Convention d'occupation précaire

Qu'est-ce qu'un bail précaire d'habitation et pour quel logement ?

La convention d’occupation précaire est un contrat utilisé pour faire face à des situations exceptionnelles. C’est une convention issue des usages permettant d’offrir à l’occupant d’un logement, de l’occuper contre une somme d’argent réduite. C'est un contrat qui déroge au régime traditionnel du bail dans la mesure ou la compensation financière est modique et l’occupation exceptionnelle. La convention d’occupation précaire est consacrée par la Loi Pinel de 2014.

Pour être qualifiée comme telle, cette convention doit cependant être justifiée par une situation exceptionnelle indépendante de la volonté des parties. Cette urgence peut prendre la forme d’un logement voué à être détruit ou encore une échéance concernant l’immeuble. La convention est alors définie sur la durée jusqu’à cette échéance.

La convention doit également être justifiée avec une contrepartie financière modique, une redevance de faible importance.

La convention peut se voir requalifiée en contrat de bail à usage d’habitation ou professionnel, si le caractère précaire disparaît au moment de la signature du contrat, pas après. Pour qu’elle soit valide, il faut pouvoir démontrer l’existence de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties et un motif objectif de précarité.

La conclusion d'une convention d'occupation précaire doit être établie dans le cas exceptionnel où un bail de nature commerciale tout comme un bail à durée déterminée ne peuvent être envisagés. Seules trois circonstances sont cependant acceptées par les tribunaux telles que le motif légitime, une durée très courte ou une redevance de faible montant.

Les tribunaux admettent que la précarité est constituée notamment par le fait que le temps d'occupation ne peut être connu à l'avance et peuvent même valider une occupation précaire étalée sur des années à partir du moment où les circonstances ne dépendent pas des deux parties en présence, mais plutôt d'une situation extérieure telle qu'une procédure d'expropriation.

Le montant de redevance constitue également un critère de validité d'une convention d'occupation précaire pour les tribunaux. Aussi, la redevance fixée par le propriétaire foncier devra être en deçà des tarifs usuels en vigueur dans le périmètre du local concerné.

Comment rédiger une convention d’occupation précaire personnalisable ?

Afin de rédiger une convention d’occupation précaire, il vous faudra respecter la réglementation spécifique prévue au sein des Code civil et Code de commerce.

Pour ce faire, vous pouvez télécharger le modèle suivant dans lequel les éléments ci-dessous devront nécessairement apparaître :

- Les nom, prénom, civilité, date de naissance et lieu de naissance ainsi que l’adresse du locataire ;

- Les nom, prénom, civilité, date de naissance et lieu de naissance ainsi que l’adresse du propriétaire du bien ;

- La situation de précarité ;

- L’adresse du bien ;

- La date du début de la convention ;

- La date de fin de la convention ;

- Le montant de la redevance ;

- Le lieu et la date de signature de la convention ;

- La signature des parties.

Pourquoi rédiger une convention d'occupation précaire personnalisable ?

La convention d’occupation précaire est utile lorsqu’une personne dans une situation de précarité objective a le besoin de se loger rapidement de manière temporaire ou ne peut pas faire face à un loyer. L’occupation des lieux étant soumise aux circonstances exceptionnelles, cette convention n’est pas qualifiable comme précaire en suivant la seule volonté des parties.

La conclusion d'une convention d'occupation précaire doit être établie dans le cas exceptionnel où un bail de nature commerciale tout comme un bail à durée déterminée ne peuvent être envisagés. Seules trois circonstances sont cependant acceptées telles que le motif légitime, une durée très courte ou une redevance de faible montant.

Les tribunaux admettent que la précarité est constituée notamment par le fait que le temps d'occupation ne peut être connu à l'avance et peuvent même valider une occupation précaire étalée sur des années à partir du moment où les circonstances ne dépendent pas des deux parties en présence mais plutôt d'une situation extérieure telle qu'une procédure d'expropriation.

Comment résilier un contrat de bail précaire et temporaire ?

Les modalités de résiliation et mettre fin à la convention

La convention d'occupation précaire oblige le bailleur à tenir compte de la situation de précarité de l'occupant au jour de la signature du contrat. La convention est maintenue même si un changement d'activité devait intervenir.

En principe la convention d'occupation précaire peut être résiliée avant son terme par le bailleur si celui ci le souhaite, et l'occupant n'a alors aucun droit au maintien dans les locaux. Pour contrer ce principe, le bailleur et l'occupant peuvent d'un commun accord introduire une clause de résiliation anticipée au jour de la signature de la présente convention. Cette clause devra préciser chaque détail de la procédure à suivre en cas de résiliation anticipée, notamment les motifs (changement de situation géographique, survenance d'un évènement particulier), les modalités de notification, l'éventuel versement d'une indemnité d'éviction. Il est donc très important d'encadrer ce droit du bailleur, dans toute clause de résiliation anticipée il devra respecter un délai de préavis minimum d'un mois afin de laisser le temps à l'occupant de s'adapter.

Parallèlement il est également possible de préciser les conditions de résiliation anticipée à l'initiative de l'occupant.

Qu'importe les modalités de résiliation fixées par les parties, dans un souci de sécurité juridique la résiliation devra être notifiée à l'autre partie par le biais d'une lettre recommandée avec accusé de réception, et devra contenir toutes les informations permettant sa validité : nom des parties, date de rédaction, motif de résiliation, référence au contrat d'occupation précaire et à la clause, mais aussi et surtout la durée du préavis ainsi que la date à laquelle les lieux seront inoccupés.

Quelle différence face au bail dérogatoire ou commodat ?

Le bail dérogatoire n'est pas, contrairement à ce qu'on laisse croire, un bail précaire. Le bail dérogatoire concerne le régime des baux commerciaux et se dénomme ainsi parce qu'il permet d'éviter l'application dans certains cas du régime du bail commercial, notamment parce que l'occupant a dans ce dernier cas un droit automatique au renouvellement dans le cadre de la continuité de l'exploitation de son fonds de commerce et de la jouissance des locaux, ce sont donc les droits de l'occupant qui vont différer dans ces cas là.

Le régime des baux commerciaux est bien plus contraignant et le bail dérogatoire s'inscrit alors dans un registre totalement différent de la convention d'occupation précaire puisqu'il s'agit ici de locaux destinés à l'exploitation d'un fonds de commerce ou d'une activité artisanale, suivant la destination du local.

Le bail dérogatoire peut être conclu pour une durée maximale de 36 mois contre 9 mois pour la durée légale du bail commercial. En outre il n'a rien à voir avec la convention d'occupation précaire puisqu'il ne peut en aucun cas être utilisé dans le cadre de l'habitation et n'a pas ce caractère précaire, il se destine exclusivement aux commerçants et à l'exploitation d'un fonds de commerce avec des locaux prévus à cet effet.

En dehors du régime des baux commerciaux, la différence majeure avec le commodat ou prêt à usage est le caractère onéreux de la location. La convention d'occupation précaire doit donc toujours composer avec une somme modique que l'occupant devra verser au bailleur, à défaut il y aura un risque de requalification en commodat. L'article 1875 du Code Civil définit le prêt à usage ; en effet le commodat est un contrat de prêt à titre gratuit, et l'obligation principale à la charge de l'occupant est d'entretenir le bien et de le rendre tel qu'il lui a été prêté à la conclusion du contrat par le bailleur. Le propriétaire à son tour aura l'obligation de garantir la jouissance paisible du bien par l'occupant, on reste dans une relation bailleur locataire classique. Le commodat trouvera son intérêt dans des circonstances particulières mais très fréquentes, notamment dans l'attente de l'acquisition d'un bien immobilier accompagné d'une condition suspensive où le vendeur accepte de prêter son logement d'ici l'obtention du prêt nécessaire à l'achat du local. Dans le cadre de cette opération, le commodat peut trouver son utilité.