Contrat de bail commercial
Modèle : Contrat de bail commercial

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Qu'est-ce qu'un contrat de bail commercial ?

Définition et objectifs du contrat de bail commercial

Le bail commercial correspond à un contrat de location de locaux entre un Bailleur et un Preneur, permettant à ce dernier l’exploitation d’un fonds de commerce, industriel ou artisanal.

La conclusion d’un tel contrat est possible dès lors que le local objet de la location est affecté à l’exercice d’une activité commerciale ou artisanale. Si ce n’est pas le cas, il faudra demander un changement d’affectation du local. Il existe un autre type de bail commercial sur notre site, c'est le bail commercial précaire ou dérogatoire, qui permet de déroger à certaines règles applicables au bail commercial classique telle que sa durée.

Le contrat de bail commercial se caractérise par la mise en jouissance du local par le bailleur et le paiement par le preneur. Les conventions de longue durée ainsi que les conventions à courte durée ne sont pas concernées par le statut des baux commerciaux. C’est pour cela qu'il est possible de parler de bail commercial classique en l’espèce. Le bail commercial est attaché au fonds de commerce, en effet le droit au bail est un de ses éléments incorporels.

Les statuts des baux commerciaux garantissent également un droit au renouvellement du bail commercial au profit du locataire. En effet, aucune clause ne peut aller à l’encontre de ce droit dit "d’ordre public”.

Durée du bail commercial : 3,6,9 précisé par la loi à l'article L.145-4 du code de commerce

Un tel contrat est conclu pour une durée de 9 ans minimum, comme c’est le cas dans le présent document proposé ici au téléchargement. C’est ce qui est plus communément appelé un "Bail 3-6-9". En effet, un bail commercial classique doit avoir cette durée minimale et ne peut à la fois pas être conclu pour une durée indéterminée. Toutefois, le preneur pourra donner congé au bout de 3, 6 ou 9 ans, au moins 6 mois avant la fin de la période triennale sauf si une clause du contrat rend impossible la résiliation anticipée.

Vous trouverez ainsi au sein du document, un modèle de contrat de bail commercial dit classique que vous pourrez télécharger et compléter avec les informations concernant le bailleur, le preneur et le bail en lui-même : désignation des lieux, dates et durée, activité du preneur, nature des travaux, loyer, dépôt de garantie, etc.

Principales clauses à inclure dans le contrat

Il faudra impérativement mentionner dans le bail, les éléments suivants :

  • Les coordonnées du bailleur, que ce soit une société ou une personne physique, en gardant uniquement le bon paragraphe dépendant de la situation maritale de celui-ci ;
  • Les coordonnées du preneur, locataire, en conservant également la partie adaptée à la situation de celui-ci ;
  • Les informations concernant le bien dont il est question, c'est à dire sa localisation, ses caractéristiques diverses, le moyen d'acquisition du bien immobilier par le bailleur, etc ;
  • La désignation du bien, sa surface, son étage, les services associés s'il y a, etc ;
  • Les dates et la durée du bail ;
  • L'usage des locaux et les activités qu'il sera possible d'y exercer ;
  • Les coordonnées d'huissier ;
  • La nature des travaux d'entretien à réaliser (grosses et petites réparations etc) ;
  • Le montant et les modalités de paiement de la caution et du loyer ;
  • Les provisions pour charges ;
  • Les informations concernant les personnes se portant caution ;
  • La date et le lieu de l'élaboration du contrat, le nombre d'exemplaires et la signature des différentes parties.

La répartition des charges, impôts, taxes et redevances entre les parties (locataire et bailleur) doit aussi être mentionnée dans le contrat.

 

Quelle différence entre un bail commercial ou professionnel ?

Certaines activités professionnelles, par exemple les professions libérales, n'entrent pas toujours dans le champ d'application de ce bail et sont soumises à d'autres baux, comme le bail professionnel. (Nous proposons également un modèle de bail professionnel).  Ainsi le bail professionnel sera réservé aux professions libérales telles qu'avocat ou expert-comptable. Le bail commercial quant à lui devra être réservé aux activités commerciales voire artisanales.

 

Quels sont les avantages et les inconvénients des baux commerciaux ?

Il est indispensable et obligatoire de rédiger un contrat de location à usage professionnel, qui soit conforme. En effet, le bail, ou contrat de location commercial, matérialise les droits et les obligations du propriétaire et du locataire. Le bail commercial étant un engagement de longue durée, il est donc nécessaire que le contrat encadre clairement les relations entre le propriétaire du local et le locataire, notamment afin d'éviter tout litige.

Conclure un contrat de bail commercial par écrit permet donc de formaliser et sécuriser les relations entre le Bailleur et le Preneur.

Un tel contrat lie les parties pour 9 ans au minimum et elles sont libres de fixer le loyer comme elles l’entendent, mais sa révision est encadrée par la loi.

La conclusion de ce contrat de louage permet au Preneur de fidéliser sa clientèle puisqu’il bénéficie alors d’une adresse stable, surtout s’il a droit au renouvellement du bail.

Cet exemple de bail commercial en téléchargement facilite ainsi la mise en place du contrat, en vous assurant de n'oublier aucune information obligatoire ou de ne pas faire d'erreur lors de son élaboration.

 

Comment bien rédiger un contrat de bail commercial ?

Étapes à suivre pour rédiger un contrat de bail commercial

Le contrat de bail commercial est un contrat de location qui peut être utilisé tel que représenté dans le présent document, mais aussi complété par le bailleur, le preneur et/ou un tiers tel qu'une agence immobilière.

Le contrat de bail n’est soumis à aucune formalité particulière.

La conclusion du contrat de bail par écrit est fortement conseillée. Il doit être établi en plusieurs exemplaires selon le nombre de parties concernées (bailleur, preneur, agence, etc.) et doit être conforme au contrat de bail commercial réglementaire.

Pour cela, vous pouvez télécharger ici un modèle conforme au code de commerce.

Ensuite, un exemplaire doit être remis à chaque partie, qui pourra s'y référer en cas de litige.

Le contrat peut par ailleurs être enregistré soit par un acte sous seing privé auprès de l’administration fiscale soit par un acte authentique auprès d’un notaire.

Quels documents sont nécessaires avec un bail commercial ?

Afin de signer un contrat de bail commercial, le locataire du local devra fournir un justificatif de son identité (copie de la carte d'identité, statuts de l'entreprise etc.), l'identité de la caution, attestation de propriété du bailleur ou propriétaire des locaux, le règlement de copropriété des locaux, etc...

Doit être également joint au contrat de bail, les diagnostics de performance énergétiques, un état des risques naturels et technologiques, c'est-à-dire que le preneur est informé par le bailleur des risques et pollutions pouvant concerner le local. SI le local est situé dans une copropriété, le règlement de copropriété doit être transmis au preneur.

Est-ce qu'un particulier peut faire un bail commercial ?

Un particulier est en mesure de proposer un bail commercial à une entreprise. En effet, ce type de bail n’est pas conditionné par le statut du propriétaire, qu’il soit un particulier, une société ou une association. Pour qu’un bail commercial puisse être dressé, il faut remplir des conditions relatives au local même et au locataire. L'immeuble mis en location ne peut être qu'un local commercial. Ce bail doit obligatoirement porter sur des locaux à usage commercial, industriel ou artisanal. Il n’est donc pas possible de louer un local d’habitation avec un bail commercial. Ensuite, le bail commercial ne peut être accordé qu’à un locataire commerçant, c’est-à-dire un professionnel inscrit au registre du commerce ou un artisan inscrit au répertoire des métiers.

 

Comment mettre fin à un contrat de bail commercial ?

Comment résilier un contrat de bail commercial

La résiliation du bail commercial est encadrée aux articles L.145-4 et suivants du code de commerce. Ainsi, le locataire aura droit à la résiliation du bail sans évoquer de motif au bout de la période triennale (au bout de 3 ans). Cette résiliation est également appelée congé, et permet au locataire de mettre fin à son contrat de bail. Le préavis pour le locataire au bout de cette période de trois ans est de 6 mois et devra notifier sa volonté au propriétaire des locaux de prendre congé par lettre recommandé avec demande d'avis de réception.

Exemple de bail commercial 

Exemple de modèle de bail commercial à télécharger en ligne conforme à la loi en vigueur

Vous trouverez en téléchargement un modèle de bail commercial à personnaliser selon vos informations. Ce modèle vous permettra de n'oublier aucune information essentielle et de vous aider dans la rédaction de ce document.

Une fois le document téléchargé, il est possible de le modifier et /ou de le personnaliser en procédant de la manière suivante :

  • En insérant les éléments descriptifs nécessaires au sein des zones réservées à cet effet ;
  • Et /ou en ajoutant des dispositions complémentaires à celles déjà existantes dans le règlement.

Vous pourrez ainsi vous assurer de la mise en conformité de votre document conformément à la législation en vigueur.

Sommaire

Titre I – Conditions générales

Article 1 : Objet – régime juridique

Article 2 : Durée

Article 3 : Renouvellement du contrat de bail

Article 4 : Destination

Article 5 : Conditions générales de jouissance

Article 6 : Travaux – installations – aménagements – améliorations

Article 7 : Assurances – responsabilité – recours

Article 8 : Sous-location – cession

Article 9 : Téléphone – eau – électricité – chauffage

Article 10 : Loyer

Article 11 : Charges, prestations et taxes

Article 12 : Régime fiscal

Article 13 : Indexation

Article 14 : Dépôt de garantie

Article 15 : Clause pénale

Article 16 : Droit de préemption du preneur

Article 17 : Déclarations du bailleur

Article 18 : Règlement des enseignes

Article 19 : Remise des clefs en fin de bail

Article 20 : Responsabilité du preneur et de ses préposes

Article 21 : Contribution du preneur

Article 22 : Clause résolutoire

Article 23 : Cautionnement solidaire

Article 24 : Élection de domicile

Article 25 : Frais - enregistrement – honoraires

Article 26 : Renonciation du bailleur et du preneur

Article 27 : Visite des locaux

Article 28 : Tolérances

Titre II : Conditions particulières

Article 29 : Désignation

Article 30 : Destination des locaux loues

Article 31 : État des lieux initial

Article 32 : Modalités d’accès aux locaux loues

Article 33 : Durée

Article 34 : Loyer initial

Article 35 : Indexation du loyer

Article 36 : Dépôt de garantie

Article 37 : Loyer de renouvellement

Article 38 : Honoraires

Article 39 : Provisions pour charges, contribution aux ordures ménagères et taxe foncière

Article 40 : État des risques naturels et technologiques et diagnostic de performance énergétique

Article 41 : Conditions particulières sous-location