Demande de renouvellement du bail commercial

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Le bail commercial, une fois arrivé à son terme, ne va pas prendre fin automatiquement. Il peut cesser de trois façons, parmi lesquelles nous retrouvons la demande de renouvellement par le locataire. C'est la raison pour laquelle nous proposons ici un modèle de demande de renouvellement de bail commercial.

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Pour bénéficier du renouvellement du bail commercial, le locataire doit satisfaire un certain nombre de conditions, à savoir l'existence d'un bail portant sur l'immeuble ou un local, l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers. Le locataire doit être le propriétaire du fonds et il faut par ailleurs que le fonds ait été exploité de manière effective durant une certaine période précédant l'arrivée du terme du bail ou de sa tacite prolongation.

Quand le contrat de bail arrive à son terme et qu'aucune des parties manifeste son intention d'y mettre fin, le bail se poursuivra par tacite prolongation. En effet, le bail commercial ne s'éteint pas automatiquement, il prendra fin que par un congé donné par le bailleur ou le locataire, ou par la demande du renouvellement du locataire.

Ainsi, selon la partie qui demande le renouvellement, celui-ci se présente de deux manières : le congé notifié avec offre de renouvellement par le bailleur et la lettre de demande de renouvellement par le locataire. Lorsque la demande émane du locataire il doit le faire dans les 6 mois avant l'arrivée du terme du bail, par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec avis de réception du bailleur. Il lui est également possible de faire la demande à tout moment en période tacite de prolongation.

Lorsque le renouvellement vient du bailleur, des conditions sont à satisfaire, il faut que le fonds ait fait l'objet d'une exploitation au cours des trois dernières années précédant l'expiration du bail, ou sa prolongation. Le congé doit être notifié au locataire au moins 6 mois avant l'expiration du bail et pour le dernier jour du trimestre civil, il doit prendre effet à cette date. Le renouvellement du contrat de bail donné par le bailleur doit indiquer qu'il est donné pour mettre fin au contrat mais doit préciser que c'est avec offre de renouvellement.

Le renouvellement n'est pas obligatoire : la tacite reconduction et l'augmentation du loyer

Quand le bail commercial atteint son terme initialement prévu, et qu'aucun congé ni demande de renouvellement n'a été émise, il est prolongé tacitement par les parties et se poursuit comme tel, à défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans les délais légaux, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. Il n'y a donc pas de rédaction d'un nouveau bail, les conditions restent les mêmes pour une durée indéterminée. Une révision du loyer pourra intervenir mais ne sera pas forcément réévalué à la hausse.

Les dispositions du Code de Commerce, notamment l'article L145-9 au sein du chapitre consacré aux baux commerciaux, précisent que : "A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat."

Suite à une tacite reconduction du bail, les parties peuvent tout deux donner congé au moins six mois à l'avance au terme de chaque trimestre.

La négociation à la charge du preneur

Attention cependant, la tacite reconduction entraine la déchéance du droit au bail de l'actuel locataire, et dévaluera significativement la valeur de son fonds de commerce. L'acquéreur sera alors en mesure de négocier un nouveau bail avec le propriétaire du local.

Le renouvellement classique

Un contrat de bail fixe une durée de 9 ans minimum. Arrivé au terme, le locataire bénéficie du principe du renouvellement de son bail. Le bailleur peut donner congé avec ou sans offre de renouvellement du bail. Un accord amiable peut donc avoir lieu pour le renouvellement du bail et la réévaluation des obligations. Le bailleur est libre ou non d'accepter le principe du renouvellement ; l'acceptation du principe du renouvellement ne verrouille pas les décisions du bailleur qui peut invoquer suite à son acceptation des motifs graves et légitimes (qui ne doivent pas avoir été connus de lui à l'époque de l'acceptation) ou son droit de repentir, visé à l'article L145-58. En cas d'usufruit ou d'une pluralité de propriétaires, la demande faite à l'attention de l'un vaut à celle de tous, sauf stipulations contraires.

Les dispositions de l'article L145-10 du Code de Commerce

La demande de renouvellement du bail commercial doit contenir certains éléments, tels que l'identification de la qualité de gérant, le nom de la société, la date de conclusion du bail et de son terme. Il faut également mentionner la qualité des parties, c'est à dire indiquer qui est le bailleur et qui est le locataire et enfin faire figurer la sollicitation du renouvellement du bail.

De plus l'article L.145-10 alinéa 4 du Code de commerce doit être reproduit dans la demande du locataire, comme suit : « Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. ». L'article L. 145-10 du Code de Commerce n'a pas été modifié par la Loi Pinel du 18 juin 2014.

La demande de renouvellement du bail commercial comportant certaines mentions obligatoires, vous pouvez télécharger le modèle que nous proposons afin de ne manquer aucun élément. Il doit notamment intégrer, sous peine de nullité, la reproduction de certains alinéas de l'article L.145-10 du Code de Commerce relatifs aux possibilités de réponse du bailleur.

Qui doit payer les frais de renouvellement d'un bail commercial ?

En règle général, le bailleur et locataire se partagent de façon équitable les frais engendrés par la rédaction du bail commercial chez le notaire, mais aucune obligation n'est imposée aux deux parties, elles peuvent très bien convenir d'un partage inégal.

Le bailleur doit donner sa réponse dans un certain délai à compter de la signification de la demande du renouvellement, par acte d'huissier. Si le bailleur ne porte pas à la connaissance du propriétaire du fonds sa décision dans le délai escompté, alors il sera réputé avoir donné son acceptation.

Dans le cas où il refuse, il doit faire mentionner dans l'acte d'huissier notifiant le refus, que le locataire peut contester ou demander le paiement d'une indemnité d’éviction par une saisie du tribunal.

Concernant les locaux d'habitation accessoires des locaux commerciaux, le bailleur est en droit de refuser le renouvellement du bail au motif qu'il veut résider lui même dans les locaux ou y faire résider son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint sous réserve qu'ils ne disposent pas d'une habitation répondant à leurs besoins. En revanche concernant les locaux d'habitation, le bailleur ne peut refuser de renouveler le bail si son refus entraîne pour le locataire un trouble grave à l'exploitation du fonds ou encore si les locaux commerciaux et les locaux d'habitation forment un tout indivisible.

Exemple de demande de renouvellement du bail commercial

Vous trouverez au sein de ce document un modèle de demande de renouvellement du bail commercial téléchargeable au format Word à compléter. Il est pré rempli, personnalisable et comprend des commentaires laissés par nos juristes afin de vous assurer de ne rien oublier au cours de votre rédaction.