Modèle de révision triennale (avenant au bail)

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Ce document est un modèle type de révision triennale (avenant au bail) à compléter et personnaliser en fonction de vos projets et de vos ambitions. Il contient l'ensemble des éléments nécessaires à la rédaction d'un avenant au bail de manière claire, précise et complète.

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La révision triennale d'un bail commercial apparaît généralement dans l'objectif de modifier le loyer dû en contrepartie du bail. Il s'agit d'un droit qui peut être exercé tous les trois ans même si le bail ne prévoit pas en lui même cette possibilité.

Le point de départ du premier délai de trois ans correspond à la date de l'entrée du locataire dans les locaux. Il peut aussi avoir pour point de départ le renouvellement du bail commercial, ou encore, le cas échéant, à la précédente révision.

Toutefois, il n'existe aucun délai maximum pour demander la révision triennale. En conséquence, la révision triennale peut intervenir après l'expiration d'un délai de 4 ans, 5 ans, 6 ans, etc. Si tel est le cas, la prochaine révision triennale sera simplement décalée pour pouvoir respecter un délai de trois ans entre chacune des révisions.

Lorsqu'une révision est demandée avant le délai d'expiration de trois années, alors dans ce cas, la révision demandée peut être considérée comme étant nulle.

Aussi, il est à noter que la révision triennale d'un bail commercial permet d'adapter les conditions négociées par les parties aux évolutions de la société sur la thématique du bail commercial. En conséquence, cela permet d'éviter un déséquilibre avéré entre les parties ayant conclu un contrat de bail commercial.

La révision triennale d'un bail commercial n'est pas automatique. Cette révision doit être demandée par l'une des parties obligatoirement.

De manière générale, la demande de révision triennale doit être signifiée par acte d'huissier ou bien adressée par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette demande doit également s'accompagner du montant du nouveau loyer souhaité. En conséquence, toute demande de révision triennale peut être formulée par le bailleur mais aussi par le locataire lorsqu'il estime notamment qu'il devrait y avoir une diminution de son loyer.

Toutefois, la révision triennale qui porte donc généralement sur le loyer, est encadrée et le nouveau montant du loyer souhaité doit respecter certaines conditions. En effet, la variation du loyer ne peut par principe pas excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction ou de l'indice trimestriel des loyers commerciaux pour les activités commerciales et artisanales. La variation ne peut pas non plus excéder la variation de l'ICC ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires pour les autres activités. Ces seuils ne sont néanmoins pas applicables dans certains cas particuliers comme lorsqu'il est démontré qu'il y a eu une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, qui a entraîné une variation de plus de 10% de la valeur locative du bien.

En conséquence, le montant du loyer doit par principe correspondre à la valeur réelle locative du bien concerné.

Un avenant au bail relatif à la révision triennale d'un bail commercial peut être rédigé de manière classique. Il doit d'abord mentionner les parties qui sont concernées par l'avenant. Il convient également de préciser les locaux concernés (adresse exacte) ainsi que l'objet de la demande de la révision. A cet effet, l'avenant au bail doit également mentionner le montant du nouveau loyer ainsi que les conséquences liées à la mise en œuvre de l'avenant relatif à la révision triennale. Ainsi, un tel avenant doit contenir de nombreuses dispositions particulières. Il convient donc d'aborder la rédaction d'un tel document avec prudence. Aussi, le document présenté au sein de la présente page au téléchargement contient l'ensemble des éléments nécessaires à la rédaction complète d'un tel avenant. Il est toutefois possible de l'adapter aux particularités des relations entre les parties au contrat de bail.