Contrat de bail commercial (bail précaire)

Commentaire : Bailleur personne morale

- La société dénommée (nom de la société), (forme juridique de la société), au capital de (montant du capital de la société) euros, ayant son siège à (ville du siège social), (adresse du siège social), immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de (ville du RCS) sous le numéro (numéro d'immatriculation au RCS), représentée par (nom du représentant de la société), dûment habilité par (nom, prénom), dont copie jointe en annexe,

Ci-après dénommé(e) « le Bailleur »,

Commentaire : Bailleur personne physique

- (nom du bailleur), né(e) le (date de naissance du bailleur) à (lieu de naissance du bailleur), de nationalité (nationalité du bailleur) et résidant (adresse du bailleur), domicilié(e) (domicile du bailleur), célibataire majeur(e),

Ci-après dénommé(e) « le Bailleur »,

Commentaire : Bailleur personne physique, veuf non remarié

- (nom du bailleur), né(e) le (date de naissance du bailleur) à (lieu de naissance du bailleur), de nationalité (nationalité du bailleur) et résidant (adresse du bailleur), domicilié(e) (domicile du bailleur), veuf (veuve) de (nom du conjoint du bailleur), non remarié(e),

Ci-après dénommé(e) « le Bailleur »,

Commentaire : Bailleur personne physique, divorcé

- (nom du bailleur), né(e) le (date de naissance du bailleur) à (lieu de naissance du bailleur), de nationalité (nationalité du bailleur) et résidant (adresse du bailleur), domicilié(e) (domicile du bailleur), divorcé(e) de (nom du conjoint du bailleur) par jugement du Tribunal de grande instance de (ville du tribunal de grande instance), en date du (date du divorce du bailleur), non remarié(e),

Ci-après dénommé(e) « le Bailleur »,

Commentaire : Bailleur personne physique, marié

- (nom du bailleur), né(e) le (date de naissance du bailleur) à (lieu de naissance du bailleur), de nationalité (nationalité du bailleur) et résidant (adresse du bailleur), domicilié(e) (domicile du bailleur), époux (épouse) sous le régime de la séparation des biens pure et simple de (régime du mariage) en vertu d'un contrat reçu le (date du contrat de mariage du bailleur) par Maître (nom du notaire), notaire à (ville du notaire), préalablement à leur union célébrée par l'Officier d’État Civil de (ville du mariage du bailleur) le (date de mariage du bailleur),

Ci-après dénommé(e) « le Bailleur »,

Ensemble ci-après dénommés « Le Bailleur »,

D'une part,

Et,

Commentaire : Preneur personne morale

- La société dénommée (nom de la société), (forme juridique de la société), au capital de (montant du capital social de la société) euros, ayant son siège à (ville du siège social), (adresse du siège social), immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de (ville du RCS) sous le numéro (numéro d'immatriculation au RCS), représentée par (nom du représentant de la société), dûment habilité à cet effet, par (nom et prénom), dont copie jointe en annexe,

Ci-après dénommé(e) « Le Preneur »,

Commentaire : Preneur personne physique

- (nom du preneur), né(e) le (date de naissance du preneur) à (lieu de naissance du preneur), de nationalité (nationalité du preneur) et résidant (adresse du preneur), domicilié(e) (domicile du preneur), célibataire majeur(e),

Ci-après dénommé(e) « Le Preneur »,

Commentaire : Preneur personne physique, veuf

- (nom du preneur), né(e) le (date de naissance du preneur) à (lieu de naissance du preneur), de nationalité (nationalité du preneur) et résidant (adresse du preneur), domicilié(e) (domicile du preneur), veuf (veuve) de (nom du conjoint du preneur), non remarié(e),

Ci-après dénommé(e) « Le Preneur »,

Commentaire : Preneur personne physique, divorcé

- (nom du preneur), né(e) le (date de naissance du preneur) à (lieu de naissance du preneur), de nationalité (nationalité du preneur) et résidant (adresse du preneur), domicilié(e) (domicile du preneur), divorcé(e) de (nom du conjoint du preneur) par jugement du Tribunal de grande instance de (ville du tribunal de grande instance) en date du (date de divorce du preneur), non remarié(e),

Ci-après dénommé(e) « Le Preneur »,

Commentaire : Preneur personne physique, marié

- (nom du preneur), né(e) le (date de naissance du preneur) à (lieu de naissance du preneur), de nationalité (nationalité du preneur) et résidant (adresse du preneur), domicilié(e) (domicile du preneur), époux(se) sous le régime de la séparation des biens pure et simple de (régime du mariage) en vertu d'un contrat reçu le (date du contrat de mariage du preneur) par Maître (nom du notaire), notaire à (ville du notaire), préalablement à leur union célébrée par l'Officier d’État Civil de (ville de mariage du preneur), le (date de mariage du preneur),

Ensemble ci-après dénommés « Le Preneur »,

D'autre part,

IL EST RAPPELÉ CE QUI SUIT :

Le Bailleur est propriétaire, à (adresse des locaux du bail), de locaux à usage commercial constituant le(s) lot(s) n° (numéro du lot) du règlement de copropriété de l'immeuble reçu par Maître (nom du notaire), notaire à (ville du notaire), le (date) et régulièrement publié.

Commentaire : Il convient de préciser comment et quand le bailleur est devenu propriétaire des droits immobiliers.

Le Preneur s'est déclaré intéressé à prendre en location commerciale de courte durée, au regard des dispositions de l'article L. 145-5 du Code de commerce, les locaux ci-après désignés, aux clauses, conditions et modalités qui seront définies par les présentes conventions.

C'est la raison pour laquelle les parties se sont rapprochées et,

CECI EXPOSE, IL A ETE ARRETE ET CONVENU CE QUI SUIT :

Article 1 – OBJET-RÉGIME JURIDIQUE

Commentaire : Le bail dérogatoire, également appelé bail de courte durée, est un contrat de location d'une durée maximale de 3 ans, spécifiquement destiné à des locaux utilisés pour l'exploitation d'un fonds de commerce. Il est important de noter que les dispositions régies par le statut des baux commerciaux, telles que le droit au renouvellement du bail ou le versement d'une indemnité d'éviction en cas de non-renouvellement, ne sont pas applicables au bail dérogatoire.

Le Bailleur consent au Preneur, à titre précaire et non renouvelable, conforme aux dispositions de l'article L. 145-5 du Code du commerce, la location des biens et droits immobiliers décrits ci-dessous.

Les Parties entendent déroger aux dispositions des articles L.145-1 et suivants du Code de commerce portant statut des baux commerciaux.

Article 2 – DÉSIGNATION

Commentaire : Il est nécessaire de faire une description complète des locaux commerciaux.Énumérer les différentes parties des locaux et préciser pour chacune l'étage et la superficie. Il est fortement conseillé d'annexer au bail un plan des locaux.

Le Bailleur donne à bail, au Preneur, les locaux dont les caractéristiques sont les suivantes : (superficie totale, équipements de la location, adresse des locaux…).

Le Preneur, après avoir effectué une visite et examiné attentivement les lieux, atteste de leur adéquation à l'usage qu'il entend en faire.

Article 3 – DURÉE DU BAIL

Commentaire : Conformément à l’article L. 145-5 du Code du commerce, la durée totale du bail dérogatoire ou des baux successifs ne doit pas être supérieure à trois ans.

Le présent bail est consenti et accepté pour une durée ferme de (durée du bail) commençant à courir à compter du (date du début du bail) pour se terminer le (date de fin du bail), aucune des parties ne pouvant y mettre fin avant l'expiration du délai ainsi convenu.

Article 4 – FIN DU BAIL

Le bail dérogatoire est conclu pour une durée déterminée, le bail cesse automatiquement à la date prévue dans le présent contrat.

Les parties ayant entendu déroger, en toutes ses dispositions, au statut des baux commerciaux, le Preneur ne pourra se prévaloir des dispositions de l'article L. 145-9 du Code de commerce pour solliciter le renouvellement du présent bail qui se terminera à l'arrivée du terme fixé sans que le Bailleur ait à signifier congé.

En cas de résiliation anticipée souhaitée par le Preneur, ce dernier demeure responsable du règlement intégral des échéances de loyer restant à courir jusqu'à la date initialement prévue de la fin du bail précaire. La résiliation anticipée n'exonère pas le Preneur de son engagement financier, et les paiements restants doivent être réglés dans les délais convenus, conformément aux modalités de paiement spécifiées dans le présent contrat de bail précaire.

À l'échéance du présent contrat, le Preneur s'engage à libérer les locaux commerciaux. En cas de non-respect de cette obligation, le Bailleur est habilité à enjoindre le Locataire à quitter les lieux, et ce, dans un délai d'un mois à compter de la fin du contrat.

Si, à l'expiration du délai susmentionné, le Preneur persiste à occuper les lieux sans opposition formelle du Bailleur, un mois après l'échéance du bail, la situation sera réputée évoluer vers un bail commercial classique, conformément à la législation en vigueur.

Article 5 – RENOUVELLEMENT DU BAIL

Conformément à l'article L.145-5 du Code de commerce, tout renouvellement d'un bail précaire après l'expiration de sa durée maximale de trois ans entraîne automatiquement sa requalification en bail classique.

Cette disposition légale signifie que si les parties décident de prolonger la période de location au-delà des trois ans initialement convenus pour un bail précaire, le contrat sera automatiquement considéré comme un bail commercial classique, et les dispositions régies par le statut des baux commerciaux seront applicables.

Les parties reconnaissent et acceptent les implications de cette requalification automatique et s'engagent à respecter toutes les obligations et droits découlant du statut des baux commerciaux, le cas échéant, en cas de renouvellement au-delà de la durée maximale du bail précaire initial.

Article 6 – DESTINATION

Les locaux, objet du présent bail, seront utilisés par le Preneur à usage de (destination des locaux). Il pourra y exercer les activités de (activités du preneur) à l'exclusion de toute autre.

Toute modification, même temporaire, de la destination des locaux ou de la nature du commerce exploité, ainsi que toute activité annexe ou complémentaire, doit recevoir l'accord exprès, préalable et écrit du Bailleur, sous peine de résiliation du présent bail.

Le Preneur est autorisé à ajouter aux activités énumérées ci-dessus des activités annexes ou complémentaires, à condition qu'elles demeurent accessoires et n'altèrent en aucun cas la destination principale des lieux.

Le Preneur s'engage à éviter toute activité bruyante susceptible de causer des troubles de voisinage dans l'immeuble ou les immeubles environnants, et à indemniser le Bailleur de toute réclamation à cet égard. Si le Bailleur devait néanmoins payer des sommes quelconques en raison du comportement du Preneur, ce dernier serait tenu de les rembourser immédiatement.

Expressément conscient que ses activités pourraient entraîner des nuisances sonores, le Preneur s'engage à prendre toutes les dispositions nécessaires pour les réduire au minimum, et, sur demande du voisinage ou des autorités administratives, à mettre en place des isolations antibruit.

Le Preneur s'oblige également à prendre toutes les mesures nécessaires pour prévenir toute forme de pollution en termes de trépidations, odeurs, émanations ou fumées, de manière à ce que le Bailleur ne puisse en aucun cas être tenu pour responsable de ces troubles.

En cas de paiement de sommes par le Bailleur du fait du Preneur, ce dernier s'engage à les rembourser sans délai.

Le Preneur assume la responsabilité d'obtenir lui-même les autorisations administratives nécessaires à l'exercice de son activité. Il devra informer le Bailleur, qui ne peut en aucun cas être tenu pour responsable des manquements commis par le Preneur.

Le Preneur s'engage à respecter toutes les prescriptions légales ou administratives relatives aux activités qu'il est autorisé à exercer dans les locaux objet du présent bail ainsi que les prescriptions du règlement de copropriété de l'immeuble dont il déclare avoir pris connaissance et dont il reconnaît avoir reçu un exemplaire préalablement à la signature des présentes.

Le Preneur s'engage à respecter toutes les prescriptions légales ou administratives relatives aux activités qu'il est autorisé à exercer dans les locaux objet du présent bail et les prescriptions du règlement de copropriété ou du règlement de lotissement dont il déclare avoir pris connaissance et dont il reconnaît avoir reçu un exemplaire préalablement à la signature des présentes.

ARTICLE 7 – ETAT DES LIEUX INITIAL

Commentaire : Dans l’hypothèse où le Preneur accepte l’état des lieux, préciser :

Le Preneur affirme avoir été préalablement informé de l'état des locaux et de l'immeuble avant la conclusion du présent contrat. Ainsi, il accepte de prendre possession des locaux dans leur état actuel au moment de l'entrée en jouissance, renonçant expressément à solliciter du bailleur la réalisation de travaux d'aménagement ou de réparations.

Le Preneur reconnaît que les locaux loués lui permettent, dans leur état actuel, d'exercer l'activité autorisée en vertu du présent bail.

Commentaire : Dans l’hypothèse ou le Preneur prend en charge des travaux d'aménagement ou de remise en état des locaux loués, préciser :

Le Preneur exprime son intention d'entreprendre, à ses propres frais, des travaux d'aménagement et/ou de remise en état dans les locaux loués, lesquels ont préalablement reçu l'autorisation du bailleur, conformément au descriptif technique sommaire et au plan inclus en annexe au présent contrat. Il s'engage à réaliser ces travaux en conformité avec les dispositions du bail en vigueur, assurant tous les coûts et risques inhérents, et renonçant à tout recours à l'encontre du Bailleur.

Le Preneur reconnaît que l'accord mutuel des parties, y compris le montant du loyer (et le cas échéant, les allégements consentis par le Bailleur), a été établi en considération du fait que le Preneur prend en charge ces travaux à la place du Bailleur. Ainsi, il reconnaît que le Bailleur a pleinement satisfait à son obligation de délivrance.

Un état des lieux contradictoire sera convenu à l'amiable lors de la remise des clés, conformément à l'article L.145-40-1 du Code de commerce. Si un accord sur l'état des lieux ne peut être atteint à l'amiable, un Commissaire de justice sera sollicité par la partie la plus diligente, les frais étant partagés à parts égales entre le Bailleur et le Preneur.

Article 8 – CONDITIONS GÉNÉRALES DE JOUISSANCE

Le présent bail est fait aux charges et conditions ordinaires et de droit et sous celles particulières suivantes que le Preneur accepte expressément :

De prendre les locaux dans l'état où ils se trouveront lors de son entrée en jouissance et tels qu'ils ressortiront du constat d'état des lieux dressé par Maître (nom du Commissaire de justice), Commissaire de justice à (ville), aux frais de (personne qui supporte les frais à charge).

D'effectuer ponctuellement pendant toute la durée du bail tous travaux d'entretien locatif et notamment :

Entretenir constamment en bon état les canalisations d'adduction et d'écoulement des eaux, les installations électriques d'éclairage, les portes, les fenêtres, ferrures, serrures et crémones ;

Prendre toutes dispositions pour éviter la rupture par le gel des compteurs, canalisations et tuyaux ;

Assurer par ses propres moyens et à ses frais tous les dégorgements des canalisations d'évacuation desservant les lieux loués.

Entretenir, et refaire si nécessaire, l'ensemble des peintures extérieures, fermetures, huisseries, etc.,

Les gros travaux, tels que limitativement énumérés à l'article 606 du Code civil, demeurent à la charge du Bailleur, à moins que leur nécessité résulte de la faute ou de la négligence du Preneur.

Le Preneur assume l'intégralité des travaux relevant de l'article 606 du Code civil et s'engage à les réaliser dès qu'ils s'avèrent nécessaires, ou, en l'absence d'une telle initiative, dans le mois suivant une injonction du Bailleur. Ainsi, le Bailleur n'a à entreprendre ni à supporter la charge de travaux de quelque nature que ce soit concernant les biens loués.

Le Preneur peut, à ses frais, entreprendre des travaux additionnels s'il le juge nécessaire, sous réserve de l'approbation préalable du Bailleur. Les coûts relatifs à ces travaux, ainsi que les honoraires, seront directement réglés par le Preneur aux entrepreneurs et aux architectes.

À la fin du bail ou au départ du Preneur, les travaux d'aménagement demeureront la propriété du Bailleur, sauf si ce dernier exige la remise en état des lieux, aux frais du Preneur.

Le Preneur s'engage à restituer les locaux en bon état d'entretien locatif à la fin de la période de location, conformément à l'état des lieux établi avant l'entrée en jouissance, ainsi qu'à maintenir constamment les locaux occupés, pourvus d'un mobilier et d'un équipement en quantité et en valeur suffisants pour garantir le paiement du loyer et l'observation des conditions stipulées dans le présent contrat.Haut du formulaire

Bas du formulaire

D'occuper personnellement les lieux loués, le Preneur s'interdisant de sous-louer ou prêter à des tiers tout ou partie desdits lieux, sous quelque prétexte que ce soit, ainsi que d'y domicilier toute personne physique ou morale.

OU

D'occuper personnellement les lieux loués, le Preneur s'interdisant de sous-louer ou prêter à des tiers tout ou partie desdits lieux, sauf l'autorisation qui lui est dès à présent accordée d'héberger ou domicilier dans les lieux le siège social d'une ou plusieurs sociétés ayant avec lui des liens de filiation au sens du Code général des impôts, mais seulement pour la durée du présent bail dont le caractère précaire devra être expressément accepté par la ou les domiciliées.

De payer ses impôts personnels et mobiliers, la taxe professionnelle, et tout nouvel impôt ou taxe relatifs aux lieux loués, et de supporter leur augmentation de telle sorte que le Bailleur ne soit jamais inquiété à ce sujet et d'en justifier le paiement sur réquisition. Enfin, de payer les consommations d'eau et d'électricité suivant les indications des compteurs divisionnaires, s'il en existe, ainsi que la location desdits compteurs.

De rembourser au Bailleur la quote-part récupérable des charges de copropriété afférentes aux locaux loués et de rembourser au Bailleur la quote-part des impôts et taxes relatifs aux biens loués, et en particulier la quote-part de l'impôt foncier y afférent.

De laisser pénétrer en tout temps dans les lieux loués le Bailleur et ses mandataires, les architectes, les entrepreneurs et ouvriers pour visiter, s'assurer de l'état de l'immeuble, le réparer et l'entretenir. Sauf cas d'urgence caractérisé, le Preneur sera informé au préalable de ces visites.

Le Preneur devra laisser visiter les lieux par le Bailleur ou ses représentants en cas de résiliation de bail, pendant une période de six mois précédant la date effective de son départ, et souffrir l'apposition d'écriteaux ou d'affiches à tels emplacements convenant au Bailleur pendant la même période.

De supporter, quelle qu'en soit la durée, même si elle excède 40 jours, et ce par dérogation à l'article 1724 du Code civil, les grosses réparations et les améliorations nécessaires et utiles, même si elles ne doivent pas profiter au Preneur, ainsi que les travaux prescrits par les Commissions Administratives.

De supporter, par dérogation à l'article 1723 du Code civil, que le Bailleur apporte toutes modifications qu'il jugera nécessaires, tant à l'aspect extérieur qu'à l'aspect intérieur de l'immeuble, soit par de nouvelles constructions ou additions de constructions, soit par des démolitions de bâtiments, soit par l'édification de bâtiments dans les cours et jardins, soit par la couverture des cours et jardins ou de toute autre manière.

Si le Preneur, soit du fait de travaux entrepris par le Bailleur, soit pour toute autre raison, se trouvait privé temporairement de la jouissance de tout ou partie des locaux loués, le Bailleur serait tenu dans ce cas de lui consentir un abattement de loyer durant toute la période d'indisponibilité des locaux.

Si du fait de ces travaux (à l'exclusion des travaux prescrits par les autorités administratives et sauf dans ce cas le recours ouvert au Preneur contre l'administration), le Preneur se trouvait privé définitivement de la jouissance de tout ou partie des locaux loués, le Bailleur serait tenu de lui consentir un abattement définitif de loyer.

De ne pouvoir prétendre à aucune diminution de loyer en cas de suppression temporaire ou réduction des services collectifs tels que l'eau, le gaz, l'électricité, le téléphone, le chauffage, les ascenseurs, monte-charges, etc., non plus qu'en cas d'humidité, fuites, infiltrations ou toute autre cause, ainsi que des fuites sur canalisation commune masquée par un coffrage établi par le Bailleur.

De se charger, sans recours contre le Bailleur, en cas d'utilisation d'appareils émetteurs ou récepteurs d'ondes ou d'instruments pouvant produire des parasites, de la suppression des bruits troublant ses propres réceptions des ondes.

De respecter les charges tolérées par la résistance des planchers.

De s’accommoder, sans recours contre le Bailleur, de tous dégâts causés aux locaux en cas de troubles publics, émeutes, grèves, guerres civiles, ainsi que des troubles de jouissance en résultant.

Le Preneur reconnaît que le Bailleur ne peut être tenu responsable de tout vol survenant dans les locaux loués, de l'absence de service de gardiennage, ou de tout acte commis par le ou les gardiens. De ce fait, le Preneur renonce à toute réclamation d'indemnité ou de réduction de loyer en cas de suppression du ou des gardiens.

De s’accommoder du recours à exercer contre l’État, la Région, le Département ou la Ville en cas d'expropriation du fonds de commerce exploité dans les locaux objet du bail pour cause d'utilité publique, le Bailleur ne pouvant être tenu pour responsable d'une telle expropriation.

De se conformer scrupuleusement aux prescriptions, règlements et ordonnances en vigueur, notamment en ce qui concerne la voirie, la salubrité, la police, l'Inspection du Travail, ainsi le cas échéant qu'aux obligations fixées par le cahier des prescriptions et charges particulières de Z.I., de façon que le Bailleur ne soit jamais inquiété, ni recherché, à ce sujet.

Article 9 – ASSURANCES ET OBLIGATIONS DU LOCATAIRE

Le Preneur assurera à ses frais les risques propres à son exploitation.

Il devra en particulier souscrire auprès d'une compagnie notoirement solvable :

Une police d'assurance « Responsabilité Civile » garantissant les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile qu'il peut encourir à raison des dommages corporels matériels et immatériels causés aux tiers ;

Une police d'assurance « Incendie-Explosions » « Vol » et « Dégâts des eaux » garantissant contre l'incendie, les explosions, les dommages électriques, les dégâts des eaux, le bris des glaces et tous risques locatifs tels que le vol y compris les détériorations immobilières consécutives à un vol ou tentative de vol, ses biens propres à concurrence de leur valeur de remplacement à neuf au jour du sinistre, ainsi que ses responsabilités d'occupant à l'égard des voisins et des tiers en général.

Ces polices devront comporter une clause de renonciation à recours contre le Bailleur et ses assureurs.

Le Preneur s'oblige à rembourser toute surprime qui pourrait être réclamée au bailleur et aux voisins en raison de son état, de ses activités, ou de ses actions, dans le cas où il serait nécessaire pour eux de souscrire une assurance. Il s'engage à informer le Bailleur et les autres occupants, par lettre recommandée, de toute cause de risques aggravants tels que l'incendie, les explosions ou les dégâts des eaux, résultant de la création ou de toute modification de son activité. Chacun des destinataires ne peut être considéré comme informé de l'existence de risques aggravants qu'à la réception de ladite lettre.

Les surprimes de ces différents contrats seront à la charge exclusive du Preneur qui s'oblige à leur paiement ; il justifiera du paiement de ces primes et de l'existence de la clause de renonciation à recours prévue ci-dessus à toute réquisition du Bailleur en produisant une attestation de ses assureurs précisant également le montant des capitaux assurés.

Le Preneur s'engage à notifier promptement au Bailleur tout sinistre, quel que soit son étendue, même en l'absence de dommages visibles. Les indemnités versées par la compagnie d'assurances ou tout autre organisme au titre des assurances de dommages seront directement remises entre les mains du bailleur.

Enfin, le Preneur s'engage à renoncer à tout recours en responsabilité contre le Bailleur, notamment :

a) en cas de vol, cambriolage ou tout acte délictueux ou criminel dont le Preneur pourrait être victime dans les lieux loués,

b) au cas où les lieux viendraient à être détruits en partie ou en totalité ou expropriés,

c) en cas de troubles apportés à la jouissance par le fait de tiers quelle que soit leur qualité, le Preneur devant agir directement contre eux sans pouvoir mettre en cause le Bailleur.

Le Preneur devra également rembourser au Bailleur les charges afférentes aux polices garantissant les biens immobiliers loués.

Article 10 – RESPONSABILITÉ

Le Preneur assumera une responsabilité personnelle envers le Bailleur et les tiers pour toutes les conséquences dommageables résultant d'infractions aux clauses et conditions du présent bail, qu'elles soient commises par lui-même, son personnel ou ses préposés. Il sera spécifiquement responsable, de plein droit, des dommages survenus pendant l'emménagement, la livraison, ainsi que par les personnes exécutant des travaux pour son compte.

Article 11 – SOUS-LOCATION – CESSION

Le Preneur ne pourra sous-louer tout ou partie des locaux loués, ni céder son droit au présent bail.

Article 12 – LOYER

Commentaire : Si le bail n’est pas soumis à la TVA, préciser :

Le contrat de bail en cours prend effet avec un loyer annuel de (montant) € hors charges et hors droits. Le Preneur s'engage à effectuer le paiement du loyer en quatre versements égaux aux dates suivantes : le 1er janvier, le 1er avril, le 1er juillet et le 1er octobre de chaque année, commençant à la signature du présent bail et calculé prorata temporis pour le trimestre en cours.

Il est important de noter que le montant du loyer spécifié dans ce contrat n'est pas assujetti à la TVA.

En cas de non-paiement à son échéance du loyer par le Preneur ou de toute autre somme due en vertu du présent bail, le Bailleur percevra les pénalités de retard sans qu'il soit nécessaire d'adresser une mise en demeure quelconque.

Ces pénalités seront calculées à un taux mensuel de (intérêt des pénalités de retard) %, chaque mois commencé étant dû prorata temporis.

OU

Commentaire : Si le bail est soumis à la TVA, préciser :

Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel de (montant) € hors charges, auquel s'ajoutera la TVA au taux légal en vigueur que le Preneur s'oblige à payer (d'avance/à terme échu) au Bailleur en quatre termes égaux le 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre de chaque année.

En cas de non-paiement à son échéance du loyer par le Preneur ou de toute autre somme due en vertu du présent bail, le Bailleur percevra les pénalités de retard sans qu'il soit nécessaire d'adresser une mise en demeure quelconque.

Ces pénalités seront calculées à un taux mensuel de (intérêt des pénalités de retard) %, chaque mois commencé étant dû prorata temporis.

Article 13 – INDEXATION DU LOYER

Les parties conviennent expressément de soumettre le loyer fixé aux présentes à une clause d'échelle mobile.

En conséquence, le loyer sera ajusté automatiquement le (date de l'ajustement du loyer) en fonction de la variation de l'indice national du coût de la construction, publié trimestriellement par l'Institut National de la Statistique et des Études Économiques (I.N.S.E.E.). L'indice de référence sera le dernier paru au jour de la prise d'effet du bail soit celui du (date d'effet du bail).

Chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer connaîtrait une augmentation ou une diminution dépassant un quart par rapport au montant précédemment établi contractuellement ou par décision judiciaire, chaque partie a le droit de solliciter l'intervention du Juge pour qu'il ajuste l'application de la clause d'échelle mobile à la valeur locative.

Les parties conviennent expressément que le loyer sera révisé annuellement en fonction de la variation de l'indice national du coût de la construction publiée par l'Institut national de la statistique et des études économiques (I.N.S.E.E.). L'indice de référence sera le dernier paru au jour de la prise d'effet du bail soit celui du (date d'effet du bail).

Pour chaque révision à intervenir, cet indice sera comparé au trimestre correspondant de l'année de la révision.

Les parties reconnaissent que cet indice est en relation directe avec l'objet du présent bail.

Si l'indice choisi cessait d'être publié, il serait remplacé de plein droit par celui qui lui serait substitué administrativement, en appliquant le coefficient de raccordement établi à cet effet par les pouvoirs publics. À défaut de fixation administrative d'un indice de remplacement, un nouvel indice serait déterminé par les parties ou, à défaut d'entente entre elles, par voie d'arbitrage ou judiciaire.

Les parties conviennent expressément que le loyer ci-dessus fixé exprime la valeur locative réelle des biens immobiliers sur lesquels porte le présent bail et que la clause d'indexation du prix du loyer constitue une condition essentielle et déterminante des présentes sans laquelle le Bailleur n'aurait pas contracté.

Article 14 – CHARGES

Le Preneur s'engage à supporter la totalité des coûts liés à la consommation d'eau, d'électricité, de gaz, ainsi que d'autres services associés aux locaux. De plus, il assume la responsabilité totale des travaux d'entretien et de réparation, ainsi que de l'ensemble des charges locatives relatives aux locaux loués, qui ne sont pas explicitement énumérées ci-dessus.

Le Preneur s'acquitte directement de ces dépenses ou les rembourse au Bailleur sur simple demande de sa part, englobant toutes les dépenses spécifiées dans les "Conditions Générales"

A cet effet, le Bailleur appellera à chaque échéance de loyer une provision de (montant du loyer provisionnel) Euros, qui pourra être modifiée pendant le cours du bail pour tenir compte de la fluctuation des charges réelles.

Une régularisation sera pratiquée trimestriellement par le Bailleur en fonction des dépenses réellement exposées ; le Preneur recevra tous justificatifs des éléments ayant servi au calcul de cette régularisation.

Article 15 – CLAUSE PÉNALE

Le non-paiement à son échéance d'une quittance de loyer entraînera s'il plaît au Bailleur, à la charge du Preneur, de plein droit et sans mise en demeure préalable, un intérêt calculé au taux de (taux) prorata temporis.

Le montant de la quittance sera en outre majoré de (préciser) % à titre d'indemnité forfaitaire.

Article 16 – DÉPOT DE GARANTIE

Pour garantir l'exécution de ses obligations, le Preneur verse ce jour au Bailleur en un chèque n° (numéro du chèque) sur la banque (nom de la banque), dont quittance sous réserve d'encaissement, la somme de (montant du droit d'entrée) Euros correspondant à (nombre de termes du loyer) termes de loyer en principal à titre de dépôt de garantie.

Cette somme sera conservée par le Bailleur pendant toute la durée du bail et ne produira pas d'intérêts.

À la fin du bail, le dépôt de garantie sera restitué au locataire après le règlement de tous les loyers, charges, accessoires, ainsi que de toutes indemnités qu'il pourrait devoir au Bailleur, notamment pour les travaux nécessaires à la remise en parfait état locatif des locaux loués.

Lors de chaque révision du prix du loyer ci-dessus fixé, ce dépôt de garantie sera réajusté proportionnellement au nouveau prix du loyer, et dans les mêmes conditions. Toutefois, il est convenu que le Preneur ne pourra compenser ce dépôt de garantie avec le dernier terme du loyer restant dû.

Article 17 – CLAUSE RÉSOLUTOIRE

Il est expressément convenu, comme condition essentielle des présentes, qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer ou de charges ou d'inexécution d'une seule des clauses du bail, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter, contenant déclaration par le Bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause, délivré par acte extrajudiciaire et resté infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur, sans que celui-ci ait à remplir aucune formalité.

Si dans ce cas le Preneur se refusait à quitter les lieux, il suffirait pour l'y contraindre d'une ordonnance rendue par Monsieur le Président du Tribunal judiciaire dans le ressort duquel sont situés les locaux objet du bail, statuant en la forme des référés, lequel reçoit expressément compétence aux termes des présentes.

Cette ordonnance ne sera pas susceptible d'appel ; toute offre de paiement ou d'exécution après l'expiration du délai d'un mois ci-dessus, sera réputée nulle et non avenue et ne pourra faire obstacle à la résiliation acquise au Bailleur.

Dans tous les cas de résiliation, la somme versée au Bailleur à titre de dépôt de garantie demeurera acquise à ce dernier à titre d'indemnité, sans préjudice de son droit au paiement des loyers courus ou à courir, y compris le terme commencé au moment de la sortie des lieux et du prix des réparations locatives et sous réserve de tous autres droits et actions prévus tant par la loi et les règlements en vigueur à ce moment, que par les clauses et conditions des présentes et de leurs avenants futurs.

Tous frais de procédure, de poursuite, d'honoraires et débours d'auxiliaires de justice ou de mesure conservatoire resteront à la charge du Preneur.

A défaut par le Preneur d'évacuer les locaux, il serait redevable au Bailleur, de plein droit et sans aucun préavis, d'une indemnité d'occupation fixée d'ores et déjà pour chaque jour de retard à (intérêt des pénalités de retard) % du montant du dernier loyer annuel révisé.

Article 18 – DISPOSITIONS DIVERSES

Un état des lieux doit être réalisé à l'entrée ainsi qu'à la sortie des locaux.

Le Preneur se chargera de l'installation de ses propres lignes téléphoniques et de ses rapports avec l'administration.

Dans le cas où les locaux viendraient à être détruits en totalité par vétusté, faits de guerre, guerre civile, émeutes, en cas de force majeure ou cas fortuit indépendant de la volonté du Bailleur, le présent bail sera résilié de plein droit, sans indemnité.

Article 19 – CAUTIONNEMENT

Par ailleurs, afin de garantir le paiement total du loyer ainsi que des charges liées au présent bail, et de veiller au respect de toutes les clauses qui y sont stipulées, le Preneur a constitué une caution par le biais d'un acte sous seing privé enregistré à la date du (date de l'acte applicable) par (personne délivrant l'acte de caution).

A l'instant intervient aux présentes :

Commentaire : Caution personne morale :

- La société dénommée (nom de la société), (forme juridique de la société), au capital de (montant du capital social de la société) euros, ayant son siège à (ville du siège social), (adresse du siège social), immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de (ville du RCS) sous le numéro (numéro d'immatriculation au RCS), représentée aux présentes par (nom du représentant de la société), dûment habilité par (nom et prénom), dont copie jointe en annexe,

Ci-après dénommée « la Caution »,

Commentaire : Caution personne physique, célibataire :

(nom de la caution), né(e) le (date de naissance de la caution) à (lieu de naissance de la caution), de nationalité (nationalité de la caution) et résidant (adresse de la caution), domicilié(e) (domicile de la caution), célibataire majeur(e),

Ci-après dénommé(e) « la Caution »,

Commentaire : caution personne physique, veuf/veuve :

(nom de la caution), né(e) le (date de naissance de la caution) à (lieu de naissance de la caution), de nationalité (nationalité de la caution) et résidant (adresse de la caution), domicilié(e) (domicile de la caution), veuf(ve) de (nom du conjoint de la caution), non remarié(e),

Ci-après dénommé(e) « la Caution »,

Commentaire : caution personne physique, divorcée :

(nom de la caution), né(e) le (date de naissance de la caution) à (lieu de naissance de la caution), de nationalité (nationalité de la caution) et résidant (adresse de la caution), domicilié(e) (domicile de la caution), divorcé(e) de (nom du conjoint de la caution) par jugement du Tribunal de grande instance de (ville du tribunal de grande instance), en date du (date du divorce de la caution), non remarié(e),

Ci-après dénommé(e) « la Caution »,

Commentaire : Caution personne physique, mariée :

(nom de la caution), né(e) le (date de naissance de la caution) à (lieu de naissance de la caution), de nationalité (nationalité de la caution) et résidant (adresse de la caution), domicilié(e) (domicile de la caution), époux (épouse) sous le régime de la séparation des biens pure et simple de (régime du mariage) en vertu d'un contrat reçu le (date du contrat de mariage de la caution) par Maître (nom du notaire), notaire à (ville du notaire), préalablement à leur union célébrée par l'Officier d’État Civil de (ville du mariage de la caution) le (date du contrat de mariage de la caution),

Ci-après dénommé(e) « la Caution »,

Commentaire : Caution personne physique, mariée sans contrat de mariage :

(nom de la caution), né(e) le (date de naissance de la caution) à (lieu de naissance de la caution), de nationalité (nationalité de la caution) et résidant (adresse de la caution), domicilié(e) (domicile de la caution), époux sous le régime de la communauté légale de (régime du mariage) à défaut de contrat préalable à leur union célébrée par l'Officier d’État Civil de (ville du mariage de la caution) le (date du contrat de mariage de la caution), et (nom du conjoint de la caution), son époux (épouse),

Ensemble ci-après dénommés « la Caution »,

Lequel (laquelle/lesquels) a (ont) déclaré :

Bien connaître le Preneur, et avoir pris connaissance du bail objet des présentes,

Se porter caution solidaire du Preneur et s'engager en vertu du présent acte à payer au Bailleur toutes sommes dues en principal, intérêts, frais et accessoires du fait des conventions établies aux présentes, en qualité de débiteur solidaire.

En cas de paiement de tout ou partie de la dette du Preneur, la Caution sera de plein droit subrogé dans les droits du Bailleur qui lui délivrera sur sa demande une quittance subrogative.

A défaut d'action engagée par le Bailleur contre le Preneur dans le mois suivant un terme impayé, la Caution a la possibilité, par le biais d'une notification recommandée, de proposer le règlement de la somme due en échange d'une quittance subrogatoire. En cas de non-présentation de la quittance au domicile de la Caution par le Bailleur, il sera considéré comme ayant renoncé à la garantie pour l'échéance en question, et la Caution demeurera responsable du paiement des échéances ultérieures.

Article 20 – DIAGNOSTICS TECHNIQUES

20.1 ÉTAT DES RISQUES NATURELS ET TECHNOLOGIQUES

Commentaire : Si l’immeuble se trouve dans une région sujette à des risques naturels, miniers, technologiques, sismiques et/ou présente un potentiel de présence de radon, ou encore dans une zone soumise à une obligation d'information sur les sols, veuillez spécifier :

Conformément aux dispositions des articles L.125-5 et R.125-26 du Code de l'environnement, un état des risques et pollutions établi dans les six derniers mois précédant la conclusion du présent bail, ainsi que, le cas échéant, la liste des dommages résultant de la réalisation de ces risques et des indemnités versées à cet égard, sont joints au présent contrat.

Le Preneur atteste être pleinement informé de ces éléments, reconnaissant ainsi que ce dernier a entièrement rempli son obligation d'information prévue par l'article mentionné ci-dessus.

Commentaire : Dans l’hypothèse où l’immeuble n’a pas subi de sinistre préciser :

Le Bailleur déclare qu'à ce jour, l'immeuble associé aux locaux n'a fait l'objet d'aucun sinistre entraînant le versement d'une indemnité d'assurance couvrant les risques liés aux catastrophes naturelles, minières, technologiques ou sismiques.

Commentaire : Dans l’hypothèse où l’immeuble a subi un sinistre préciser :

Le Bailleur atteste que l'immeuble lié aux locaux a été affecté par un sinistre le (date du sinistre), entraînant le versement d'une indemnité.

Commentaire : Dans l’hypothèse où l’immeuble n'est pas situé dans une zone de risques naturels, technologiques ou sismiques et/ou à potentiel radon ni dans un secteur d'information sur les sols, préciser :

Le Preneur est informé que les locaux loués ne se trouvent ni dans une zone soumise à un plan de prévention des risques technologiques, ni dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels prévisibles. De plus, ils ne sont pas situés dans une zone sismique, une zone à potentiel radon, ni dans un secteur faisant l'objet d'une information sur les sols.

20.2 Anciens sites industriels pollués

En vertu de l'article L.125-7 du Code de l'environnement, le Bailleur, après avoir consulté les Bases de données publiques BASIAS (inventaire historique de sites industriels et activités de service) et la Carte des anciens sites industriels et activités de services (CASIAS) émises par l'État, informe le Preneur que, à la date de la signature du présent bail, l'immeuble associé aux locaux loués n'est pas répertorié sur ces documents.

Le Preneur affirme accepter cette information, renonce à tout recours contre le bailleur, et reconnaît ainsi que ce dernier a pleinement rempli son obligation d'information conformément à l'article mentionné ci-dessus.

20.3 DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE

La Loi 2010-788 du 12 juillet 2010, dite Loi Grenelle II, dispose que les bailleurs doivent joindre un diagnostic de performance énergétique aux baux commerciaux.

Commentaire : la durée de validité du DPE reste fixée à 10 ans mais ceux réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu'au 31 décembre 2022 et ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu'au 31 décembre 2024.

Le Preneur s'engage à transmettre au Bailleur, chaque (selon une fréquence mutuellement déterminée trimestrielle/annuelle), et ce pendant toute la période du bail, une copie des factures émises par son fournisseur d'énergie. Cette démarche vise à permettre au Bailleur de mettre à jour le dossier énergétique.

20.4 ANNEXE ENVIRONNEMENTALE

Commentaire : depuis le 1er janvier 2012, pour les locaux à usage de commerces ou de bureaux de plus de 2 000 m2, une Annexe environnementale est obligatoire, dans ce cas ajouter :

Conformément aux articles L.125-9 du Code de l'environnement et D.174-19 à D.174-21 (anciens articles R.137-1 à R.137-3) du Code de la construction et de l'habitation est jointe au présent bail une annexe environnementale visant à définir les obligations respectives des Parties et à organiser entre elles une concertation dans le but d'améliorer les performances énergétiques et environnementales de l'immeuble et des locaux loués. Le Preneur permettra au Bailleur l'accès aux locaux loués pour la réalisation, le cas échéant, de travaux d'amélioration de la performance énergétique.

Le Bailleur s'engage à organiser tous les (préciser selon une périodicité à la convenance des parties), des réunions de concertation avec le preneur. La première de ces réunions aura lieu le (date). Ces rencontres auront pour objectif d'établir un bilan énergétique et environnemental de l'immeuble et des locaux loués. Elles incluront également la discussion d'un éventuel plan d'action visant à améliorer les performances énergétiques et environnementales. À la clôture de chaque réunion, l'annexe environnementale sera mise à jour pour refléter les bilans et les actions découlant des rencontres précédentes.

Les parties s'efforceront mutuellement de faciliter l'organisation et la tenue de ces réunions de concertation conformément à la périodicité convenue.

Commentaire : Pour les locaux de plus de 1 000 m2, il existe une obligation de réduction des consommations d'énergie, ajouter :

20.5 RÉDUCTION DES CONSOMMATIONS D’ÉNERGIE

Le Décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019, pris en application de la Loi ELAN du 24 novembre 2018, a précisé les obligations d'actions de réduction des consommations d'énergie dans tout bâtiment, partie de bâtiment ou ensemble de bâtiments hébergeant une activité tertiaire (marchande ou non marchande) d'une surface de plancher cumulée supérieure ou égale à 1 000 m2. Elles s'appliquent de plein droit aux locaux pour lesquels l'annexe environnementale est obligatoire.

Les parties signataires s'engagent à une collaboration active en vue d'améliorer progressivement, dans leur intérêt commun, la qualité environnementale et la performance énergétique de l'immeuble ainsi que des locaux, contribuant ainsi au bien-être des occupants et visiteurs.

Elles garantissent le respect des prescriptions émises par les lois, règlements, et les arrêtés en vigueur, et s'engagent à entreprendre toutes les actions nécessaires et pertinentes pour atteindre les objectifs de réduction de la consommation énergétique finale tels qu'énoncés au I de l'article L.174-1 du Code de la Construction et de l'Habitation.

Les parties sont garantes du respect de ces engagements par leurs personnels, et elles mettront en œuvre tous les efforts nécessaires pour obtenir la conformité de la part de leurs prestataires, mandataires, visiteurs, ainsi que de tous les professionnels intervenant dans les parties de l'immeuble sous leur exploitation ou responsabilité.

Les dispositions qui suivent détaillent les engagements et les mesures que le Bailleur d'une part, et le Preneur d'autre part, conviennent de prendre pour atteindre ces objectifs généraux. Ces dispositions pourront faire l'objet d'ajouts ou d'améliorations ultérieurs afin de prendre en considération, notamment, les évolutions législatives et réglementaires.

Les parties ont spécifiquement défini les objectifs suivants (à compléter).

Le Bailleur prend l'engagement de superviser ou de mandater la gestion de l'immeuble et des équipements sous son exploitation ou responsabilité, en se conformant aux normes optimales dans ce domaine. Il veillera à ce que ces normes de qualité soient également observées par l'ensemble des autres locataires ou occupants de l'immeuble.

Le Preneur s'engage à se conformer à ces règles.

Le Preneur s'oblige à transmettre au bailleur, dans les trente jours suivant la fin de chaque semestre civil, les informations relatives à ses consommations énergétiques. Cette démarche vise à permettre au bailleur de soumettre annuellement, au plus tard le 30 septembre, les données requises sur la plateforme de l'Observatoire de la performance énergétique, de la rénovation et des actions du tertiaire (OPERAT)

Commentaire : Dans l’hypothèse où le permis de construite de l’immeuble a été délivré avant le 1 er juillet 1997, ajouter :

20.6 DOSSIER TECHNIQUE AMIANTE (DTA)

Le diagnostic amiante concerne les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Le Bailleur devra fournir un diagnostic Amiante Parties privatives (DAPP) qui devra être complété d’un Diagnostic Technique Amiante des parties communes (DTA) si le local est dans une copropriété.

Le Bailleur déclare avoir établi un Dossier Technique Amiante (DTA) conforme à la réglementation en vigueur pour l'immeuble objet du présent bail. Ce DTA recense les matériaux susceptibles de contenir de l'amiante présents dans les parties communes et privatives de l'immeuble.

Le Preneur reconnaît avoir pris connaissance du DTA et accepte son contenu. Le Bailleur s'engage à fournir une copie du DTA au Preneur dès la signature du présent contrat.

Le Preneur s'engage à respecter les consignes de sécurité et d'utilisation qui pourraient découler des informations contenues dans le DTA. En cas de travaux dans les locaux loués, le Preneur devra informer le Bailleur et s'assurer de la conformité aux réglementations en vigueur en matière d'amiante, notamment en effectuant, si nécessaire, un repérage avant travaux.

Le Bailleur s'engage à tenir le DTA à jour et à informer le locataire de toute modification substantielle du dossier. Les parties conviennent que le DTA fera partie intégrante du présent contrat de bail.

Commentaire : le DTA doit être mis à jour dans trois cas : lors de toute découverte de matériaux ou produits contenant de l'amiante, lors de la surveillance périodique de matériaux et produits contenant de l'amiante et lors de travaux portant sur des matériaux et produits contenant de l'amiante

Article 21 – LITIGES

La loi applicable au présent contrat est la loi française.

En cas de litige entre les parties, en dehors d’un refus d’exécution, elles doivent au préalable engager un accord amiable.

Si l’accord n’aboutit pas à une solution viable, la partie s’estimant lésée devra envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception étayant les faits reprochés à l’autre partie, accompagnée d’arguments pertinents.

Commentaire : Les arguments peuvent comprendre des textes de loi, des décisions de justice, des factures ou encore des photos par exemple.En cas d’échec, opter pour un conciliateur de justice peut s’avérer utile, d’autant que son intervention est gratuite.

A défaut d’accord entre les parties et pour toute autre contestation, les parties donnent compétence au Tribunal judiciaire de (indiquer la ville).

Article 22 – FRAIS, DROITS ET HONORAIRES

Tous les frais, droits et honoraires des présentes et de leurs suites seront supportés par le Preneur qui s'y oblige.

Article 23 – ÉLECTION DE DOMICILE

Pour l'exécution des présentes et notamment la réception de tous actes extrajudiciaires ou de poursuites, les parties font élection de domicile :

Le Preneur dans les locaux loués

Le Bailleur en son siège social

Le Preneur dans les locaux loués

Le Bailleur en son domicile

Fait à (ville du document)

Le (date de signature du bail)

En (nombre d'exemplaires) exemplaires

Le Bailleur Le Preneur

Annexe 1 – État des lieux

A insérer ici l’état des lieux réalisé entre le Bailleur et le Preneur et réaliser l’inventaire de tout ce qui constitue le local commercial.

Annexe 2 – Documents

A joindre selon les caractéristiques de l’immeuble :

Le diagnostic de performance énergétique ;

Une copie de l’état précisant l’absence ou la présente de matériaux ou de produits de la construction contenant de l’amiante (dossier technique de l’amiante)

L’annexe environnementale

Un état des risques naturels et technologiques pour les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, ou dans des zones de sismicité