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Contrat de bail à construction

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Contrat de bail à construction.
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Description

Bail à construction : formalités

Le contrat de bail à construction, défini par l'article L251-1 du Code de la construction et de l'habitation est une convention en vertu de laquelle le locataire s'engage à bâtir un ou plusieurs édifices sur le terrain qu'il loue. Il se doit de les entretenir pendant toute la durée du contrat variant entre 18 et 99 ans.

Le preneur doit savoir qu'à l'expiration du contrat, le bailleur sera propriétaire du terrain et des constructions sauf si le contrat prévoit d'autres dispositions. Ce type de contrat peut permettre au preneur d'édifier un bâtiment pour loger sa famille ou pour l'offrir en location sans devoir acheter de terrain.

Concernant les intérêts de chaque partie et afin qu'ils soient garantis au mieux, il est nécessaire de rédiger un contrat écrit en deux exemplaires précisant toutes les coordonnées de chacune des parties ainsi que les obligations auxquelles chacune d'elles s'engage.

Vous trouverez au sein de ce document, un modèle de bail à construction.

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BAIL A CONSTRUCTION

Le présent contrat de bail à construction est établi entre :

1 - M. [NOM DU BAILLEUR],

Ci-après dénommé "Le Bailleur".

2 - M. [NOM DU PRENEUR],

Ci-après dénommé "Le Preneur".

Les parties aux présentes ont convenu et arrêté ce qui suit :


EXPOSE PREALABLE


Le Bailleur est l'unique propriétaire d'un terrain à bâtir sis à [ADRESSE TERRAIN], ci-après plus amplement désigné.
Ce terrain ne supporte à cette date aucune construction et est libre de toute occupation et de toute location.
Afin de valoriser son bien, le Bailleur souhaite faire édifier sur ce terrain, par un tiers, des locaux dont il deviendrait à terme propriétaire.

Le Preneur exerce les activités suivantes [ACTIVITES PRENEUR].
Le développement de ses activités le contraint aujourd'hui à la recherche de nouveaux locaux qu'il serait prêt à édifier, à ses frais, sur le terrain d'autrui à la condition de pouvoir en jouir pendant une durée suffisamment longue.
Il déclare avoir les moyens matériels, financiers et humains nécessaires pour mener à bien l'opération de construction.

C'est pourquoi le Bailleur et le Preneur souhaitent conclure un bail à construction ayant pour objet la réalisation de locaux sur le terrain ci-après désigné, aux conditions visées au présent contrat.


I. - OBJET DU CONTRAT


Article 1. - Bail à construction.

Le Bailleur donne à bail à construction au Preneur, qui accepte, le terrain dont la désignation suit.
Le Preneur s'engage, à titre principal, à édifier les constructions ci-après visées sur le terrain du Bailleur et à les conserver en bon état d'entretien pendant toute la durée du présent bail.

Le présent bail à construction est régi par les dispositions des articles L. 251-1 à L. 251-9 et R. 251-1 à R. 251-3 du Code de la construction et de l'habitation.


II. - DESCRIPTION ET ETAT DU TERRAIN.


Article 2. - Désignation du terrain.

L'opération de construction ci-après décrite se réalisera aux conditions relatées aux clauses et annexes du présent contrat sur un terrain situé à [ADRESSE TERRAIN],
figurant au cadastre de la commune de [COMMUNE], sous la section [SECTION CADASTRE], numéro [NUMERO CADASTRE], pour une superficie de [SUPERFICIE TERRAIN],
la surface réelle de ce terrain est de [SURFACE TERRAIN] m2.


Article 3. - Origine de propriété.

1 - Précédente origine de propriété - Le terrain ci-dessus désigné appartient au Bailleur pour avoir été acquis par lui aux termes d'un acte de vente reçu par Me [NOM NOTAIRE], notaire à [VILLE NOTAIRE], le [DATE ACTE DE VENTE].
Une expédition de cet acte a été publiée au Bureau des Hypothèques de [VILLE BUREAU HYPOTHEQUES], le [DATE PUBLICATION ACTE], volume [VOLUME ENREGISTREMENT], numéro [NUMERO DE PUBLICATION].

2 - Origine de propriété antérieure. –

[ORIGINE PROPRIETE 1]

Article 4. - Etat du terrain.

1 - Occupation et droits réels - Le Bailleur déclare que le terrain susvisé est libre de toute occupation ou réquisition et qu'il n'a personnellement conféré ni laissé acquérir sur ledit terrain aucun droit réel ou personnel.
Il déclare notamment n'avoir consenti sur ledit terrain aucun privilège ou hypothèque, ni aucune servitude de quelque nature que ce soit et qu'à sa connaissance, ce terrain n'est grevé d'aucune servitude.

2 - Constructibilité - Le Bailleur déclare qu'à sa connaissance aucune prescription d'urbanisme ni droits d'un tiers ne s'opposent à la réalisation de l'opération de construction projetée.

3 - Déclaration - Le Preneur déclare avoir personnellement visité le terrain et avoir constaté qu'il est libre de toute occupation.
Il déclare avoir pris connaissance des informations relatées dans le titre de propriété du Bailleur et dans le certificat d'urbanisme délivré par [PERSONNE DELIVRANT CERTIFICAT] le [DATE DELIVRANCE] qui demeure annexé au présent contrat.
En conséquence, Il prendra le terrain dans son état actuel, qu'il déclare parfaitement connaître, sans pouvoir exercer aucun recours contre le Bailleur pour quelque cause que ce soit et, notamment, pour mauvais état du sous-sol ou du sol, vices de toute nature, même cachés, comme aussi sans aucune garantie de quelque ordre que ce soit quant à la contenance indiquée, à la désignation qui en a été faite ci-dessus.
Il fera son affaire personnelle, et sans recours contre le Bailleur, des servitudes de toute nature pouvant grever le terrain sauf à s'en défendre et à profiter de celles actives, s'il en existe.
Il fera son affaire personnelle de toutes obligations et charges qui peuvent frapper le terrain par suite des dispositions d'un plan d'occupation des sols et des prescriptions d'ordre réglementaire applicable à la commune de situation du terrain et à l'égard desquelles il est référé au certificat d'urbanisme ci-dessus relaté.


III. - DROITS ET OBLIGATIONS DU PRENEUR.


Article 5. - Réalisation de l'opération de construction.

1 - Qualité et engagement du Preneur - Le Preneur s'oblige à édifier ou faire édifier à ses frais, sur le terrain sus désigné, les constructions dont la description suit, dans le respect des règles de l'art, des dispositions du présent contrat, des prescriptions d'urbanisme et des droits éventuels des tiers.
Le présent bail confère au Preneur la qualité de maître de l'ouvrage pour la réalisation de l'opération de construction projetée.
Il s'interdit toutefois de se prévaloir de cette situation et de cette qualité pour ordonner des modifications aux plans et devis descriptifs qui n'auraient pas reçu préalablement l'accord écrit du Bailleur.

2 - Permis de construire - Un permis de construire relatif au terrain sus désigné a été délivré par M. [PERSONNE DELIVRANT PERMIS CONSTR] le [DATE DELIVRANCE PERMIS CONSTR] par arrêté en date du [DATE ARRETE PERMIS CONSTR] et portant le numéro [NUMERO PERMIS CONSTR].
Copie dudit permis de construire est annexée au présent acte.

(ou : Le Preneur s'oblige à constituer le dossier de demande de permis de construire et s'il y a lieu des autres autorisations administratives et à le déposer auprès de l'autorité compétente avant la date du [DATE LIMITE].
Une copie de la décision administrative valant obtention du permis de construire sera annexée dès délivrance au présent contrat.
Par suite, le présent contrat est conclu sous la condition suspensive de délivrance desdits permis et autorisations)


3 - Description de la construction - Le Preneur s'oblige envers le Bailleur à faire édifier sur le terrain ci-dessus désigné, l'immeuble ci-après décrit :

Un bâtiment à usage [USAGE BATIMENT], en façade sur la rue, élevé sur sous-sol d'un rez-de-chaussée et [NOMBRE ETAGES] étages, comprenant savoir [BATIMENT],
le tout suivant [NBRE PLANS] plans comportant les travaux d'adaptation au sol, les coupes et élévations, les cotes utiles et l'indication des surfaces de chacune des pièces, des dégagements et des dépendances.
Les plans comportent en outre les raccordements aux réseaux divers et les éléments d'équipement intérieur ou extérieur qui sont indispensables à l'implantation et à l'utilisation de l'immeuble.
Un dessin d'une perspective de l'immeuble est joint aux plans. Les plans sont demeurés ci-annexés.

4 - Caractéristiques techniques et conditions d'exécution - Les caractéristiques techniques et les conditions d'exécution de la construction objet du présent contrat résultent des documents suivants ci-annexés :

- devis descriptifs des marchés,

- cahier des clauses et conditions générales,

- cahier des clauses particulières,

- cahier des charges techniques,

- calendrier général.

5. - Délai - Les travaux commenceront dans le délai de [DELAI EN VIGUEUR] à compter de la date de signature du présent contrat.
Les travaux commenceront en conséquence au plus tard à la date du [DATE D' ECHEANCE].
La durée d'exécution des travaux sera de [NBRE DE MOIS] mois à compter de la date de début des travaux.

Le délai de construction sera prorogé de plein droit :

- en cas de retards imputables au Bailleur,

- de la durée des interruptions pour cas de force majeure.

Dans tous les autres cas, le Preneur supportera les conséquences financières du dépassement du délai contractuel et s'oblige, pour tout retard non justifié, à verser au Bailleur une indemnité égale à [MONTANT INDEMNITE] par jour de retard.

6 - Achèvement des constructions - Le Preneur s'oblige à poursuivre la construction et à l'achever dans le délai ci-dessus fixé et conformément aux énonciations du présent acte et annexes.
Cette obligation d'achever comporte pour le Preneur celle d'obtenir, le moment venu, le certificat de conformité prévu par les articles L. 460-2 et R. 460-3 et suivants du Code de l'urbanisme.

Les parties conviennent expressément que l'immeuble sera réputé livré lorsque seront exécutés les ouvrages et seront installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat.
Pour l'appréciation de la livraison, les défauts de conformité avec les prévisions dudit contrat ne sont pas pris en considération lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus indiqués impropres à leur utilisation.

La constatation de l'achèvement n'emporte par elle-même ni reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat ni renonciation aux droits du Bailleur d'exiger cette conformité.
Il est convenu que l'achèvement au sens des dispositions précitées sera constaté par l'architecte ayant la direction des travaux.
Le Preneur s'oblige à notifier par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, le certificat de l'architecte attestant l'achèvement de l'immeuble.
Par la même lettre, le Preneur invitera le Bailleur à constater la réalité de cet achèvement à jour et heures fixes.
Audit jour, il sera procédé contradictoirement à cette constatation et à l'établissement d'un procès-verbal.
Le Bailleur aura la faculté d'insérer audit procès-verbal les réserves qu'il croira devoir formuler quant aux défauts de conformité avec les prévisions du contrat.
Les réserves du Bailleur seront acceptées ou contredites par le Preneur.
La formulation de toute réserve conserve au profit du Bailleur tous recours et actions contre le Preneur.

Article 6. - Droits réels immobiliers.

1 - Droits réels - En application de l'article L. 251-3 du Code de la construction et de l'habitation, le présent bail à construction confère au Preneur un droit réel immobilier sur le terrain sus désigné et un droit de propriété sur les constructions édifiées par lui, pendant la durée dudit bail.
Ces droits peuvent être librement hypothéqués par le Preneur.
Ce dernier peut céder tout ou partie desdits droits ou les apporter en société.
Les cessionnaires ou la société sont tenus des mêmes obligations que le cédant qui en reste garant jusqu'à l'achèvement de l'ensemble des constructions que le Preneur s'est engagé à édifier aux termes du présent contrat.

2 - Servitudes - Le Preneur peut consentir les servitudes passives indispensables à la réalisation des constructions prévues au bail.
Il ne peut consentir toutes autres servitudes qu'avec le consentement exprès du Bailleur.

Article 7. - Usage et entretien des constructions.

1 - Usage - Le Preneur usera paisiblement du terrain et des constructions édifiées suivant la destination suivante [USAGE TERRAIN].
Le Preneur pourra louer librement les constructions édifiées par lui pour une durée ne pouvant excéder celle du présent bail.
Il devra veiller à ne pas troubler la jouissance paisible des voisins notamment, pour bruits, odeurs ou trépidations, causés par lui, ses préposés ou locataires ou des appareils lui appartenant.

2 - Entretien - Le Preneur est tenu pendant toute la durée du présent contrat du maintien des constructions en bon état d'entretien et des réparations de toute nature, y compris les grosses réparations telles qu'elles sont définies par l'article 606 du Code civil.
Il répond de l'incendie des bâtiments qu'il a édifiés.
Il n'est pas obligé de reconstruire les bâtiments édifiés s'ils ont péri par cas fortuit ou force majeure et la résiliation du bail peut, à la demande de l'une ou de l'autre partie, être prononcée par décision judiciaire.

3 - Travaux - Le Preneur pourra effectuer pendant la durée du bail, s'il le juge utile, à ses frais, risques et périls, les travaux supplémentaires qu'il désirera, dans les conditions qui suivent.
Les travaux ne modifiant pas substantiellement la destination, la solidité, la forme, la structure de l'immeuble peuvent être réalisés librement par le Preneur.
Tous travaux de nature à transformer l'immeuble construit ou ses équipements nécessitent l'accord écrit et préalable du Bailleur.
A défaut de cet accord, ce dernier pourra exiger du Preneur, à son départ des lieux, leur remise en l'état.
Le Bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du Preneur la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité des locaux.

Le coût de tous travaux sera réglé directement par le Preneur aux entrepreneurs et à l'architecte.

Tous les travaux exécutés à l'initiative du Preneur deviendront, lors du départ de ce dernier, la propriété exclusive du Bailleur, sans indemnité.

Article 8. - Assurances - Responsabilité.

1 - Assurances - Le Preneur sera tenu de souscrire, avant le commencement des travaux, l'assurance "dommage-ouvrage" prescrite par l'article L. 242-1 du Code des assurances.

Il sera tenu d'assurer les constructions qu'il se propose d'édifier, dès le début des travaux, et de les maintenir assurées contre l'incendie, les explosions, les dégâts des eaux et autres risques.
Il devra également contracter une assurance contre les risques civils.
Ces assurances seront contractées de manière à permettre, à l'identique, la reconstruction de l'immeuble ou sa remise en état, ou la reconstitution des parties détruites.
Le Preneur s'acquittera des primes desdites assurances et en justifiera au Bailleur, à toutes réquisitions de ce dernier, à peine de résiliation à ses torts du présent contrat.

Le Bailleur aura toujours le droit de se substituer au Preneur pour payer les primes des assurances et souscrire des polices d'assurances complémentaires si le Preneur ne satisfait pas aux obligations qui lui sont imposées.
Le Preneur devra alors rembourser au Bailleur le montant des primes ainsi que les frais entraînés par la souscription des nouvelles polices d'assurances, s'il y a lieu.

En cas de sinistre, l'indemnité versée sera employée à la reconstruction de l'immeuble ou sa remise en état ou la reconstitution des parties détruites.
Pour assurer au Bailleur l'exécution par le Preneur des engagements souscrits, celui-ci délègue et transporte, au profit du Bailleur, le montant de toutes indemnités qui pourraient lui être allouées de ce chef.
Par suite, celles-ci seront versées entre les mains d'un tiers séquestre désigné soit amiablement par les parties, soit par ordonnance du Président du tribunal de grande instance du lieu de situation de l'immeuble rendue à la requête de la partie la plus diligente.
Cette ordonnance déterminera en outre l'étendue et les modalités de la mission du séquestre.
Pour assurer au Bailleur l'effet du transport ci-dessus consenti, notification en sera faite aux compagnies d'assurances intéressées.

Toutefois, si les constructions périssent par cas fortuit ou force majeure, le Preneur ne sera pas tenu à reconstruction et la résiliation du bail pourra, à la demande de l'une ou de l'autre partie, être prononcée par décision judiciaire qui statuera également sur les indemnités qui pourraient alors être dues.

2 - Responsabilité - Le Preneur sera personnellement responsable vis-à-vis du Bailleur et des tiers des conséquences dommageables entraînées par l'opération de construction, l'exercice de son activité ou le défaut d'entretien de l'immeuble construit.
Le Preneur fera son affaire personnelle, à ses risques et périls et frais, sans que le Bailleur puisse être inquiété ou recherché, de toutes les réclamations faites par les voisins ou les tiers pour tous troubles anormaux de voisinage, notamment, pour bruits, odeurs ou trépidations, causés par lui ou des appareils lui appartenant.

Article. 9. - Charges et impôts.

En sus du loyer, le Preneur est tenu de toutes les charges, taxes et impôts relatifs tant aux constructions qu'au terrain.


IV. - DROITS ET OBLIGATIONS DU BAILLEUR.


Article 10. - Réalisation de l'opération de construction.

Le Bailleur s'oblige à mettre à la disposition du Preneur le terrain ci-dessus désigné à compter de ce jour.
Il s'interdit de s'immiscer dans les opérations de construction à la charge du Preneur et de donner toutes instructions aux architectes et entrepreneurs.

Article 11. - Droit de visite.

Le Bailleur pourra, après achèvement des travaux visiter l'immeuble construit ou le faire visiter [NBRE DE FOIS PAR AN] fois par an, par toute personne mandatée par lui, pour s'assurer du bon entretien de l'immeuble et de toutes installations s'y trouvant.

Article 12. - Cession.

Le Bailleur peut céder ou donner pendant toute la durée du bail les droits qu'ils conservent sur le terrain ci-dessus désigné ainsi que ses droits potentiels sur les constructions.


V. - LOYER


Article 13. - Montant et paiement du loyer.

Le présent bail à construction est consenti et accepté moyennant un loyer mensuel (ou trimestriel [LOYER TRIMESTRIEL HT] ou annuel [LOYER ANNUEL HT]) de [LOYER MENSUEL HT] Euros.
Ledit loyer sera payable d'avance (ou à terme échu) le premier (ou le dernier jour) de chaque mois (ou trimestre) .
Le paiement du premier terme du loyer doit avoir lieu à la date du [DATE PAIEMENT 1ER TERME LOYER].

Tous paiements du loyer auront lieu au domicile du Bailleur ou en tout autre endroit indiqué par lui au Preneur un mois avant l'échéance.
Le Bailleur est tenu de délivrer gratuitement quittance.
En cas de non-paiement à échéance du loyer ou toute autre somme due en vertu du présent bail dans le délai contractuel, le Bailleur percevra un intérêt de retard sur la base de [INTERET PENALITES DE RETARD], sans qu'il soit nécessaire d'adresser au Preneur une mise en demeure quelconque.

Article 14. - Révision du loyer.

Le loyer ci-dessus stipulé sera automatiquement révisé chaque année, à la date du [DATE PREMIERE REVISION], en fonction de la variation de l'index national "bâtiment tous corps d'état" identifié sous le symbole BT O1, publié au Journal officiel par le ministre chargé de la construction et de l'habitation (ou autre indice) .

L'indice de référence sera le dernier paru au jour de la signature du présent acte, soit l'indice [VALEUR INDICE INITIAL].
L'indice à appliquer sera celui publié à la date de chaque paiement.


VI. - DUREE.


Article 15. - Durée du bail.

Le présent bail commercial est consenti et accepté pour une durée de [DUREE DU BAIL] années (durée comprise entre 18 et 99 ans) commençant à courir à compter du [DATE DEBUT BAIL] pour se terminer le [DATE FIN BAIL].
Le présent bail ne peut se proroger par tacite reconduction.


VII. - RESILIATION - EXPIRATION DU BAIL.


Article 16. - Résiliation.

1 - Résiliation - En cas de non-exécution par le Preneur de l'une quelconque des conditions du bail ou à défaut de paiement à son échéance de tout ou partie d'un terme de loyer, le Bailleur aura la faculté de résilier de son plein droit le présent bail [NBRE DE JOURS APRES MISE EN DEMEURE] jours après avoir mis le Preneur en demeure de régulariser sa situation par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou acte d'huissier, sans préjudice de tous dommages-intérêts qui pourraient être réclamés au Preneur défaillant.
Tous frais de procédure et de poursuite seraient à la charge du Preneur.

Si les constructions périssent par cas fortuit ou force majeure, la résiliation du bail pourra, à la demande de l'une ou de l'autre partie, être prononcée par décision judiciaire qui statuera également sur les indemnités qui pourraient alors être dues.

2 - Effets de la résiliation - En cas de résiliation du présent contrat, les constructions édifiées par le Preneur deviendront de plein droit la propriété exclusive du Bailleur.
Les privilèges et hypothèques autres que celles visées à l'article 6 des présentes, et inscrits, suivant le cas, avant la publication de la demande en justice tendant à obtenir cette résiliation ou avant la publication de l'acte ou de la convention la constatant, ne s'éteignent qu'à la date primitivement convenue pour l'expiration du bail.

Article 17. - Fin du bail.

1 - Expiration du bail - Le contrat cessera de plein droit à l'arrivée de son terme, fixé d'un commun accord entre les parties à la date du [DATE FIN BAIL], comme visé ci-dessus.

2 - Effets de l'expiration - Au terme du présent contrat, les constructions édifiées par le Preneur ainsi que tous travaux et aménagements effectués deviendront de plein droit et sans indemnité la propriété exclusive du Bailleur.
Les servitudes passives autres que celles qui sont indispensable à la réalisations des constructions comme visé à l'article L. 251-3 du Code de la construction et de l'habitation ainsi qu'à l'article 6 des présentes, les privilèges, hypothèques ou autres charges nées du chef du Preneur et, notamment, les baux et titres d'occupation de toute nature portant sur les constructions, s'éteignent à l'expiration du bail.


VIII. - DIVERS.


Article 18. - Election de domicile.

Pour l'exécution du présent contrat et de ses suites, les parties élisent domicile [DOMICILE].

Article 19. - Dépôt au rang des minutes -Publicité foncière .

Les parties s'obligent à déposer sans délai le présent contrat au rang des minutes de Me [NOM NOTAIRE 2], notaire à [VILLE NOTAIRE 2], avec reconnaissance d'écriture et de signature.
Le présent acte sera publié par les soins dudit notaire au bureau des hypothèques de [VILLE BUREAU HYPOTHEQUES].
(Voir note 1 en fin d'acte)

Article 20. - Déclaration fiscale.

En application des articles 261-5-4° et 743-1° du Code général des impôts, le présent bail à construction est exonéré de la taxe sur la valeur ajoutée et de la taxe sur la publicité foncière.
Il est dispensé d'enregistrement et est soumis au paiement annuel du droit de bail.
(sauf option sur la TVA)

Article 21. - Frais.

Tous les frais du présent contrat, sont à la charge du [PERSONNE FRAIS A CHARGE].

Fait à [VILLE DOCUMENT]
Le [DATE SIGNATURE CONTRAT]
En [NBRE EXEMPLAIRE] exemplaires


1 - Le dépôt au rang des minutes d'un notaire d'un contrat de bail à construction passé sous seing privé oblige les parties, sous peine de voir la formalité rejetée, à suivre scrupuleusement les dispositions des articles 5, 6 et 7 du décret n. 55-22 du 4 janvier 1955 relatifs à la désignation des parties et des immeubles des actes sujets à publicité.