Bail à ferme

Commentaire : pour les personnes physiques

Monsieur/Madame (X) né(e) à (préciser le lieu), le (préciser la date), de nationalité (à préciser) demeurant à (à préciser)

Commentaire : À ajouter si le terrain est détenu par des époux :

(Monsieur ou Madame X), né(e) le (date) à (lieu de naissance), de nationalité (à préciser) et (Madame/Monsieur y) né(e) à (préciser le lieu), le (préciser la date), de nationalité (à préciser) demeurant à (à préciser).

Tous deux sont domiciliés à l'adresse suivante : (à préciser) et sont mariés sous le régime matrimonial de (à préciser).

Ci-après désigné « Le Bailleur »

Commentaire : pour les personnes morales

La société (nom de la société), au capital de (montant du capital) Euros dont le siège social est à (Ville), immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de (Ville), sous le numéro (préciser le numéro). Le représentant légal est (Monsieur ou Madame X) demeurant à (adresse).

Désigné ci-après « le Bailleur »

ET

Commentaire : pour les personnes physiques

Monsieur/Madame (X) né(e) à (préciser le lieu), le (préciser la date), de nationalité (à préciser) demeurant à (à préciser)

Commentaire : À ajouter si le terrain est détenu par des époux :

(Monsieur ou Madame X), né(e) le (date) à (lieu de naissance), de nationalité (à préciser) et (Madame/Monsieur y) né(e) à (préciser le lieu), le (préciser la date), de nationalité (à préciser) demeurant à (à préciser).

Tous deux sont domiciliés à l'adresse suivante : (à préciser) et sont mariés sous le régime matrimonial de (à préciser).

Ci-après désigné « Le Bailleur »

Commentaire : pour les personnes morales

La société (nom de la société), au capital de (montant du capital) Euros dont le siège social est à (Ville), immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de (Ville), sous le numéro (préciser le numéro). Le représentant légal est (Monsieur ou Madame X) demeurant à (adresse).

Ci-après désigné « le Preneur »

ONT CONVENU CE QUI SUIT :

Préambule

Le présent contrat de bail à fermage concerne la ferme de (préciser le lieu).

Le Preneur s'engage à accepter le présent contrat et reconnaît avoir visité tous les immeubles et accessoires composant la ferme afin de s'engager en toute connaissance de cause.

Les parties au présent contrat s'engagent à utiliser les locaux selon l'usage et la destination qui en est prévu, et ce, pendant toute la durée du bail.

Le présent contrat est conclu dans son ensemble et comprend le présent préambule, toutes les clauses y afférentes ainsi que les annexes. Il ne saurait être séparé.

Le présent contrat de bail sera soumis aux dispositions suivantes :

Le régime de fermage tel que défini par le Code rural.

Le Code civil tant que ses dispositions sont compatibles aux régimes du Code rural ;

La présente convention conclue entre les parties.

Article 1 – Objet du contrat

Le Bailleur consent au Preneur, qui accepte, un bail soumis aux règles et dispositions du statut du fermage conformément aux articles L.411-1 et suivants du Code rural et de la pêche maritime, ainsi qu'aux dispositions du Code civil, aux usages locaux et conditions convenues librement entre les parties et conformes à la loi en vigueur.

Article 2 – Désignation et destination

La ferme est inscrite au cadastre de la commune de (à préciser) pour une surface totale de (X) hectares, (X) ares et (X) centiares.

Ladite propriété désigne les lieux dits ayant les caractéristiques suivantes :

Les biens énoncés ci-dessus sont destinés à réaliser les cultures suivantes :

(Préciser le type de culture devant être effectuée)

Article 3 – Durée

Le présent contrat est consenti pour une durée de 9 années. L'entrée en vigueur se fera à partir du (préciser la date) jusqu'au (préciser la date).

Commentaire : Selon les dispositions de l'article L417-5 du Code rural et de la pêche maritime, la convention de bail doit impérativement être établie pour une durée minimale de neuf ans.

Commentaire : L'acte notarié est obligatoire quand la durée du bail est supérieure à 12 ans.

Article 4 – État des lieux

Les parties déclarent qu'un état des lieux a été établi contradictoirement le (Date).

Un état des lieux établi à frais communs et contradictoirement, constatant l'état des terres et des bâtiments, leur degré d'entretien et rendement, doit être fait dans le mois précédant l'entrée en jouissance ou dans le mois suivant celle-ci.

OU

Les parties déclarent qu'aucun état des lieux n'a été établi à ce jour.

Dans ce cas, un état des lieux peut être établi unilatéralement. Il conviendra de le notifier à l'autre partie, par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle disposera alors de deux mois pour faire des observations. Le silence vaut accord.

Article 5 – Renouvellement et droit de reprise du bail

5.1 Renouvellement du bail

À l'expiration de la période initiale de 9 ans du présent bail, le Preneur bénéficie d'un droit au renouvellement automatique de son contrat pour une durée supplémentaire de 9 ans.

Le renouvellement s'effectuera aux mêmes conditions que celles stipulées dans le bail initial, y compris les dispositions relatives au fermage, aux charges et à toute autre condition contractuelle préalablement établie.

Le Preneur a la possibilité de renoncer à son droit au renouvellement du bail.

Cette renonciation doit être notifiée au Bailleur, soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par acte de Commissaire de justice, au moins 18 mois avant la fin du bail.Haut du formulaire

Bas du formulaire

Le Bailleur conserve le droit de refuser le renouvellement du bail, que ce soit en raison d'une faute du Preneur, d'un changement de destination des lieux, ou de l'âge du Preneur.

Pour exercer son droit de refus de renouvellement, le Bailleur doit adresser un congé au Preneur par acte de Commissaire de justice au moins 18 mois avant la fin du bail en cours. En cas d'omission de l'envoi du congé dans le délai légal, le bail se renouvelle automatiquement par tacite reconduction pour une nouvelle période de 9 ans.

5.2 - droit de reprise du bail

Le Bailleur se réserve le droit de refuser le renouvellement du bail dans le cas où il souhaite récupérer le bien loué à des fins personnelles, que ce soit pour son propre usage ou au bénéfice de son conjoint, de son partenaire de Pacs, ou d'un descendant majeur ou mineur émancipé.

Le droit de reprise des lieux loués peut être exercé dans l'une des situations suivantes :

Pour une exploitation personnelle du fonds agricole, ou au profit de son époux, de son partenaire de Pacs, ou d'un descendant majeur ou mineur émancipé.

Pour l'exploitation d'une carrière.

Pour la construction d'une maison d'habitation.

Le Bailleur est tenu de signifier son intention de reprise en délivrant un congé par acte de Commissaire de justice au moins 18 mois avant la date prévue pour la reprise.

Article 6 – Prix du fermage

Le fermage annuel du présent bail est consenti et accepté à la somme de (Prix) euros.

Cette somme annuelle sera actualisée chaque année en fonction de l'indice national des fermages.

L'indice de l'année de signature du bail est de : (Préciser).

Commentaire : La nouvelle méthode de calcul des fermages, en vigueur depuis 2010, s'applique à la détermination du loyer des terres nues ainsi que des bâtiments d'exploitation agricole.Pour procéder au calcul du fermage, une formule spécifique est mise en place : il est nécessaire de multiplier le loyer de l'année précédente par hectare par l'indice de l'année en cours, puis diviser le résultat par l'indice de l'année précédente. Il est important de noter que cette méthode de calcul s'applique uniquement aux baux conclus après le 2 janvier 1996.

Commentaire : La variation de l'indice national des fermages est publiée chaque année par arrêté ministériel, ainsi chaque année, le loyer est actualisé en se référant à l'indice national des fermages.

Le fermage sera payé par le Preneur, chaque année à la date du : (Date).

Article 7 – Répartition des charges

Le Preneur aura à sa charge tous les frais de main-d'œuvre, d'entretien, réparations locatives, d'assurance incendie et des cotisations ou impositions concernant le personnel qu'il emploi.

Le Bailleur aura à sa charge tous les frais de grosses réparations, replantations et d'assurance incendie pour les risques du « propriétaire ».

Article 8 – Obligations des parties

8.1 Obligations du Bailleur

Le Bailleur a une obligation de délivrance ainsi, il s'engage à fournir les terres et les bâtiments libres, non occupés par un autre locataire.

Le Bailleur s'engage à ne pas perturber l'exploitation, garantissant ainsi une jouissance paisible au Preneur. Tout acte susceptible d'entraver normalement l'utilisation des lieux, enfreint cette obligation.

Le Bailleur assume la responsabilité de l'entretien du bien loué, y compris les grosses réparations telles que les murs importants, les voûtes, la réparation complète des poutres et des toitures, ainsi que des murs de soutènement et de clôture, et les réparations dues par la vétusté des bâtiments

En cas de vice caché entraînant une altération de la chose louée et empêchant son usage, le Bailleur est tenu de remédier à la situation.

Le Bailleur est responsable du règlement de la prime d'assurance contre l'incendie des bâtiments et de l'impôt foncier.

8.2 Obligations du Preneur

Le Preneur s'engage à exécuter ses obligations prévues au présent contrat, et à ne pas dépasser les limites du domaine qui est précisé entre les parties. Il s'engage à jouir des biens loués conformément à leur destination prévue au sein du présent contrat.

Le Preneur s'oblige à verser le montant du fermage directement au Bailleur.

Le Preneur s'engage, au terme du présent contrat à restituer la ferme et tout ce qui est accessoire. Un état des lieux de sortie devra être établi afin de vérifier la différence avec l'état des lieux d'entrée. Lorsqu'il y a eu des améliorations, le Preneur pourra prétendre à une indemnité prévue selon les dispositions légales en vigueur.

Le Preneur s'engage à s'acquitter des impôts et de toutes taxes qui sont à sa charge.

Le Preneur devra s'assurer auprès d'une compagnie française notoirement solvable afin de protéger son mobilier personnel, ainsi que les bestiaux présents sur l'exploitation. Il le fera à ses frais et pour toute la durée du présent bail.

Le Preneur s'engage à faire toutes les réparations locatives ou de menu entretien qui ne soient causés par vétusté, vices de construction ou force majeure.

Article 9 – Améliorations réalisées par le Preneur

Le Preneur pourra, conformément aux conditions énoncées dans les articles L411-28 et L411-73 du Code Rural et de la Pêche Maritime (CRPM), entreprendre des travaux d'amélioration sur le bien loué.

Article 10 – Éléments complémentaires

10.1 Fumiers, engrais, pailles et fourrages

Le Preneur s'engage à transformer les fumiers, foins, pailles provenant des récoltes afin de l'utiliser pour l'engrais des terres qu'il exploite. Il ne pourra pas les vendre, et devra laisser une quantité équivalente à celui qui les succédera.

10.2 Matériel agricole

Le Preneur devra utiliser tout matériel agricole selon sa destination et ce pendant toute la durée du bail. Le Preneur s'engage à restituer au terme du bail tout le matériel agricole en bon état sans détérioration autre que celle engendrée par la vétusté.

Tout matériel perdu ou dégradé devra être payé et remplacé selon les conditions prévues par l'état estimatif en Annexe 2 du présent contrat.

10.3 Clôtures et chemins

Le Preneur devra entretenir toute clôture et les chemins existants en bon état au sein du bien loué au titre du présent contrat.

10.4 Arbres

Le Preneur s'engage à entretenir, écheniller tous les arbres présents et ceux plantés sur le lieu loué pour toute la durée du bail.

Le Preneur s'engage à bêcher les arbres fruitiers à leur pied une fois par année et à les protéger contre toute destruction extérieure.

Pour arracher ou abattre un des arbres présents sur le lieu loué, le Preneur devra demander le consentement au Bailleur.

Pour tout remplacement nécessaire d'arbres fruitiers, le Bailleur se chargera de les fournir au Preneur.

Article 11 – Échanges parcellaires

Le Preneur, pourra avec l'accord express et écrit du Bailleur, procéder à un échange de jouissance de parcelles avec une personne tierce afin de bénéficier d'une meilleure exploitation.

Article 12 – Chasse et pêche

Les parties conviennent au titre du présent contrat que le Preneur pourra chasser et pêcher conformément aux dispositions des articles L. 415-7 et R. 415-1 et suivants du Code rural et de la pêche maritime.

Ce droit pourra être exercé selon les modalités suivantes :

(Préciser ces modalités)

Article 13 – Résiliation et conséquences du terme

13.1 Résiliation pour cas fortuit

Les parties pourront, résilier le présent contrat en cas de destruction partielle ou totale des biens loués due à un cas fortuit, tel qu'un événement imprévisible, la résiliation du bail sera automatique, à moins que le Bailleur ne décide de reconstruire le bâtiment détruit dans un délai raisonnable après l'événement.

13.2 Résiliation du fait du Bailleur

Conformément à l’article L411-31 du Code rural Le Bailleur ne peut solliciter la résiliation du présent bail que s'il peut justifier de l'un des motifs suivants :

La faute du Preneur, notamment en cas de défauts de paiements et sous réserve d'une mise en demeure restée infructueuse dans un délai de trois mois.

Les agissements du Preneur, mettant en péril la bonne exploitation du bien loué.

Le non-respect par le Preneur des clauses environnementales

La sous-location et la cession irrégulière du bail rural

Le manquement à l'obligation d'information du Bailleur dans le cas de mise à disposition de biens loués, d'échange de jouissance.

Le Bailleur est également en droit de demander la résiliation du présent bail dans les circonstances suivantes :

En cas de décès du Preneur sans laisser de conjoint, de partenaire d'un Pacs ou d'ayant-droit participant ou ayant participé à l'exploitation au cours des 5 années précédant le décès. Dans cette situation, le Bailleur dispose d'une période de 6 mois à compter du jour où il prend connaissance du décès pour s'opposer à la transmission du bail.

En cas de départ à la retraite du Preneur : Ce dernier doit informer le Bailleur au moins 12 mois à l'avance par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte de Commissaire de justice.

En cas de changement de destination des biens loués, si les parcelles louées subissent un changement de destination, par exemple, si elles deviennent constructibles, et que le Bailleur s'engage à construire dans les 3 ans.

En cas de reprise d'une partie des terres louées pour construction, le Bailleur se réserve le droit de résilier le bail en cas de reprise d'une partie des terres louées en vue de la construction d'une habitation destinée à un membre de sa famille ou pour l'ajout de dépendances à une habitation existante.

Dans ces deux dernières situations, la résiliation du présent contrat sera notifiée au Preneur par le Bailleur par acte de Commissaire de justice. Ladite notification doit nécessairement spécifier l'engagement du Bailleur de modifier ou de faire modifier la destination de la parcelle louée. La résiliation prendra effet un an après la date de notification.

13.3 Résiliation du fait du Preneur

Le Preneur a la possibilité de solliciter la résiliation du bail en transmettant sa demande au Bailleur avec un préavis de 12 mois. Cette demande peut être effectuée par acte de Commissaire de justice ou par lettre recommandée avec avis de réception.

Le Preneur est en droit de demander la résiliation du présent bail dans les circonstances suivantes :

En cas de départ à la retraite du Preneur

En cas d’incapacité au travail de plus de 2 ans le concernant ou concernant un des membres de sa famille indispensable au travail de l’exploitation.

En cas de décès d'un ou de plusieurs membres de sa famille indispensables au travail de l'exploitation.

En cas d’acquisition d'une ferme qu'il doit exploiter lui-même.

13.4 Résiliation conventionnelle

Le Preneur a la possibilité de résilier le bail d’un commun accord avec le Bailleur à tout moment et ce par écrit. Cette résiliation, implique une entente mutuelle sur les modalités, telles que la date de résiliation et le paiement éventuel d'une indemnité de sortie

Article 14– Fin du bail

À la fin de la période locative, le Preneur s'engage à restituer les lieux dans un état satisfaisant, conformément à l'état des lieux établis à l’entrée du Preneur. Sauf autorisation régulière préalable et effectuée au cours de la durée du bail, conformément aux articles L.411-28, L.411-29 et L.411-73 du Code Rural, les modifications et transformations apportées seront prises en compte dans le nouvel état des lieux qui sera établi aux frais des deux parties.

L'année de la résiliation, le fermier sortant s'engage à maintenir une tête d'assolement d'au moins un quart de la superficie. Aucune obligation n'incombe au fermier sortant de remettre des terres ensemencées au nouveau locataire. Avant de quitter les terres louées, et uniquement s'il a assumé cette responsabilité à son entrée, le fermier sortant procède à l'ensemencement habituel de la surface déterminée par l'assolement. Il récolte, sans indemnité, les cultures ayant atteint leur maturité après la fin de la période de location, à l'exception des pailles.

Il revient au sortant de retirer l'arrière-récolte, les cultures restées en terre, ainsi que celles entreposées dans des silos. Les pailles issues de la dernière récolte sont broyées par le sortant, sauf si le Bailleur demande expressément qu'elles soient laissées en andains sur tout ou partie du domaine. En l'absence de disposition contraire dans le bail, le Preneur n'est pas tenu d'engranger les pailles provenant de la dernière récolte.

Article 15 – Dispositions générales

15.1 Solidarité

En cas de décès du Preneur, les ayants causes ainsi que ses héritiers seront tenus responsables de manière indivisible de l'exécution des charges et dispositions du présent contrat. Il en sera de même pour le paiement des sommes qui lui incombaient.

15.2 Cas fortuit

Les parties au présent contrat supporteront les pertes de récoltes par cas fortuit, que ce soit de manière totale ou partielle, et ce en adéquation à la proportion choisie pour le partage des fruits et des dépenses.

Article 16 – Cession ou sous-location

Le présent contrat est conclu en considération de la personne, et donc « intuitu personæ ». Il ne peut être cédé par le Preneur que par l'accord préalable et écrit du Bailleur.

Conformément à l’article L411-35 du Code rural et de la pêche maritime, le Preneur pourra, lorsque le Bailleur l'autorise, céder à son conjoint ou partenaire pacsé, ainsi qu'à ses descendants lorsque ceux-ci sont majeurs ou émancipés, les parcelles louées.

Ce contrat étant établi de manière "intuitu personae", il est expressément convenu que la sous-location n'est pas autorisée, sauf dans les cas spécifiquement prévus par l'article L.411-35, alinéa 3 du Code rural.

Article 17 – Droit de préemption

En cas de cession du bien objet du présent bail à ferme, le Preneur bénéficie d'un droit de préemption en accord avec les dispositions stipulées dans les articles L411-18 et L411-73 du Code Rural et de la Pêche Maritime.

Article 18 – Contrôle des structures

Le Preneur déclare exploiter à ce jour :

(Préciser la surface exploitée, ainsi que la qualité de chaque Partie au contrat)

Le Preneur déclare être en règle avec les dispositions relatives au contrôle des structures des exploitations agricoles présentes aux articles L.331-1 et suivantes du CRPM. Conformément à l'article L331-6 du Code rural faire connaitre au bailleur la superficie et la nature des biens qu'il exploite

Commentaire : clause à insérer lorsque le bien est localisé dans une commune répertoriée sur la liste établie par le préfet conformément à l'article L125-5 du Code de l'Environnement,

Article 19 – Élection du domicile, loi applicable et litiges

La loi applicable au présent contrat est la loi française.

Les parties au contrat élisent domicile aux adresses ci-dessous :

Le Bailleur à (à préciser)

Le Preneur à (à préciser), pendant la durée du présent bail, dans le logement loué.

En cas de litiges relatifs au présent contrat, les parties auront recours à (préciser le mode de règlement des litiges).

Fait à (préciser la ville), le (préciser la date), à (préciser l'heure), en (X) exemplaires originaux.

Le Bailleur

Signature

Le Preneur

Signature

Annexe 1 – État des lieux

Les parties doivent dresser un état descriptif et estimatif du fermage.

Annexe 2 – État estimatif

Les parties doivent dresser un état descriptif et estimatif du matériel mis à disposition.