Promesse synallagmatique de cession de fonds de commerce

Définition du compromis de vente du fonds de commerce

Dans le domaine de la vente et de l'acquisition d'un fonds de commerce, les options sont multiples, il est bon de savoir ce que représente un compromis de vente, ou techniquement nommé une promesse synallagmatique de cession. Contrairement à une promesse unilatérale ou à une promesse d'achat où l'acquéreur bénéficiaire a la possibilité de lever une option, un compromis engage les deux parties, à savoir l'acquéreur et le vendeur.

C'est un contrat ou le cédant et l'acquéreur s'engagent dans la cession du fonds de commerce en fixant un prix définitif. C'est un contrat qui doit être écrit, sous la forme d'un acte sous seing privé ou d'un acte authentique. Il n'y a pas de levée d'option possible comme dans une promesse unilatérale de vente. Les deux parties sont donc sur un pied d'égalité. Ce contrat est soumis à certaines mentions obligatoires, sous peine d'être annulé. Avec ce contrat, les deux parties s'engagent à respecter la transaction et la vente.

À la signature de ce compromis, l'acquéreur doit verser un dépôt de garantie.

Il existe deux autres possibilités lors de la cession d'un fonds de commerce, à savoir la promesse unilatérale émanant du vendeur, qui s'engage à céder son fonds de commerce à un prix déterminé, laissant cependant à l'acquéreur la liberté de présenter une autre offre ou d'exercer une option. D'autre part, il y a la promesse d'achat émanant de l'acquéreur, mais dans ce cas, le vendeur, en tant que bénéficiaire, reste libre de ses engagements et peut vendre à toute autre partie.

Quel est l'intérêt de faire une promesse de vente ?

Si cette option vous engage, que vous soyez le vendeur ou l'acquéreur, elle vous protège également. Car la vente ou l'achat d'un fonds de commerce est le premier pas d'un projet à plus long terme. Acheter un fonds de commerce est pour l'acquéreur le pilier et donc la garantie que son commerce voit le jour. Vendre son fonds de commerce, c'est se libérer d'une contrainte et récupérer des fonds pour entamer un autre projet. Ainsi, que vous soyez dans un cas comme dans l'autre, la promesse synallagmatique garantit l'engagement réciproque des parties.

C'est un acte de vente avec des conditions suspensives comme l'obtention définitive d'un prêt de la part de l'acquéreur, ou par exemple d'une mise en conformité de la part du vendeur.

Comment faire un compromis de vente d'un fonds de commerce sous seing privé ?

Comment rédiger une promesse synallagmatique de cession de fonds de commerce ?

Depuis l'application de la Loi n° 2019-744 du 19 juillet 2019 visant à simplifier, clarifier et mettre à jour le droit des sociétés, ainsi que la suppression de l'article L 141-1 du Code de commerce, la rédaction du compromis est désormais libre. Il n'est donc plus impératif de recourir aux services d'un Notaire pour la rédaction de la promesse synallagmatique de vente. Vous avez la possibilité de rédiger le compromis de vente sous seing privé en utilisant notre modèle de document. Néanmoins, certaines clauses demeurent indispensables, et doivent impérativement figurer dans le contrat.

Par conséquent, les éléments qui doivent impérativement figurer dans le contrat sont : 

• L'identification des parties et du fonds de commerce cédé : cela englobe les noms complets, les coordonnées du cédant et du cessionnaire, ainsi que l'identification précise du fonds de commerce faisant l'objet de la cession.
• L'engagement des parties : Le cédant s'engage à céder le fonds de commerce et à transférer tous les droits y afférant, le cessionnaire de son côté s'engage à acquérir le fonds de commerce aux conditions spécifiées dans le contrat.
• La description détaillée du fonds de commerce : avec la liste des éléments inclus dans la cession (actifs, clientèle, stocks, bail commercial, etc.).
• Le prix de la cession : comprenant le montant total de la vente les modalités de paiement (échéancier, modalités de règlement, etc.) et les conditions éventuelles d'ajustement du prix.
• Les conditions suspensives : énumération des conditions qui doivent être remplies pour que la cession soit effective (ex : obtention de financement, autorisations administratives).
• La date limite de réalisation de la cession : les parties doivent fixer une date limite pour la réalisation de la cession.
• La durée de validité de la promesse : période pendant laquelle la promesse est contraignante.
• La Loi applicable et la juridiction compétente en cas de litige. 
• La signature des parties, et la date de signature. 

Qui rédige le compromis de vente d'un fonds de commerce ?

Le compromis de vente d'un fonds de commerce peut être établi sous seing privé ou par acte authentique via l'intervention d'un Notaire. Ainsi, la rédaction du compromis de vente peut être effectuée par l'une des parties, généralement par le vendeur ou l'acheteur. Cependant, il est recommandé de faire appel à un professionnel du droit pour garantir la validité juridique du document et la protection des intérêts des deux parties.

Afin de faciliter la rédaction de cette promesse synallagmatique de vente, notre équipe de juristes a élaboré un modèle de document en conformité avec les dispositions législatives en vigueur. Ce modèle intègre toutes les clauses essentielles nécessaires à la réalisation de ce contrat.

Comment calculer le rachat d'un fonds de commerce ?

Pour estimer le prix de rachat d'un fonds de commerce, il faut commencer par sélectionner des éléments comptables comme le chiffre d'affaires, le résultat et, grâce à des méthodes de valorisation financière, faire une première estimation qui se basera sur une moyenne. C'est un calcul que vous pouvez faire, mais un professionnel sera mieux formé pour vous fournir des éléments de calculs significatifs qui vous serviront dans cette estimation.

Une fois la première estimation effectuée, une analyse plus poussée du fonds de commerce comme sa localisation, la concurrence proche, les projets en cours, les événements extérieurs qui auraient pu engendrer une dévaluation anecdotique est à mener pour affiner l'estimation première.

Quelles sont les différentes procédures à suivre et documents à fournir pour la vente du fonds de commerce ?

Certains documents doivent être annexés au compromis de vente du fonds de commerce :

• Statuts et extraits du Kbis (s'il est question d'une société)
• Bilan des trois derniers exercices comptables
• Contrat de bail et adresse du bailleur
• Liste du matériel et outillage
• Liste des contrats attachés au fonds comme les crédits
• Liste des contrats de travail

Certains documents peuvent être requis pour un certain type d'exploitation de fonds. Il faudra pour un débit de boisson par exemple fournir une copie de la licence ainsi qu'une autorisation administrative permettant de tenir un tel commerce.

Quel délai intégrer à la promesse de vente ?

Le délai à intégrer dans la promesse de vente dépend de plusieurs facteurs, notamment la nature de la transaction et les besoins des parties concernées. Ainsi, les parties sont libres de convenir du délai de concrétisation de la vente dans le compromis.

Généralement, il se déroule un délai de trois mois entre la signature du compromis et celle de l'acte final de vente. Ces trois mois permettent à l'acquéreur de finaliser l'obtention de son prêt accomplissant ainsi la condition suspensive. A défaut de réalisation de la condition, l'acquéreur devra démontrer qu'il a employé tous les efforts pour mener à bien l'obtention de son prêt et qu'il n'était pas de mauvaise foi.

Comment annuler une promesse synallagmatique de vente d'un fonds de commerce ?

Outre les possibilités de rétractation de l'acheteur, le vendeur ne peut pas se désister, il est engagé dès la signature du compromis, on se calque ici sur le régime général du compromis de vente, c'est un engagement irrévocable puisque le compromis de vente vaut vente.

Il est toutefois possible d'opérer une résiliation amiable ou judiciaire. Une résiliation amiable doit toutefois être entreprise avec précaution, car si la vente était parfaite au moment de la signature du compromis (les conditions suspensives étaient réalisées), les droits de mutation sont exigibles et la résiliation n'y enlèvera rien. Qu'il s'agisse d'un acte sous seing privé ou authentique, dans ce dernier cas le notaire devra procéder à la publication de l'acte de résiliation qui donnera automatiquement lieu au paiement des droits de mutation.

Après mise en demeure préalable, le vendeur peut mettre en demeure l'acquéreur afin de résilier le contrat judiciairement si ce dernier n'a pas exécuté ses obligations contractuelles, l'avantage de ce mode de résiliation est l'absence de paiement de droits de mutation.

Notre modèle de document

Exemple de promesse synallagmatique de cession de fonds de commerce à télécharger

Votre projet prend forme et vous avez décidé de vendre votre fonds de commerce ? Vos envies se concrétisent et il est temps d'acquérir un fonds de commerce pour débuter votre activité ? Ce modèle de promesse synallagmatique de cession de fonds de commerce vous permettra d'entamer cette démarche. Il est personnalisable et pré rempli afin de s'adapter au mieux à votre besoin. Des commentaires sont également présents tout au long du document de sorte à vous guider au cours de votre rédaction.