Contrat de sous-location commerciale

Qu'est-ce que la sous-location partielle ou totale d'un bail commercial ?

La sous-location d’un bail commercial permet d’établir une relation contractuelle par laquelle le locataire donne à un tiers qu’on appelle sous-locataire, la possibilité de jouir de tout ou partie des locaux moyennant une contrepartie financière. La sous-location d’un bail commercial créé une situation juridique encadrée par les dispositions du code de commerce. A cet effet l’article L145-31 du code de commerce donne différentes indications quant au contrat de sous-location du bail.

L'article dispose que toute sous-location totale ou partielle est interdite, toutefois, une stipulation contraire au bail avec l'accord du bailleur permet d'y déroger.

Lorsqu'il est question de sous-location autorisé, le propriétaire est appelé à concourir à l'acte. Il est donné la faculté au propriétaire d'exiger une augmentation du loyer, lorsque celui-ci est supérieur au prix de la location principale. Cette augmentation correspond au loyer de la location principale, qui à défaut d'accord entre les parties au contrat sera déterminée selon les dispositions de l'article L 145-56 du code de commerce.

Puis-je sous-louer mon local commercial ?

L'intention du locataire de sous-louer doit être portée au propriétaire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le propriétaire dispose de 15 jours pour dire au locataire s'il entend concourir à l'acte. Après ce délai, et en cas de silence et d'absence de réponse de la part du bailleur, ce silence vaut acceptation.

Contrairement à l'acte de cession du droit au bail, la sous-location du bail commercial est en principe interdite, sauf clause contraire. Si la sous-location n’est pas mentionnée au contrat et qu’elle est irrégulière, elle implique l'inopposabilité au bailleur du contrat, la possibilité de résiliation du bail principal, la possibilité de refuser le renouvellement du bail et enfin la possibilité pour le sous-locataire évincé de demander réparation au locataire.

Il est à noter que le statut de la sous-location est indépendant du statut de la location. L'un peut être soumis au statut des baux commerciaux tandis que l'autre non.

Vous trouverez au sein de ce document, un modèle de contrat de sous-location commerciale.

Comment rédiger un contrat de sous-location commerciale ?

La sous-location d’un contrat de bail commercial est le contrat par lequel le locataire principal permet à un tiers, moyennant contrepartie.

Le contrat de sous-location doit comporter des éléments nécessaires à validité du bail tel que :

- L’identité complète des parties au contrat (Nom et prénom du bailleur, Nom et Prénom du locataire principal) ;

- La mention du sous-bail ;

- La désignation du sous-locataire (Nom, Prénom, date de naissance etc.) ;

- La durée de la sous location, l'entrée en jouissance (remise des clés) ;

- Les caractéristiques des locaux et leur affectation ;

- La reconduction tacite, le droit au renouvellement ;

- Les conditions générales ;

- Les assurances et obligations du sous-locataire ;

- L’imputabilité de la responsabilité ;

- Le loyer retenu ;

- L’indexation du loyer ;

- Les charges imputables ;

- Les clauses pénales ;

- Le dépôt de garantie ;

- Les éventuelles clauses résolutoires ;

- Les modalités de paiement ;

- Les dispositions diverses ;

- Le cautionnement ;

- L’élection de domicile, soit la juridiction compétence pour un éventuel litige ;

- La signature des parties ;

- La date et le lieu de la signature ;

- La mention du nombre d’exemplaire du contrat qui a été distribué aux parties.

L’élaboration d’un écrit est indispensable pour matérialiser le consentement des parties à cette situation juridique qui produira des effets directement pour les parties.

La situation de la sous-location commerciale sans que le propriétaire ne soit averti est illégale et peut amener en vertu de la jurisprudence actuelle, pour le locataire qui sous-loue le bien sans autorisation à rembourser toutes les sommes au propriétaire principal et à se voir appliquer les sanctions contractuelles applicables en droit commercial. Il est donc nécessaire que l’acte soit consenti par toutes les parties mais aussi qu’il soit rédigé par écrit afin de servir à des fins probatoires.

Pourquoi rédiger un contrat de sous-location commerciale ?

S’inspirer d’un modèle écrit est nécessaire, afin de n’omettre aucune mention et d’avoir un contenu complet.

Le contrat de sous-location peut être un écrit rédigé sous signature privée ou par acte authentique. Il reste néanmoins indispensable de rédiger un écrit conforme. En effet, le contrat de sous-location matérialise les droits et les obligations du locataire principal, du sous-locataire et du propriétaire. Le contrat de sous-location peut être un engagement de longue durée, il est donc nécessaire que le contrat encadre clairement les relations des cocontractants. Vous trouverez également d'autres modèles sur notre site, tel que le contrat de bail commercial (précaire) ou le contrat de sous-location à usage d'habitation.

Qui a le droit au renouvellement en cas de sous-location totale d'un local ou d'un immeuble ?

En cas de sous-location totale d'un local à usage commercial, le locataire perd son droit au renouvellement du bail commercial qui est transféré au sous-locataire. Ainsi, le sous-locataire pourra exercer son droit au renouvellement comme il le souhaite conformément aux dispositions prévues par la loi et par le bailleur.

Le renouvellement à l'arrivée du terme du bail commercial qui a une durée générale de 9 ans à compter de la date de signature du contrat principal. Ce droit au renouvellement est de plein droit acquis au contrat et c'est une mention obligatoire. Le bailleur ne peut méconnaître ce droit du sous-locataire lorsqu'il rempli toutes les conditions cumulatives pour y avoir accès. Ces conditions sont le fait d'avoir l'accord du bailleur pour la sous-location, avoir le droit au renouvellement lorsque le locataire principal ne l'a pas, être immatriculé au RCS et avoir exploité le fonds pendant une période triennale.

Comment effectuer la résiliation d'un acte de sous-location commerciale ?

Pour résilier un contrat de sous-location commerciale, le bailleur, le locataire ou le sous-locataire devront le signifier à l'autre partie dans le respect d'un délai de préavis. Le sous-locataire pourra résilier le contrat de sous-location dans le cas où le locataire principal ne peut pas permettre le respect de ses droits. Lorsque le locataire principal ou le bailleur résilie le bail principal ou lorsqu'il y a une résiliation anticipée, le sous-locataire pourra demander une indemnité d'éviction.

Cette signification de la résiliation se fera généralement par lettre recommandée avec accusé de réception par la personne qui le demande (le bailleur, le locataire principal ou le sous-locataire). Les délais courent à compter de la réception de la notification par les parties.

Comment sous-louer un local professionnel ?

Le local professionnel, à la différence du local commercial est réservé pour les activités non commerciales, ni artisanales etc. Ainsi il pourra être conclu un bail professionnel en cas de professions libérales réglementées telles que médecins, experts-comptables, architectes ou encore avocats. Il sera possible que le bail professionnel soit soumis au régime des baux commerciaux, dans ce cas on applique les même règles que pour le bail commercial.

Pour pouvoir effectuer une sous-location d'un bail professionnel il faudra également le signifier au bailleur, et en cas de sous-location, le locataire restera responsable dans les même conditions que s'il était resté locataire. Ce dernier pourra prévoir un dépôt de garantie dû par le sous-locataire lors de l'entrée en jouissance et il pourra être demandé de rédiger un acte authentique selon les dispositions prévues par le bailleur.

Notre modèle de contrat

Exemple de contrat de sous-location commerciale à télécharger au format Word

Cet exemple personnalisable et pré rempli de contrat de sous-location en téléchargement facilite ainsi la mise en place du contrat, en vous assurant de n’oublier aucune information obligatoire ou ne faire aucune erreur lors de son élaboration. Ainsi, tout sera clair pour vous comme pour le futur cocontractant, afin d’éviter tout problème par la suite.