Congé avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction

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Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le bail commercial est régi par les articles L 145-1 et suivants du Code de commerce. C’est un contrat encadrant les modalités, mais aussi les limites permettant la location d’un bien. Ce bien peut être industriel, artisanal ou commercial. Le locataire bénéficie d’un statut protecteur puisqu’il lui est accordé un plafonnement de loyer, mais aussi un droit au renouvellement de son contrat de bail.

Le loyer du bail commercial peut soit être fixe, soit variable.

Le bail commercial peut-il être renouvelé ?

En principe, le bail est renouvelé à l’issue d’une certaine période. Trois possibilités sont alors données :

  • La demande de renouvellement est expressément demandée par le locataire et doit être acceptée par le bailleur ;
  • La demande de congé est réalisée par le bailleur ;
  • Les parties restent silencieuses, le bail est alors reconduit de manière tacite.

Est-ce que le propriétaire a le droit de ne pas renouveler un bail ?

Le bailleur a la possibilité de refuser le renouvellement du bail commercial sous certaines conditions.

Lorsque le propriétaire refuse de renouveler le bail commercial, il est généralement tenu de verser une indemnité d'éviction au locataire. Cette indemnité vise à réparer le dommage subi par le locataire contraint de quitter les lieux.

Dans certaines hypothèses, le bailleur a la possibilité de refuser le renouvellement du bail sans avoir à payer d'indemnité d'éviction. 

  • En cas de motif grave et légitime 
  • Construction ou reconstruction avec offre d'un local en remplacement
  • S'il est établi que l'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d'insalubrité ou s'il est établi qu'il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.

Qu’est-ce qu’un congé avec non-renouvellement de bail sans indemnité d'éviction ?

Donner congé du bail commercial signifie y mettre fin. En effet, l’article L 145-9 du Code de Commerce dispose que les baux de locaux ne cessent seulement par l’effet d’un congé préalablement donné de 6 mois avant l'expiration du bail commercial.

Lorsque le locataire n’a soumis aucune demande de renouvellement ou de congé du bail, le contrat se prolonge tacitement

 Le bailleur ou le preneur ne souhaitant pas poursuivre le bail doit donner congé. Le bailleur donne ainsi congé au preneur en lui demandant de quitter les lieux.

Le congé avec refus de renouvellement de bail sans indemnité d'éviction doit être donné par un acte extrajudiciaire. Le locataire a l’obligation de préciser les motifs justifiant sa demande, sous peine de nullité de l’acte.

En vertu de l’article L 145-17 du Code de commerce, plusieurs situations permettent au bailleur de refuser le renouvellement du bail et de n’être tenu à aucune indemnité en faveur du locataire, à savoir :

  • Le bailleur doit ainsi justifier d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant ;
  • Le bailleur doit établir que l’immeuble a été totalement ou partiellement démoli, étant de ce fait en état d’insalubrité.
  • En cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d'un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux.

Si le refus de renouvellement est justifié, le locataire perd tout droit au renouvellement du bail et au paiement d'une indemnité d'éviction. Il doit alors quitter les lieux. Le locataire dispose d'un délai de 2 ans pour contester le refus de renouvellement du bail devant le Tribunal judiciaire. Si le refus de renouvellement n'est pas validé par les juges et si ce motif n'est pas jugé suffisamment grave et légitime par le tribunal, il est mis fin au bail, mais le propriétaire est tenu au paiement d'une indemnité d'éviction. Cependant, il peut exercer un droit de repentir et offrir au locataire le renouvellement du bail.

Le modèle que nous mettons à disposition sur notre site est destiné aux propriétaires de locaux commerciaux qui se trouvent dans l'une des situations précédemment énoncées. Il s'agit d'un modèle de lettre de congé avec refus de renouvellement, sans indemnité d'éviction, à transmettre au Commissaire de justice, pour qu'il le remette au locataire du local commercial.

Comment refuser un renouvellement de bail ?

Quelle est la procédure pour refuser un renouvellement de bail ?

Lorsque le bailleur refuse de renouveler le bail sans verser d'indemnité d'éviction, les procédures varient selon les circonstances : 

En cas de refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes à l'encontre du locataire : 

Pour des motifs graves et légitimes à l'encontre du preneur, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail commercial, cependant pour ne pas avoir à verser d'indemnité d'éviction au locataire, le propriétaire doit jusfitifer que la gravité du comportement du preneur représente un motif grave et légitime.

il peut s'agir du non paiement du loyer, d'une attitude violente de la part du locataire, du non respect des conditions prévues dans le contrat de bail commercial, de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, etc..

Pour refuser le renouvellement du bail, le bailleur doit faire parvenir un congé par acte de Commissaire de justice au moins 6 mois avant la fin du bail commercial. Ce congé doit expliciter les motifs du refus de renouvellement. En outre, conformément à l'article L145-17 du Code de commerce, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, le bailleur doit mettre en demeure le locataire de remédier à infraction constatée. Si l'infraction s'est poursuivie ou a été renouvelée par le locataire plus d'un mois après la mise en demeure du bailleur, ce dernier peut alors refuser le renouvellement sans avoir à verser d'indemnité.

Le congé doit également mentionner que le locataire dispose d'un délai de 2 ans pour contester le refus de renouvellement devant le Tribunal judiciaire.

Construction ou reconstruction avec offre d'un local en remplacement : 

Le bailleur a également la possibilité de refuser le renouvellement du bail lorsque ce dernier souhaite construire ou reconstruire le local commercial. Dans cette hypothèse, pour que le propritétaire n'ai pas a payer au locataire une indemnité d'éviction il doit necéssairement proposer au locataire un autre local répondant à ses besoins et capacités, et situé dans un endroit similaire.

Le propriétaire reste tenu de verser une indemnité appelée "indemnité restreinte", afin de compenser la perte temporaire d'exploitation du fonds et les frais liés au déménagement et à la réinstallation.

Pour refuser le renouvellement du bail, le bailleur doit envoyer un congé par acte de Commissaire de justice au moins 6 mois avant la fin du bail commercial. Ce congé doit également mentionner que le locataire dispose d'un délai de 2 ans pour contester le refus de renouvellement du bail devant le Tribunal judiciaire.

Démolition d'un immeuble insalubre ou vétuste : 

Le bailleur peut légalement refuser de renouveler le bail commercial sans verser d'indemnité d'éviction au locataire lorsque l'immeuble est en état d'insalubrité et qu'il doit être entièrement ou partiellement démoli en raison de son état ( état qui doit être attesté par un arrêté de traitement de l'insalubrité émis par le préfet). 

Il a également la possiblité de refuser le renouvellement lorsque l'immeuble ne peut plus être occupé en toute sécurité en raison de son état, ce danger étant établi par un rapport d'expertise ou par un arrêté de mise en sécurité délivré par le maire ou le préfet de police (si l'immeuble est situé dans la ville de Paris). 

Dans les deux situations, pour refuser le renouvellement du bail, le bailleur doit envoyer un congé par acte de Commissaire de justice au moins 6 mois avant la fin du bail commercial. Ce congé doit également mentionner que le locataire dispose d'un délai de 2 ans pour contester le refus de renouvellement du bail devant le Tribunal judiciaire.

Quels sont les conséquences du refus du renouvellement du bail pour le preneur et le bailleur ?

Le refus du renouvellement du bail entraîne des conséquences pour les deux parties. En effet, le locataire perd le droit de continuer à occuper les locaux commerciaux après l'expiration du bail, ainsi, il doit quitter les locaux à la fin du bail. Si le preneur a refusé le renouvellement  du bail pour l'une des circonstances lui permettant de ne pas verser d'indemnité d'éviction, il n'aura pas à verser d'indemnité au locataire et pourra récupérer son bien.

 Le locataire dispose d'un délai de 2 ans pour contester le refus de renouvellement du bail devant le Tribunal judiciaire.

Qu’est-ce qu’une indemnité d’éviction ?

Lorsqu’il est question de renouvellement d’un bail commercial, le bailleur a la possibilité de refuser ce renouvellement. En effet, en cas de refus de sa part, le propriétaire du bien est tenu d’indemniser le locataire par une indemnité d’éviction.

Cette indemnité doit être égale au préjudice ayant été causé par le refus du renouvellement. Son calcul se fait sur la valeur du fonds de commerce.

En  effet conformément à l'article L145-14 du Code de commerce, "Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre."

Lorsque le propriétaire justifie d’un motif légitime et grave contre le locataire, ou s’il rentre dans certains cas exceptionnels prévus par le Code de commerce, il peut alors être dispensé de ce versement. Lorsque les parties ne trouvent aucun accord sur cette indemnité, c’est le juge qui fixera le montant de l’indemnité.

Que contient la lettre de congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction ?

Le document de refus de renouvellement sans indemnité d’éviction contient différentes mentions obligatoires, à savoir :

  • L'identification des parties, (nom, prénom, adresse du preneur et du bailleur).
  • La date et le lieu de signature du bail.
  •  La date du début et de fin du bail.
  • La date de mise en demeure du locataire lorsque le refus de renouvellement a été donné pour motifs graves et légitimes à l'encontre du locataire.
  • Les motifs invoqués par le propriétaire justifiant le refus d’indemnité d’éviction.
  • La lettre doit informer le locataire de son droit de contester le refus de renouvellement devant les tribunaux, s'il estime que le refus n'est pas légitime ou qu'il y a eu violation des dispositions légales.

Notre modèle

Exemple type de modèle de congé avec refus de renouvellement à télécharger au format Word ou pdf 

Le document juridique dont il est question se présente sous la forme d'un modèle type de lettre. Il s'agit d'un modèle de document qui est pré-remplie, et par ailleurs, une fois le téléchargement de la lettre accompli, il demeure possible de la modifier et /ou de la personnaliser en procédant de la manière suivante :

  • En intégrant au sein des zones de texte réservées à cet effet les éléments de modification et /ou de personnalisation que l'émetteur de la lettre juge nécessaire ;
  • En insérant des dispositions complémentaires à celles déjà existantes au sein de la lettre, le tout étant pour le rédacteur de la lettre de s'approprier au plus possible des termes.
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