Promesse unilatérale de vente

Définition par le code civil

La promesse unilatérale se définit par la loi aux termes de l’article 1124 alinéa premier du Code civil, modifié par la réforme du droit des contrats en vigueur depuis le 1er octobre 2016 comme « le contrat par lequel une partie, le Promettant, accorde à l’autre, le Bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du Bénéficiaire ».

La promesse unilatérale de vente (PUV) est un avant contrat autonome qui engage les parties dans les dispositions prévues par celles-ci dans un acte écrit et fait peser une obligation unilatérale sur le Promettant (partie qui offre de vendre de bien) de vente à un Bénéficiaire (partie qui bénéficie de l’éventuelle vente, acquéreur) dans les conditions exposées à l’écrit. La promesse unilatérale de vente doit comporter des éléments nécessaires à sa validité et envoyée au bénéficiaire de préférence par lettre recommandée avec avis de réception.

Pourquoi rédiger une promesse unilatérale de vente ?

La promesse unilatérale de vente (PUV) est un contrat qui lie le vendeur à des obligations lourdes dont il ne pourra pas se détacher sans conséquences. Ce document vous fournira les éléments nécessaires à la rédaction d’un acte complet conformément aux dispositions de la loi. Il comprend, outre tous les éléments nécessaires ad validitatem à la rédaction d’une promesse unilatérale de vente :

• L’option de l’établissement d’un délai pendant lequel l’offre reste valable ;
• La possibilité contractuellement encadrée de substitution du Bénéficiaire ;
• Des conditions suspensives, exercice d'un droit de rétractation.

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Comment rédiger une promesse unilatérale de vente et non d'achat ?

La promesse unilatérale de vente est un avant contrat unilatéral de vente. À ce titre, il est également régi par les dispositions de l’article 1583 du Code civil qui énonce qu’elle est « parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé. ».

Il convient de la différencier de la promesse synallagmatique de vente et de la promesse unilatérale d'achat (telle que la promesse d'achat d'actions). Dans une promesse synallagmatique de vente (ou contrat synallagmatique), les deux parties s'engagent de manière contraignante à accomplir certaines actions. À l'inverse, une promesse unilatérale d'achat est un engagement unilatéral pris par une partie, généralement l'acheteur, à acheter un bien ou un actif spécifié à des conditions déterminées. Cet engagement n'est contraignant que pour l'acheteur. L'acheteur est lié par l'engagement d'acheter, mais le vendeur n'est pas obligé de vendre. Si le vendeur décide de vendre conformément aux conditions de la promesse, l'acheteur est tenu d'acheter. Si le vendeur choisit de ne pas vendre, l'acheteur ne peut pas le contraindre à le faire.

En résumé, la différence fondamentale réside dans l'asymétrie de l'engagement entre les parties. 

Pour que la vente soit considérée comme parfaite dès lors que l’acquéreur manifeste son consentement, non seulement l’écrit est requis pour que l’acte puisse être doté d’une force probante, mais ce dernier doit également comporter des éléments nécessaires à sa validité. C’est le cas notamment lorsque le bien en question à une forte valeur. Ainsi la promesse unilatérale de vente doit exposer expressément :

• L’identité du Promettant (nom, prénom, domicile du vendeur) ;
• L’identité du Bénéficiaire (nom, prénom, domicile de l'acquéreur) ;
• Le bien, objet de l’éventuelle vente sous réserve d’acceptation ;
• Le prix de vente (ce prix doit être obligatoirement précisé) ;
• Les modalités de versement de ce montant ;
• Le possible versement d'une indemnité d'immobilisation sur un compte séquestre ;
• L’éventuelle durée de l’option et sa levée ;
• Les conditions dans lesquelles la vente est conclue ;
• Les obligations du Promettant (acheteur) ;
• La signature des parties.

La promesse peut également prévoir un délai d’acceptation à compter de la réception (privilégier la lettre recommandée avec avis de réception). Ce délai doit être précisé au sein de la promesse de vente pendant lequel l’offre reste valable avec la possibilité pour le Bénéficiaire d’accepter ou refuser l’offre. Passé ce délai, l’acceptation ne produira plus d’effets et n’engagera plus le Promettant.

De surcroît, la promesse peut prévoir la possibilité pour le Bénéficiaire clairement identifié de se substituer à une autre personne tout en restant engagé solidairement. Ainsi, si le Bénéficiaire choisi de se substituer à quelqu’un d’autre, il restera tenu d’exécuter le contrat dans les mêmes termes que la personne qui l’a substitué si cette dernière ne répond pas favorablement à ses obligations.

L’acte peut également être rédigé avec des conditions suspensives, c’est-à-dire des conditions à remplir impérativement ce sans quoi le contrat ne serait pas amené à produire d’effets.

Quelle est la durée d'une promesse de vente ?

La promesse de vente a généralement une durée de validité entre trois et quatre mois à compter de sa signature. Cependant, il est important de noter que cette durée peut être modifiée en fonction des termes négociés entre l'acheteur et le vendeur, et elle peut également être prolongée si les deux parties sont d'accord.

Notre modèle de document

Exemple de promesse unilatérale de vente (PUV) de bien mobilier ou immobilier (maison, appartement etc.) à télécharger

Vous trouverez en téléchargement un modèle de promesse unilatérale de vente (PUV) à télécharger et à personnaliser selon vos informations et vos besoins. Ce document permettra au vendeur de rédiger sa promesse en toute sécurité et sans oublier des informations obligatoire par la loi ou importantes à mentionner. Cette promesse sera adressée à l'acquéreur bénéficiaire de l'offre de vente par lettre avec avis de réception, courrier simple, remise en main propre ou autre moyen de communication.

Où enregistrer la promesse unilatérale de vente ?

L'enregistrement de la promesse unilatérale de vente n'est pas obligatoire. En revanche, lorsque c'est une promesse unilatérale de vente d'un bien immobilier, et que celle ci n'a pas été rédigée par un notaire, (ce qui permet d'éviter les frais de notaire) il faudra alors l'enregistrer au centre des impôts 10 jours ouvrables après la signature. Sachez que l'enregistrement d'un acte au centre des impôts a un coût de 125 euros. Le centre des impôts pourra être celui du lieu où vit l'acquéreur ou le vendeur.

Comment annuler une promesse unilatérale ?

Le vendeur, lorsqu'il a signifié sa promesse unilatérale de vente à l'acquéreur, il ne pourra pas l'annuler. Lorsque le bénéficiaire signe la promesse du vendeur, celui ci est considéré comme un avant-contrat. Lorsque le bénéficiaire aura signé la promesse unilatérale du vendeur, celui ci aura la possibilité d'exercice du droit de rétractation dans un délai de 10 jours à compter de sa signature. Il pourra également être prévu au sein de cet avant-contrat une condition suspensive (telle que l'obtention d'un prêt, d'un plan de financement etc.), et si cette condition n'est pas remplie, la vente sera annulée. Il faudra faire la différence entre compromis de vente, promesse synallagmatique et unilatérale.

Quelles sont les différence entre compromis de vente entre particuliers, promesse unilatérale ou synallagmatique de vente ?

Le promesse unilatérale est ainsi un engagement qui n'intervient que dans un sens par une seule partie qui s'engage envers l'autre. La promesse synallagmatique est ici lorsqu'il existe des engagements réciproques entre les parties au sein de l'avant-contrat et promettent de conclure la vente par la suite.

Le compromis de vente va engager les deux parties à la vente d'un bien et c'est ainsi le contrat final entre les parties qui acte l'engagement des deux parties. La vente sera ici alors définitive et l'acquéreur devra avoir les documents relatifs à la propriété du bien acheté. Il sera possible pour les parties de directement conclure une promesse synallagmatique puis un compromis de vente sous seing privé ou, le cas échéant par acte authentique (avec frais et droits de mutation).