Compromis de vente

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Description courte :

Le compromis de vente est un avant-contrat, la première étape dans l'acquisition d'un bien immobilier. Utiliser un modèle personnalisablepour rédiger cet acte peut être une bonne idée pour garantir une vente du bien sainement menée.

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Ces deux procédures se différencient par l'implication soit unilatérale, soit des deux parties.

Effectivement, une promesse de vente est émise par le vendeur qui signe donc cette promesse stipulant qu'il met son bien en vente. L'acquéreur verse une indemnité pour conserver cette exclusivité d'acquisition du bien objet de la vente, mais n'a pas l’obligation d’acquérir ce bien, il conserve son entière liberté quant à l'achat de ce bien pendant la durée de validité du compromis. Seul le vendeur est véritablement engagé dans la conclusion ultérieure de la vente, il n’a pas la possibilité de se rétracter.

Un compromis de vente engage les deux parties que ce soit sur le prix, les frais annexes, les délais et les conditions de vente. Les possibilités de rétractation sont minces, mais elles existent néanmoins et sont encadrées par les clauses suspensives notifiées dans le compromis, telles que l'obtention d'un prêt. Dans le cadre d'un compromis, il est également exigé le versement d'un dépôt de garantie qui représente entre 5 et 10 % du prix de vente, somme qui sera déduite de la somme totale avec les frais annexes lors de la signature de l'acte notarié.

Une promesse de vente doit nécessairement être notifiée aux services fiscaux, ce qui n'est pas le cas du compromis de vente.

Il est désormais acquis qu'un compromis de vente est rédigé par un notaire, mais il reste néanmoins tout à fait possible et légal de rédiger cet acte soi-même pour acquérir un bien. Le compromis peut être rédigé par les deux parties, sur une feuille libre. C'est donc un acte sous seing privé, qui n'a pas la même valeur qu'un acte authentique, mais qui a néanmoins la même valeur juridique et qui doit donc respecter les mêmes contraintes qu'un notaire s'impose lors de sa rédaction.

Un agent immobilier est tout à fait compétent dans la rédaction d'un compromis de vente d'un bien, il en connaît la procédure et saura y notifier toutes les clauses obligatoires et suspensives propres à la vente d'un bien immobilier.

Mais l'acquéreur et le vendeur peuvent également décider de rédiger eux-mêmes cet acte, sans intervention d'un agent immobilier ou d'un notaire. Ce compromis rédigé et signé sous seing privé aura la même valeur juridique qu'un acte rédigé par un notaire, il est donc prudent de se renseigner et d'analyser la situation de chacun afin que le compromis engage et protège les deux parties de manière identique.

Si vous avez décidé de rédiger vous-même le compromis de vente, en accord avec l'autre partie, évitez de vous éparpiller ! Nous vous proposons un modèle que vous allez pouvoir télécharger et personnaliser. Vous devez garder à l'esprit que cet acte a une valeur juridique et qu'il doit refléter les obligations et garanties de chaque partie, il doit également être accompagné de plusieurs documents relatifs à la description du bien objet de la vente.

Certains documents doivent obligatoirement être joints au compromis, notamment le dossier de diagnostic technique, diagnostic de performances énergétiques, et tout document relatif aux spécificités que pourrait comporter le bien comme les équipements communs (aires de jeux, ascenseurs) et les frais d'entretien de l'immeuble à prévoir. Sans la fourniture de ces diagnostics et autres documents relatifs au bien, le compromis est incomplet. A cet effet l'acheteur pourra prétendre bien connaître le bien et dispensera le vendeur d'une plus ample désignation.

Des éléments doivent donc être intégrés en annexe au cas où il est question d'une maison individuelle mais en particulier s'il s'agit d'un lot de copropriété, il faudra que l'acquéreur dispose de certains éléments lui permettant d'être au fait de la situation actuelle de la copropriété (procès verbaux des dernières assemblées générales, numéro des lots, présence de servitudes passives, etc).

Une précision doit être ajoutée concernant la taxe foncière, celle ci devra être supportée par l'acquéreur à proportion de sa présence dans les lieux dans l'année. Elle reste due par le vendeur au prorata de son occupation des lieux à partir du 1er janvier jusqu'à la conclusion de la vente.

Le modèle de compromis de vente que nous vous proposons en téléchargement a été rédigé par des juristes spécialisés dans le secteur de l'immobilier. Si vous devez rajouter des clauses suspensives ou incitatives, vous pouvez nous adresser votre demande et nos équipes sauront vous répondre dans les plus brefs délais afin d'adapter le modèle à vos besoins.

Exemple de compromis de vente à télécharger au format Word (pour maison, appartement, terrain, etc.)

Même s'il est d'usage de passer devant un notaire pour la signature de cet acte, il est bon de savoir qu'un compromis de vente peut être rédigé par les deux parties et rester un acte sous seing privé. Ce modèle personnalisable et pré rempli vous permettra d'établir votre compromis en toute simplicité. De plus, l'exemple à télécharger est également commenté, de manière à vous guider au cours de sa rédaction.

Se passer d'un notaire permet de faire des économies de temps et d'argent, si tout est fait dans les règles de l'art !

Mais cet acte qui vous engage et vous protège doit contenir toutes les informations nécessaires en cas de litige, des éléments incontournables notamment en ce qui concerne le bien. Il peut survenir un droit de préemption de la commune ou l'existence d'une hypothèque par exemple que le vendeur aurait omis de vous faire part. Un accord tacite entre les deux parties peut péricliter lors de l'apparition de certains problèmes. Une signature vous engage. Il est donc indispensable de rédiger cet acte de manière bien précise et se faire assister d'un professionnel pour la rédaction est recommandé.

Vous devez également être très précis sur les documents à fournir car vous devez garder en tête que l'acte final devra être signé auprès d'un notaire. Si le compromis de vente ne permet pas cette vente, vous aurez perdu du temps et serez obligé de renouveler cet acte et donc attendre de nouveau pour procéder à la vente ou à l'acquisition du bien objet de la vente car le délai entre les deux actes, qu'ils soient authentiques ou sous seing privé reste identique.

Il n'est en principe pas possible de se rétracter pour ce qui concerne la période postérieure au délai de rétractation de 10 jours calendaires (délai qui était de 7 jours avant la promulgation de la loi Macron du 6 août 2015 en vigueur le 8 août suivant) suite à date de première présentation de la lettre et réception par l'acquéreur de la notification. L'acheteur dispose donc d'un délai pour se rétracter dès la signature. Passé ce délai, il sera possible de se retirer de ses engagements en faisant jouer la clause pénale ou la clause de dédit. Il convient donc de prévoir l'une ou l'autre des clauses afin d'envisager toute éventualité. En l'absence de ses deux clauses, l'acquéreur ou le vendeur lésé est en droit de demander l'exécution forcée des engagements de l'autre partie.

Contrairement à l'acheteur, le vendeur ne dispose en aucun cas du délai de rétractation, il est engagé dès la signature du compromis.

Dans le cadre de la clause pénale, une exécution forcée et à défaut, des dommages intérêts seront exigibles auprès de l'acquéreur si celui ci n'exécute pas ses engagements.

Dans le cas de la clause de dédit, la possibilité demeure pour l'acquéreur ou le vendeur de se rétracter moyennant le versement d'une somme forfaitaire à l'autre partie.

En dehors de la question du délai de rétractation, il sera possible pour l'acquéreur de se retirer de ses engagements, notamment s'il s'agit d'un évènement échappant à son contrôle ou à son pouvoir ; ce sera le cas de la non obtention du prêt nécessaire au financement du prix de vente en plus de son apport personnel. L'obtention d'un prêt est la condition sine qua non de la réalisation de la vente dans la plupart des compromis, elle est même omniprésente. L'acheteur devra alors justifier cette non obtention en démontrant qu'il a tout fait pour l'obtenir malgré le refus.

Sommaire

Article 1 : Objet du contrat

Article 2 : Caractéristiques et destination du bien destiné à la vente

Article 3 : Origine de la propriété

Article 4 : Durée de validité et date limite de signature

Article 5 : Obligations des parties

Article 6 : Garantie

Article 7 : Conditions suspensives et particularités

Article 8 : Exercice du droit de rétractation

Article 9 : Prix et acomptes

Article 10 : Réalisation de la vente

Article 11 : Publicité foncière

Article 12 : Force majeure

Article 13 : Litiges

Article 14 : Election du domicile