Autorisation de cession de droit au bail commercial

Qu'est ce que le droit au bail commercial ?

Le droit au bail se définit comme le droit pour une personne (le locataire) de jouir de l'utilisation de locaux à usage commercial, et ce, pour une durée prévue au sein d'un contrat de bail commercial. Le consentement du bailleur à la cession isolée de ce droit sera généralement nécessaire, dont le non-respect la cession n'est pas nulle, mais il y aura des conséquences pour le locataire.

Comment faire une cession de bail commercial ?

La vente (cession) du bail commercial nécessite l'accord du propriétaire. Néanmoins, elle permet au repreneur de reprendre le bail initialement convenu entre l'occupant actuel et le propriétaire du local pour la durée restant à courir, sans avoir à conclure de nouveau bail et de bénéficier du droit au renouvellement du bail. Les règles applicables au bail commercial sont encadrées par le législateur (et par la Loi pinel entre autre) aux articles L.145-1 et suivants du Code de commerce.

La cession du droit au bail permet d'éviter la cession du fonds de commerce, qui intègre généralement cette composante. En cédant uniquement le droit au bail, le locataire conserve son outillage, ses outils de production, l'enseigne, mais aussi et surtout, la clientèle.

L'accord du bailleur est donc requis, et cette cession peut être gratuite ou payante, selon les termes prévus initialement dans le contrat de bail. Ce même contrat demeurera entre le propriétaire et le futur locataire, en effet il n'y a pas de conclusion d'un nouveau bail lorsque celui-ci entre dans les locaux.

Par conséquent, la cession d'un droit au bail commercial implique la réalisation de plusieurs étapes incontournables : 

• Dans un premier temps, il est impératif de rédiger un contrat de cession de bail commercial, ce document devant nécessairement être écrit et signé par les parties.
• Un état des lieux doit être réalisé et conservé par les parties. Cette étape est cruciale pour évaluer l'état du local commercial lors du transfert du bail.
•  La cession du bail commercial doit être notifiée au propriétaire par acte de Commissaire de justice. 
• Enfin, l’enregistrement du contrat de cession de droit au bail doit être effectué auprès du Service des Impôts des Entreprises (SIE) du lieu de situation des biens.

Pourquoi autoriser la cession d’un droit au bail commercial ?

En cas de refus du bailleur à la cession d’un droit au bail commercial comportant une clause d’agrément, le locataire peut demander au Tribunal de valider ou non ladite cession. Le propriétaire doit être en mesure d’invoquer un juste motif de refus que les juges évaluent (motif grave).

Le Tribunal peut non seulement autoriser la cession s’il estime que le bailleur n’a aucune raison de ne pas agréer le nouveau locataire, mais aussi le condamner à des dommages-intérêts s’il estime que son refus était abusif.

Le locataire peut dans tous les cas demander au Tribunal de constater la mauvaise foi de son bailleur en cas de refus. Le propriétaire ne dispose pas d’un droit discrétionnaire pour refuser la cession du bail commercial.

La cessation de droit au bail désigne le fait que le locataire cède ses droits au cessionnaire qui le remplace. Pour procéder aux formalités de la cession du droit au bail, le bailleur devra l'autoriser. Cette autorisation peut intervenir par différents moyens, tels qu'une lettre recommandée avec accusé de réception.

L’article L145-16 du Code du commerce permet la cession du droit au bail par une interdiction des clauses interdisant la cession de ce droit, dans le cadre de la vente d'un fonds de commerce. Il précise notamment que « Sont également réputées non écrites, quelle qu’en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu’il tient du présent chapitre à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise ».

Le droit au bail est un des éléments fondamentaux et patrimoniaux du fonds de commerce : sa valeur pécuniaire est détachée du chiffre d’affaires et des bénéfices réalisés au cours de l’activité. Elle se mesure en fonction de la durée restante du bail, de la valeur des loyers, et du montant des charges.

Une clause d’agrément au sein du contrat de bail pourra notamment prévoir que pour toute cession du bail, le bailleur devra nécessairement autoriser cette cession. La clause d'agrément lui permettra notamment de vérifier la solvabilité du nouveau locataire ainsi que son sérieux. En présence d’une telle clause, le locataire devra obtenir une autorisation écrite de la part de son bailleur avant toute cession de son bail.

Comment autoriser la cession d’un droit au bail : clause, formalités, enregistrement, etc. ?

Il sera possible d'autoriser cette cession par plusieurs moyens : la lettre de signification par voie de Commissaire de justice, l'accord sous seing privé, par contrat ou par lettre recommandée avec accusé de réception ou encore la clause d'accord général au sein du contrat de bail.

Afin de rédiger une autorisation de cession de droit au bail, il faudra respecter la réglementation relative au bail précisée au sein du Code de Commerce et ainsi, les éléments suivants devront apparaître :

• Le nom du représentant, du propriétaire des locaux et l’adresse de ce propriétaire ;
• La nature du fonds de commerce, la situation de l'immeuble du fonds de commerce et la ville du lieu du siège ;
• La date de début du bail et celle de fin ;
• L’identité du cédant, son nom ou sa dénomination sociale, l’adresse et le siège social du cédant, l’adresse personnelle du cédant ;
• Le nom du bénéficiaire, la ville du siège social, l’adresse du bénéficiaire ;
• Les activités exercées au sein des locaux ;
• Le nom de la ville et la date de signature du contrat.
  

Est-ce que le propriétaire peut refuser une cession de bail commercial ?

Le bail commercial peut stipuler que le propriétaire a le pouvoir de refuser la cession ou d'exiger son autorisation préalable. Des clauses additionnelles peuvent également être incluses dans le contrat de bail afin de détailler les conditions spécifiques entourant la cession.

Ainsi, il est possible pour les parties d'inclure dans le contrat de bail commercial une clause interdisant expressément toute cession du droit au bail seul. Cependant, le contrat ne peut pas restreindre le locataire dans la cession du bail commercial en cas de vente du fonds de commerce. En effet, le locataire doit conserver la possibilité de céder le bail au futur acquéreur de son fonds de commerce.

Il est également possible pour les parties d'insérer dans le contrat de bail une clause exigeant l'autorisation du propriétaire en cas de cession de bail. 

Cette clause nécessite l'approbation du propriétaire avant d'effectuer toute cession. Cette disposition confère au propriétaire le pouvoir d'approuver ou de refuser le candidat souhaitant acquérir le bail. En général, le bail précise que l'autorisation du propriétaire doit être consignée par écrit.

Notre modèle de lettre

Exemple de lettre du bailleur autorisant de céder le droit au bail à télécharger

Ce document juridique est un modèle d’autorisation de cession de droit au bail, permettant au bailleur d’autoriser au preneur de céder ses droits. Cette lettre vous permettra de remplir toutes les formalités de la cession de droit au bail. Le document est personnalisable sur Word et PDF et vous permettra de n'oublier aucune information essentielle.

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• Le contrat de location-gérance de fonds de commerce ;
• Le nantissement de fonds de commerce ;
• La promesse synallagmatique de cession de fonds de commerce ;
• Le contrat d'apport de fonds de commerce ;