Lettre pour informer le locataire de la vente du local commercial

Qu'est-ce qu'un bail commercial ?

Les locaux commerciaux sont loués à des commerçants par le biais d'un contrat de bail commercial, qui est un contrat de bail spécifique régi par le Code du commerce. Lorsque l’immeuble est loué, il est qualifié de « local commercial » si le commerçant qui le loue est immatriculé au Registre du commerce et des sociétés et s’il exploite son fonds de commerce dans ce local. Le bail commercial bénéficie d'un statut protecteur pour le locataire puisqu'il permet de mettre en place un plafonnement du loyer, mais aussi un renouvellement du-dit bail.

Comment vendre un local sous bail commercial loué (appartement en local, etc.) ?

En cas de vente du local commercial déjà occupé par un locataire, la Loi d’investissement locatif Pinel de 2014 a intégralement modifié et renforcé l’importance de l’obligation d’information du locataire à la charge du vendeur, le bailleur.

Ainsi, lorsqu'un propriétaire souhaite vendre un local commercial, il est nécessaire qu'il communique cette intention au locataire. Ce dernier dispose d'un droit de préemption, et d'un droit de préférence, lui conférant la priorité par rapport aux autres acheteurs potentiels du local.

Qu'est-ce que le droit de préemption du locataire sur l'immeuble ou local commercial ?

Le locataire est-il prioritaire en cas de vente ? 

En effet, l’article L145-46-1 du Code de commerce instaure un réel droit de préemption calqué sur celui accordé au preneur d’un bail d’habitation. Le droit de préemption est un droit qui rend le locataire prioritaire sur tous les autres acheteurs potentiels que le vendeur aurait trouvés. Ainsi, le bailleur devra notifier le projet de vente au locataire.

Le locataire disposera alors d’un délai d’un mois pour lever l’option et accepter d’acheter le local qu’il occupe aux conditions que propose le propriétaire dans la notification préalable du projet. Cette décision d'achat par le locataire impliquera la réalisation de la vente dans les deux mois suivant la date d'envoi du courrier d'acceptation par le locataire, sauf dans les cas où l'achat par le locataire nécessite l'obtention d'un prêt, etc. Dans le cas contraire, le bailleur pourra vendre le local à un nouvel acquéreur qui sera une personne tierce.

Toutefois, le locataire ne bénéficiera pas de ce droit de préemption en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble, en cas de cession unique de locaux commerciaux distincts, en cas de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble ou en cas de cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux. Le contenu de la notification du projet de vente du local au locataire devra essentiellement comporter le prix de vente, les conditions de celle-ci et la reproduction de l’article L145-46-1 du Code de commerce.

À savoir : la rédaction d'un acte de cession de droit au bail est tout à fait possible pour les locataires souhaitant céder leur droit à une tierce personne. En effet, la cession du droit au bail est un contrat par lequel le locataire, appelé aussi cédant, va opérer un transfert à une personne, appelée cessionnaire, du bénéfice de son contrat de bail commercial.

Ce document juridique vous fournira un modèle de lettre permettant de notifier à votre locataire la vente de votre local commercial.

Que signifie le fait de vendre des murs commerciaux occupés par un locataire et comment calcule-t-on leur valeur ?

Les murs commerciaux désignent le local commercial en lui-même et non le fonds de commerce exploité par le commerçant. Ainsi, il sera possible pour le bailleur de vendre ces "murs" sans céder le fonds de commerce.

La mise en vente des murs commerciaux ou du local commercial nécessite tout d'abord le calcul de leur valeur. L'offre de vente de ce bien devra indiquer sa valeur qui dépendra de plusieurs critères tels que la situation géographique, la surface réelle, les équipements qui y sont inclus, etc...

Quelle est la condition principale lors de la vente d'un local commercial ? 

La condition principale lors de la vente d'un local commercial est la notification au locataire de la vente du local. 

 Par conséquent, le propriétaire du local commercial est dans l'obligation de prioritairement informer le locataire de son intention de vendre, en ayant recours à l'une des méthodes suivantes :

1. Soit par l'envoi d'une lettre recommandée avec avis de réception.
2. Soit par la remise en main propre de la lettre contre récépissé ou signature.

Cette correspondance du propriétaire est considérée comme une offre de vente destinée au locataire. Elle doit impérativement détailler les conditions de la vente du local, notamment le prix (ou les modalités de paiement) ainsi que d'éventuelles charges. L'absence de ces informations dans la lettre expose l'offre de vente à une possible annulation.

Une fois informé de cette intention, le locataire a la possibilité d'exercer son droit de préférence s'il manifeste un intérêt pour l'acquisition du local.

Comment rédiger une lettre notifiant la vente du local commercial loué conformément à la Loi Pinel ?

Afin de rédiger correctement la lettre notifiant à votre locataire la vente du local commercial dans lequel il effectue son activité commerciale, il vous faudra respecter les dispositions du Code de commerce et notamment son article L145-46-1.

Pour ce faire, téléchargez simplement notre document juridique dans lequel les éléments suivants doivent nécessairement apparaître :

• Le nom des parties à savoir les nom et prénom du bailleur, sa raison sociale, son adresse et le numéro de RCS et lieu d’immatriculation si besoin, ainsi que les nom et prénom et raison sociale du preneur ;
• La référence du dossier, l’adresse de l’immeuble ;
• L’objet de la lettre à savoir une offre d’acquisition, la notification de la vente du local ;
• La désignation du bien immobilier, l’adresse, et la description de ce bien, son emplacement dans le cadastre ;
• La détermination du local commercial, son emplacement spécifique, la superficie de ce local ;
• La superficie de la partie privative des lots de copropriété précisée en mètre carré ;
• Le prix de la vente de l’immeuble, prix payable comptant le jour de la signature de l’acte authentique de vente, majoré du paiement des frais, des droits de l’acte authentique de vente évalués en euros ;
• Les conditions du paiement du prix, à savoir en virement pour le jour de la signature de l’acte authentique, le moment de l’entrée en jouissance (généralement au moment de la signature de l’acte authentique) ;
• Les conditions de la vente, notamment sous réserve du droit de préemption d’autres parties possédant ce droit, toute condition suspensive, dont celles de droit commun ;

L’article L145-46-1 du Code de commerce précise les conditions et modalités de la vente par le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal. Le propriétaire informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification vaut d'ailleurs offre de vente au profit du locataire.

Le locataire bénéficie d'un délai d'un mois pour répondre au propriétaire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. L’absence de réponse équivaut à une renonciation à l’exercice du droit de préférence du locataire pour la vente.

Pourquoi informer votre locataire de la vente du local commercial ?

La notification de la volonté de réalisation de la vente de votre local commercial est, depuis la Loi Pinel de 2014, une obligation du bailleur envers le preneur du local. Celui-ci pourra, par ailleurs, exercer son droit de préférence s’il souhaite acheter le local avant tout autre tiers qui sera intéressé par la vente.

Cette notification devra répondre aux conditions édictées au sein du Code de commerce.

Notre document 

Exemple type de lettre pour informer votre locataire de la vente de votre local commercial à télécharger au format Word

Cet exemple de lettre vous permettra de prévenir votre locataire de la vente du local commercial qu'il occupe actuellement. Ce modèle est personnalisable, pré rempli et commenté par nos juristes afin de n'omettre aucun détail au cours de votre rédaction.