Autorisation de cession de droit au bail commercial

Qu'est ce que le droit au bail commercial ?

Le droit au bail se définit comme le droit pour une personne (le locataire) de jouir de l'utilisation de locaux à usage commercial, et ce, pour une durée prévue au sein d'un contrat de bail commercial. Le consentement du bailleur à la cession isolée de ce droit sera généralement nécessaire dont le non-respect la cession n'est pas nulle mais il y aura des conséquences pour le locataire.

Qu'est ce que la cession du droit au bail, comment créer et négocier le droit au bail commercial ?

L'acceptation du bailleur à la cession est une condition essentielle à tout preneur qui souhaite se détacher de son droit au bail. La cession du bail de celui-ci à l’acquéreur qui le souhaite. Il est possible pour le locataire de céder uniquement son droit au bail seul par un acte de cession, ou alors de céder le fonds de commerce par un acte de cession qui inclura, entre autre, le droit au bail.

Les règles applicables au bail commercial sont encadrées par le législateur (et par la Loi pinel entre autre) aux articles L.145-1 et suivants du Code de commerce. Afin de négocier la cession de droit au bail il faudra tout d'abord estimer son prix avant de conclure un acte de cession. Le cessionnaire devra normalement réaliser un paiement d'une indemnité qui figurera au sein du contrat de bail.

Comment se passe une reprise de droit au bail commercial ?

Le cédant du droit au bail va conclure avec le cessionnaire un contrat afin de préciser toutes les modalités de la cession. Le cessionnaire, qui sera ainsi le nouveau locataire du fonds de commerce devra respecter l'exécution des mêmes obligations que le cédant, c'est à dire toutes les règles applicables au bail commercial et au fonds de commerce (paiement des loyers, indemnité d'éviction, renouvellement du bail, droit de préemption, etc.).

Il pourra être prévu au sein du contrat de bail une clause de solidarité entre le cédant et le cessionnaire, et ainsi en cas de non-respect de ses obligations par le cessionnaire, le bailleur pourra se retourner également contre le cédant.

L'acceptation du bailleur à la cession de ce droit au bail sera généralement fournie, et ce, par différents moyens tels que la signification par voie d'huissier ou par le biais d'une lettre avec accusé de réception expressément rédigée par le bailleur au profit de son locataire, comme c'est le cas par le présent document qui est mis en téléchargement.

Le contrat de bail pourra prévoir un certain droit de regard du bailleur concernant le repreneur du droit au bail (vérifier sa solvabilité pour le paiement des loyers par exemple). Les formalités de la cession sont une obligation pour le locataire et devront être respectées car dans le cas contraire il pourra voir l'inopposabilité de la cession au bailleur.

Pourquoi autoriser la cession d’un droit au bail commercial ?

En cas de refus du bailleur à la cession d’un droit au bail commercial comportant une clause d’agrément, le locataire peut demander au tribunal de valider ou non ladite cession. Le propriétaire doit être en mesure d’invoquer un juste motif de refus que les juges évaluent (motif grave).

Le tribunal peut non seulement autoriser la cession s’il estime que le bailleur n’a aucune raison de ne pas agréer le nouveau locataire mais aussi le condamner à des dommages-intérêts s’il estime que son refus était abusif.

Le locataire peut dans tous les cas demander au tribunal de constater la mauvaise foi de son bailleur en cas de refus. Le propriétaire ne dispose pas d’un droit discrétionnaire pour refuser la cession du bail commercial.

La cessation de droit au bail désigne le fait que le locataire cède ses droits au cessionnaire qui le remplace. Pour procéder aux formalités de la cession du droit au bail, le bailleur devra l'autoriser. Cette autorisation peut intervenir par différents moyens, tels qu'une lettre recommandée avec accusé de réception.

L’article L145-16 du Code du commerce permet la cession du droit au bail par une interdiction des clauses interdisant la cession de ce droit. Il précise notamment que « Sont également réputées non écrites, quelle qu’en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu’il tient du présent chapitre à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise ».

Le droit au bail est un des éléments fondamentaux et patrimoniaux du fonds de commerce : sa valeur pécuniaire est détachée du chiffre d’affaires et des bénéfices réalisés au cours de l’activité. Elle se mesure en fonction de la durée restante du bail, de la valeur des loyers, et du montant des charges.

Une clause d’agrément au sein du contrat de bail pourra notamment prévoir que pour toute cession du bail, le bailleur devra nécessairement autoriser cette cession. La clause d'agrément lui permettra notamment de vérifier la solvabilité du nouveau locataire ainsi que son sérieux. En présence d’une telle clause, le locataire devra obtenir une autorisation écrite de la part de son bailleur avant toute cession de son bail.

Comment autoriser la cession d’un droit au bail : clause, formalités, enregistrement, etc. ?

Il sera possible d'autoriser cette cession par plusieurs moyens : la lettre de signification par voie d'huissier, l'accord sous seing privé, par contrat ou par lettre recommandée avec accusé de réception ou encore la clause d'accord général au sein du contrat de bail.

Afin de rédiger une autorisation de cession de droit au bail, il faudra respecter la réglementation relative au bail précisée au sein du Code de Commerce et ainsi les éléments suivants devront apparaître :

• Le nom du représentant, du propriétaire des locaux et l’adresse de ce propriétaire ;
• La nature du fonds de commerce, la situation de l'immeuble du fonds de commerce et la ville du lieu du siège ;
• La date de début du bail et celle de fin ;
• L’identité du cédant, son nom ou sa dénomination sociale, l’adresse et le siège social du cédant, l’adresse personnelle du cédant ;
• Le nom du bénéficiaire, la ville du siège social, l’adresse du bénéficiaire ;
• Les activités exercées au sein des locaux ;
• Le nom de la ville et la date de signature du contrat.

Notre modèle de lettre

Exemple de lettre du bailleur autorisant de céder le droit au bail à télécharger

Ce document juridique est un modèle d’autorisation de cession de droit au bail, permettant au bailleur d’autoriser au preneur de céder ses droits. Cette lettre vous permettra de remplir toutes les formalités de la cession de droit au bail. Le document est personnalisable sur Word et PDF et vous permettra de n'oublier aucune information essentielle.

Vous trouverez également au sein de notre site d'autres documents relatifs au fonds de commerce tels que :

• Le contrat de location-gérance de fonds de commerce ;
• Le nantissement de fonds de commerce ;
• La promesse synallagmatique de cession de fonds de commerce ;
• Le contrat d'apport de fonds de commerce ;