Acte de cession de droit au bail commercial

C'est quoi une cession de droit au bail ?

La cession se définit comme une opération juridique qui est réalisée en vue de transférer la propriété d'un bien. Ce type de contrat suppose que soient présentes les parties suivantes :

Le cédant : il s'agit de celui qui cède la propriété de son bien à l'égard du cessionnaire ;

Le cessionnaire : il s'agit cette fois-ci de celui qui achète la chose objet du contrat de cession.

Ainsi, la cession d'un bail commercial est un accord par lequel le locataire (désigné sous le terme de cédant) transmet à une autre personne (dénommée cessionnaire) le bénéfice du bail.

Le locataire transfère au nouveau locataire (cessionnaire) la jouissance des locaux, ainsi que l'obligation de payer le loyer et d'exécuter les conditions de la location. Ainsi, le bail commercial d'origine demeure en vigueur, mais il y a un changement de locataire.

Qu'est-ce qu'un acte de cession ?

Un acte édicté suite à une promesse, un accord, une proposition

Un acte de cession est un mécanisme qui permet à une personne de pouvoir céder un bien à quelqu'un d'autre. L'acte de cession est en conséquence une opération juridique par laquelle la propriété d'un bien ou d'un ensemble de biens ou d'un droit peut basculer du patrimoine de celui qui est nommé le cédant vers le patrimoine de celui qui est appelé le cessionnaire.

Un acte de cession peut être réalisé pour de nombreuses raisons comme par exemple :

• pour réaliser la cession d'un droit d'auteur ;
• pour céder des parts sociales ;
• pour céder une entreprise 
• pour céder des actions 
• pour céder des données numériques 
• pour céder un bail portant notamment sur un local commercial ;
• etc.

À cet égard, il est à noter que, le présent document proposé ici au téléchargement est en réalité un modèle d'acte de cession du droit au bail commercial.

En effet, le droit au bail constitue un des éléments incorporels du fonds de commerce d'une entreprise appartenant au locataire. Aussi, la cession d'un fonds de commerce entraîne la cession du contrat de bail commercial puisque les éléments du fonds sont utilisés au sein des locaux qui font l'objet d'un bail commercial. Cette opération de cession entraîne des conséquences juridiques spécifiques. Mais le droit au bail, constituant un élément phare du fonds de commerce, peut être cédé à lui seul tant sa valeur est importante.

À titre informatif, selon les termes de l'article L. 145-16 du Code de commerce, sont nulles toutes les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise, le bailleur doit néanmoins en être informé puisqu'il s'agit d'une cession de créances, qui doit impérativement être signifiée au principal intéressé (article 1690 du Code Civil).

Quand peut-on vendre un droit au bail (cession d'un fonds de commerce, fusion scission, etc..) ?

Le locataire peut céder son droit au bail dans plusieurs situations :

• Le locataire a la possibilité de céder "seul" son droit au bail, sans nécessairement vendre son fonds de commerce. Il est toutefois impératif de s'assurer que le contrat de bail autorise expressément cette cession du seul droit au bail, si le contrat de bail n'autorise pas expressément cette cession il est également possible pour le bailleur de rédiger une autorisation de cession de droit au bail commercial.

Lorsqu'une cession de bail est effectuée, le nouveau locataire (dénommé cessionnaire) remplace le locataire initial (appelé cédant) pour la période restante du bail.

• Lors de la vente d'un fonds de commerce, le droit au bail est nécessairement inclus. En effet, l'acheteur d'un fonds de commerce acquiert l'intégralité de ses éléments, comprenant entre autres l'enseigne, les équipements, la clientèle, ainsi que le droit au bail. Dans cette situation, le propriétaire n'a pas le droit de s'opposer à la cession du bail.
• Le bail peut également être transféré en cas de fusion, scission, apport d'une partie de l'actif ou de transmission universelle de patrimoine, dans ces cas-là, le propriétaire ne peut s'opposer à la cession. 

Comment faire un acte de cession de droit au bail commercial ?

La rédaction de l'acte sous seing privé

Un acte de cession de droit au bail est un document qui reprend la forme d'un contrat rédigé par écrit puisqu'il est composé d'articles permettant de distinguer clairement les différentes informations importantes dont nécessite la rédaction d'un tel écrit.

Cet écrit doit être établi en plusieurs exemplaires, selon le nombre de parties qui sont concernées par la cession, et doit respecter l'ensemble des dispositions légales en vigueur.

Il s'agit donc d'un document complexe, et qui nécessite une rédaction précise.

À cet effet, et afin de vous faciliter la rédaction complète d'un tel document, vous pouvez télécharger ici un modèle type d'acte de cession de droit au bail commercial.

Ce document contient notamment des parties relatives aux :

• Coordonnées et informations du cédant : comme la dénomination sociale, la forme juridique de la société, l'adresse du siège social, le numéro d'immatriculation au RCS, etc ;
• Coordonnées et informations importantes du cessionnaire ;
• La date et la signature du lieu du bail ;
• La durée du bail ;
• Le prix de cession ;
• La date d'autorisation du bailleur à la cession du droit au bail ;
• Le droit applicable en cas de litige, etc.

Pourquoi rédiger un acte de cession de droit au bail relatif à un local commercial ?

L'acte de cession de droit au bail encadre les droits et obligations des différentes parties à savoir le locataire cédant, le cessionnaire, et le bailleur. Le contrat de bail commercial est librement cessible, mais peut toutefois contenir des clauses limitant cette liberté de cession. Le bailleur peut par exemple limiter les possibilités de cession à une tierce personne dont l'activité serait incompatible avec celles exercées dans les locaux avoisinants.

La rédaction d'un tel acte de cession de droit au bail requiert une vigilance particulière. Il faut non seulement encadrer précisément la cession du droit au bail, mais aussi anticiper les différentes situations et les différents imprévus qui peuvent survenir et venir entraver la validité de la cession.

Aussi, une rédaction claire et précise d'un acte de cession de droit au bail relatif à un local commercial permet donc de sécuriser au niveau juridique la cession envisagée, puisqu'une rédaction aboutie permet en outre de limiter les risques de contentieux.

En conséquence, le présent document est un modèle type du produit en question, rédigé de manière complète et précise, et conforme aux dispositions légales en vigueur. Toutefois, selon les spécificités de votre situation, il vous sera toujours possible de personnaliser ce document.

Ce document est donc utile et vous permettra de vous simplifier la tâche du fait qu'il contient déjà les mentions les plus importantes à la rédaction d'un tel contrat.

Comment calculer le prix d'un droit au bail ?

Le bail à céder dans le commerce doit satisfaire certains critères avant toute vente.

Plusieurs critères vont entrer en compte dans l'estimation de la valeur du droit au bail :

L'état du local, si des travaux de réaménagement sont à prévoir pour une exploitation idéale ;

Le montant du loyer, critère majeur dans la détermination de la valeur du droit au bail, plus le loyer sera faible, plus le droit prendra de la valeur ;

Le montant des charges locatives est également à prendre en compte ;

L'ancienneté du bail ;

Les activités autorisées par le bailleur dans le local, attention alors à conserver la destination initiale du local commercial, dans le cas contraire, il conviendra de solliciter au bailleur une autorisation de déspécialisation du local ;

L'emplacement, le potentiel du local ;

Les différentes clauses qui viendraient entraver au mieux la cession du droit au bail, comme une clause de solidarité par exemple.

Tous ces paramètres sont donc à prendre en compte, ils permettent non seulement d'estimer la valeur de son droit au bail, mais également de vérifier la pertinence d'un prix attribué à ce droit.

Bon à savoir, la mairie dispose également d'un droit de préemption sur les fonds de commerce. Il est donc judicieux de préférer une cession du droit au bail plutôt que du fonds en lui-même. Il conviendra alors d'entamer des recherches auprès de la mairie pour prendre connaissance d'un possible périmètre de sauvegarde dont le local ferait partie, auquel cas la nullité de la cession pourrait être prononcée.

Comment enregistrer et publier une cession de droit au bail ?

Les formalités de publicité et d'enregistrement pour la TVA de la cession du contrat de bail commercial

Il convient d'éviter l'inopposabilité de la cession et la transmission du droit, la cession doit par obligation être notifiée au bailleur par voie de Commissaire de justice pour lui être opposable, sauf si la cession est acceptée par le bailleur dans l'acte de cession lui-même. À savoir que le nouveau locataire bénéficiera tout autant du renouvellement du bail que le précédent. Le bailleur peut cependant refuser le renouvellement du bail sans avoir à payer d'indemnité, s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant, encore faut-il justifier d'une situation d'une gravité suffisante, ce qui sera apprécié par les juges du fond. En cas de refus de la part du bailleur, le locataire n'a que deux options : il peut donner son congé et mais alors il perd son droit au bail. Il peut également vendre son fonds de commerce afin de transférer le droit au bail à l'acquéreur.

À défaut de signification, une acceptation tacite est possible, notamment si le bailleur perçoit les loyers (par l'intermédiaire de quittances portant le nom du cessionnaire) de la part du cessionnaire alors qu'aucun accord n'avait été délivré en amont. À défaut de signification, le bailleur peut matérialiser son accord par acte authentique.

Par ailleurs, la cession du droit de bail commercial doit faire l'objet d'un enregistrement au service des impôts, notamment pour permettre le calcul de la TVA applicable en l'état, et ainsi être publié dans un journal d'annonces légales. L'acte de cession du bail doit être enregistré dans un délai d'un mois.

Qui peut rédiger une cession de droit au bail ?

La rédaction d'une cession de droit au bail peut être effectuée par des professionnels du droit tels que des avocats spécialisés en droit immobilier, des notaires, ou d'autres personnes compétentes en matière légale.

Ainsi, pour faciliter vos démarches liées à la cession de droit au bail, notre équipe de juristes met à votre disposition un modèle de cession soigneusement rédigé. Ce modèle a été élaboré dans le but de vous offrir un document clair, complet et conforme aux exigences juridiques en vigueur.

Le modèle de cession de droit au bail que nous vous proposons comprend les éléments essentiels nécessaires à une transaction sécurisée. Il prend en compte les détails spécifiques de la cession, tels que les noms et coordonnées du cédant (locataire actuel), du cessionnaire (nouveau locataire), ainsi que toutes les conditions et modalités de la cession.

Notre document 

Exemple type de modèle d'acte de cession de droit au bail à télécharger au format Word ou pdf

Cet exemple de lettre vous permettra de prévenir votre locataire de la vente du local commercial qu'il occupe actuellement. Ce modèle est personnalisable, prérempli et commenté par nos juristes afin de n'omettre aucun détail au cours de votre rédaction.