Lettre de signification de cession du droit au bail commercial
Modèle : Lettre de signification de cession du droit au bail commercial

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Le présent document est un modèle de lettre adressée au propriétaire d'un immeuble (s'agissant de locaux dans le cas présent), et par laquelle il lui est signifié la cession prochaine du bail commercial le liant. L'objectif de la lettre est d'informer le propriétaire du local de la cession qui interviendra sous peu.

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Qu'est-ce qu'un bail ?

Lorsqu'il est question d'un "bail", cela renvoie généralement à un bail locatif qui suppose la signature d'un contrat de bail. Ce contrat est défini de la manière suivante : il s'agit d'un acte par lequel une personne (appelée le bailleur) accepte de laisser à une autre (appelée le locataire) la jouissance du bien immobilier objet du contrat, et ce, pendant un certain temps (temps déterminé par la loi selon le type de bail) , et pour un certain prix.

Il existe différents types de contrats de bail :

  • Le bail d'habitation : on a recours à ce type de bail lorsque les locataires ont pour ambition de vivre au sein de l'appartement ou de la maison faisant l'objet du bail, il peut s'agir d'une location de logement non meublé ou d'une location de logement meublé
  • Le bail commercial : contrairement au précédent, ce type de bail est utilisé dans le cadre de la sphère professionnelle. Ce bail est utilisé pour la location d'un local qui sera utilisé au titre de l'exploitation d'un fonds de commerce.

Qu'est-ce qu'un bail commercial ?

Il est fréquent pour un travailleur non salarié de recourir à la conclusion d'un contrat de bail commercial afin d'être en mesure de développer son activité professionnelle d'indépendant. Il va lui permettre de développer dans un lieu appropriéé son activité, commerciale, artisanale, ou industrielle. Il convient de souligner que le bail commercial est uniquement utilisé dans le cadre de l'exercice de l'une de ces 3 activités, étant précisé qu'en cas de changement d'activité professionnelle, il sera nécessaire de procéder au changement d'affectation de local.

En termes de durée, ce type de contrat est conclu pour un minimum de 9 ans. Il ne peut être conclu pour une durée indéterminée. Néanmoins, à l'issue des 3 premières années du bail, il est possible pour le locataire de solliciter la rupture du contrat.

À titre informatif, un cas particulier de bail est applicable pour les activités saisonnières : il s'agit d'un bail dérogatoire et dont la durée varie et peut aller jusqu'à une durée maximale de 3 ans.

Qu'est-ce qu'une cession ?

La cession se définit comme une opération juridique qui est réalisée en vue de transférer la propriété d'un bien. Ce type de contrat suppose que soient présentes les parties suivantes :

  • Le cédant : il s'agit de celui qui cède la propriété de son bien à l'égard du cessionnaire ;
  • Le cessionnaire : il s'agit cette fois-ci de celui qui achète la chose objet du contrat de cession.

Qu'est-ce que la cession du droit au bail ? Comment se passe une reprise du bail commercial ?

Dans le cadre du présent document, il est question de la cession du droit au bail. Cette cession se définit comme un acte par lequel le bénéficiaire du bail (appelé le cédant) transmet ses droits à une tierce personne (appelée cessionnaire). Cette opération n'a aucune incidence sur le bail. En effet, celui-ci subsiste malgré la cession, car en réalité, seule la personnalité du locataire est modifiée.

À titre informatif, le cédant se doit impérativement d'informer le bailleur de la cession. Il s'agit de ce que l'on appelle plus communément la signification. Ainsi, le locataire est tenu de signifier au bailleur :

  • La cession du droit au bail ;
  • Ainsi que l'établissement d'un état des lieux préalable.

Il est par ailleurs question de la signification de la cession au sein du présent modèle de lettre.

Comment vendre un bail commercial, quelles formalités ?

La vente (cession) du bail commercial nécessite l'accord du propriétaire. Néanmoins, elle permet au repreneur de reprendre le bail initialement convenu entre l'occupant actuel et le propriétaire du local pour la durée restant à courir, sans avoir à conclure de nouveau bail et de bénéficier du droit au renouvellement du bail.

La cession du droit au bail permet d'éviter la cession du fonds de commerce, qui intègre généralement cette composante. En cédant uniquement le droit au bail, le locataire conserve son outillage, ses outils de production, l'enseigne, mais aussi et surtout, la clientèle.

L'accord du bailleur est donc requis, et cette cession peut être gratuite ou payante, selon les termes prévus initialement dans le contrat de bail. Ce même contrat demeurera entre le propriétaire et le futur locataire, en effet il n'y a pas de conclusion d'un nouveau bail lorsque celui-ci entre dans les locaux.

Par conséquent, la cession d'un droit au bail commercial implique la réalisation de plusieurs étapes incontournables : 

  • Dans un premier temps, il est impératif de rédiger un contrat de cession de bail commercial, ce document devant nécessairement être écrit et signé par les parties.
  • Un état des lieux doit être réalisé et conservé par les parties. Cette étape est cruciale pour évaluer l'état du local commercial lors du transfert du bail.
  •  La cession du bail commercial doit être notifiée au propriétaire par acte de commissaire de justice, pour cela, il vous est possible d'utiliser notre modèle de lettre. 
  • Enfin, l’enregistrement du contrat de cession de droit au bail doit être effectué auprès du Service des Impôts des Entreprises (SIE) du lieu de situation des biens.

Comment calculer le prix d'un droit au bail ?

Le bail à céder dans le commerce doit satisfaire certains critères avant toute vente

Plusieurs critères vont entrer en compte dans l'estimation de la valeur du droit au bail :

  • L'état du local, si des travaux de réaménagement sont à prévoir pour une exploitation idéale ;
  • Le montant du loyer, critère majeur dans la détermination de la valeur du droit au bail, plus le loyer sera faible, plus le droit prendra de la valeur ;
  • Le montant des charges locatives est également à prendre en compte ;
  • L'ancienneté du bail ;
  • Les activités autorisées par le bailleur dans le local, attention alors à conserver la destination initiale du local commercial, dans le cas contraire, il conviendra de solliciter au bailleur une autorisation de déspécialisation du local ;
  • L'emplacement, le potentiel du local ;
  • Les différentes clauses qui viendraient entraver au mieux la cession du droit au bail, comme une clause de solidarité par exemple.

Tous ces paramètres sont donc à prendre en compte, ils permettent non seulement d'estimer la valeur de son droit au bail, mais également de vérifier la pertinence d'un prix attribué à ce droit.

Bon à savoir, la mairie dispose également d'un droit de préemption sur les fonds de commerce. Il est donc judicieux de préférer une cession du droit au bail plutôt que du fonds en lui-même. Il conviendra alors d'entamer des recherches auprès de la mairie pour prendre connaissance d'un possible périmètre de sauvegarde dont le local ferait partie, auquel cas la nullité de la cession pourrait être prononcée.

Quel est l'effet de la cession sur le contrat de cautionnement conclu au profit du locataire cédant ?

Le sort du cautionnement initialement conclu au profit du locataire cédant dépend de sa rédaction. En effet, il est préférable d’indiquer clairement dans l’acte de cautionnement que la garantie exclut l’engagement personnel et solidaire du locataire en cas de cession du bail.

Il convient d'être vigilant concernant la clause de garantie solidaire insérée dans le contrat de bail qui fera en sorte que le locataire cédant se porte caution du paiement des loyers par le cessionnaire futur locataire qui serait défaillant dans ses obligations de payer le loyer, c'est un élément essentiel du contrat de bail qui se retrouve dans la majorité des cas en faveur du bailleur.

Est-ce que le propriétaire peut refuser une cession de bail ?

Le bail commercial peut stipuler que le propriétaire a le pouvoir de refuser la cession ou d'exiger son autorisation préalable. Des clauses additionnelles peuvent également être incluses dans le contrat de bail afin de détailler les conditions spécifiques entourant la cession.

Ainsi, il est possible pour les parties d'inclure dans le contrat de bail commercial une clause interdisant expressément toute cession du droit au bail seul. Cependant, le contrat ne peut pas restreindre le locataire dans la cession du bail commercial en cas de vente du fonds de commerce. En effet, le locataire doit conserver la possibilité de céder le bail au futur acquéreur de son fonds de commerce.

Il est également possible pour les parties d'insérer dans le contrat de bail une clause exigeant l'autorisation du propriétaire en cas de cession de bail. 

Cette clause nécessite l'approbation du propriétaire avant d'effectuer toute cession. Cette disposition confère au propriétaire le pouvoir d'approuver ou de refuser le candidat souhaitant acquérir le bail. En général, le bail précise que l'autorisation du propriétaire doit être consignée par écrit.

Quel est l'objectif poursuivi par la lettre ?

Cette lettre s'adresse au propriétaire dans le but de l'informer de la cession. Il est rappelé au sein du document le fait que le propriétaire a donné l'autorisation de procéder à la cession du droit au bail.

Notre document 

Comment se présente la lettre ?

Ledit document se présente sous la forme classique d'une lettre, la particularité étant qu'elle doit être notifiée au propriétaire par acte de Commissaire de justice.

Comme il s'agit d'un modèle de lettre, il est possible pour l'émetteur de la modifier et de la personnaliser en insérant les renseignements qui lui sont utiles au sein des zones réservées à cet effet.