Promesse unilatérale de vente d’immeuble (lots de copropriété)

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Quelles sont les caractéristiques de la promesse unilatérale de vente ? 

Définition de la promesse unilatérale de vente 

La promesse unilatérale est une sorte d'avant contrat régi par l'article 1124 du Code Civil. Elle peut concerner une cession de parts sociales ou une vente d'immeuble comme c'est le cas pour ce document notamment.

Lors d'une vente importante, telle que celle d'un bien immobilier, il convient de rédiger et signer une promesse de ventre. En effet, une fois que les deux parties ont trouvé un accord sur le prix du bien, l'achat va nécessiter au préalable certaines formalités, par exemple l'obtention d'un crédit. Il convient alors d'engager le vendeur et l'acheteur par un avant-contrat, qui prend la forme d'une promesse de vente.

La promesse de vente est couramment surnommée promesse unilatérale, car c'est le vendeur qui s'engage alors à laisser l'exclusivité du bien à l'acheteur. Mais cette exclusivité nécessite une contrepartie financière de la part de l'acheteur, que l'on appelle une indemnité d'immobilisation. Elle protège le vendeur si l'acquéreur ne mène finalement pas la démarche d'achat jusqu'à son terme, en le dédommageant. Si tout se passe comme souhaité, lorsque l'acheteur procédera à l'achat, la somme de cette indemnité sera alors déduite du prix total. Cette somme s'élève en général entre 5 à 10 % du prix du bien.

Le contenu de la promesse est sensiblement le même que celui du compromis, mis à part la levée d'option de l'acquéreur. Le vendeur doit faire preuve d'une grande vigilance quant à la description. Ainsi, il doit mentionner la désignation du bien (maison individuelle ou copropriété) avec une liste complète des éléments le composant, les références cadastrales, l'usage des pièces etc., mais il doit également comporter en annexe un dossier de diagnostics techniques, éventuellement la liste des équipements communs lorsqu'il s'agit d'un lot de copropriété, et enfin la situation locative, la présence de servitudes, etc. Toutes ces précisions relèvent d'une obligation de transparence vis à vis de l'acquéreur sur le bien qu'il souhaite posséder.

Quels sont les effets de la promesse unilatérale de vente ? 

La promesse unilatérale de vente est un contrat par lequel une partie, le promettant  (le vendeur), s'engage à vendre un bien à une autre partie, le bénéficiaire de la promesse ( l'acheteur), à des conditions déterminées. Ses effets varient selon le type de promesse.

Effets pour le promettant (vendeur) :

    • Obligation de vendre : Le vendeur s'engage à vendre le bien aux conditions convenues dans la promesse, à moins que des conditions suspensives ne soient spécifiées et non réalisées.
    • Interdiction de vendre à un tiers : Le vendeur ne peut pas vendre le bien à une autre personne pendant la période de validité de la promesse.

Effets pour le bénéficiaire (acheteur) :

    • Option d'achat : Le bénéficiaire a le droit, mais non l'obligation, d'acheter le bien selon les termes convenus dans la promesse. Il peut décider d'acheter ou non pendant la période spécifiée.
    • Blocage du bien : En général, le bien est bloqué pour d'autres acheteurs pendant la période de validité de la promesse.

Effets communs :

    • Durée de validité : La promesse a une durée de validité prédéfinie pendant laquelle le bénéficiaire peut exercer son option d'achat.
    • Conditions suspensives : La vente peut être conditionnée à la réalisation de certains événements (par exemple, l'obtention d'un prêt).

Quelle est la durée d'une promesse unilatérale de vente ? 

La durée d'une promesse unilatérale de vente est généralement fixée par les parties lors de sa rédaction. Elle peut varier en fonction des accords convenus, mais en règle générale, elle est établie pour une période déterminée. Cette durée est spécifiée dans le contrat de promesse unilatérale de vente et peut être de quelques mois à un an, voire plus, en fonction des négociations entre le vendeur et l'acheteur.

Comment faire pour rédiger une promesse unilatérale de vente pour un immeuble (lots de copropriété) ? 

Comment procéder à la rédaction d'une promesse de vente ? Quels éléments doivent être inclus dans une promesse unilatérale de vente ? 

La rédaction d'une promesse de vente est une étape cruciale dans une transaction immobilière, de ce fait la promesse de vente , pour être valable, elle doit comporter un certain nombre d'informations : 

  • La promesse de vente doit mentionner les coordonnées respectives du vendeur et de l'acquéreur.

doivent également être mentionnées des informations relatives au bien immeuble : 

  • L'adresse du bien
  • L'origine du bien (date du précédent acte de vente, nom du précédent propriétaire, acte notarié...)
  • Un descriptif détaillé du bien, de ses équipements et de ses annexes,sa superficie, sa nature (appartement, maison, terrain, etc.) et tout détail pertinent
  • l'Existence d'une hypothèque et/ou d'une servitude

La promesse de vente doit également contenir des informations concernant directement la vente : 

  • Le montant des honoraires du professionnel chargé de la vente (s'il y a intervention d'un professionnel) et à qui en incombe le paiement
  • Le prix de vente et modalités de paiement (avec ou sans l'aide d'un prêt immobilier)
  • La durée de validité de la promesse de vente et date limite de signature de l'acte de vente définitif
  • Les informations relatives aux conditions d'exercice du droit de rétractation : le manquement à cette obligation d'information est passible d'une amende d'un montant maximum de 15 000 €
  • Des conditions suspensives, ce sont des dispositions sur lesquelles acheteur et vendeur peuvent convenir d'un commun accord. Elles permettent de prévoir la résiliation de l'avant-contrat dans le cas où certains événements surviennent avant la vente définitive, laissant ainsi les parties impliquées libres de tout engagement.
  • La date de disponibilité du bien
  • La promesse de vente doit être accompagnée du dossier de diagnostic technique (DDT).

Pour être valable, la promesse de vente devra également comporter la signature et la date du jour de la signature. Les deux parties doivent signer la promesse de vente en présence de témoins (généralement deux). Chacune des parties devra recevoir une copie signée de la promesse de vente.

Pour qu'une promesse unilatérale de vente soit juridiquement valide, si elle n'est pas formalisée par un acte notarié, elle doit être enregistrée dans les 10 jours suivant son acceptation par le bénéficiaire. L'acte d'enregistrement entraîne des frais de 125 €.

Quel est la différence entre promesse unilatérale de vente et compromis de vente (promesse synallagmatique de vente) ?

Promesse de vente ou compromis ? 

Il existe deux types d'avant-contrats à une vente, la promesse unilatérale de vente et le compromis de vente, également désigné sous le nom de promesse synallagmatique, il s'agit d'un avant contrat où les parties s'engagent mutuellement. 

Ainsi, on peut établir une promesse de vente ou préférer porter son choix sur un compromis de vente, qui sont deux choses différentes. En effet, alors que la promesse de vente est un engagement unilatéral de la part du vendeur, le compromis est quant à lui un engagement synallagmatique, c'est-à-dire dans lequel les deux parties prennent mutuellement des engagements. Là où l'acquéreur doit verser une indemnité d'immobilisation au vendeur, il n'en est pas question dans le cas d'un compromis.

Si l'une des parties ayant signé un compromis de vente décide finalement de se rétracter, l'autre pourra alors l'assigner en justice pour non-respect des engagements pris sauf clause de dédit. Le compromis de vente est donc le document à privilégier si les deux tiers sont certains de vouloir mener la vente jusqu'à son terme, mais qu'il reste des formalités à réaliser avant d'y procéder. Contrairement à la promesse de vente, le compromis de vente n'est pas soumis à déclaration aux services fiscaux, il peut donc se montrer moins coûteux.

En revanche, une promesse unilatérale peut être conclue dans le cas où, l'acheteur présente des incertitudes quant à son souhait d'acquérir le bien immobilier. Cette démarche lui offre la liberté de décider ultérieurement s'il souhaite ou non procéder à l'achat du logement. Cela lui permet de réserver le logement pour une durée déterminée, tandis que le vendeur s'engage à ne pas conclure de vente avec un autre acheteur pendant cette période.

Le compromis de vente est-il obligatoire ? 

En France, le compromis de vente,n'est pas strictement obligatoire, mais il est fortement recommandé et largement utilisé dans les transactions immobilières. Bien que le compromis de vente ne soit pas obligatoire, il est généralement conseillé, car il offre un cadre plus équilibré et plus contraignant pour les deux parties, ce qui contribue à éviter des litiges potentiels. La signature d'un compromis de vente est souvent considérée comme une étape standard dans les transactions immobilières en France pour sécuriser la vente.

La promesse de vente est-elle unilatérale ?

La promesse de vente est unilatérale, car seul le vendeur prend des engagements et pourra être poursuivi en justice s'il ne s'y tient pas. En effet, en signant la promesse de vente, le vendeur promet alors à l'acheteur une exclusivité sur le bien. Il ne pourra pas se rétracter, ni modifier les conditions telles que le prix, ni même encore proposer le bien à un autre acheteur.

L'acquéreur quant à lui est libre de se rétracter, par exemple s'il n'obtient pas le crédit espéré. Cependant, si l'acheteur se rétracte, l'indemnité d'immobilisation qu'il a payée lors de la signature de la promesse de vente ne lui sera pas remboursée. Elle permettra d'indemniser le vendeur pour le temps perdu dans le cadre de cette promesse de vente non aboutie.

Le délai de rétractation d'une promesse unilatérale de vente immobilière est-il le même que celui d'un compromis ?

Que ce soit dans le cas d'une promesse de vente ou d'un compromis, le droit de rétractation donne droit à un délai de 10 jours calendaires à partir de la date de signature du document. Durant cette période, l'acquéreur est en droit de revenir sans frais sur ses engagements et procéder à l'annulation de la vente jusqu'à expiration. Passé le délai de rétractation, il n'est plus possible de se rétracter. Le droit de rétractation ne concerne que l'acquéreur, le vendeur n'a aucune possibilité de se retirer de ses engagements, il est lié dès la signature de l'acte de promesse. Si le vendeur conteste la vente, l'acquéreur peut en demander l'exécution forcée devant le tribunal.

En contrepartie du délai d’option pour décider de l'achat du bien, l'acheteur verse au vendeur une indemnité d'immobilisation. Habituellement, le montant de l'acompte se situe généralement dans une fourchette de 5 % à 10 % du prix de vente. Cette somme est déduite du montant total lors de la signature de l'acte de vente définitif. 

Qu'est qu'une indémnité d'immobilisation dans une promesse unilatérale de vente ? 

L'indemnité d'immobilisation est une somme d'argent versée par l'acheteur au vendeur lors de la signature d'une promesse unilatérale de vente. Cette somme vise à garantir l'engagement de l'acheteur envers la transaction immobilière. En contrepartie de cette indemnité, le vendeur s'engage à réserver le bien immobilier à l'acheteur pour une période définie, pendant laquelle il ne peut pas le proposer à d'autres acquéreurs potentiels.

Si la vente se réalise conformément aux termes convenus dans la promesse, cette indemnité est généralement déduite du prix de vente total lors de la signature de l'acte définitif de vente. Cependant, si l'acheteur se rétracte sans motif valable ou ne respecte pas ses engagements contractuels, cette indemnité peut être conservée par le vendeur à titre de dédommagement pour la perte de temps et d'opportunités.

Le montant de l'indemnité d'immobilisation est négocié entre les parties lors de la rédaction de la promesse unilatérale de vente.

Où se procurer une promesse de vente ?

Pour réaliser une promesse de vente, il est possible de faire appel à un notaire. Ce professionnel du droit, peut vous aider à rédiger une promesse de vente sur mesure, en tenant compte de votre transaction particulière. Il veillera à ce que le document soit conforme aux lois et réglementations en vigueur, dans ce cas de figure, il s'agit d'un acte authentique. Si vous travaillez avec une agence immobilière pour vendre ou acheter un bien immeuble, l'agence peut généralement vous fournir un modèle de promesse de vente. Cependant, il est important de faire relire le document par un notaire ou un avocat pour vous assurer de sa validité.

Vous avez également la possibilité d'opter pour un modèle de promesse de vente, soigneusement conçu pour être en adéquation avec votre situation particulière et conforme aux réglementations en vigueur. Pour cela, vous pouvez télécharger notre modèle de document.

Quelle est l’utilité du présent modèle de promesse unilatérale de vente d’immeuble ?

La promesse unilatérale de vente d’immeuble est un contrat qui lie le promettant à des obligations lourdes dont il ne pourra pas se détacher sans conséquences. Ce document vous fournira les éléments nécessaires à la rédaction d’un acte complet. Il comprend, outre tous les éléments nécessaires « ad validitatem » à la rédaction d’une promesse unilatérale de vente d’immeuble : 

  • Les mentions additionnelles requises pour les lots de copropriété ;
  • L’option de l’établissement d’un délai pendant lequel l’offre reste valable ;
  • La possibilité contractuellement encadrée de substitution du Bénéficiaire ;
  • Des conditions suspensives.

Vous êtes un propriétaire d’immeuble ou de lots de copropriété et souhaitez effectuer une offre unilatérale qui vous liera en tant que Promettant, mais qui liera également à la vente l’acheteur en cas d’acceptation de l’offre ? 

Cet exemple de promesse unilatérale de vente en téléchargement facilite la mise en place du contrat, en vous assurant de n'oublier aucune information obligatoire ou de ne faire aucune erreur lors de son élaboration. Tout sera clair pour vous et le bénéficiaire.

Notre modèle de document

Exemple type de promesse de vente d'immeuble (lots de copropriété) à télécharger au format Word ou Pdf

Afin de réaliser votre promesse de vente pour un immeuble, nous vous proposons un modèle de document que vous pourrez utiliser pour la vente d'un immeuble en lots de copropriété. Vous trouverez dans ce document à télécharger toutes les mentions légales et clauses nécessaires à la rédaction de votre promesse de vente. Afin de préparer ce document, vous pouvez vous faire assister par un avocat. Il conviendra ensuite de faire enregistrer la promesse de vente auprès des impôts dans les 10 jours qui suivront la signature de cette promesse.

Il est également possible de faire rédiger la promesse de vente par un notaire spécialisé en droit immobilier. Cela devient même obligatoire si la promesse de vente excède 18 mois. Dans ce cas, le délai pour la déclaration aux impôts sera d'un mois à partir de la date de signature.

Sommaire

Article 1 : Objet du contrat

Article 2 : Caractéristiques et destination du bien destiné à la vente

Article 3 : Origine de la propriété

Article 4 : Durée de validité et date limite de signature

Article 5 : Obligation du Promettant 

Article 6 : Engagement du Bénéficiaire 

Article 7 : Garantie

Article 8 :  Diagnostics techniques de l'immeuble

Article 9 : Conditions suspensives générales et particulières

Article 10 : Exercice du droit de rétractation

Article 11 : Prix et indemnités

Article 12 : Levée d'option 

Article 13 : Entrée en jouissance

Article 14 : Force majeure

Article 15 : Litiges

Article 16 : Election du domicile

Article 17 : Enregistrement et publicité foncière

Article 18 : Devoir d’information réciproque

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