Révision triennale (avenant au bail)

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Qu'est-ce qu'une révision triennale (bail commercial) ?

La révision triennale d'un bail commercial apparaît généralement dans l'objectif de modifier le loyer dû en contrepartie du bail. Il s'agit d'un droit qui peut être exercé tous les trois ans même si le bail ne prévoit pas en lui-même cette possibilité.

Le point de départ du premier délai de trois ans correspond à la date de l'entrée du locataire dans les locaux. Il peut aussi avoir pour point de départ le renouvellement du bail commercial, ou encore, le cas échéant, la précédente révision.

Toutefois, il n'existe aucun délai maximum pour demander la révision triennale. En conséquence, la révision triennale peut intervenir après l'expiration d'un délai de 4 ans, 5 ans, 6 ans, etc. Si tel est le cas, la prochaine révision triennale sera simplement décalée pour pouvoir respecter un délai de trois ans entre chacune des révisions.

Lorsqu'une révision est demandée avant le délai d'expiration de trois années, alors dans ce cas, la révision demandée peut être considérée comme étant nulle.

Aussi, il est à noter que la révision triennale d'un bail commercial permet d'adapter les conditions négociées par les parties aux évolutions de la société sur la thématique du bail commercial. En conséquence, cela permet d'éviter un déséquilibre avéré entre les parties ayant conclu un contrat de bail commercial.

Révision triennale (légale) ou clause d'indexation annuelle du loyer ?

En cours de bail, le loyer peut être révisé selon la révision triennale (légale) tous les 3 ans ou selon une clause d'indexation annuelle. 

Dans le cadre de la révision triennale, le bailleur, et le locataire, ont tous les deux, la possibilité de demander une révision du loyer. Cette démarche n'est pas systématique et représente un droit qui peut être exercé par le bailleur ou le locataire même en l'absence de dispositions explicites dans le contrat de bail.

La révision triennale du loyer peut être sollicitée par le propriétaire ou le locataire dans un délai de trois ans à partir de l'un des événements suivants :

  • L'entrée du locataire dans les locaux.
  • Le renouvellement d'un bail antérieur.
  • La prise d'effet de la dernière révision.

La demande de révision ne peut être faite qu'après l'expiration de la période de trois ans, à compter du jour suivant son terme. Aucun délai maximal n'est spécifié.

Il est également possible d'effectuer une demande de révision triennale après un délai de quatre ans, cinq ans ou même plus à compter de l'un des événements susmentionnés.

Dans le cadre d'un bail commercial, une clause d'indexation annuelle est une disposition contractuelle qui permet d'ajuster le loyer de manière périodique, généralement chaque année, en fonction d'un indice économique prédéterminé (Généralement l'Indice Trimestriel des Loyers Commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales l'Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT) pour les autres activités). Cette disposition vise à prendre en compte l'évolution des coûts et des prix dans l'économie, protégeant ainsi le bailleur et le locataire contre les effets de l'inflation ou d'autres variations économiques. Ainsi, le montant du loyer peut être ajusté aussi bien à la hausse qu'à la baisse.

À la différence de la révision triennale, qui requiert une demande de l'une des parties, l'indexation est un processus automatique qui ne demande aucune formalité particulière.

Pour que l'indexation automatique soit valide, certaines conditions doivent être observées :

  • La clause d'indexation automatique doit être stipulée dans le contrat de bail.
  • Elle doit spécifier le choix de l'indice retenu, la date de la première indexation, ainsi que sa périodicité.

Comment demander la révision triennale d'un bail commercial ?

La révision triennale d'un bail commercial n'est pas automatique. Cette révision doit être demandée par l'une des parties obligatoirement.

De manière générale, la demande de révision triennale doit être signifiée par acte de Commissaire de justice ou bien adressée par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette demande doit également s'accompagner du montant du nouveau loyer souhaité. En conséquence, toute demande de révision triennale peut être formulée par le bailleur, mais aussi par le locataire lorsqu'il estime notamment qu'il devrait y avoir une diminution de son loyer.

Toutefois, la révision triennale qui porte donc généralement sur le loyer, est encadrée et le nouveau montant du loyer souhaité doit respecter certaines conditions. En effet, la variation du loyer ne peut par principe pas excéder la variation de l'Indice des Loyers Commerciaux (ILC). La variation ne peut pas non plus excéder la variation de l'Indice Trimestriel des Loyers des Activités Tertiaires pour les autres activités. Ces seuils ne sont néanmoins pas applicables dans certains cas particuliers comme lorsqu'il est démontré qu'il y a eu une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, qui a entraîné une variation de plus de 10% de la valeur locative du bien.

En conséquence, le montant du loyer doit par principe correspondre à la valeur réelle locative du bien concerné.

Comment faire une révision triennale ?

Comment se matérialise un avenant au bail et plus précisément une révision triennale dans les baux commerciaux ?

Un avenant au bail relatif à la révision triennale d'un bail commercial peut être rédigé de manière classique. Il doit d'abord mentionner les parties qui sont concernées par l'avenant. Il convient également de préciser les locaux concernés (adresse exacte) ainsi que l'objet de la demande de la révision. À cet effet, l'avenant au bail doit également mentionner le montant du nouveau loyer ainsi que les conséquences liées à la mise en œuvre de l'avenant relatif à la révision triennale. Ainsi, un tel avenant doit contenir de nombreuses dispositions particulières. Il convient donc d'aborder la rédaction d'un tel document avec prudence. Aussi, notre document disponible au téléchargement contient l'ensemble des éléments nécessaires à la rédaction complète d'un tel avenant. Il est toutefois possible de l'adapter aux particularités des relations entre les parties au contrat de bail.

Notre modèle de document 

Exemple de modèle de révision triennale conforme à l'article Article L145-38 du Code de commerce à télécharger au format Word ou PDF

Ce document juridique est un modèle de révision triennale. Cette lettre vous permettra de remplir toutes les formalités de la révision triennale. Le document est personnalisable sur Word et PDF et vous permettra de n'oublier aucune information essentielle.

 

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