Contrat de bail à construction

Le présent contrat est conclu entre les soussignés :

Commentaire : pour les personnes physiques

(Monsieur ou Madame X), né(e) le (date) à (lieu de naissance), demeurant au (indiquer l'adresse), de nationalité (à préciser) et résidant au (adresse du Bailleur), dont la situation familiale est la suivante (préciser la situation familiale : marié/pacsés/divorcé et avec la personne si c’est le cas ou célibataire).

Commentaire : pour les personnes morales

La société (nom de la société), au capital de (montant du capital) Euros dont le siège social est à (Ville), immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de (Ville), sous le numéro (préciser le numéro). Le représentant légal est (Monsieur ou Madame X) demeurant à (adresse).

Désigné ci-après « le Bailleur »



Commentaire : pour les personnes physiquesEt,

(Monsieur ou Madame X), né(e) le (date) à (lieu de naissance), demeurant au (indiquer l'adresse), de nationalité (à préciser) et résidant au (adresse du Bailleur), dont la situation familiale est la suivante (préciser la situation familiale : marié/pacsés/divorcé et avec la personne si c’est le cas ou célibataire).

Désigné ci-après « le Preneur »

Ont convenu et arrêté ce qui suit :

Préambule

Le Bailleur est l'unique propriétaire d'un terrain à bâtir sis à (indiquer l'adresse du terrain), ci-après plus amplement désigné.

Ce terrain ne supporte à cette date aucune construction et est libre de toute occupation et de toute location.

Afin de valoriser son bien, le Bailleur souhaite faire édifier sur ce terrain, par un tiers, des locaux dont il deviendrait à terme propriétaire.

Pour ses besoins personnels, le Preneur a exprimé son intention de construire un immeuble sur le terrain susmentionné conformément aux normes et aux règlements en vigueur.

Il déclare avoir les moyens matériels, financiers et humains nécessaires pour mener à bien l'opération de construction.

C'est pourquoi le Bailleur et le Preneur souhaitent conclure un bail à construction ayant pour objet la réalisation de locaux sur le terrain ci-après désigné, aux conditions visées au présent contrat.

Article 1 – Objet du bail

Le présent contrat prévoit les modalités selon lesquelles Le Bailleur donne à bail à construction au Preneur, qui accepte, le terrain dont la désignation suit.

Le Preneur s'engage, à titre principal, à édifier les constructions ci-après visées sur le terrain du Bailleur et à les conserver en bon état d'entretien pendant toute la durée du présent bail.

Le présent bail à construction est régi par les dispositions des articles L. 251-1 à L. 251-9 et R. 251-1 à R. 251-3 du Code de la construction et de l'habitation.

Article 2 – Désignation du terrain

L'opération de construction ci-après décrite se réalisera aux conditions relatées aux clauses et annexes du présent contrat sur un terrain situé à (indiquer l'adresse du terrain), figurant au cadastre de la commune de (indiquer le lieu de la commune), sous la section (indiquer la section du cadastre), numéro (indiquer le numéro du cadastre), pour une superficie de (indiquer la superficie du terrain), la surface réelle de ce terrain est de (indiquer la surface du terrain) m².

Article 3 – Origine de propriété

3.1 Propriété du Bailleur actuelle

Le terrain ci-dessus désigné appartient au Bailleur pour avoir été acquis par lui aux termes d'un acte de vente reçu par Me (indiquer le nom du notaire), Notaire à (indiquer la ville du Notaire), le (indiquer la date de l'acte de vente).

Une expédition de cet acte a été publiée au Bureau des Hypothèques de (indiquer la ville du bureau des hypothèques), le (indiquer la date de publication de l'acte), volume (indiquer le volume d'enregistrement), numéro (indiquer le numéro de publication).

3.2 Origine de propriété antérieure

(Indiquer l'origine de propriété intérieure).

Article 4 – État du terrain

4.1 Occupation et droits réels

Le Bailleur déclare que le terrain susvisé est libre de toute occupation ou réquisition et qu'il n'a personnellement conféré ni laissé acquérir sur ledit terrain aucun droit réel ou personnel.

Il déclare notamment n'avoir consenti sur ledit terrain aucun privilège ou hypothèque, ni aucune servitude de quelque nature que ce soit et qu'à sa connaissance, ce terrain n'est grevé d'aucune servitude.

4.2 Constructibilité

Le Bailleur déclare qu'à sa connaissance aucune prescription d'urbanisme ni droits d'un tiers ne s'opposent à la réalisation de l'opération de construction projetée.

4.3 Déclaration

Le Preneur déclare avoir personnellement visité le terrain et avoir constaté qu'il est libre de toute occupation.

Il déclare avoir pris connaissance des informations relatées dans le titre de propriété du Bailleur et dans le certificat d'urbanisme délivré par (indiquer le nom de la personne ayant délivré le certificat) le (indiquer la date de délivrance) qui demeure annexé au présent contrat.

En conséquence, Il prendra le terrain dans son état actuel, qu'il déclare parfaitement connaître, sans pouvoir exercer aucun recours contre le Bailleur pour quelque cause que ce soit et, notamment, pour mauvais état du sous-sol ou du sol, vices de toute nature, même cachés, comme aussi sans aucune garantie de quelque ordre que ce soit quant à la contenance indiquée, à la désignation qui en a été faite ci-dessus.

Il fera son affaire personnelle, et sans recours contre le Bailleur, des servitudes de toute nature pouvant grever le terrain sauf à s'en défendre et à profiter de celles actives, s'il en existe.

Il fera son affaire personnelle de toutes obligations et charges qui peuvent frapper le terrain par suite des dispositions d'un plan local d’urbanisme et des prescriptions d'ordre réglementaire applicable à la commune et à l'égard desquelles il est référé au certificat d'urbanisme ci-dessus relaté.

Article 5 – Droits et Obligations du Preneur – Réalisation de l’opération de construction

5.1 Qualité et engagement du Preneur

Le Preneur s'oblige à édifier ou faire édifier à ses frais, sur le terrain sus désigné, les constructions dont la description suit, dans le respect des règles de l'art, des dispositions du présent contrat, des prescriptions d’urbanisme et des droits éventuels des tiers.

Le présent bail confère au Preneur la qualité de maître de l'ouvrage pour la réalisation de l'opération de construction projetée.

Il s'interdit toutefois de se prévaloir de cette situation et de cette qualité pour ordonner des modifications aux plans et devis descriptifs qui n'auraient pas reçu préalablement l'accord écrit du Bailleur.

5.2 Permis de construire

Commentaire : Il convient de choisir l'un des deux paragraphes suivants :

Un permis de construire relatif au terrain sus désigné a été délivré par M. (indiquer le nom de la personne ayant délivré le permis de construire) le (indiquer la date de délivrance du permis de construire) par arrêté en date du (indiquer la date de l'arrêté du permis de construire) et portant le numéro (indiquer le numéro du permis de construire) ;

Copie dudit permis de construire est annexée au présent acte.

OU

Le Preneur s'oblige à constituer le dossier de demande de permis de construire et s'il y a lieu des autres autorisations administratives et à le déposer auprès de l'autorité compétente avant la date du (indiquer la date limite) ;

Une copie de la décision administrative valant obtention du permis de construire sera annexée dès délivrance au présent contrat.

Par suite, le présent contrat est conclu sous la condition suspensive de délivrance desdits permis et autorisations.

5.3 Description de la construction

Le Preneur s'oblige envers le Bailleur à faire édifier sur le terrain ci-dessus désigné, l’immeuble ci-après décrit :

Un bâtiment à usage (indiquer l'usage du bâtiment), en façade sur la rue, élevé sur sous-sol d'un rez-de-chaussée et (indiquer le nombre d'étages) étages, comprenant savoir (indiquer le bâtiment), le tout suivant (indiquer le nombre de plans) plans comportant les travaux d'adaptation au sol, les coupes et élévations, les cotes utiles et l'indication des surfaces de chacune des pièces, des dégagements et des dépendances.

Les plans comportent en outre les raccordements aux réseaux divers et les éléments d'équipement intérieur ou extérieur qui sont indispensables à l'implantation et à l'utilisation de l'immeuble.

Un dessin d'une perspective de l'immeuble est joint aux plans. Les plans sont demeurés ci-annexés.

5.4 Caractéristiques techniques et conditions d'exécution

Les caractéristiques techniques et les conditions d'exécution de la construction objet du présent contrat résultent des documents suivants ci-annexés :

Devis descriptifs des marchés ;

Cahier des clauses et conditions générales ;

Cahier des clauses particulières ;

Cahier des charges techniques ;

Calendrier général.

5.5 Délai

Les travaux commenceront dans le délai de (indiquer le délai) à compter de la date de signature du présent contrat.

Les travaux commenceront en conséquence au plus tard à la date du (indiquer la date d'échéance).

La durée d'exécution des travaux sera de (indiquer le nombre de mois) mois à compter de la date de début des travaux.

Le délai de construction sera prorogé de plein droit :

En cas de retards imputables au Bailleur ;

De la durée des interruptions pour cas de force majeure.

Dans tous les autres cas, le Preneur supportera les conséquences financières du dépassement du délai contractuel et s'oblige, pour tout retard non justifié, à verser au Bailleur une indemnité égale à (indiquer le montant de l'indemnité) par jour de retard.

5.6 Achèvement des constructions

Le Preneur s'oblige à poursuivre la construction et à l'achever dans le délai ci-dessus fixé et conformément aux énonciations du présent acte et annexes.

Cette obligation d'achever comporte pour le Preneur celle d'obtenir, le moment venu, le certificat de conformité prévu par les articles L. 460-2 et R. 460-3 et suivants du Code de l'urbanisme.

Les parties conviennent expressément que l'immeuble sera réputé livré lorsque seront exécutés les ouvrages et seront installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat.

Pour l'appréciation de la livraison, les défauts de conformité avec les prévisions dudit contrat ne sont pas pris en considération lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus indiqués impropres à leur utilisation.

La constatation de l'achèvement n'emporte par elle-même ni reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat ni renonciation aux droits du Bailleur d'exiger cette conformité.

Il est convenu que l'achèvement au sens des dispositions précitées sera constaté par l'architecte ayant la direction des travaux.

Le Preneur s'oblige à notifier par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, le certificat de l'architecte attestant l'achèvement de l'immeuble.

Par la même lettre, le Preneur invitera le Bailleur à constater la réalité de cet achèvement à jour et heures fixes.

Audit jour, il sera procédé contradictoirement à cette constatation et à l'établissement d'un procès-verbal.

Le Bailleur aura la faculté d'insérer audit procès-verbal les réserves qu'il croira devoir formuler quant aux défauts de conformité avec les prévisions du contrat.

Les réserves du Bailleur seront acceptées ou contredites par le Preneur.

La formulation de toute réserve conserve au profit du Bailleur tous recours et actions contre le Preneur.

Article 6 – Droit réels immobiliers

6.1 Droits réels

En application de l'article L. 251-3 du Code de la construction et de l'habitation, le présent bail à construction confère au Preneur un droit réel immobilier sur le terrain sus désigné et un droit de propriété sur les constructions édifiées par lui, pendant la durée dudit bail.

Ces droits peuvent être librement hypothéqués par le Preneur.

Ce dernier peut céder tout ou partie desdits droits ou les apporter en société.

Les cessionnaires ou la société sont tenus des mêmes obligations que le cédant qui en reste garant jusqu'à l'achèvement de l'ensemble des constructions que le Preneur s'est engagé à édifier aux termes du présent contrat.

6.2 Servitudes

Le Preneur peut consentir les servitudes passives indispensables à la réalisation des constructions prévues au bail.

Il ne peut consentir toutes autres servitudes qu'avec le consentement exprès du Bailleur.

Article 7 – Usage et entretien des constructions

7.1 Usage

Le Preneur usera paisiblement du terrain et des constructions édifiées suivant la destination suivante (indiquer l'usage du terrain).

Le Preneur pourra louer librement les constructions édifiées par lui pour une durée ne pouvant excéder celle du présent bail.

Il devra veiller à ne pas troubler la jouissance paisible des voisins notamment, pour bruits, odeurs ou trépidations, causés par lui, ses préposés ou locataires ou des appareils lui appartenant.

7.2 Entretien

Le Preneur est tenu pendant toute la durée du présent contrat du maintien des constructions en bon état d'entretien et des réparations de toute nature, y compris les grosses réparations telles qu'elles sont définies par l'article 606 du Code civil.

Il répond de l'incendie des bâtiments qu'il a édifiés.

Il n'est pas obligé de reconstruire les bâtiments édifiés s'ils ont péri par cas fortuit ou force majeure et la résiliation du bail peut, à la demande de l'une ou de l'autre partie, être prononcée par décision judiciaire.

7.3 Travaux

Le Preneur pourra effectuer pendant la durée du bail, s'il le juge utile, à ses frais, risques et périls, les travaux supplémentaires qu'il désirera, dans les conditions qui suivent :

Les travaux ne modifiant pas substantiellement la destination, la solidité, la forme, la structure de l'immeuble peuvent être réalisés librement par le Preneur ;

Tous travaux de nature à transformer l'immeuble construit ou ses équipements nécessitent l'accord écrit et préalable du Bailleur ;

A défaut de cet accord, ce dernier pourra exiger du Preneur, à son départ des lieux, leur remise en l'état ;

Le Bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du Preneur la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité des locaux ;

Le coût de tous travaux sera réglé directement par le Preneur aux entrepreneurs et à l'architecte ;

Tous les travaux exécutés à l'initiative du Preneur deviendront, lors du départ de ce dernier, la propriété exclusive du Bailleur, sans indemnité.

Article 8 – Assurances et responsabilité

8.1 Assurances

Le Preneur sera tenu de souscrire, avant le commencement des travaux, l'assurance « dommage-ouvrage » prescrite par l'article L. 242-1 du Code des assurances.

Il sera tenu d'assurer les constructions qu'il se propose d'édifier, dès le début des travaux, et de les maintenir assurées contre l'incendie, les explosions, les dégâts des eaux et autres risques.

Il devra également contracter une assurance contre les risques civils.

Ces assurances seront contractées de manière à permettre, à l'identique, la reconstruction de l'immeuble ou sa remise en état, ou la reconstitution des parties détruites.

Le Preneur s'acquittera des primes desdites assurances et en justifiera au Bailleur, à toutes réquisitions de ce dernier, à peine de résiliation à ses torts du présent contrat.

Le Bailleur aura toujours le droit de se substituer au Preneur pour payer les primes des assurances et souscrire des polices d'assurances complémentaires si le Preneur ne satisfait pas aux obligations qui lui sont imposées.

Le Preneur devra alors rembourser au Bailleur le montant des primes ainsi que les frais entraînés par la souscription des nouvelles polices d'assurances, s'il y a lieu.

En cas de sinistre, l'indemnité versée sera employée à la reconstruction de l'immeuble ou sa remise en état ou la reconstitution des parties détruites.

Pour assurer au Bailleur l'exécution par le Preneur des engagements souscrits, celui-ci délègue et transporte, au profit du Bailleur, le montant de toutes indemnités qui pourraient lui être allouées de ce chef.

Par suite, celles-ci seront versées entre les mains d'un tiers séquestre désigné soit amiablement par les parties, soit par ordonnance du Président du Tribunal judicaire du lieu de situation de l'immeuble rendue à la requête de la partie la plus diligente.

Cette ordonnance déterminera en outre l'étendue et les modalités de la mission du séquestre.

Pour assurer au Bailleur l'effet du transport ci-dessus consenti, notification en sera faite aux compagnies d'assurances intéressées.

Toutefois, si les constructions périssent par cas fortuit ou force majeure, le Preneur ne sera pas tenu à reconstruction et la résiliation du bail pourra, à la demande de l'une ou de l'autre partie, être prononcée par décision judiciaire qui statuera également sur les indemnités qui pourraient alors être dues.

8.2 Responsabilité

Le Preneur sera personnellement responsable vis-à-vis du Bailleur et des tiers des conséquences dommageables entraînées par l'opération de construction, l'exercice de son activité ou le défaut d'entretien de l'immeuble construit.

Le Preneur fera son affaire personnelle, à ses risques et périls et frais, sans que le Bailleur puisse être inquiété ou recherché, de toutes les réclamations faites par les voisins ou les tiers pour tous troubles anormaux de voisinage, notamment, pour bruits, odeurs ou trépidations, causés par lui ou des appareils lui appartenant.

Article 9 – Charges et impôts

En sus du loyer, le Preneur est tenu de toutes les charges, taxes et impôts relatifs tant aux constructions qu'au terrain.

Article 10 – Droits et Obligations du Bailleur

10.1 Réalisation de l’opération de construction

Le Bailleur s'oblige à mettre à la disposition du Preneur le terrain ci-dessus désigné à compter de ce jour.

Il s'interdit de s'immiscer dans les opérations de construction à la charge du Preneur et de donner toutes instructions aux architectes et entrepreneurs.

10.2 Droit de visite

Le Bailleur pourra, après achèvement des travaux visiter l'immeuble construit ou le faire visiter (indiquer le nombre de fois par an) fois par an, par toute personne mandatée par lui, pour s'assurer du bon entretien de l'immeuble et de toutes installations s'y trouvant.

10.3 Cession

Le Bailleur peut céder ou donner pendant toute la durée du bail les droits qu'il conserve sur le terrain ci-dessus désigné ainsi que ses droits potentiels sur les constructions.

Article 11 – Loyer

11.1 Montant et paiement du loyer

Le présent bail à construction est consenti et accepté moyennant un loyer mensuel (trimestriel ou annuel) de (indiquer le montant du loyer mensuel, trimestriel ou annuel) Euros (€).

Ledit loyer sera payable d'avance (ou à terme échu) le premier (ou le dernier) jour de chaque mois (ou trimestre).

Le paiement du premier terme du loyer doit avoir lieu à la date du (indiquer la date de paiement du premier loyer).

Tous paiements du loyer auront lieu au domicile du Bailleur ou en tout autre endroit indiqué par lui au Preneur un mois avant l'échéance.

Le Bailleur est tenu de délivrer gratuitement quittance.

En cas de non-paiement du loyer à la date prévue ou de tout autre montant dû en vertu du présent bail dans les délais stipulés, le Bailleur appliquera des intérêts de retard calculés à un taux de (indiquer le montant des intérêts de pénalités de retard), sans qu'il soit nécessaire d'envoyer au Preneur une mise en demeure préalable.

11.2 Révision du loyer

Le montant du loyer précédemment mentionné sera ajusté annuellement, à partir de la première révision à la date du (indiquer la date), en fonction des fluctuations de l'indice national « bâtiment tous corps d'état », identifié par le symbole BT O1, tel que publié régulièrement dans le Journal officiel par le Ministre en charge de la construction et de l'habitation (ou tout autre indice applicable).

L'indice de référence sera le dernier paru au jour de la signature du présent acte, soit l'indice (indiquer la valeur de l'indice initial).

L'indice à appliquer sera celui publié à la date de chaque paiement.

Article 12 – Durée du bail

Conformément à l’article L251-1 du Code de la construction et de l’habitation, le présent bail commercial est consenti et accepté pour une durée de (indiquer la durée en années) années (durée comprise entre 18 et 99 ans) commençant à courir à compter du (indiquer la date de début du bail) pour se terminer le (indiquer la date de fin du bail).

Le présent bail ne peut se prolonger par tacite reconduction.

Article 13 – Résiliation

13.1 Résiliation

En cas de non-exécution par le Preneur de l'une quelconque des conditions du bail ou à défaut de paiement à son échéance de tout ou partie d'un terme de loyer, le Bailleur aura la faculté de résilier de son plein droit le présent bail (indiquer le nombre de jours après la mise en demeure) jours après avoir mis le Preneur en demeure de régulariser sa situation par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou acte de Commissaire de justice, sans préjudice de tous dommages-intérêts qui pourraient être réclamés au Preneur défaillant.

Le Preneur assumera la responsabilité de tous les frais liés aux procédures judiciaires et aux poursuites éventuelles.

Si les constructions périssent par cas fortuit ou force majeure, la résiliation du bail pourra, à la demande de l'une ou de l'autre partie, être prononcée par décision judiciaire qui statuera également sur les indemnités qui pourraient alors être dues.

13.2 Effet de la résiliation

En cas de résiliation du présent contrat, les constructions édifiées par le Preneur deviendront de plein droit la propriété exclusive du Bailleur.

Les privilèges et hypothèques autres que celles visées à l'article 6 des présentes, et inscrits, suivant le cas, avant la publication de la demande en justice tendant à obtenir cette résiliation ou avant la publication de l'acte ou de la convention la constatant, ne s'éteignent qu'à la date primitivement convenue pour l'expiration du bail.

Article 14 – Fin du bail

14.1 Expiration du bail

Le contrat cessera de plein droit à l'arrivée de son terme, fixé d'un commun accord entre les parties à la date du (indiquer la date de fin du bail), comme visé ci-dessus.

14.2 Effets de l'expiration

À la fin de la période stipulée dans le présent contrat, toutes les constructions érigées par le Preneur, ainsi que tous les travaux et aménagements réalisés, seront automatiquement et sans versement d'indemnité, la propriété exclusive du Bailleur.

Les servitudes passives autres que celles qui sont indispensables à la réalisation des constructions comme visé à l'article L. 251-3 du Code de la construction et de l'habitation ainsi qu'à l'article 6 des présentes, les privilèges, hypothèques ou autres charges nées du chef du Preneur et, notamment, les baux et titres d'occupation de toute nature portant sur les constructions, s'éteignent à l'expiration du bail.

Article 15 – Élection du domicile

Pour l'exécution du présent contrat, les parties font respectivement élection de leur domicile en leurs sièges sociaux ou adresses indiquées à la première page.

Toute modification de domicile devra être signifiée par les parties par lettre recommandée avec accusé de réception afin que cela lui soit opposable.

Article 16 – Dépôt au rang des minutes – Publicité foncière

Les parties s'obligent à déposer sans délai le présent contrat au rang des minutes de Me (indiquer le nom du Notaire), Notaire à (indiquer la ville du Notaire), avec reconnaissance d'écriture et de signature.

Le présent acte sera publié par les soins dudit notaire au bureau des hypothèques de (indiquer la ville du Bureau des hypothèques).

Commentaire : Le dépôt au rang des minutes d'un Notaire d'un contrat de bail à construction passé sous seing privé oblige les parties, sous peine de voir la formalité rejetée, à suivre scrupuleusement les dispositions des articles 5, 6 et 7 du décret n. 55-22 du 4 janvier 1955 relatifs à la désignation des parties et des immeubles des actes sujets à publicité.

Article 17 – Déclaration fiscale

En application du Code général des impôts, le présent bail à construction est exonéré de la taxe sur la valeur ajoutée et de la taxe sur la publicité foncière.

Il est dispensé d'enregistrement et est soumis au paiement annuel du droit de bail (sauf option sur la TVA).

Article 18 – Frais

Tous les frais du présent contrat, sont à la charge du (indiquer la personne dont les frais sont à la charge).

Fait à (Ville), le (date), en (nombre) exemplaires originaux.

Le Bailleur Le Preneur

Annexe 1 – Devis descriptif des marchés

Annexe 2 – Cahier des clauses et conditions générales

Annexe 3 – Cahier des clauses particulières

Annexe 4 – Cahier des charges techniques

Annexe 5 – Calendrier général

Annexe 6 – Permis de construire