Pacte de préférence
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Qu'est-ce qu'un pacte de préférence ?

Quelle est la nature juridique du pacte de préférence : un avant-contrat ?

Le pacte de préférence consiste en ce qu'une des parties au contrat préparatoire, le promettant, s’engage à proposer une offre à une autre personne nommée le bénéficiaire. Ce contrat est conclu dans l’hypothèse où le promettant prévoirait de conclure un contrat sur l’un des biens qu’il possède. Ce pacte peut être de nature onéreuse ou réalisée à titre gratuit. Le pacte de préférence crée ainsi une obligation de négociation prioritaire en faveur du bénéficiaire.

Le promettant ne s'engage pas dans la vente de ce bien, mais uniquement à préférer un cocontractant pour une possible vente.

Définition proposée par l'article 1123 du Code civil

L’article 1123 du Code Civil donne ainsi une définition précise de ce qu'est le pacte de préférence. Cette définition est la suivante : « Le pacte de préférence est le contrat par lequel une partie s'engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter."

La définition prévoit ainsi que le propriétaire du bien s'engage ainsi par avance à choisir une personne déterminée. Le pacte de préférence crée ainsi une obligation au seul promettant.

À savoir : si le contrat est finalement conclu avec un tiers, et donc en violation du pacte de préférence, il est possible pour le bénéficiaire d'obtenir réparation du préjudice qu'il aura subi.

Quelle est la durée d'un pacte de préférence : durée déterminée ou indéterminée ?

Les parties jouissent d'une certaine liberté pour déterminer la durée du pacte de préférence. Le promettant a tout intérêt à ce que ce pacte ne soit prévu que pour une durée déterminée, car la durée indéterminée implique que ce dernier soit indéfiniment obligé de proposer la vente à son cocontractant lorsqu'il souhaitera vendre.

Pourquoi faire un pacte de préférence ?

Le pacte de préférence, permet au bénéficiaire d’avoir la certitude qu’il bénéficiera en premier de l’offre promettant, et ce avant toute autre personne. La validité du contrat tient aux différentes mentions qui doivent figurer sur l'acte. Si l'acte est valide, le promettant sera engagé à faire respecter un droit de priorité au bénéficiaire du pacte. Toutefois, le bénéficiaire de l'acte reste en mesure de refuser le bien. Celui-ci reste ainsi libre de son choix. En cas de refus de sa part, le promettant pourra alors remettre le bien en vente.

À savoir : la location-gérance est un autre contrat permettant au propriétaire d'un fonds de commerce de céder à une tierce personne la location-gérance d'exploiter le fonds de commerce. En effet, un pacte de préférence peut être inclus dans un contrat de location-gérance.

Comment faire un pacte de préférence, quelles sont les clauses à y insérer ?

Il est nécessaire de respecter les différentes mentions du pacte de préférence.

Afin de rédiger un pacte de préférence, conformément à la loi, vous pourrez télécharger ce document juridique dans lequel toutes les conditions de mise en œuvre, l'objet même du pacte et les éléments suivants apparaîtront :

  • le nom des soussignés, à savoir le promettant et le bénéficiaire, leur profession, la forme et la dénomination, le siège social de la personne moral s’il y a lieu ;
  • l’objet du pacte de préférence et la désignation du bien visé, à savoir ici un logement comme une maison ou un appartement, à usage soit d’habitation soit professionnel, l’adresse de ce bien, la superficie de celui-ci et sa constitution ;
  • la durée du pacte de préférence, étant conclu pour un nombre déterminé d’années ;
  • les conditions de renonciation du bénéficiaire à tout moment et l’obligation d’en aviser le promettant par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ;
  • les obligations des parties, notamment l’obligation du promettant à s’obliger à notifier en premier au bénéficiaire la vente s’il décide de vendre, ainsi que les modalités de paiement et les conditions de la vente. Également son obligation de conservation et d’entretien du bien et de ne pas en modifier l’aspect, la nature ou autre ;
  • toute clause pénale ayant pour effet d’engager le promettant à verser une somme en cas de non-respect de ses obligations ;
  • Les sanctions d'inexécution du pacte ;
  • l’interdiction de cession du présent pacte, ce pacte étant un contrat intuitu personae ;
  • l’élection de domicile des parties.

Exemple de modèle de pacte de préférence (vente immobilière, bail commercial, etc.) à télécharger

Vous trouverez en téléchargement un modèle de pacte de préférence à personnaliser selon vos informations. Vous pourrez personnaliser selon votre situation ce pacte de préférence pouvant aboutir par exemple sur un compromis de vente d'un bien immobilier, une promesse synallagmatique de cession de fonds de commerce, bail commercial, etc.

Ce modèle vous permettra de n'oublier aucune information importante lors de sa rédaction et d'avoir un modèle simple d'utilisation. Il a été rédigé conformément à la loi en vigueur à ce sujet et vous permet d'avoir une base juridique solide.

Qu'est ce qui différencie une promesse unilatérale de contrat d'un pacte de préférence ?

La différence principale entre une promesse unilatérale et un contrat de préférence réside dans l'engagement du promettant. En effet, contrairement à la promesse unilatérale de vente, le pacte de préférence n'engage pas le promettant à vendre, ce dernier reste libre de vendre ou non son bien. En revanche, lorsque le promettant signe une promesse unilatérale il s'engage à vendre un bien et est lié par ce contrat.

Comment purger ou annuler un pacte de préférence ?

Pour purger le pacte de préférence, le promettant devra alors informer son cocontractant par lettre recommandée avec accusé de réception de sa volonté de réaliser la vente de son bien.

Pour annuler le pacte de préférence il y a déjà la possibilité pour le bénéficiaire de renoncer à son droit de priorité.

Ensuite, un arrêt de la chambre mixte de la Cour de cassation du 26 mai 2006 a affirmé que "le bénéficiaire d'un pacte de préférence est en droit d'exiger l'annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d'obtenir sa substitution à l'acquéreur." Ces dispositions ont été insérées par la loi au sein de l'article 1123 du Code civil. L'annulation du pacte et ce droit de substitution au contrat s'appliqueront lorsque le tiers acquéreur avait connaissance de l'existence du pacte et agit de mauvaise foi.

En revanche, lorsque le tiers acquéreur est de bonne foi et ne connaît par l'existence du pacte, le bénéficiaire pourra uniquement engager la responsabilité contractuelle à titre de sanctions et demander des dommages et intérêts et non ce droit de substitution.

L'annulation d'un pacte de préférence pourra également intervenir, le cas échéant, dans l'hypothèse d'une erreur dans le fond de l'acte, lorsqu'il manque une mention essentielle. Tel est le cas pour l'indétermination du prix du bien.

Sommaire

Article 1 - Objet du pacte 

Article 2 - Désignation et modification du bien contractuel

Article 3 - Durée

Article 4 - Obligations du promettant

Article 5 - Cession - Substitution

Article 6 - Élection de domicile

Article 7 – Loi applicable et litiges