Convention d'occupation précaire

Qu'est-ce qu'une convention d'occupation précaire ? 

Définition de la convention d'occupation précaire : 

La convention d’occupation précaire est un contrat utilisé pour faire face à des situations exceptionnelles. C’est une convention issue des usages permettant d’offrir à l’occupant d’un local, de l’occuper contre une somme d’argent réduite. C'est un contrat qui déroge au régime traditionnel du bail dans la mesure où la compensation financière est modique et l’occupation exceptionnelle. La convention d’occupation précaire est consacrée par la Loi Pinel de 2014.

À circonstances particulières, règles particulières. La convention d'occupation précaire était auparavant davantage soumise à la jurisprudence et à la doctrine qu'à une véritable législation. Les articles 1709 et suivants du Code Civil définissent désormais la convention en ce qu'il s'agit d'un contrat de louage de choses, mais ne légifèrent pas sur ce que doit contenir dans l'ensemble un tel contrat.

Pour être qualifiée comme telle cette convention doit être justifiée par une situation exceptionnelle indépendante de la volonté des parties. Cela peut être le cas lorsqu'un local commercial est destiné à être détruit ou encore lorsqu'il existe une échéance concernant l’immeuble. La convention est alors prévue jusqu'à la réalisation de cette échéance.

La convention doit également être justifiée avec une contrepartie financière modique, une redevance de faible importance.

La convention peut se voir requalifiée en contrat de bail commercial, si le caractère précaire disparaît au moment de la signature du contrat, mais pas après. Ainsi, pour que la convention soit valide, il faut pouvoir démontrer l’existence de circonstances particulières, indépendantes de la seule volonté des parties et l'existence d'un motif objectif de précarité au moment de la signature du contrat.

Par conséquent, la conclusion d'une convention d'occupation précaire doit être établie dans le cas exceptionnel où un bail commercial, ne peut être envisagé. 

Les tribunaux admettent que la précarité est constituée par le fait que le temps d'occupation ne peut être connu à l'avance et les Juges peuvent même valider une occupation précaire étalée sur des années à partir du moment où les circonstances ne dépendent pas des deux parties, mais plutôt d'une situation extérieure telle qu'une procédure d'expropriation.

Ainsi, à titre d’exemple, ces situations ont justifié le caractère précaire de la convention :

• La situation géographique du bien (Cour de Cassation. Civ. 3^ème, 16 février 2000)
• Le caractère temporaire ou discontinu de l’occupation (CA Paris, 22 mai 2007)
• La situation transitoire du bien, expropriation en attente notamment (CA paris, 8 janvier 1980)

Le montant de la redevance constitue également un critère de validité de la convention d'occupation précaire pour les tribunaux. Aussi, la redevance fixée par le propriétaire foncier devra être en deçà des tarifs usuels en vigueur dans le périmètre du local concerné.

Comment rédiger une convention d’occupation précaire personnalisable ?

Si les articles 1709 et suivants du Code civil sont appliqués à la convention d'occupation précaire, les textes ne spécifient pas les exigences relatives à la forme et au contenu de la convention.

Néanmoins, afin d'assurer la clarté de la convention, il est essentiel d'inclure certaines mentions dans le contrat. Pour faciliter cette démarche, vous pouvez télécharger le modèle suivant, dans lequel les éléments ci-dessous doivent obligatoirement figurer :

-L'identité des parties (nom, prénom, civilité, date de naissance et lieu de naissance ainsi que l’adresse du locataire et du propriétaire) 

- La cause objective de précarité : la convention d’occupation précaire doit résulter d’une situation précaire objective existante au moment de la signature du contrat.

- L’adresse du bien.

- La date du début et de fin de la convention.

- Le montant de la redevance : il s'agit d'une contrepartie financière modique.

- Le lieu et la date de signature de la convention.

- La signature des parties.

Pourquoi rédiger une convention d'occupation précaire personnalisable ?

La convention d’occupation précaire est utile lorsqu’une personne dans une situation de précarité objective et temporaire doit rester dans les locaux. L’occupation des lieux étant soumise à des circonstances exceptionnelles, cette convention n’est pas qualifiable comme précaire en suivant la seule volonté des parties.

Il est essentiel de rédiger une convention en accord avec la législation et la jurisprudence en vigueur. Chaque situation d'occupation précaire est unique, nécessitant la prise en compte de conditions spécifiques. Une convention personnalisable garantit que les termes et conditions sont adaptés à chaque cas particulier. En téléchargeant notre modèle de convention personnalisable, vous pouvez vous assurer de rédiger un document conforme à vos besoins spécifiques.

Comment résilier un contrat de bail précaire et temporaire ?

Les modalités de résiliation et la fin de la convention

La convention d'occupation précaire oblige le bailleur à tenir compte de la situation de précarité de l'occupant au jour de la signature du contrat. La convention est maintenue même si un changement d'activité devait intervenir.

En principe, la convention d'occupation précaire peut être résiliée avant son terme par le bailleur si celui-ci le souhaite, et l'occupant n'a alors aucun droit au maintien dans les locaux. Pour contrer ce principe, le bailleur et l'occupant peuvent d'un commun accord introduire une clause de résiliation anticipée au jour de la signature de la présente convention. Cette clause devra préciser chaque détail de la procédure à suivre en cas de résiliation anticipée, notamment les motifs (changement de situation géographique, survenance d'un événement particulier), les modalités de notification, l'éventuel versement d'une indemnité d'éviction. Il est donc très important d'encadrer ce droit du bailleur, dans toute clause de résiliation anticipée, il devra respecter un délai de préavis minimum d'un mois afin de laisser le temps à l'occupant de s'adapter.

Parallèlement, il est également possible de préciser les conditions de résiliation anticipée à l'initiative de l'occupant.

Qu'importent les modalités de résiliation fixées par les parties, dans un souci de sécurité juridique, la résiliation devra être notifiée à l'autre partie par le biais d'une lettre recommandée avec accusé de réception, et devra contenir toutes les informations permettant sa validité : nom des parties, date de rédaction, motif de résiliation, référence au contrat d'occupation précaire et à la clause, mais aussi et surtout la durée du préavis ainsi que la date à laquelle les lieux seront inoccupés.

Quelles sont les différences avec le bail dérogatoire et le commodat (prêt à usage) ?

Le bail dérogatoire n'est pas, contrairement à ce qu'on laisse croire, une convention d'occupation précaire. Le bail dérogatoire concerne le régime des baux commerciaux et se dénomme ainsi parce qu'il permet d'éviter l'application de certaines clauses obligatoires du régime du bail commercial. Dans le bail commercial notamment, l’occupant a un droit automatique au renouvellement dans le cadre de la continuité de l'exploitation de son fonds de commerce et de la jouissance des locaux, ce sont donc les droits de l'occupant qui vont différer dans le bail dérogatoire.

Le régime des baux commerciaux est bien plus contraignant et le bail dérogatoire s'inscrit alors dans un registre totalement différent de la convention d'occupation précaire puisqu'il s'agit ici de locaux destinés à l'exploitation d'un fonds de commerce ou d'une activité artisanale, suivant la destination du local.

Le bail dérogatoire peut être conclu pour une durée maximale de 36 mois contre 9 ans pour la durée légale du bail commercial. En outre, il n'a rien à voir avec la convention d'occupation précaire puisqu'il n'a pas ce caractère précaire, il se destine exclusivement aux commerçants et à l'exploitation d'un fonds de commerce avec des locaux prévus à cet effet.

La différence majeure de la convention d’occupation précaire avec le commodat ou prêt à usage est le caractère onéreux de la location. La convention d'occupation précaire doit donc toujours composer avec une somme modique que l'occupant devra verser au bailleur, à défaut, il y aura un risque de requalification en commodat. L'article 1875 du Code Civil définit le prêt à usage ; en effet le commodat est un contrat de prêt à titre gratuit, et l'obligation principale à la charge de l'occupant est d'entretenir le bien et de le rendre tel qu'il lui a été prêté à la conclusion du contrat par le bailleur. Le propriétaire à son tour aura l'obligation de garantir la jouissance paisible du bien par l'occupant, on reste dans une relation bailleur locataire classique. Le commodat trouvera son intérêt dans des circonstances particulières mais très fréquentes, notamment dans l'attente de l'acquisition d'un bien immobilier accompagné d'une condition suspensive où le vendeur accepte de prêter son logement d'ici l'obtention du prêt nécessaire à l'achat du local. Dans le cadre de cette opération, le commodat peut trouver son utilité.

Notre modèle

Exemple type de modèle de convention d'occupation précaire conforme à l'article 1709 du Code civil à télécharger au format Word 

Le document juridique dont il est question se présente sous la forme d'un modèle type de lettre. Il s'agit d'un modèle de document qui est prérempli, et par ailleurs, une fois le téléchargement de la lettre accompli, il demeure possible de la modifier et /ou de la personnaliser en procédant de la manière suivante :

• En intégrant au sein des zones de texte réservées à cet effet les éléments de modification et /ou de personnalisation que l'émetteur de la lettre juge nécessaires ;
• En insérant des dispositions complémentaires à celles déjà existantes au sein de la lettre, le tout étant pour le rédacteur de la lettre de s'approprier au plus possible des termes.