Contrat de bail commercial (bail précaire)

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Contrat de bail commercial (bail précaire)
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Qu'est-ce qu'un bail commercial précaire ou dérogatoire ?

Le bail commercial peut être défini comme étant le contrat par lequel une personne dite le Bailleur, loue un local à un commerçant industriel ou artisan, dit le Preneur, afin que ce dernier puisse y exercer une activité commerciale. Ce statut particulier donne accès à certains droits tels que le droit au renouvellement du bail ou l'indemnité d'éviction.

Certaines activités professionnelles telles que les professions libérales n’entrent pas toujours dans le champ d’application de ce bail et sont soumises à d’autres baux, comme le bail professionnel.

Le bail précaire, également désigné sous le nom de bail commercial dérogatoire, se distingue du bail commercial classique. Ce genre de bail vise à répondre à la nécessité de flexibilité en engageant le locataire sur une période plus courte. Il est fréquemment destiné aux commerces qualifiés "d'éphémères" ou pour la vente temporaire d'un produit spécifique.  Ainsi, la convention de courte durée échappe au champ d'application du statut des baux commerciaux, en dérogeant à ses dispositions. Cette forme de bail a été établie par la Loi Pinel du 18 juin 2014. À partir du 1er septembre 2014, l'Indice des Loyers Commerciaux (ILC) a remplacé l'Indice du Coût de Construction (ICC), (l'Indice des Loyers Commerciaux est l'indice à partir duquel le locataire ou le bailleur peut réviser le montant du loyer, dans le cadre de la révision des loyers commerciaux.)

Il n'est possible de signer un bail précaire que lors de l'entrée du locataire dans les locaux, et jamais à la suite d'un bail commercial classique. Pour que le bail précaire soit valide, il est nécessaire que les deux parties s'expriment clairement sur leur volonté de déroger au statut des baux commerciaux. Ainsi, il est possible d'insérer une clause au contrat mentionnant expressément l'article L145-5 du Code du commerce.

Il est à noter que le locataire (commerçant ou artisan) doit être inscrit au Registre du commerce et des sociétés ou au Répertoire des métiers s’agissant du bail commercial, qu’il soit classique ou précaire. Le bail commercial s'accompagne de l'exploitation d'un fonds de commerce.

Vous trouverez au sein de ce document, un modèle de contrat de bail commercial précaire que vous pourrez télécharger et compléter avec les informations concernant le bailleur, le preneur et le bail en lui-même : désignation des lieux, dates et durée, activité du preneur, montant du loyer, dépôt de garantie, etc.

Quelle est la durée du bail commercial précaire ?

L.145-5 du Code de commerce : durée maximum

En principe, le bail commercial classique est conclu pour une durée minimale de 9 ans et le locataire peut le résilier en respectant la période triennale, après 3, 6 ou 9 ans. Le bail commercial précaire, quant à lui, est conclu pour une durée de 3 ans maximum.

Comment faire et rédiger un contrat de bail commercial précaire ?

En principe, un bail commercial dure 9 ans. Cette période est découpée en 3 périodes triennales à l'échéance desquelles les parties peuvent décider de modifier le contrat. Toutefois, dans certaines situations, il peut être plus approprié de conclure un contrat de location commerciale plus court. Pour cela, il existe le contrat de bail commercial précaire, autrement appelé "bail commercial dérogatoire" puisqu'il déroge au statut des baux commerciaux.

Tel que mentionné précédemment, la durée de ce contrat qualifié de précaire ne peut dépasser 3 ans. Ainsi, le contrat de location précaire offre la possibilité au bailleur et au preneur de limiter leur engagement à une courte période. Dans cette situation particulière, le preneur ne pourra toutefois pas exercer son droit au renouvellement.

Le contrat de bail commercial précaire est un contrat de location qui peut être utilisé tel quel et complété par le bailleur, le preneur et/ou un tiers tel qu'une agence immobilière et qui doit être établi par écrit en plusieurs exemplaires selon le nombre de parties concernées.

Les caractères "précaire" et "non renouvelable" du contrat doivent être renseignés.

De surcroît, une durée ferme doit être annoncée.

Pour cela, vous pouvez télécharger ce modèle et dans lequel il faudra mentionner les éléments suivants nécessaires dans le cadre d'un bail précaire :

  • Les coordonnées du bailleur, que ce soit une société ou une personne physique ;
  • Les coordonnées du preneur, (nom, prénom, etc..)
  • Les informations concernant le bien dont il est question, c'est-à-dire sa localisation, ses caractéristiques diverses, le moyen d'acquisition du bien immobilier par le bailleur, etc. ;
  • La désignation et la description du bien, sa superficie, ses équipements, etc. ;
  • La date d'entrée en jouissance des locaux et la durée du bail ;
  • La destination et l’usage des locaux et les activités qu'il sera possible d'y exercer ;
  • L'état des lieux initial;
  • Les conditions générales de jouissance;
  • Les assurances et obligations du locataire, sa responsabilité ;
  • Les modalités de sous-location et de cession ;
  • Le montant du loyer et les modalités de paiement ;
  • Les charges ;
  • Les informations concernant les personnes se portant caution.
  • La date et le lieu de l'élaboration du contrat, le nombre d'exemplaires et la signature des différentes parties.

Le contrat de bail doit également inclure les diagnostics techniques suivants : un état des risques naturels et technologiques, un diagnostic de performance énergétique, le dossier technique amiante, ainsi qu'une annexe environnementale.

Un exemplaire devra être remis à chaque partie, qui pourra s'y référer en cas de litige.

Comment renouveler et résilier un bail précaire ?

Le renouvellement du bail d'une durée de trois ans n'est pas possible pour le locataire dans le cadre du bail précaire. Ce renouvellement ne sera possible , en principe, que si la durée du contrat avec les renouvellements ne dépasse pas trois ans. Si le contrat de bail précaire continu au-delà de la durée de trois ans, tel qu'il est prévu par le Code de commerce, un nouveau bail sera conclu et aura une requalification en contrat de bail commercial classique.

La résiliation anticipée n'est pas possible au sein d'un bail précaire. Il faudra pour le locataire ou le bailleur attendre le terme du contrat de bail pour mettre un terme à leur relation.

Peut-on envisager la sous-location un bail commercial précaire ?

Le locataire pourra mettre en sous-location le bail dérogatoire ou précaire à condition d'en avoir l'accord du bailleur (propriétaire ou non). Le bailleur pourra refuser la sous-location, et en cas de refus de sa part, le locataire est alors en situation illégale. Le cas échéant, lorsque le bailleur a donné son accord à la conclusion de la sous-location, le locataire va ainsi pouvoir sous-louer à une autre personne le local qu'il a en bail précaire pour la durée restante ou totale du contrat. Cependant, ce type de sous-location est peu avantageuse pour le sous-locataire qui n'aura pas droit à une indemnité d'éviction, ni aucune garantie de renouvellement du contrat. Le tiers souhaitant sous-louer aurait tout intérêt à signer un contrat de sous-location commerciale.

Comment rompre un bail commercial précaire ?

En principe, le bail dérogatoire est conclu pour une durée déterminée, et il prend fin automatiquement à la date prévue dans le contrat. Ni le propriétaire ni le locataire ne peuvent résilier le bail de manière anticipée avant la fin de la période de location spécifiée dans le contrat.

À l'échéance du terme stipulé dans le bail, le locataire est tenu de quitter les lieux et de restituer les clés le dernier jour du contrat. Par conséquent, le locataire ne jouit pas du droit au renouvellement du bail.

Cependant, si, un mois après l'échéance du bail, le locataire demeure dans les locaux sans objection du propriétaire, il acquiert alors automatiquement un nouveau bail. Ce nouveau bail sera automatiquement un bail classique.

Ainsi, dans l'hypothèse où le propriétaire désire que le locataire quitte les locaux, il doit, dans un délai d'un mois suivant la date de fin spécifiée dans le bail, lui transmettre l'un des documents suivants :

  • Soit un congé par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice)
  • Soit une lettre recommandée avec AR

Notre modèle de bail

Exemple type de bail commercial précaire à télécharger

Vous trouverez en téléchargement en ligne sur notre site un modèle de bail commercial précaire (ou dérogatoire) à télécharger et à personnaliser selon vos besoins. Vous pourrez le personnaliser sur Word. Vous avez toutes les informations nécessaires à insérer au sein du contrat du fait qu'il soit rédigé par nos juristes conformément au droit en vigueur et plus précisément par le Code de commerce.

Sommaire

Article 1 - Objet-régime juridique

Article 2 - Désignation

Article 3 - Durée du bail 

Article 4 - Fin du bail

Article 5 - renouvellement du bail

Article 6 - Destination et Utilisation des locaux

Article 7 - État des lieux initial 

Article 8 - Conditions générales de jouissance 

Article 9 - Assurances et obligations du locataire

Article 10 - Responsabilité

Article 11 - Sous-location-cession

Article 12 - Loyer

Article 13 - Indexation du loyer

Article 14 - Charges

Article 15 - Clause pénale

Article 16 - Dépôt de garantie

Article 17 - Clause résolutoire

Article 18 - Dispositions diverses

Article 19 - Cautionnement

Article 20 - Diagnostics techniques 

Article 21 - Litiges

Article 22 - Frais, droits et honoraires

Article 23 - Élection de domicile

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