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Congé avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction

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Vous souhaitez notifier le congé avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction à votre locataire ? Ce document modifiable et personnalisable permet au propriétaire de mettre fin au bail initial.

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Description

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le bail commercial est régi par les articles L 145-1 et suivants du code de commerce. C’est un contrat encadrant les modalités mais aussi les limites permettant la location d’un bien.  Ce bien peut être industriel, artisanal ou commercial. Le locataire bénéficie d’un statut protecteur puisqu’il lui est accordé un plafonnement de loyer, mais aussi un droit au renouvellement de son contrat de bail.

Le loyer du bail commercial peut soit être fixe, soit variable.

Le bail commercial peut-il être renouvelé ?

En principe, le bail est renouvelé à l’issue d’une certaine période. Trois possibilités sont alors données :

-          Une demande de renouvellement expressément  demandé par le locataire devant être accepté par le bailleur ;

-          La demande de congé réalisée par le bailleur ;

-          Les parties sont silencieuses sur ce point, le bail est ainsi reconduit de manière tacite.

Qu’est-ce qu’un congé avec refus de renouvellement de bail sans indemnité d'éviction ?

Donner congé à son bail commercial signifie y mettre fin. En effet, l’article L 145-9 du code de commerce dispose que les baux de locaux ne cessent seulement par l’effet d’un congé préalablement donné de 6 mois à l’avance, ou d’une demande de renouvellement.

Lorsque le locataire n’a soumis aucune demande de renouvellement ou de congé du bail, le contrat se prolonge tacitement

Le renouvellement du bail commercial au terme des 9 années n'est pas automatique. Le bailleur ou le preneur ne souhaitant pas poursuivre le bail doit donner congé. Le bailleur donne ainsi congé au preneur en lui demandant donc de quitter les lieux.

Le congé avec refus de renouvellement de bail doit être donné par un acte extrajudiciaire. Le locataire a l’obligation de préciser les motifs justifiant sa demande, sous peine de nullité de l’acte.

En vertu de l’article L 145-17 du code de commerce, deux situations permettent au bailleur de refuser le renouvellement du bail et de n’être tenu à aucune indemnité en faveur du locataire, à savoir :

-          Le bailleur doit ainsi justifier d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant ;

-          Le bailleur doit établir que l’immeuble a été totalement ou partiellement démoli, étant de ce fait en état d’insalubrité.

Si le refus de renouvellement est validé par les juges, le locataire perd tout droit au renouvellement du bail et au paiement d'une indemnité d'éviction. Il doit alors quitter les lieux. Si le refus de renouvellement n'est pas validé par les juges et si ce motif n'est pas jugé suffisamment grave et légitime par le tribunal, il est mis fin au bail mais le propriétaire est tenu au paiement d'une indemnité d'éviction. Cependant, il peut exercer un droit de repentir et offrir au locataire le renouvellement du bail.

A savoir : le congé pour motif grave et légitime ne doit pas être confondu avec la possibilité pour le bailleur de dénier le statut des baux commerciaux lorsque le preneur ne remplit pas les conditions nécessaires pour pouvoir bénéficier dudit renouvellement.

Qu’est-ce qu’une indemnité d’éviction ?

Lorsqu’il est question de renouvellement d’un bail commercial, le bailleur a la possibilité de refuser ce renouvellement. En effet, en cas de refus de sa part, le propriétaire du bien est tenu d’indemniser le locataire par une indemnité d’éviction.

Cette indemnité doit être égale au préjudice ayant été causé par le refus du renouvellement. Son calcul se fait sur la valeur du fonds de commerce.

Lorsque le propriétaire justifie d’un motif légitime et grave contre le locataire, ou s’il rentre dans certains cas exceptionnels prévus par le code de commerce, il peut alors être dispensé de ce versement. Lorsque les parties ne trouvent aucun accord sur cette indemnité, c’est le juge qui fixera le montant de l’indemnité.

Lorsque le propriétaire refuse l’indemnité d’éviction au locataire, celui-ci bénéficie d’un délai de 2 ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné pour contester ou demander le paiement de cette indemnité devant le tribunal compétent.

Vous trouverez au sein de ce document, un modèle de lettre à transmettre à l'huissier concernant un congé avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction, le propriétaire mettant fin au bail initial et ne le renouvelant pas.

Que contient la lettre de congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction ?

Le document de refus de renouvellement sans indemnité d’éviction contient différentes mentions obligatoires, à savoir :

-          Le nom du bailleur ;

-          La date de signature du bail ;

-          La ville de signature du bail ;

-          La date du début du bail ;

-          L’adresse du preneur ;

-          La date de fin de bail ;

-          La date de mise en demeure ;

-          Les motifs invoqués par le propriétaire justifiant le refus d’indemnité d’éviction.

Prévisualisation du document

Congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction


L’an [DATE DU COURRIER],
à la requête de [NOM DU BAILLEUR],
élisant domicile en mon étude,
j’ai, huissier de justice,
rappelé qu’en vertu d’un bail sous seing privé en date du [DATE SIGNATURE BAIL] à [VILLE SIGNATURE BAIL], ayant commencé à courir le [DATE DEBUT BAIL] pour finir le[DATE FIN BAIL], vous êtes locataire de locaux à usage commercial sis à [ADRESSE PRENEUR].
Par les présentes, le requérant entend vous donner congé desdits locaux pour le [DATE FIN BAIL], date d’expiration du bail, et refuser le renouvellement dudit bail sans indemnité d’éviction en raison des motifs graves et légitimes invoqués dans la mise en demeure du [DATE MISE EN DEMEURE] au moins un mois avant à laquelle il n’a pas été satisfait.
En conséquence, vous devez avoir libéré les lieux et les restituer à la date d’effet du présent congé.
DONT ACTE SOUS TOUTES RÉSERVES.
TRÈS IMPORTANT :
Le locataire qui entend soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit à peine de forclusion saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de DEUX ANS à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.