Courrier de demande de délivrance d’un commandement de payer les loyers commerciaux au Commissaire de justice

Qu'est-ce que des loyers commerciaux ?

Les loyers commerciaux sont des loyers qui sont dus dans le cadre d'un bail commercial. En effet, dans le cadre d'un bail commercial, l'objet même du contrat correspond à la mise à disposition d'un local en contrepartie du paiement d'une somme d'argent nommée ainsi un loyer.

Par principe, le prix d'un loyer est fixé librement par les parties sans devoir se fonder sur des loyers de référence, mais très souvent les parties négocient le prix du loyer en se basant sur la valeur locative des locaux.

Le bailleur n'est en conséquence pas tenu d'indiquer un montant au départ du loyer en fonction de ce qu'il avait déterminé pour le loyer du locataire précédent par exemple.

Par ailleurs, de manière générale, le prix du loyer est exprimé en euros annuels hors taxes par mètre carré.

Aussi, les parties peuvent se mettre d'accord sur une location dite nue et dans ce cas, les loyers sont par principe exonérés de TVA sauf disposition contraire entre les parties, ou sur une location meublée, et dans ce cas les loyers sont soumis à une TVA à hauteur de 20%.

À titre informatif, le prix des loyers commerciaux doit prendre en compte divers éléments. Parmi ces éléments, il peut y avoir par exemple la destination des lieux, les obligations des parties ou encore les caractéristiques des locaux.

Qu'est-ce qu'un commandement de payer un loyer impayé délivré par un Commissaire de justice (mandat) ?

Un commandement de payer est considéré comme étant un acte juridique par lequel un créancier demande à son débiteur de lui verser la somme que celui-ci lui doit sous peine d'être saisi. Cet ordre de payer passe par l'intervention d'un Commissaire de justice.

Lorsqu'il existe une clause résolutoire dans le contrat de bail signé entre les parties, le commandement de payer doit viser expressément la clause en mentionnant spécifiquement l'article L145-41 du Code de commerce.

Il s'agit d'une clause dans le bail commercial qui prévoit la possibilité pour le bailleur de résilier automatiquement le contrat de bail sans avoir à recourir à une décision de justice en cas de manquement grave du locataire à ses obligations contractuelles, il peut s'agir d'un défaut de paiement du loyer par le locataire. La résiliation de plein droit n'aura effet qu'un mois après la réception par le locataire d'un commandement resté sans réponse.

Quelle est la différence entre une injonction de payer et un commandement de payer ?

Toutefois, il faut faire attention à ne pas confondre un commandement de payer des loyers commerciaux avec une injonction de payer. En effet, une injonction de payer permet de demander à ce qu'un débiteur paye sa dette par le biais d'une procédure spécifique, rapide et non-coûteuse. Il suffit simplement pour le créancier de s'adresser au juge du Tribunal compétent et d'apporter la preuve de la dette de son débiteur (contrat, date d'échéance, etc). Pour cela, il faudra que le créancier effectue au préalable une mise en demeure restée infructueuse et possiblement une lettre de relance.

À contrario, un commandement de payer est un acte officiel émis par un Commissaire de justice, qui contraint le destinataire à s'acquitter de sa dette. 

Un commandement de payer est généralement délivré dans deux situations :

•  Dans le cadre d'un contentieux classique, tout créancier muni d'un titre exécutoire attestant d'une dette liquide et exigible a la possibilité de recourir à cette procédure. Pour cela, le créancier doit détenir une décision de justice définitive constatant son droit (il peut également s'agir d'un acte notarié). Si le débiteur persiste à ne pas régler sa dette malgré le jugement rendu, le créancier peut alors, par le biais d'un Commissaire de justice, obtenir une exécution forcée de celle-ci.

• Dans un litige entre un bailleur et un locataire, si le locataire ne paie pas ses loyers, le propriétaire peut invoquer la clause résolutoire incluse dans le contrat de bail et adresser au locataire un commandement de payer les loyers par le biais d'un Commissaire de justice.

Notre modèle de document est élaboré pour vous accompagner, en tant que propriétaire, dans votre demande de délivrance d'un commandement de payer les loyers commerciaux auprès du Commissaire de justice.

Définition du commandement de payer, des loyers commerciaux et de la clause résolutoire

Le commandement de payer est généralement un préalable obligatoire pour faire valoir la clause résolutoire d'un contrat et en l'espèce d'un contrat de bail commercial. En effet, dans tout type de contrat, une clause résolutoire peut permettre de résilier automatiquement un contrat en cas de manquement à une obligation contractuelle par l'une des parties.

Ce type de clause est très régulièrement inséré dans un contrat de bail commercial. Aussi, pour faire jouer cette clause résolutoire en cas de non-paiement des loyers commerciaux par un locataire, le bailleur doit adresser au locataire un commandement de payer par acte de Commissaire de justice et ainsi laisser un délai au locataire pour qu'il paye les loyers dus.

À titre informatif, lorsqu'un commandement de payer est demandé par un bailleur qui n'a pas obtenu le paiement de certains loyers, le Commissaire de justice a besoin d'une photocopie du bail concerné par le non-paiement, mais aussi de documents qui permettent d'attester l'existence d'une dette (relevés de comptes bancaires par exemple).

Comment se passe la procédure de commandement de payer ?

Avant d'émettre un commandement de payer, le bailleur doit être en mesure de démontrer qu'il a engagé des démarches amiables afin de parvenir à un accord avec son locataire. Par conséquent, le propriétaire doit dans un premier temps adresser au locataire une lettre de rappel, l'invitant à régler le montant du loyer.

En tenant compte des difficultés rencontrées par le locataire, le propriétaire peut proposer de résoudre le différend à l'amiable en présentant des solutions telles qu'un plan d'échelonnement des paiements.

Si le locataire ne réagit pas dans un délai de 15 jours ou refuse tout arrangement à l'amiable, le propriétaire est en mesure d'envoyer une mise en demeure au locataire et/ou à sa caution, leur accordant 8 à 15 jours pour régler les loyers dus. Cette notification doit être envoyée par courrier recommandé avec accusé de réception.

Si le bail commercial inclut une clause résolutoire en cas de loyers impayés, le propriétaire sera en mesure d'adresser un commandement de payer au locataire, délivré par un Commissaire de justice. Pour cela, le propriétaire devra adresser une demande de délivrance d’un commandement de payer les loyers commerciaux au Commissaire de justice.

Comment établir un commandement de payer les loyers commerciaux visant la clause résolutoire d'un bail commercial (mentions obligatoires) ?

La délivrance d'un commandement de payer les loyers commerciaux devra indiquer de nombreuses mentions. Il faudra notamment respecter toutes les dispositions en application de l'article 24 de la Loi du 6 janvier 1989.

Le commandement de payer sera rédigé par le Commissaire de justice, pour cela, vous devez adresser à ce dernier une demande de délivrer d’un commandement de payer les loyers commerciaux. 

À cet effet, le commandement de payer, rédigé et délivré par le Commissaire de justice doit comporter certaines mentions obligatoires : 

• L'identité du Commissaire de justice, et l'identité des parties (locataire et propriétaire)
• L'objet du document : la signification d'un commandement de payer visant à informer au locataire du non-paiement des loyers commerciaux.
• La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette.
• Le fait que le bailleur entend user de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail commercial, car il ne paye pas ses loyers commerciaux.
• Le montant mensuel du loyer et des charges. 
• Le décompte de la dette.

• L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion.

   

• La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière.

• La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du Code civil.

• La signature et la date. 

Afin de vous avancer dans votre démarche, notre modèle de document vous offre la possibilité de soumettre une demande de délivrance d'un commandement de payer auprès d'un commissaire de justice, en stricte conformité avec la législation en vigueur.

Comment contester, dénoncer et faire opposition à un commandement de payer ?

Le locataire pourra s'opposer à ce commandement de payer et pourra défendre cette démarche devant le juge qui a été saisi par le bailleur. Il sera possible pour le preneur de demander et sollicité un délai de grâce afin d'accomplir son obligation de payer les loyers commerciaux lorsqu'il y a un retard dans le paiement. Il peut également demander l'annulation du commandement en saisissant les juges du Tribunal judiciaire et en fournissant des justifications adéquates pour étayer sa requête.

Notre modèle de document

Exemple de lettre de demande de délivrance d’un commandement de payer les loyers commerciaux au Commissaire de justice conforme à l'article L145-41 du Code de commerce à télécharger au format Word 

Le document juridique dont il est question se présente sous la forme d'un modèle type de lettre. Il s'agit d'un modèle de document qui est pré-rempli, et par ailleurs, une fois le téléchargement de la lettre accompli, il demeure possible de la modifier et /ou de la personnaliser en procédant de la manière suivante :

• En intégrant au sein des zones de texte réservées à cet effet les éléments de modification et /ou de personnalisation que l'émetteur de la lettre juge nécessaires ;
• En insérant des dispositions complémentaires à celles déjà existantes au sein de la lettre, le tout étant pour le rédacteur de la lettre de s'approprier au plus possible des termes.