Bail à ferme

Qu'est-ce qu'un contrat de bail à ferme (bail rural) ?

Issu de la catégorie des baux ruraux

Le bail à ferme est un bail rural par lequel un propriétaire agricole met à disposition d’un exploitant agricole, des terres ou des bâtiments agricoles, en vue de les exploiter, en contrepartie d’un loyer appelé fermage. C’est le contrat type de toute mise à disposition de terres agricoles.

Le bail à ferme est soumis au statut du fermage, en effet d’après l’article L. 411-1 du Code rural et de la pêche maritime, est soumis au statut du fermage « toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole ».

Le statut du fermage encadre donc les droits et les obligations relatives à la mise à disposition à titre onéreux d’un bien agricole, à savoir notamment :

• La forme du bail ;
• La durée du bail ;
• Les motifs de résiliation ou de non renouvellement ;
• Le droit de préemption du fermier en cas de vente du bien dans lequel il a son exploitation ;
• Les modalités de transmission du bail ;
• Les modalités de révision du prix du fermage ;
• La charge du paiement des impôts et taxes.

Le statut du fermage est un statut protecteur. En effet, c’est un statut dit « d’ordre public » c'est-à-dire que le statut du fermage s’impose dans le cadre d’une mise à disposition d’une terre agricole, et ce, même si les parties (bailleur et preneur) se mettent d’accord pour y déroger dans le contrat de bail.

Par exemple, un propriétaire de terres agricoles et un exploitant s’entendent pour signer un bail rural de quelques mois. Cet accord n’est pas conforme au statut du fermage qui encadre la durée de tels baux. Ainsi, à tout moment le fermier exploitant peut remettre l’accord en cause et revendiquer une durée de bail de 9 ans en application du statut du fermage.

Comment faire et signer un contrat de bail à ferme ?

Un contrat de bail rural doit obligatoirement être écrit, soit sous seing privé, soit par acte notarié (obligatoire si la durée du bail dépasse 12 ans), et accompagné d'un état des lieux contradictoire, dressant l'inventaire et l'état des terres et des bâtiments loués.

Pour conclure un bail rural, les parties doivent opter :

- soit pour un bail à ferme : location d'une exploitation agricole à un fermier avec paiement d'un loyer appelé fermage. Ce document est un modèle de contrat de bail à ferme.

- soit pour un bail à métayage : location d'une propriété rurale à un métayer avec partage des récoltes, ou des recettes perçues à la vente des récoltes, entre le bailleur et le preneur à bail.

Le bailleur et le preneur du bail rural sont soumis à certaines obligations, notamment en matière de paiement du loyer (fermage), d’exploitation du bien, d’assurance et d’entretien. Ce modèle de contrat vous permet d’établir les obligations de chacune des parties.

Le montant du loyer ou fermage doit être compris entre un minimum et un maximum définis annuellement. Chaque année, le loyer est actualisé en se référant à l'indice national des fermages.

La durée du bail à ferme

Le bail rural est conclu pour une durée minimale de 9 ans.

Cette durée minimale est incompressible, même en cas d'accord écrit entre le bailleur et le preneur, sauf pour les baux ruraux suivants :

• conclus par une société d'aménagement foncier et d'établissement rural (Safer) ;
• concernant une petite parcelle (d'une superficie inférieure à un seuil fixé par arrêté préfectoral) ;
• bail d'1 an consenti temporairement en attendant d'installer un descendant.

L'engagement perpétuel ou indéfini n'est pas possible.

Néanmoins, le bail rural peut être conclu pour une durée supérieure à 9 ans. Il s'agit par exemple du bail rural à long terme :

• bail de 18 ans et plus ;
• bail d'une durée minimale de 25 ans ;
• bail de carrière d'une durée minimale de 25 ans conclu jusqu'à l'âge de la retraite.

La cession de bail à ferme

En principe, toute cession ou sous-location de bail est interdite, même en cas d'accord du bailleur. Il s'agit d'une cause de résiliation du bail. Toutefois, il existe des exceptions nécessitant l’accord du propriétaire.

Le preneur à bail qui, par son travail ou par ses investissements, apporte des améliorations au bien loué, a droit, à l'expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur. En revanche, si le bien a été dégradé, notamment faute d'entretien, le bailleur a droit, à l'expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi.

Exemple de modèle de bail à ferme à télécharger

Ce document présente un modèle de bail à ferme pré rempli et personnalisable disponible en téléchargement. Il contient l'ensemble des informations nécessaires à son élaboration et comprend également des commentaires de notre juriste afin de vous guider tout au long de sa rédaction.

Comment calculer le fermage des terres agricoles depuis 2020 ?

Le nouvel indice de calcul des fermages est mis en place dès 2010. Il permet de fixer le loyer des terres nues ainsi que des bâtiments d'exploitation agricole.

Pour calculer le fermage, une formule existe : Il convient de calculer le produit du loyer de l'année précédente par hectare et de l'indice de l'année en cours, le tout divisé par l'indice de l'année précédente. Le calcul ne concerne cependant que les baux conclus après le 2 janvier 1996.

Comment résilier un bail à ferme ?

La résiliation du contrat de bail à ferme est généralement faite par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle peut cependant être effectuée par acte d'huissier ou voie judiciaire. La résiliation par voie judiciaire intervient dans trois situations : faute du locataire, dégradation et pollution ou encore actes compromettant la bonne exploitation du fonds. Seul un cas de force majeure pourrait justifier ces actes et éviter ainsi la résiliation du bail.

En dehors du cas de la rupture unilatérale, les parties peuvent tout à fait convenir à une résiliation amiable du contrat.

D'autres motifs peuvent justifier une résiliation : le terrain devient constructible et n'est plus destiné à l'exploitation agricole, le changement de destination du fonds peut intervenir dès la notification de la résiliation au fermier, en application d'un document d'urbanisme.