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Bail à ferme

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Description courte :

Le bail à ferme est un contrat par lequel un propriétaire agricole met à disposition d'un exploitant des terres ou des bâtiments agricoles, en vue de les exploiter, en contrepartie d'un loyer appelé fermage.
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Description

Ce document est un modèle de contrat de bail à ferme. 

Le bail à ferme est un bail rural par lequel un propriétaire agricole met à disposition d’un exploitant agricole, des terres ou des bâtiments agricoles, en vue de les exploiter, en contrepartie d’un loyer appelé fermage. C’est le contrat type de toute mise à disposition de terres agricoles.  

Le bail à ferme est soumis au statut du fermage, en effet d’après l’article L. 411-1 du Code rural et de la pêche maritime, est soumis au statut du fermage « toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole » 

Le statut du fermage encadre donc les droits et les obligations relatives à la mise à disposition à titre onéreux d’un bien agricole, à savoir notamment :  

  • La forme du bail ; 

  • La durée du bail ; 

  • Les motifs de résiliation ou de non renouvellement ; 

  • Le droit de préemption du fermier en cas de vente du bien dans lequel il a son exploitation ; 

  • Les modalités de transmission du bail ; 

  • Les modalités de révision du prix du fermage ; 

  • La charge du paiement des impôts et taxes. 

Le statut du fermage est un statut protecteur. C’est un statut dit « d’ordre public » c'est-à-dire que le statut du fermage s’impose dans le cadre d’une mise à disposition d’une terre agricole, et ce, même si les parties (bailleur et preneur) se mettent d’accord pour y déroger dans le contrat de bail.  

Par exemple, un propriétaire de terres agricoles et un exploitant s’entendent pour signer un bail rural de quelques mois. Cet accord n’est pas conforme au statut du fermage qui encadre la durée de tels baux. Ainsi, à tout moment le fermier exploitant peut remettre l’accord en cause et revendiquer une durée de bail de 9 ans en application du statut du fermage. 

Pourquoi conclure un bail à ferme ?

Un contrat de bail rural doit obligatoirement être écrit, soit sous seing privé, soit par acte notarié (obligatoire si la durée du bail dépasse 12 ans), et accompagné d'un état des lieux contradictoire, dressant l'inventaire et l'état des terres et des bâtiments loués.

Comment conclure un bail à ferme ?

Pour conclure un bail rural, les parties doivent opter : 

  • soit pour un bail à ferme : location d'une exploitation agricole à un fermier avec paiement d'un loyer appelé fermage. Ce document est un modèle de contrat de bail à ferme. 

  • soit pour un bail à métayage : location d'une propriété rurale à un métayer avec partage des récoltes, ou des recettes perçues à la vente des récoltes, entre le bailleur et le preneur à bail. 

Le bailleur et le preneur du bail rural sont soumis à certaines obligations, notamment en matière de paiement du loyer (fermage), d’exploitation du bien, d’assurance et d’entretien. Ce modèle de contrat vous permet d’établir les obligations de chacune des parties. 

Le montant du loyer ou fermage doit être compris entre un minimum et un maximum définis annuellement. Chaque année, le loyer est actualisé en se référant à l'indice national des fermages. 

Le bail rural est conclu pour une durée minimale de 9 ans. 

Cette durée minimale est incompressible, même en cas d'accord écrit entre le bailleur et le preneur, sauf pour les baux ruraux suivants : 

  • conclus par une société d'aménagement foncier et d'établissement rural (Safer) 

  • concernant une petite parcelle (d'une superficie inférieure à un seuil fixé par arrêté préfectoral) 

  • bail d'1 an consenti temporairement en attendant d'installer un descendant 

L'engagement perpétuel ou indéfini n'est pas possible. 

Néanmoins, le bail rural peut être conclu pour une durée supérieure à 9 ans. Il s'agit par exemple du bail rural à long terme : 

  • bail de 18 ans et plus 

  • bail d'une durée minimale de 25 ans 

  • bail de carrière d'une durée minimale de 25 ans conclu jusqu'à l'âge de la retraite 

En principe, toute cession ou sous-location de bail est interdite, même en cas d'accord du bailleur. Il s'agit d'une cause de résiliation du bail. Toutefois, il existe des exceptions nécessitant l’accord du propriétaire. 

Le preneur à bail qui, par son travail ou par ses investissements, apporte des améliorations au bien loué, a droit, à l'expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur. En revanche, si le bien a été dégradé, notamment faute d'entretien, le bailleur a droit, à l'expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi.

Sommaire

Article 1 - Objet 

Article 2 - Désignation cadastrale 

Article 3 - État des lieux (L.411-4 du CRPM) 

Article 4 - Durée 

Article 5 - Renouvellement du bail. Reprise. 

Article 6 - Transmission du bail 

Article 7 - Prix du fermage 

Article 8 - Charges et conditions  

8.1. Jouissance et exploitation 

8.2. Améliorations foncières 

8.3. Travaux et aménagements 

8.4. Réparations 

8.5. Assurances 

8.6. Taxes et impôts 

8.7. Prestations sociales agricoles 

8.8. Chasse 

8.9. Droit de passage 

8.10. Bois de chauffage 

8.11. Dispositions particulières et réserves 

Article 9 - Restitution des lieux 

Article 10 - Indemnité de sortie 

Article 11 - Contrôle des structures

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