Compromis de vente

Définition du compromis de vente 

Un compromis de vente est approprié lorsque vous avez une certitude claire et totale concernant votre intention d'acheter ou de vendre un bien immobilier. Il constitue un engagement ferme et irrévocable. D'un point de vue juridique, le compromis équivaut à une vente. En cas de renoncement de l'une des parties à la transaction, l'autre peut exiger par voie judiciaire son exécution, sauf dans le cas d'un délai légal de rétractation de 10 jours ou de la non-réalisation d'une condition suspensive, comme le refus de la banque d'accorder un prêt à l'acheteur.

Un compromis de vente engage les deux parties que ce soit sur le prix, les frais annexes, les délais et les conditions de vente. Dans le cadre d'un compromis, il est également exigé le versement d'un dépôt de garantie qui représente entre 5 et 10 % du prix de vente, somme qui sera déduite de la somme totale avec les frais annexes lors de la signature de l'acte notarié.

Le compromis peut être réalisé sous l'une des deux formes suivantes :

1. Acte sous signature privée : Il s'agit d'un document rédigé et signé par des particuliers, sans la nécessité d'un notaire, par exemple, un contrat élaboré directement par les parties ou avec l'assistance d'un agent immobilier.

2. Acte authentique : Ce document est établi par un officier public compétent, tel qu'un notaire ou un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire). Il est rédigé conformément aux formalités légales et peut avoir la même valeur qu'une décision judiciaire. L'acte authentique est obligatoire lorsque le vendeur est une personne physique et que la durée de validité du compromis dépasse 18 mois.

Peut-on faire la différence entre une promesse de vente et un compromis ?

Il existe deux types d'avant-contrats à une vente, la promesse unilatérale de vente et le compromis de vente, également désigné sous le nom de promesse synallagmatique, un contrat où les parties s'engagent mutuellement. 

Ainsi, on peut établir une promesse de vente ou préférer porter son choix sur un compromis de vente, qui sont deux choses différentes. En effet, alors que la promesse de vente est un engagement unilatéral de la part du vendeur, le compromis est quant à lui un engagement synallagmatique, c'est-à-dire dans lequel les deux parties prennent mutuellement des engagements. Là où l'acquéreur doit verser une indemnité d'immobilisation au vendeur, il n'en est pas question dans le cas d'un compromis.

Si l'une des parties ayant signé un compromis de vente décide finalement de se rétracter, l'autre pourra alors l'assigner en justice pour non-respect des engagements pris sauf clause de dédit. Le compromis de vente est donc le document à privilégier si les deux tiers sont certains de vouloir mener la vente jusqu'à son terme, mais qu'il reste des formalités à réaliser avant d'y procéder. Contrairement à la promesse de vente, le compromis de vente n'est pas soumis à déclaration aux services fiscaux, il peut donc se montrer moins coûteux.

En revanche, une promesse unilatérale peut être conclue dans le cas où, l'acheteur présente des incertitudes quant à son souhait d'acquérir le bien immobilier. Cette démarche lui offre la liberté de décider ultérieurement s'il souhaite ou non procéder à l'achat du logement. Cela lui permet de réserver le logement pour une durée déterminée, tandis que le vendeur s'engage à ne pas conclure de vente avec un autre acheteur pendant cette période.

Le compromis de vente est-il obligatoire ? 

En France, le compromis de vente,n'est pas strictement obligatoire, mais il est fortement recommandé et largement utilisé dans les transactions immobilières. Bien que le compromis de vente ne soit pas obligatoire, il est généralement recommandé, en particulier, car il offre un cadre plus équilibré et plus contraignant pour les deux parties, ce qui contribue à éviter des litiges potentiels. La signature d'un compromis de vente est souvent considérée comme une étape standard dans les transactions immobilières en France pour sécuriser la vente.

Qui rédige le compromis de vente ?

Il est désormais acquis qu'un compromis de vente est rédigé par un notaire, mais il reste néanmoins tout à fait possible et légal de rédiger cet acte soi-même pour acquérir un bien. Le compromis peut être rédigé par les deux parties, sur une feuille libre. C'est donc un acte sous seing privé, qui n'a pas la même valeur qu'un acte authentique, mais qui a néanmoins la même valeur juridique et qui doit donc respecter les mêmes contraintes qu'un notaire s'impose lors de sa rédaction.

Un agent immobilier est tout à fait compétent dans la rédaction d'un compromis de vente d'un bien, il en connaît la procédure et saura y notifier toutes les clauses obligatoires et suspensives propres à la vente d'un bien immobilier.

Mais l'acquéreur et le vendeur peuvent également décider de rédiger eux-mêmes cet acte, sans intervention d'un agent immobilier ou d'un notaire. Ce compromis rédigé et signé sous seing privé aura la même valeur juridique qu'un acte rédigé par un notaire, il est donc prudent de se renseigner et d'analyser la situation de chacun afin que le compromis engage et protège les deux parties de manière identique.

Quelles sont les étapes du processus de signature d'un compromis de vente ?

Avant de parvenir à la signature d'un compromis de vente, l'acheteur et le vendeur doivent négocier les termes de la transaction, y compris le prix, les conditions de paiement, les dates clés, et toute autre clause spécifique. Une fois que les parties sont parvenues à un accord, un compromis de vente est rédigé. Il peut être rédigé par un notaire, un avocat, ou à l'initiative des parties elles-mêmes, en utilisant un modèle standard ou en consultant un professionnel du droit immobilier pour personnaliser le document.

 Les parties examinent le compromis de vente pour s'assurer qu'il reflète correctement les termes convenus et qu'il contient toutes les informations nécessaires. Une fois que les parties sont satisfaites du document, elles se réunissent pour le signer. La signature peut se faire en présence d'un notaire, mais ce n'est pas obligatoire. Les deux parties et éventuellement des témoins signent le document. Chaque partie reçoit une copie signée du compromis.

En France, l'acheteur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours à compter de la signature du compromis de vente. Pendant cette période, il peut se rétracter sans motif et sans pénalités. Si l'acheteur choisit de se rétracter, les sommes versées lui sont remboursées.

Comment rédiger un compromis de vente ? Quelles informations doivent être incluses dans le compromis de vente ? 

Si vous avez décidé de rédiger vous-même le compromis de vente, en accord avec l'autre partie, évitez de vous éparpiller ! Nous vous proposons un modèle que vous allez pouvoir télécharger et personnaliser. Vous devez garder à l'esprit que cet acte a une valeur juridique et qu'il doit refléter les obligations et garanties de chaque partie.

Un compromis de vente doit contenir des informations essentielles pour couvrir tous les aspects importants de la transaction immobilière. Voici les informations principales qui devraient être incluses dans un compromis de vente :

• Identification des parties : Les noms, adresses, lieu de naissance et coordonnées complètes du vendeur et de l'acheteur.
  

• Description du bien : Les détails complets du bien, y compris son adresse, sa superficie, sa nature (appartement, maison, terrain, etc.), et toute caractéristique spécifique pertinente, Un exposé exhaustif des caractéristiques du bien immobilier, de ses installations, et de ses annexes, le cas échéant, la présence d'une servitude et/ou d'une hypothèque sur le bien ;
  Si la vente concerne un bien en copropriété, les détails concernant la copropriété.
  

• Prix de vente : Le montant convenu pour la vente, ainsi que les modalités de paiement,

  particulièrement lorsque le financement se réalise à l'aide d'un prêt bancaire.

• Conditions suspensives : Toutes les conditions qui doivent être remplies pour que la vente soit valide, telles que l'obtention d'un prêt, les inspections techniques, ou d'autres exigences spécifiques.

• Date limite pour la signature de l'acte de vente définitif : La date à laquelle l'acte de vente final doit être signé devant un notaire. En France, la promesse de vente doit généralement être enregistrée au Bureau des hypothèques dans un délai de 10 jours à partir de la date de signature.

• Frais et charges : La répartition des frais et charges liés à la transaction, y compris les frais de notaire, les impôts fonciers, et les charges de copropriété, le cas échéant.

• Les clauses de pénalités et autres clauses spécifiques : Si vous incluez une clause pénale, spécifiez les pénalités qui s'appliquent en cas de non-respect du compromis de vente, et tout autre élément ou clause particulière qui a été négocié entre les parties et qui est pertinente pour la transaction.
• Enregistrement : Les instructions sur la procédure d'enregistrement de la promesse de vente.

Le compromis de vente doit également être accompagné de plusieurs documents relatifs à la description du bien objet de la vente.

Certains documents doivent obligatoirement être joints au compromis, notamment le dossier de diagnostic technique, diagnostic de performances énergétiques, et tout document relatif aux spécificités que pourrait comporter le bien comme les équipements communs (aires de jeux, ascenseurs) et les frais d'entretien de l'immeuble à prévoir. Sans la fourniture de ces diagnostics et autres documents relatifs au bien, le compromis est incomplet. A cet effet l'acheteur pourra prétendre bien connaître le bien et dispensera le vendeur d'une plus ample désignation.

Des éléments doivent donc être intégrés en annexe au cas où il est question d'une maison individuelle mais en particulier s'il s'agit d'un lot de copropriété, il faudra que l'acquéreur dispose de certains éléments lui permettant d'être au fait de la situation actuelle de la copropriété (procès-verbaux des dernières assemblées générales, numéro des lots, présence de servitudes passives, etc).

Une précision doit être ajoutée concernant la taxe foncière, celle-ci devra être supportée par l'acquéreur à proportion de sa présence dans les lieux dans l'année. Elle reste due par le vendeur au prorata de son occupation des lieux à partir du 1er janvier jusqu'à la conclusion de la vente.

Ainsi, le modèle de compromis de vente que nous vous proposons en téléchargement a été rédigé par des juristes, afin de respecter les exigences légales et les normes en vigueur.

Comment faire un compromis de vente entre particuliers et sans notaire ?

Se passer d'un notaire permet de faire des économies de temps et d'argent, si tout est fait dans les règles de l'art !

Mais cet acte qui vous engage et vous protège doit contenir toutes les informations nécessaires en cas de litige, des éléments incontournables notamment en ce qui concerne le bien. Il peut survenir un droit de préemption de la commune ou l'existence d'une hypothèque par exemple que le vendeur aurait omis de vous faire part. Un accord tacite entre les deux parties peut péricliter lors de l'apparition de certains problèmes. Une signature vous engage. Il est donc indispensable de rédiger cet acte de manière bien précise et se faire assister d'un professionnel pour la rédaction est recommandé.

Vous devez également être très précis sur les documents à fournir car vous devez garder en tête que l'acte final devra être signé auprès d'un notaire. Si le compromis de vente ne permet pas cette vente, vous aurez perdu du temps et serez obligé de renouveler cet acte et donc attendre de nouveau pour procéder à la vente ou à l'acquisition du bien objet de la vente car le délai entre les deux actes, qu'ils soient authentiques ou sous seing privé reste identique.

Comment se rétracter d'un compromis de vente ?

Il n'est en principe pas possible de se rétracter pour ce qui concerne la période postérieure au délai de rétractation de 10 jours calendaires (délai qui était de 7 jours avant la promulgation de la loi Macron du 6 août 2015 en vigueur le 8 août suivant) suite à date de première présentation de la lettre et réception par l'acquéreur de la notification. L'acheteur dispose donc d'un délai pour se rétracter dès la signature. Passé ce délai, il sera possible de se retirer de ses engagements en faisant jouer la clause pénale ou la clause de dédit. Il convient donc de prévoir l'une ou l'autre des clauses afin d'envisager toute éventualité. En l'absence de ses deux clauses, l'acquéreur ou le vendeur lésé est en droit de demander l'exécution forcée des engagements de l'autre partie.

Contrairement à l'acheteur, le vendeur ne dispose en aucun cas du délai de rétractation, il est engagé dès la signature du compromis.

Dans le cadre de la clause pénale, une exécution forcée et à défaut, des dommages intérêts seront exigibles auprès de l'acquéreur si celui-ci n'exécute pas ses engagements.

Dans le cas de la clause de dédit, la possibilité demeure pour l'acquéreur ou le vendeur de se rétracter moyennant le versement d'une somme forfaitaire à l'autre partie.

En dehors de la question du délai de rétractation, il sera possible pour l'acquéreur de se retirer de ses engagements, notamment s'il s'agit d'un évènement échappant à son contrôle ou à son pouvoir ; ce sera le cas de la non obtention du prêt nécessaire au financement du prix de vente en plus de son apport personnel. L'obtention d'un prêt est la condition sine qua non de la réalisation de la vente dans la plupart des compromis, elle est même omniprésente. L'acheteur devra alors justifier cette non obtention en démontrant qu'il a tout fait pour l'obtenir malgré le refus.

Notre modèle de document

Exemple type de compromis de vente à télécharger au format Word (pour maison, appartement, terrain, etc.)

Même s'il est d'usage de passer devant un notaire pour la signature de cet acte, il est bon de savoir qu'un compromis de vente peut être rédigé par les deux parties et rester un acte sous seing privé. Ce modèle personnalisable et pré rempli vous permettra d'établir votre compromis en toute simplicité. De plus, l'exemple à télécharger est également commenté, de manière à vous guider au cours de sa rédaction. Ainsi, notre document présente une structure cohérente et bien définie. Il inclut toutes les sections et les clauses essentielles nécessaires à la transaction immobilière, ce qui évite les oublis.