Contrat de sous-location commerciale
Modèle : Contrat de sous-location commerciale

Contrat de sous-location commerciale

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Vous souhaitez rédiger un contrat de sous-location commerciale ? Ce document modifiable et personnalisable est un contrat rédigé pour le locataire principal, le sous-locataire et le propriétaire avec toutes les mentions obligatoires.

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Qu'est-ce que la sous-location partielle ou totale d'un bail commercial ?

La sous-location d’un bail commercial permet d’établir une relation contractuelle par laquelle le locataire donne à un tiers qu’on appelle sous-locataire, la possibilité de jouir de tout ou partie des locaux moyennant une contrepartie financière. La sous-location d’un bail commercial créé une situation juridique encadrée par les dispositions du Code de commerce. À cet effet, l’article L145-31 du Code de commerce donne différentes indications quant au contrat de sous-location du bail.

L'article dispose que toute sous-location totale ou partielle est interdite, toutefois, une stipulation contraire au bail avec l'accord du bailleur permet d'y déroger.

Lorsqu'il est question de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l'acte. Il est donné la faculté au propriétaire d'exiger une augmentation du loyer, lorsque celui-ci est supérieur au prix de la location principale. Cette augmentation correspond au loyer de la location principale, qui à défaut d'accord entre les parties au contrat sera déterminée selon les dispositions de l'article L 145-56 du Code de commerce.

Est-il possible de sous-louer un bail commercial ?

L'intention du locataire de sous-louer doit être portée au propriétaire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le propriétaire dispose de 15 jours pour dire au locataire s'il entend concourir à l'acte. Après ce délai, et en cas de silence et d'absence de réponse de la part du bailleur, ce silence vaut acceptation.

Contrairement à l'acte de cession du droit au bail, la sous-location du bail commercial est en principe interdite, sauf clause contraire. Si la sous-location n’est pas mentionnée au contrat et qu’elle est irrégulière, elle implique l'inopposabilité au bailleur du contrat, la possibilité de résiliation du bail principal, la possibilité de refuser le renouvellement du bail et enfin la possibilité pour le sous-locataire évincé de demander réparation au locataire principal.

Il est à noter que le statut de la sous-location est indépendant du statut de la location. L'un peu être soumis au statut des baux commerciaux tandis que l'autre non.

Vous trouverez au sein de ce document, un modèle de contrat de sous-location commerciale.

Comment rédiger un contrat de sous-location commerciale ?

La sous-location d’un contrat de bail commercial est le contrat par lequel le locataire principal permet à un tiers, moyennant contrepartie, de sous-louer le local commercial. 

Le contrat de sous-location doit comporter des éléments nécessaires à validité du bail tel que :

- L’identité complète des parties au contrat (Nom et prénom du bailleur, Nom et Prénom du locataire principal) ;

- La mention du sous-bail ;

- La désignation du sous-locataire (Nom, Prénom, date de naissance etc.) ;

- La durée de la sous-location, l'entrée en jouissance (remise des clés) ;

- Les caractéristiques des locaux et leur affectation ;

- La reconduction tacite, le droit au renouvellement ;

- Les conditions générales ;

- Les assurances et obligations du sous-locataire ;

- L’imputabilité de la responsabilité ;

- Le loyer retenu, les modalités de paiement, ainsi que la clause d'indexation du loyer

- Les charges imputables ;

- Les clauses pénales ;

- Le dépôt de garantie ;

- Les éventuelles clauses résolutoires ;

- Le cautionnement ;

- L’élection de domicile : la juridiction compétence pour un éventuel litige ;

- La date, le lieu de la signature et la signature des parties, ainsi que la mention du nombre d’exemplaires du contrat qui a été distribué aux parties.

L’élaboration d’un écrit est indispensable pour matérialiser le consentement des parties à cette situation juridique qui produira des effets directement pour les parties.

La situation de la sous-location commerciale sans que le propriétaire ne soit averti est illégale et peut amener, pour le locataire qui sous-loue le bien sans autorisation à rembourser toutes les sommes au propriétaire principal et à se voir appliquer les sanctions contractuelles applicables en droit commercial. Il est donc nécessaire que l’acte soit consenti par toutes les parties, mais aussi qu’il soit rédigé par écrit afin de servir à des fins probatoires.

Pourquoi rédiger une convention de sous-location commerciale ?

La rédaction d'une convention de sous-location commerciale est cruciale pour établir des accords clairs et définir les droits et obligations du sous-locataire et du locataire principal. Elle offre une protection juridique en spécifiant les engagements mutuels, facilitant ainsi la résolution de litiges potentiels. De plus, elle garantit la conformité aux réglementations en vigueur, facilite l'approbation du bailleur, et aide à gérer les risques en incluant des clauses spécifiques. 

L'utilisation d’un modèle écrit est nécessaire, afin de n’omettre aucune mention et d’avoir un contenu complet.

Le contrat de sous-location peut être un écrit rédigé sous signature privée ou par acte authentique. Il reste néanmoins indispensable de rédiger un écrit conforme aux règles en vigueur. En effet, le contrat de sous-location matérialise les droits et les obligations du locataire principal, du sous-locataire et du propriétaire. Le contrat de sous-location peut être un engagement de longue durée, il est donc nécessaire que le contrat encadre clairement les relations des cocontractants. Vous trouverez également d'autres modèles sur notre site, tel que le contrat de bail commercial (précaire) ou le contrat de sous-location à usage d'habitation.

Le sous-locataire a t'il le droit au renouvellement du contrat de sous-location ? 

Lors de la résiliation du contrat de sous-location, le sous-locataire a la possibilité de solliciter le renouvellement de son bail. Mais les règles sont différentes lorsque le bail principal est toujours en cours ou terminé.

Ainsi, si le bail principal est toujours en cours, il est nécessaire pour le sous-locataire d'adresser une demande de renouvellement de son contrat au locataire principal. Le contrat de sous-location ainsi renouvelé arrivera à échéance simultanément avec la fin du bail principal. Le locataire principal a le droit de refuser le renouvellement du contrat de sous-location. En cas de refus motivé pou un motif sérieux et légitime, tel que le défaut de paiement du loyer, aucune indemnité d'éviction n'est due au sous-locataire. Cependant, dans toutes les autres circonstances, le locataire principal sera tenu de verser cette indemnité.

A contrario si le bail principal est terminé, le locataire principal n'a pas la possibilité de renouveler la sous-location. Ainsi, si le sous-locataire souhaite prolonger la sous-location, il doit solliciter directement le renouvellement de son contrat auprès du bailleur. Cette situation est souvent qualifiée de "droit direct au renouvellement".

Comment effectuer la résiliation d'un acte de sous-location commerciale ?

Pour résilier un contrat de sous-location commerciale, le bailleur, le locataire ou le sous-locataire devront le signifier à l'autre partie dans le respect d'un délai de préavis. Le sous-locataire pourra résilier le contrat de sous-location dans le cas où le locataire principal ne peut pas permettre le respect de ses droits. Lorsque le locataire principal ou le bailleur résilie le bail principal ou lorsqu'il y a une résiliation anticipée, le sous-locataire pourra demander une indemnité d'éviction.

Cette signification de la résiliation se fera généralement par lettre recommandée avec accusé de réception par la personne qui le demande (le bailleur, le locataire principal ou le sous-locataire). Les délais courent à compter de la réception de la notification par les parties.

Comment sous-louer un local professionnel ?

Le local professionnel, à la différence du local commercial est réservé pour les activités non-commerciales, ou artisanales. Ainsi, dans le cas de professions libérales réglementées comme médecins, experts-comptables, architectes ou avocats, il est envisageable de conclure un bail professionnel. Si ce bail professionnel est assujetti au régime des baux commerciaux, les mêmes règles que celles applicables aux baux commerciaux seront alors appliquées.

Tout comme pour la sous-loation d'un bail commercial, pour procéder à la sous-location d'un bail professionnel, il est impératif d'en informer le bailleur. Ainsi, en cas de sous-location, le locataire demeure responsable dans les mêmes conditions que s'il était resté le locataire principal. Il peut envisager de demander un dépôt de garantie au sous-locataire au moment de la prise de possession, et il peut être requis de rédiger un acte authentique conformément aux dispositions établies par le bailleur.

Notre modèle de contrat

Exemple type de contrat de sous-location commerciale conforme à l'article L145-31 du Code de commerce à télécharger au format Word

Cet exemple personnalisable et pré rempli de contrat de sous-location en téléchargement facilite ainsi la mise en place du contrat, en vous assurant de n’oublier aucune information obligatoire ou ne faire aucune erreur lors de son élaboration. Ainsi, tout sera clair pour vous comme pour le futur cocontractant, afin d’éviter tout problème par la suite.

Sommaire

Article 1 - Objet du contrat

Article 2 - Désignation

Article 3 - Durée

Article 4 - Destination

Article 5 - État des lieux

Article 6 - Résiliation anticipée

Article 7- Renouvellement du contrat de sous-location

Article 8 – Fin du contrat de sous-location

Article 9 - Sous-loyer

Article 1O - Indexation du loyer

Article 11 - Charges

Article 12 - Clause pénale

Article 13 - Dépôt de garantie

Article 14 - Conditions générales

Article 15 - Assurances et obligations du sous-locataire

Article 16 - Responsabilité

Article 17 - Sous-location - Cession

Article 18 - Clause résolutoire

Article 19 - Dispositions diverses

Article 20 - Cautionnement

Article 21 - Litiges

Article 22 – Obligations découlant du bail principal

Article 23 - Autorisation du propriétaire

Article 24 – Diagnostics techniques

Article 25 - Election du domicile