Bail à ferme
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Ce document est un modèle de contrat de bail à ferme par lequel un propriétaire agricole met à disposition d'un exploitant des terres ou des bâtiments agricoles, en vue de les exploiter, en contrepartie d'un loyer appelé fermage.

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Qu'est-ce qu'un contrat de bail à ferme (bail rural) ?

Issu de la catégorie des baux ruraux

Le bail à ferme est un bail rural par lequel un propriétaire agricole met à disposition d’un exploitant agricole, des terres ou des bâtiments agricoles, en vue de les exploiter, en contrepartie d’un loyer appelé fermage. C’est le contrat type de toute mise à disposition de terres agricoles.

Selon l’article L. 411-1 du Code rural et de la pêche maritime, le bail à ferme est soumis au statut du fermage « toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole ».

Le statut du fermage encadre donc les droits et les obligations relatives à la mise à disposition à titre onéreux d’un bien agricole, à savoir notamment :

  • La forme du bail ;
  • La durée du bail ;
  • Les motifs de résiliation ou de non-renouvellement ;
  • Le droit de préemption du fermier en cas de vente du bien dans lequel il a son exploitation ;
  • Les modalités de transmission du bail ;
  • Les modalités de révision du prix du fermage ;
  • La charge du paiement des impôts et taxes.

Le statut du fermage est un statut protecteur. En effet, c’est un statut dit « d’ordre public », c'est-à-dire que le statut du fermage s’impose dans le cadre d’une mise à disposition d’une terre agricole, et ce, même si les parties (bailleur et preneur) se mettent d’accord pour y déroger dans le contrat de bail.

Par exemple, un propriétaire de terres agricoles et un exploitant s’entendent pour signer un bail rural de quelques mois. Cet accord n’est pas conforme au statut du fermage qui encadre la durée de tels baux. Ainsi, à tout moment le fermier exploitant peut remettre l’accord en cause et revendiquer une durée de bail de 9 ans en application du statut du fermage.

Quel bail pour un terrain agricole ?

Il existe plusieurs types de baux pour la location de terrains agricoles, mais deux des plus courants sont le bail à ferme (ou fermage) et le bail à métayage. Le choix entre ces deux baux dépend des arrangements convenus entre le propriétaire et le locataire, ainsi que des objectifs spécifiques de chacune des parties.

Dans le fermage, le locataire loue la terre et paie un loyer au propriétaire. Le locataire est responsable de l'exploitation quotidienne, il prend en charge les risques liés aux récoltes. De son côté, le propriétaire reçoit un loyer fixe, généralement en argent, indépendamment des résultats de la récolte.

Dans le métayage, propriétaire (métayer) et locataire (maître) partagent les responsabilités et les risques puisque la rémunération du propriétaire est généralement une part fixe de la récolte. Le partage de la récolte est habituellement réalisé en nature, mais elle peut également consister en une répartition des recettes après la vente des produits.

Il existe également une option alternative au bail à ferme, connue sous le nom de bail à petites parcelles. Il s'agit d'un contrat de location spécifique utilisé dans le secteur agricole pour louer des terres de petite superficie. Ces baux sont soumis à des conditions particulières et à des règles spécifiques, les excluant du statut du fermage.

Comment faire et signer un contrat de bail rural ?

Un contrat de bail rural doit obligatoirement être écrit, soit sous seing privé, soit par acte notarié (obligatoire si la durée du bail dépasse 12 ans), et accompagné d'un état des lieux contradictoire, dressant l'inventaire et l'état des terres et des bâtiments loués.

Pour conclure un bail rural, les parties doivent opter :

- soit pour un bail à ferme : location d'une exploitation agricole à un fermier avec paiement d'un loyer appelé fermage. Le document que nous proposons en téléchargement est un modèle de contrat de bail à ferme.

- soit pour un bail à métayage : location d'une propriété rurale à un métayer avec partage des récoltes, ou des recettes perçues à la vente des récoltes, entre le bailleur et le preneur à bail.

Le bailleur et le preneur du bail rural sont soumis à certaines obligations, notamment en matière de paiement du loyer (fermage), d’exploitation du bien, d’assurance et d’entretien. Ce modèle de contrat vous permet d’établir les obligations de chacune des parties.

Le montant du loyer ou fermage doit être compris entre un minimum et un maximum définis annuellement. Chaque année, le loyer est actualisé en se référant à l'indice national des fermages.

Quelle est la durée d'un bail rural ?

Le bail rural est conclu pour une durée minimale de 9 ans.

Cette durée minimale est incompressible, même en cas d'accord écrit entre le bailleur et le preneur, sauf pour les baux ruraux suivants :

  • conclus par une société d'aménagement foncier et d'établissement rural (Safer) ;
  • concernant une petite parcelle (d'une superficie inférieure à un seuil fixé par arrêté préfectoral) ;
  • bail d'1 an consenti temporairement en attendant d'installer un descendant.

L'engagement perpétuel ou indéfini n'est pas possible.

Néanmoins, le bail rural peut être conclu pour une durée supérieure à 9 ans. Il s'agit par exemple du bail rural à long terme :

  • bail de 18 ans et plus ;
  • bail d'une durée minimale de 25 ans ;
  • bail de carrière d'une durée minimale de 25 ans conclu jusqu'à l'âge de la retraite.

La cession de bail à ferme

En principe, toute cession ou sous-location de bail est interdite, même en cas d'accord du bailleur. Il s'agit d'une cause de résiliation du bail. Toutefois, il existe des exceptions nécessitant l’accord du propriétaire.

Comment calculer le fermage des terres agricoles ?

Le nouvel indice de calcul des fermages est mis en place dès 2010. Il permet de fixer le loyer des terres nues ainsi que des bâtiments d'exploitation agricole.

Pour calculer le fermage, une formule existe : Il convient de calculer le produit du loyer de l'année précédente par hectare et de l'indice de l'année en cours, le tout divisé par l'indice de l'année précédente. Le calcul ne concerne cependant que les baux conclus après le 2 janvier 1996.

Comment rédiger un bail à ferme ?

La rédaction d'un bail à ferme représente une responsabilité importante qui nécessite une attention particulière afin de préserver les droits et les intérêts des deux parties impliquées, à savoir le bailleur (propriétaire) et le fermier (locataire).

Ainsi, plusieurs éléments essentiels doivent être inclus dans le bail à ferme : 

  • La désignation des parties : du bailleur et du preneur à bail
  • La désignation de l'exploitation ainsi que ses références cadastrales
  • La destination des biens loués : il s'agit de préciser à quel type de cultures sera destiné chaque bien loué
  • Un état des lieux contradictoire qui consiste à faire l'inventaire des terres et bâtiments agricoles et d'en constater l'état
  • La durée du bail et la date de prise d'effet
  • Les conditions financières : Précisez le montant du loyer, la fréquence des paiements, et les modalités de paiement et les informations sur l'éventuelle augmentation de loyer.
  • La répartition des produits et des charges entre les parties
  • Les obligations du preneur à bail et du bailleur
  • Le formalisme lié au bail : cessation, renouvellement, reprise ou résiliation du bail
  • Les clauses spécifiques selon les besoins des parties 
  • Les tribunaux compétents en cas de litiges
  • La date et la signature du bail 

Par conséquent, le modèle de bail à ferme que nous mettons à votre disposition en téléchargement a été élaboré par notre équipe de juristes pour se conformer aux exigences légales en vigueur, en veillant à ne négliger aucun de ces éléments essentiels.

Comment résilier un bail à ferme ?

La résiliation du contrat de bail à ferme est généralement faite par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle peut cependant être effectuée par acte de Commissaire de justice ou voie judiciaire. La résiliation par voie judiciaire intervient dans trois situations : faute du locataire, dégradation et pollution ou encore un acte compromettant la bonne exploitation du fonds. Seul un cas de force majeure pourrait justifier ces actes et éviter ainsi la résiliation du bail.

En-dehors du cas de la rupture unilatérale, les parties peuvent tout à fait convenir à une résiliation amiable du contrat.

D'autres motifs peuvent justifier une résiliation : le terrain devient constructible et n'est plus destiné à l'exploitation agricole, le changement de destination du fonds peut intervenir dès la notification de la résiliation au fermier, en application d'un document d'urbanisme.

Notre modèle de document 

Exemple type de bail à ferme à télécharger au format Word ou pdf

Ce document présente un modèle de bail à ferme pré rempli et personnalisable disponible en téléchargement. Il contient l'ensemble des informations nécessaires à son élaboration et comprend également des commentaires de notre juriste afin de vous guider tout au long de sa rédaction.

Sommaire

Article 1 : Objet du contrat

Article 2 : Désignation et destination du bien loué

Article 3 : Durée

Article 4 : Etat des lieux

Article 5 – Renouvellement et droit de reprise du bail

Article 6 : Prix du fermage

Article 7 – Répartition des charges

Article 8 : Obligations des parties

Article 9 – Améliorations réalisées par le Preneur

Article 10 – Éléments complémentaires

Article 11 – Échanges parcellaires

Article 12 – Chasse et pêche

Article 13 – Résiliation et conséquences du terme

Article 14 – Fin du bail

Article 15 – Dispositions générales

Article 16 – Cession ou sous-location

 Article 17 – Contrôle des structures

Article 18 – Droit de préemption

Article 19 – Élection du domicile, loi applicable et litiges