Contrat de sous-location commerciale

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Contrat de sous-location commerciale
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Qu'est-ce que la sous-location partielle ou totale d'un bail commercial ?

La sous-location d’un bail commercial permet d’établir une relation contractuelle par laquelle le locataire donne à un tiers qu’on appelle sous-locataire, la possibilité de jouir de tout ou partie des locaux moyennant une contrepartie financière. La sous-location d’un bail commercial créé une situation juridique encadrée par les dispositions du Code de commerce. À cet effet, l’article L145-31 du Code de commerce donne différentes indications quant au contrat de sous-location du bail.

L'article dispose que toute sous-location totale ou partielle est interdite, toutefois, une stipulation contraire au bail avec l'accord du bailleur permet d'y déroger.

Lorsqu'il est question de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l'acte. Il est donné la faculté au propriétaire d'exiger une augmentation du loyer, lorsque celui-ci est supérieur au prix de la location principale. Cette augmentation correspond au loyer de la location principale, qui à défaut d'accord entre les parties au contrat sera déterminée selon les dispositions de l'article L 145-56 du Code de commerce.

Est-il possible de sous-louer un bail commercial ?

L'intention du locataire de sous-louer doit être portée au propriétaire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le propriétaire dispose de 15 jours pour dire au locataire s'il entend concourir à l'acte. Après ce délai, et en cas de silence et d'absence de réponse de la part du bailleur, ce silence vaut acceptation.

Contrairement à l'acte de cession du droit au bail, la sous-location du bail commercial est en principe interdite, sauf clause contraire. Si la sous-location n’est pas mentionnée au contrat et qu’elle est irrégulière, elle implique l'inopposabilité au bailleur du contrat, la possibilité de résiliation du bail principal, la possibilité de refuser le renouvellement du bail et enfin la possibilité pour le sous-locataire évincé de demander réparation au locataire principal.

Il est à noter que le statut de la sous-location est indépendant du statut de la location. L'un peu être soumis au statut des baux commerciaux tandis que l'autre non.

Vous trouverez au sein de ce document, un modèle de contrat de sous-location commerciale.

Comment rédiger un contrat de sous-location commerciale ?

La sous-location d’un contrat de bail commercial est le contrat par lequel le locataire principal permet à un tiers, moyennant contrepartie, de sous-louer le local commercial. 

Le contrat de sous-location doit comporter des éléments nécessaires à validité du bail tel que :

  • L’identité complète des parties au contrat (Nom et prénom du bailleur, Nom et Prénom du locataire principal) ;
  • La mention du sous-bail ;
  • La désignation du sous-locataire (Nom, Prénom, date de naissance etc.) ;
  • La durée de la sous-location, l'entrée en jouissance (remise des clés) ;
  • Les caractéristiques des locaux et leur affectation ;
  • La reconduction tacite, le droit au renouvellement ;
  • Les conditions générales ;
  • Les assurances et obligations du sous-locataire ;
  • L’imputabilité de la responsabilité ;
  • Le loyer retenu, les modalités de paiement, ainsi que la clause d'indexation du loyer
  • Les charges imputables ;
  • Les clauses pénales ;
  • Le dépôt de garantie ;
  • Les éventuelles clauses résolutoires ;
  • Le cautionnement ;
  • L’élection de domicile : la juridiction compétence pour un éventuel litige ;
  • La date, le lieu de la signature et la signature des parties, ainsi que la mention du nombre d’exemplaires du contrat qui a été distribué aux parties.

L’élaboration d’un écrit est indispensable pour matérialiser le consentement des parties à cette situation juridique qui produira des effets directement pour les parties.

La situation de la sous-location commerciale sans que le propriétaire ne soit averti est illégale et peut amener, pour le locataire qui sous-loue le bien sans autorisation à rembourser toutes les sommes au propriétaire principal et à se voir appliquer les sanctions contractuelles applicables en droit commercial. Il est donc nécessaire que l’acte soit consenti par toutes les parties, mais aussi qu’il soit rédigé par écrit afin de servir à des fins probatoires.

Pourquoi rédiger une convention de sous-location commerciale ?

La rédaction d'une convention de sous-location commerciale est cruciale pour établir des accords clairs et définir les droits et obligations du sous-locataire et du locataire principal. Elle offre une protection juridique en spécifiant les engagements mutuels, facilitant ainsi la résolution de litiges potentiels. De plus, elle garantit la conformité aux réglementations en vigueur, facilite l'approbation du bailleur, et aide à gérer les risques en incluant des clauses spécifiques. 

L'utilisation d’un modèle écrit est nécessaire, afin de n’omettre aucune mention et d’avoir un contenu complet.

Le contrat de sous-location peut être un écrit rédigé sous signature privée ou par acte authentique. Il reste néanmoins indispensable de rédiger un écrit conforme aux règles en vigueur. En effet, le contrat de sous-location matérialise les droits et les obligations du locataire principal, du sous-locataire et du propriétaire. Le contrat de sous-location peut être un engagement de longue durée, il est donc nécessaire que le contrat encadre clairement les relations des cocontractants. Vous trouverez également d'autres modèles sur notre site, tel que le contrat de bail commercial (précaire) ou le contrat de sous-location à usage d'habitation.

Le sous-locataire a t'il le droit au renouvellement du contrat de sous-location ? 

Lors de la résiliation du contrat de sous-location, le sous-locataire a la possibilité de solliciter le renouvellement de son bail. Mais les règles sont différentes lorsque le bail principal est toujours en cours ou terminé.

Ainsi, si le bail principal est toujours en cours, il est nécessaire pour le sous-locataire d'adresser une demande de renouvellement de son contrat au locataire principal. Le contrat de sous-location ainsi renouvelé arrivera à échéance simultanément avec la fin du bail principal. Le locataire principal a le droit de refuser le renouvellement du contrat de sous-location. En cas de refus motivé pou un motif sérieux et légitime, tel que le défaut de paiement du loyer, aucune indemnité d'éviction n'est due au sous-locataire. Cependant, dans toutes les autres circonstances, le locataire principal sera tenu de verser cette indemnité.

A contrario si le bail principal est terminé, le locataire principal n'a pas la possibilité de renouveler la sous-location. Ainsi, si le sous-locataire souhaite prolonger la sous-location, il doit solliciter directement le renouvellement de son contrat auprès du bailleur. Cette situation est souvent qualifiée de "droit direct au renouvellement".

Comment effectuer la résiliation d'un acte de sous-location commerciale ?

Pour résilier un contrat de sous-location commerciale, le bailleur, le locataire ou le sous-locataire devront le signifier à l'autre partie dans le respect d'un délai de préavis. Le sous-locataire pourra résilier le contrat de sous-location dans le cas où le locataire principal ne peut pas permettre le respect de ses droits. Lorsque le locataire principal ou le bailleur résilie le bail principal ou lorsqu'il y a une résiliation anticipée, le sous-locataire pourra demander une indemnité d'éviction.

Cette signification de la résiliation se fera généralement par lettre recommandée avec accusé de réception par la personne qui le demande (le bailleur, le locataire principal ou le sous-locataire). Les délais courent à compter de la réception de la notification par les parties.

Comment sous-louer un local professionnel ?

Le local professionnel, à la différence du local commercial est réservé pour les activités non-commerciales, ou artisanales. Ainsi, dans le cas de professions libérales réglementées comme médecins, experts-comptables, architectes ou avocats, il est envisageable de conclure un bail professionnel. Si ce bail professionnel est assujetti au régime des baux commerciaux, les mêmes règles que celles applicables aux baux commerciaux seront alors appliquées.

Tout comme pour la sous-location d'un bail commercial, pour procéder à la sous-location d'un bail professionnel, il est impératif d'en informer le bailleur. Ainsi, en cas de sous-location, le locataire demeure responsable dans les mêmes conditions que s'il était resté le locataire principal. Il peut envisager de demander un dépôt de garantie au sous-locataire au moment de la prise de possession, et il peut être requis de rédiger un acte authentique conformément aux dispositions établies par le bailleur.

Notre modèle de contrat

Exemple type de contrat de sous-location commerciale conforme à l'article L145-31 du Code de commerce à télécharger au format Word

Cet exemple personnalisable et pré rempli de contrat de sous-location en téléchargement facilite ainsi la mise en place du contrat, en vous assurant de n’oublier aucune information obligatoire ou ne faire aucune erreur lors de son élaboration. Ainsi, tout sera clair pour vous comme pour le futur cocontractant, afin d’éviter tout problème par la suite.

Sommaire

Article 1 - Objet du contrat

Article 2 - Désignation

Article 3 - Durée

Article 4 - Destination

Article 5 - État des lieux

Article 6 - Résiliation anticipée

Article 7- Renouvellement du contrat de sous-location

Article 8 – Fin du contrat de sous-location

Article 9 - Sous-loyer

Article 1O - Indexation du loyer

Article 11 - Charges

Article 12 - Clause pénale

Article 13 - Dépôt de garantie

Article 14 - Conditions générales

Article 15 - Assurances et obligations du sous-locataire

Article 16 - Responsabilité

Article 17 - Sous-location - Cession

Article 18 - Clause résolutoire

Article 19 - Dispositions diverses

Article 20 - Cautionnement

Article 21 - Litiges

Article 22 – Obligations découlant du bail principal

Article 23 - Autorisation du propriétaire

Article 24 – Diagnostics techniques

Article 25 - Election du domicile

Prévisualisation du document

Cette prévisualisation est à titre informative et ne prend pas en compte la mise en page de notre document. Seule la version téléchargeable de notre document est à jour et complète.

Le présent contrat est conclu entre les soussignés :

Commentaire : pour les personnes physiques

(Monsieur ou Madame X), né(e) le (date) à (lieu de naissance), demeurant au (indiquer l'adresse), de nationalité (à préciser), d’une situation familiale suivante (préciser : marié, divorcé, célibataire, veuf, etc.) (Préciser l’identité du conjoint, partenaire de pacs si c’est le cas).

Commentaire : pour les personnes morales

La société (nom de la société), au capital de (montant du capital) Euros dont le siège social est à (Ville), immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de (Ville), sous le numéro (préciser le numéro). Le représentant légal est (Monsieur ou Madame X) demeurant à (adresse).

Désigné ci-après « le Locataire principal »



Commentaire : pour les personnes physiquesEt,

(Monsieur ou Madame X), né(e) le (date) à (lieu de naissance), demeurant au (indiquer l'adresse), de nationalité (à préciser), d’une situation familiale suivante (préciser : marié, divorcé, célibataire, veuf, etc.) (Préciser l’identité du conjoint, partenaire de pacs si c’est le cas).

Commentaire : pour les personnes morales

La société (nom de la société), au capital de (montant du capital) Euros dont le siège social est à (Ville), immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de (Ville), sous le numéro (préciser le numéro). Le représentant légal est (Monsieur ou Madame X) demeurant à (adresse).

Désigné ci-après « le Sous-locataire »

Préambule

Le présent contrat de sous-location commerciale est réglementé par les dispositions du statut des baux commerciaux des articles L.145-1 et R.145-1 et suivants du Code de commerce, ainsi que par les dispositions du Décret n°53-960 du 30 septembre 1953.

Le Locataire principal est titulaire à (adresse des locaux du bail) d'un bail régi par les dispositions du Décret n° 53-960 du 30 septembre 1953, en vertu (préciser en vertu de quel document).

D’un acte de Maître (nom du notaire), notaire à (ville du notaire), en date du (date de signature du bail) ;

D’un acte sous seing privé en date à (ville de l'acte applicable) du (date de l'acte applicable), enregistré à (lieu de l'enregistrement) le (date de l'enregistrement), bordereau (bordereau de l'enregistrement), folio (folio de l'enregistrement).

D’un acte sous seing privé en date à (ville de l'acte applicable) du (date de l'acte applicable), non enregistré.

Commentaire : Choisir le paragraphe qui convient le mieux à la situation d’espèce

Aux termes de ce bail, (nom du propriétaire), propriétaire, a fait bail et donné à loyer au Locataire principal, pour une durée de (durée du bail) années commençant à courir le (date de début du bail) pour se terminer le (date de fin du bail) des biens immobiliers composés d'un immeuble cadastré (section du cadastre), (numéro du cadastre), édifié (ville de l'immeuble).

OU

Aux termes de ce bail, (nom du propriétaire), propriétaire, a fait bail et donné à loyer au Locataire principal, pour une durée de (durée du bail) années commençant à courir le (date de début du bail) pour se terminer le (date de fin du bail) des biens immobiliers composés de locaux à usage commercial constituant le(s) lot(s) n° (numéro du lot) du règlement de copropriété de l'immeuble reçu par Maître (nom du Notaire), notaire à (ville du Notaire), le (date) et régulièrement publié.

Commentaire : Choisir le paragraphe qui convient le mieux à la situation d’espèce

Ce bail autorisait les activités de (activités) à l'exclusion de toutes autres. Il était en outre consenti et accepté à diverses clauses, conditions et modalités, que le Sous-locataire déclare avoir étudiées selon l'exemplaire du bail qui lui a été communiqué dès avant ce jour en vue des présentes, et qu'il les accepte expressément.

Un exemplaire dudit bail principal reste attaché à l'exemplaire des présentes destiné au Sous-locataire, après visa.

OU

Ce bail autorisait les activités de (activités) et annexes à condition que ces activités annexes restent accessoires. Il était en outre consenti et accepté à diverses clauses, conditions et modalités, que le Sous-locataire déclare avoir étudiées selon l'exemplaire du bail qui lui a été communiqué dès avant ce jour en vue des présentes, et qu'il accepte expressément.

Un exemplaire dudit bail principal restant attaché à l'exemplaire des présentes destiné au Sous-locataire, après visa.

Commentaire : Choisir le paragraphe qui convient le mieux à la situation d’espèce

Le bail principal susvisé autorisait expressément la sous-location partielle ou totale des locaux.

Conformément aux dispositions du Décret n°53-960 du 30 septembre 1953, le Bailleur a été appelé à concourir à la présente sous-location par lettre recommandée avec demande d'avis de réception en date du (date de réception de la lettre), présentée le (date de présentation de la lettre).

OU

Le bail principal soumettait toute sous-location à l'autorisation expresse du Bailleur. En conséquence, celui-ci a été sollicité de donner son autorisation et a été appelé à concourir à la présente sous-location par lettre recommandée avec demande d'avis de réception en date du (date de réception de la lettre), présentée le (date de présentation de la lettre).

Par (moyen employé) en date du (date de l'autorisation), le Bailleur a autorisé la présente sous-location.

Commentaire : Par la suite préciser les informations suivantes :

Le Sous-locataire s'est déclaré intéressé à prendre en location commerciale les locaux ci-après désignés, aux clauses, conditions et modalités qui seront définies par le présent contrat.

C'est la raison pour laquelle les parties se sont rapprochées et ont convenu ce qui suit :

Article 1 – Objet du contrat

Le Locataire principal donne à bail à loyer, à titre de sous-location commerciale, conformément aux dispositions du Décret n° 53-960 du 30 septembre 1953, au Sous-locataire qui accepte, les biens et droits immobiliers ci-dessous désignés.

Le présent contrat de sous-location commerciale prévoit les droits et obligations ainsi que les modalités de début, d’exécution et de fin des relations entre les parties.

Article 2 – Désignation

Le Locataire principal donne en sous-location au Sous-locataire les locaux à usage commercial dont les caractéristiques sont spécifiées ci-dessous :

(Préciser en détail tout ce qui caractérise le logement sous-loué :

Nature du local ;

Surface du local commercial ;

Composition du local (pièces, aménagements, nature du sol, etc.)

Le Sous-locataire déclarant avoir visité et examiné les lieux et les estimant conformes à l'usage qu'il entend en faire.

Le Sous-locataire déclarant bien connaître les lieux pour les occuper en vertu des conventions citées dans l'exposé qui précède.

Article 3 – Durée

Le présent sous-bail est consenti et accepté pour la durée restant à courir du bail principal, savoir jusqu'au (date de fin du bail), avec faculté pour le Sous-locataire, seul, de donner congé pour l'expiration de chaque période triennale du bail, moyennant un préavis de six mois, notifié au Locataire principal par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte extrajudiciaire.

Le présent contrat est consenti pour la durée restant à courir du bail principal, savoir jusqu’au (date de fin du bail), le Sous-locataire renonçant expressément à la faculté de résiliation triennale.

Article 4 – Destination

Les locaux, objet du présent bail, seront utilisés par le Sous-locataire à usage de (destination des locaux). Il pourra y exercer les activités de (activités) à l'exclusion de toute autre.

Tout changement, même temporaire, dans la destination des lieux ou la nature du commerce exploité, ainsi que toutes activités annexes ou complémentaires, devront recevoir l'accord exprès préalable et écrit du Locataire principal sous peine de résiliation du présent bail.

Le Sous-locataire est autorisé à adjoindre aux activités ci-dessus énumérées des activités annexes ou complémentaires à condition qu'elles restent accessoires et ne modifient aucunement la destination principale des lieux.

Le Sous-locataire s'interdit toute activité bruyante susceptible d'apporter un trouble quelconque de voisinage dans l'immeuble ou dans les immeubles voisins et à garantir le Locataire principal contre toute réclamation à cet égard. Au cas néanmoins où le Locataire principal aurait à payer des sommes quelconques du fait du Sous-locataire, celui-ci serait tenu de les lui rembourser sans délai.

Le Sous-locataire, dont les activités peuvent entraîner des nuisances sonores, s'oblige expressément à prendre toutes dispositions et mesures nécessaires à la réduction au plus bas niveau possible de ces nuisances, et si le voisinage ou les autorités administratives le demandent, à établir des isolations antibruit.

Il s'oblige à prendre toutes dispositions et mesures nécessaires pour éviter au voisinage toute pollution sur le plan des trépidations, odeurs, émanations, fumées.

Le tout de telle sorte que le Locataire principal ne puisse en aucune manière être recherché au sujet de ces troubles.

Au cas néanmoins où le Locataire principal aurait à payer des sommes quelconques du fait du Sous-locataire, celui-ci serait tenu de les lui rembourser sans délai.

Le Sous-locataire s'oblige à se charger d'obtenir les autorisations administratives nécessaires à l'exercice de son activité. Il en rendra compte au Locataire principal, qui ne pourra en aucun cas être responsable des manquements commis par le Sous-locataire.

Le Sous-locataire s'engage à respecter toutes les prescriptions légales ou administratives relatives aux activités qu'il est autorisé à exercer dans les locaux, objet du présent bail, ainsi que les prescriptions du règlement de copropriété de (préciser : l'immeuble et/ou du lotissement) dont il déclare avoir pris connaissance et dont il reconnaît avoir reçu un exemplaire préalablement à la signature des présentes.

Article 5 – État des lieux

Le Sous-Locataire affirme avoir été préalablement informé de l'état des locaux et de l'immeuble avant de conclure la présente sous-location. Il consent à recevoir les locaux dans leur état actuel au moment de la prise de possession, renonçant expressément à solliciter du Locataire principal la réalisation de travaux d'aménagement ou de réparations.

Le Sous-Locataire reconnait que les locaux faisant l'objet de la sous-location lui offrent la possibilité, dans leur état actuel, d'exercer l'activité autorisée conformément aux termes du présent contrat.

Conformément à l’article L.145-40-1 du Code de commerce, un état des lieux contradictoire sera dressé à l'amiable à la remise des clés.

L’État des lieux d’entrée sera annexé au présent contrat.

Les parties procéderont à l'établissement d'un état des lieux contradictoire de manière amiable lors de la restitution des locaux. En l'absence d’accord amiable, ledit état des lieux sera réalisé par un Commissaire de justice à l'initiative de la partie la plus diligente, les coûts étant partagés à parts égales entre le Locataire principal et le Sous-locataire.Haut du formulaireBas du formulaire

Article 6 – Résiliation anticipée

En cas de résiliation anticipée de la sous-location commerciale en cours, les parties conviennent des modalités suivantes :

À la fin de chaque période triennale, le Sous-locataire dispose du droit de solliciter la résiliation anticipée du bail commercial.

Le Sous-locataire est tenu d'adresser un congé au Locataire principal par acte de Commissaire de justice ou par lettre recommandée avec accusé de réception, en observant un préavis d'au moins 6 mois, sans nécessité de justifier sa décision.

En cas de résiliation anticipée du contrat de sous-location, le Sous-locataire est habilité à engager des poursuites à l'encontre du Locataire principal en vue d'obtenir réparation de son préjudice. Par conséquent, le Sous-locataire est en droit de réclamer des dommages et intérêts en guise de compensation.

Article 7 – Renouvellement du contrat de sous-location

À l'échéance du contrat de sous-location, le Sous-locataire a la possibilité de solliciter le renouvellement de son bail. Les modalités varient en fonction de la situation du bail principal, qu'il soit toujours en vigueur ou arrivé à son terme.

Pendant la période de validité du bail principal, le Sous-locataire est tenu de formuler une demande de renouvellement de son contrat de sous-location auprès du locataire principal.

Le Locataire principal se réserve le droit de refuser le renouvellement du contrat de sous-location. En cas de refus motivé par un motif grave et légitime, tel que le défaut de paiement du loyer, aucune indemnité d'éviction n'est due au sous-locataire. Dans toutes les autres situations, le locataire principal sera tenu de verser une indemnité correspondant à (à déterminer).

Commentaire : L'indemnité d'éviction représente une réparation financière octroyée au locataire contraint de quitter les locaux. Son montant est déterminé en proportion des dommages subis et vise à compenser intégralement le préjudice occasionné par la non-reconduction du bail (ou de la sous-location).L'indemnité d'éviction peut être fixée à l'amiable entre les parties, elle peut également être fixée par un expert professionnel.En l'absence d'accord, les parties peuvent demander au tribunal judiciaire d'en fixer le montant. Le juge se prononce alors sur l'importance des préjudices que l'indemnité d'éviction doit réparer.

Dans l’hypothèse où le bail principal est terminé, le Locataire principal n'a pas la possibilité de renouveler la sous-location. Le Sous-locataire dispose d’un droit direct au renouvellement, si le Sous-locataire souhaite prolonger son séjour dans les locaux, il doit adresser directement sa demande de renouvellement au Propriétaire.

Article 8 – Fin du contrat de sous-location

À l'expiration ou à la résiliation du présent contrat de sous-location commercial, le Sous-Locataire s'engage à restituer les locaux en bon état, sauf usure normale, dans un délai de (nombre de jours) jours suivant la date de fin du contrat. Un état des lieux contradictoire sera établi entre les parties afin de constater l'état des locaux au moment de la restitution.

En cas de manquements constatés lors de l'état des lieux de sortie, le Sous-Locataire s'engage à effectuer les réparations nécessaires dans un délai de (nombre de jours) jours après réception d'une notification écrite du Locataire principal. À défaut, le coût des réparations nécessaires sera déduit du dépôt de garantie.

Le dépôt de garantie, le cas échéant, sera restitué au Sous-Locataire dans un délai de (nombre de jours) jours après la restitution effective des locaux, sous réserve du respect des obligations stipulées dans le présent contrat.

Toute occupation des locaux au-delà de la date de fin de contrat sans accord écrit du Locataire principal sera considérée comme une occupation sans titre, exposant le Sous-Locataire à des poursuites judiciaires et à des indemnités.

Article 9 – Sous-loyer

Commentaire : Si le sous-bail n’est pas soumis à la TVA, préciser :

Le présent sous-bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel en principal de (montant) € hors charges et hors droits. Le Sous-locataire s'engage à effectuer le paiement du loyer en quatre versements égaux aux dates suivantes : le 1er janvier, le 1er avril, le 1er juillet et le 1er octobre de chaque année, commençant à la signature du présent contrat de sous-location et calculé prorata temporis pour le trimestre en cours.

Il est important de noter que le montant du loyer spécifié dans ce contrat n'est pas assujetti à la TVA.

En cas de non-paiement à son échéance du loyer par le Sous-locataire ou de toute autre somme due en vertu du présent bail, le Locataire percevra les pénalités de retard sans qu'il soit nécessaire d'adresser une mise en demeure quelconque.

Ces pénalités seront calculées à un taux mensuel de (intérêt des pénalités de retard) %, chaque mois commencé étant dû prorata temporis.

OU

Commentaire : Si le sous-bail est soumis à la TVA, préciser :

Le présent sous-bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel de (montant) € hors charges, auquel s'ajoutera la TVA au taux légal en vigueur que le Sous-locataire s'oblige à payer (d'avance/à terme échu) au Locataire en quatre termes égaux le 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre de chaque année.

En cas de non-paiement à son échéance du loyer par le Sous-locataire ou de toute autre somme due en vertu du présent bail, le Locataire percevra les pénalités de retard sans qu'il soit nécessaire d'adresser une mise en demeure quelconque.

Ces pénalités seront calculées à un taux mensuel de (intérêt des pénalités de retard) %, chaque mois commencé étant dû prorata temporis.

Article 10 – Indexation du sous-loyer

Les parties conviennent expressément de soumettre le sous-loyer fixé aux présentes à une clause d'échelle mobile.

En conséquence, le sous-loyer sera ajusté automatiquement le (date de l'ajustement du loyer) en fonction de la variation de l'indice national du coût de la construction, publié trimestriellement par l'Institut National de la Statistique et des Études Économiques (I.N.S.E.E.). L'indice de référence sera le dernier paru au jour de la prise d'effet du bail soit celui du (date de l'effet du bail).

Chaque fois que, par le jeu de cette clause, le sous-loyer se trouvera augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire, chaque partie pourra saisir le juge afin qu'il adapte le jeu de la clause d'échelle mobile à la valeur locative.

Les parties conviennent expressément que le sous-loyer sera révisé annuellement en fonction de la variation de l'indice national du coût de la construction publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques (I.N.S.E.E.). L'indice de référence sera le dernier paru au jour de la prise d'effet du bail soit celui du (date de l'effet du bail).

Commentaire : Il est également envisageable de sélectionner l'ICC, l'ILC, l'ILAT, ou tout autre indice légalement acceptable en lien avec l'activité de l'une des parties. La mise en œuvre de cet indice doit entraîner une augmentation ou une diminution, selon la direction de la variation de l'indice.

Pour chaque révision à intervenir, cet indice sera comparé au trimestre correspondant de l'année de la révision.

Les parties reconnaissent que cet indice est en relation directe avec l'objet du présent bail.

Si l'indice choisi cessait d'être publié, il serait remplacé de plein droit par celui qui lui serait substitué administrativement, en appliquant le coefficient de raccordement établi à cet effet par les pouvoirs publics. A défaut de fixation administrative d'un indice de remplacement, un nouvel indice serait déterminé par les parties ou, à défaut d'entente entre elles, par voie d'arbitrage ou judiciaire.

Les parties conviennent expressément que le sous-loyer ci-dessus fixé, exprime la valeur locative réelle des biens immobiliers sur lesquels porte le présent bail et que la clause d'indexation du prix du loyer constitue une condition essentielle et déterminante des présentes sans laquelle le Locataire principal n'aurait pas contracté.

En conséquence, en cas de non application partielle ou totale de l'indexation, le contrat de sous-location pourra être résilié de plein droit s'il plaît au Locataire principal, qui devra le notifier au Sous-locataire par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte extrajudiciaire.

Le Sous-locataire devra alors libérer immédiatement les locaux et, s'il s'y refuse, il suffira pour l'y contraindre d'une ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire dans le ressort duquel sont situés les locaux, statuant en la forme des référés.

Article 11 – Charges

Le Sous-locataire s'engage à assumer l'intégralité de la consommation d'eau, d'électricité, gaz et autres services afférents aux locaux et, plus généralement, à assumer en plus des travaux d'entretien et de réparations l'intégralité des charges dites locatives concernant l'immeuble loué qui ne seraient pas incluses dans l'énumération qui précède.

Il acquittera directement ou remboursera au Locataire principal sur simple demande de sa part toutes dépenses afférentes aux locaux loués, notamment celles visées aux « Conditions Générales ».

A cet effet, le Locataire principal appellera à chaque échéance de loyer une provision de (montant du loyer provisionnel) Euros, qui pourra être modifiée pendant le cours du bail pour tenir compte de la fluctuation des charges réelles.

Une régularisation sera pratiquée annuellement par le Locataire principal en fonction des dépenses réellement exposées ; le Sous-locataire recevra tous justificatifs des éléments ayant servi au calcul de cette régularisation.

Article 12 – Clause pénale

Le non-paiement à son échéance d'une quittance de loyer entraînera s'il plaît au Locataire principal, à la charge du Sous-locataire, de plein droit et sans mise en demeure préalable, un intérêt calculé au taux de (taux) prorata temporis.

Le montant de la quittance sera en outre majoré de (préciser) à titre d'indemnité forfaitaire.

Article 13 – Dépôt de garantie

Pour garantir l'exécution de ses obligations, le Sous-locataire verse ce jour au Locataire principal en un chèque n° (numéro du chèque) sur la banque (nom de la banque), dont quittance sous réserve d'encaissement, la somme de (montant du droit d'entrée) Euros correspondant à (nombre de mois) mois de loyer en principal à titre de dépôt de garantie.

Cette somme sera conservée par le Locataire principal pendant toute la durée du bail et ne produira pas d'intérêts.

A l'expiration du bail, le présent dépôt de garantie sera restitué au Sous-locataire après le paiement de tous loyers, charges et accessoires, ainsi que de toutes indemnités dont il pourrait être débiteur envers le Locataire principal, notamment à l'occasion des travaux qui pourraient être nécessaires à la remise en parfait état locatif des locaux loués.

Lors de chaque révision du prix du loyer ci-dessus fixé, ce dépôt de garantie sera réajusté proportionnellement au nouveau prix du loyer, et dans les mêmes conditions.

Article 14 – Conditions générales

Le présent contrat de sous-bail est fait aux charges et conditions ordinaires et de droit et sous celles particulières suivantes que le Sous-locataire accepte expressément :

- De prendre les locaux dans l'état où ils se trouveront lors de son entrée en jouissance et tels qu'ils ressortiront du constat d'état des lieux dressé par Maître (nom de du Commissaire de justice), Commissaire de justice à (ville du Commissaire de justice), aux frais de (personne dont les frais sont à charge).

OU

- De prendre les locaux dans l'état où ils se trouvent et tels qu'ils ressortent du constat d'état des lieux dressé par Maître (nom du Commissaire de justice), Commissaire de justice à (ville du Commissaire de justice), aux frais de (personne dont les frais sont à charge).

Commentaire : Choisir le paragraphe qui convient le mieux à la situation d'espèce.

D'effectuer ponctuellement pendant toute la durée du sous-bail tous travaux d'entretien locatif et notamment :

Entretenir constamment en bon état les canalisations d'adduction et d'écoulement des eaux, les installations électriques d'éclairage, les portes, les fenêtres, ferrures, serrures et crémones ;

Prendre toutes dispositions pour éviter la rupture par le gel des compteurs, canalisations et tuyaux ;

Assurer par ses propres moyens et à ses frais tous les dégorgements des canalisations d'évacuation desservant les lieux loués.

Entretenir, et refaire si nécessaire, l'ensemble des peintures extérieures, fermetures, huisseries, etc.,

Seuls les gros travaux limitativement visés à l'article 606 du Code civil restent à la charge du propriétaire aux termes du bail principal, et encore à l'exception du cas où ils seraient rendus nécessaires par la faute ou la négligence du Sous-locataire.

OU

D'effectuer ponctuellement pendant toute la durée du bail tous travaux d'entretien locatif et notamment :

Entretenir constamment en bon état les canalisations d'adduction et d'écoulement des eaux, les installations électriques d'éclairage, les portes, les fenêtres, ferrures, serrures et crémones ;

Prendre toutes dispositions pour éviter la rupture par le gel des compteurs, canalisations et tuyaux ;

Assurer par ses propres moyens et à ses frais tous les dégorgements des canalisations d'évacuation desservant les lieux loués.

Entretenir, et refaire si nécessaire, l'ensemble des peintures extérieures, fermetures, huisseries, etc.,

Commentaire : Choisir le paragraphe qui convient le mieux à la situation d'espèce.

En outre, le Sous-locataire prendra en charge la totalité des travaux visés à l'article 606 du Code civil et s'oblige à les faire effectuer dès que nécessaire ou, à défaut, dans le mois d'une injonction qui lui en serait faite par le propriétaire ou par le Locataire principal, le tout de manière que ce dernier n'ait à faire effectuer et à supporter la charge d'aucun travaux d'aucune sorte concernant les biens loués.

Le Sous-locataire pourra effectuer, s'il le juge utile, mais à ses frais, les travaux supplémentaires qu'il désirera, sous réserve de l'approbation préalable du Locataire principal et de ses architectes. Le coût des travaux susvisés et des honoraires sera réglé directement par le Sous-locataire aux entrepreneurs et architectes.

A l'expiration du présent bail, ou encore au départ du Sous-locataire, lesdits travaux d'aménagement resteront sans indemnité la propriété du Propriétaire, à moins que celui-ci n'exige la remise en état des lieux, aux frais du Sous-locataire.

De rendre à son départ les locaux en bon état d'entretien locatif et conformes à l'état des lieux établi avant et lors de l'entrée en jouissance.

De maintenir les locaux loués constamment utilisés et garnis de mobilier et matériel en quantité et de valeur suffisante pour répondre du paiement du loyer et de l'exécution des conditions des présentes.

D'occuper personnellement les lieux loués, le Sous-locataire s'interdisant de sous-louer ou prêter à des tiers tout ou partie desdits lieux, sous quelque prétexte que ce soit, ainsi que d'y domicilier toute personne physique ou morale.

D'occuper personnellement les lieux loués, le Sous-locataire s'interdisant de sous-louer ou prêter à des tiers tout ou partie desdits lieux, sauf l'autorisation qui lui est dès à présent accordée d'héberger ou domicilier dans les lieux le siège social d'une ou plusieurs sociétés ayant avec lui des liens de filiation au sens du Code général des impôts.

De payer ses impôts personnels et mobiliers, la taxe professionnelle, et tout nouvel impôt ou taxe relatifs aux lieux loués, et de supporter leur augmentation de telle sorte que le Locataire principal ne soit jamais inquiété à ce sujet et d'en justifier le paiement sur réquisition. Enfin, de payer les consommations d'eau et d'électricité suivant les indications des compteurs divisionnaires, s'il en existe, ainsi que la location desdits compteurs.

De rembourser au Locataire principal la quote-part récupérable des charges de copropriété afférentes aux locaux loués.

De rembourser au Locataire principal la quote-part des impôts et taxes relatifs aux biens loués, et en particulier la quote-part de l'impôt foncier y afférent.

De laisser pénétrer en tout temps dans les lieux loués le propriétaire et le Locataire principal et leurs mandataires, les architectes, les entrepreneurs et ouvriers pour visiter, s'assurer de l'état de l'immeuble, le réparer et l'entretenir. Sauf cas d'urgence caractérisé, le Sous-locataire sera informé au préalable de ces visites.

Le Sous-locataire devra laisser visiter les lieux par le Locataire principal ou ses représentants en cas de résiliation de bail, pendant une période de six mois précédant la date effective de son départ, et souffrir l'apposition d'écriteaux ou d'affiches à tels emplacements convenant au Locataire principal pendant la même période.

De supporter, quelle qu'en soit la durée, même si elle excède 40 jours, et ce par dérogation à l'article 1724 du Code civil, les grosses réparations et les améliorations nécessaires et utiles, même si elles ne doivent pas profiter au Sous-locataire, ainsi que les travaux prescrits par les Commissions Administratives.

De supporter que le Propriétaire ou le Locataire principal apporte toutes modifications qu'il jugera nécessaires, tant à l'aspect extérieur qu'à l'aspect intérieur de l'immeuble, soit par de nouvelles constructions ou additions de constructions, soit par des démolitions de bâtiments, soit par l'édification de bâtiments dans les cours et jardins, soit par la couverture des cours et jardins ou de toute autre manière.

Si le Sous-locataire, soit du fait de travaux entrepris par le Locataire principal, soit pour toute autre raison, se trouvait privé temporairement de la jouissance de tout ou partie des locaux loués, le Locataire principal serait tenu dans ce cas de lui consentir un abattement de loyer durant toute la période d'indisponibilité des locaux.

Si du fait de ces travaux (à l'exclusion des travaux prescrits par les autorités administratives et sauf dans ce cas le recours ouvert au Sous-locataire contre l'administration), le Sous-locataire se trouvait privé définitivement de la jouissance de tout ou partie des locaux loués, le Locataire principal serait tenu de lui consentir un abattement définitif de loyer.

De ne pouvoir prétendre à aucune diminution de loyer en cas de suppression temporaire ou réduction des services collectifs tels que l'eau, le gaz, l'électricité, le téléphone, le chauffage, les ascenseurs, monte-charges, etc., non plus qu'en cas d'humidité, fuites, infiltrations ou toute autre cause, ainsi que des fuites sur canalisation commune masquée par un coffrage établi par le propriétaire ou le Locataire principal.

De s’accommoder, sans recours contre le Locataire principal, en cas d'utilisation d'appareils émetteurs ou récepteurs d'ondes ou d'instruments pouvant produire des parasites, de la suppression des bruits troublant ses propres réceptions des ondes.

De respecter les charges tolérées par la résistance des planchers.

De se charger, sans recours contre le Locataire principal, de tous dégâts causés aux locaux en cas de troubles publics, émeutes, grèves, guerres civiles, ainsi que des troubles de jouissance en résultant.

De ne pouvoir tenir le Locataire principal responsable pour tous vols qui pourraient être commis dans les locaux loués, ou défaut de gardiennage, ou tout fait commis par le ou les gardiens, ni réclamer aucune indemnité ou diminution de loyer en cas de suppression du ou des gardiens.

De s'accommoder du recours à exercer contre l’État, la Région, le Département ou la Ville en cas d'expropriation du fonds de commerce exploité dans les locaux, objet du bail, pour cause d'utilité publique, le Locataire principal ne pouvant être tenu pour responsable d'une telle expropriation.

De se conformer scrupuleusement aux prescriptions, règlements et ordonnances en vigueur, notamment en ce qui concerne la voirie, la salubrité, la police, l'Inspection du Travail, ainsi le cas échéant qu'aux obligations fixées par le cahier des prescriptions et charges particulières de Z.I., de façon que le Locataire principal ne soit jamais inquiété, ni recherché, à ce sujet.

Article 15 – Assurances et obligations du Sous-locataire

Le Sous-locataire assurera à ses frais les risques propres à son exploitation.

Il devra en particulier souscrire auprès d'une compagnie notoirement solvable :

Une police d'assurance « Responsabilité Civile » garantissant les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile qu'il peut encourir à raison des dommages corporels matériels et immatériels causés aux tiers ;

une police d'assurance « Incendie-Explosions » « Vol » et « Dégâts des eaux » garantissant contre l'incendie, les explosions, les dommages électriques, les dégâts des eaux, le bris des glaces et tous risques locatifs tels que mobilier, vol y compris les détériorations immobilières consécutives à un vol ou tentative de vol, ses biens propres à concurrence de leur valeur de remplacement à neuf au jour du sinistre, ainsi que ses responsabilités d'occupant à l'égard des voisins et des tiers en général.

Ces polices devront comporter une clause de renonciation à recours contre le Locataire principal et ses assureurs.

Le Sous-locataire s'engage à rembourser toute surprime qui, à raison de son état, de ses activités, et de son fait, serait réclamée tant au Locataire principal qu'aux voisins dans le cas où il conviendrait aux uns et aux autres de s'assurer. Il s'engage à aviser, par lettre recommandée, le Locataire principal et les autres occupants de toute cause de risques aggravants (incendie, explosions, dégâts des eaux) pouvant résulter de la création ou de toute modification de son activité, chacun de ceux-ci ne pouvant être tenu pour avisé de l'existence de risques aggravants que par la réception de ladite lettre.

Les surprimes de ces différents contrats seront à la charge exclusive du Sous-locataire qui s'oblige à leur paiement ; il justifiera du paiement de ces primes et de l'existence de la clause de renonciation à recours prévue ci-dessus à toute réquisition du Locataire principal en produisant une attestation de ses assureurs précisant également le montant des capitaux assurés.

Le Sous-locataire devra déclarer immédiatement au Locataire principal tout sinistre quelle qu'en soit l'importance, même s'il n'en résulte aucun dégât apparent.

L'indemnité allouée par la compagnie d'assurances ou par tout autre organisme au titre des assurances de dommages sera versée entre les mains du Locataire principal.

Enfin, le Sous-locataire s'engage à renoncer à tout recours en responsabilité contre le Locataire principal, notamment :

En cas de vol, cambriolage ou tout acte délictueux ou criminel dont le Sous-locataire pourrait être victime dans les lieux loués ;

Au cas où les lieux viendraient à être détruits en partie ou en totalité ou expropriés ;

En cas de troubles apportés à la jouissance par le fait de tiers quelle que soit leur qualité, le Sous-locataire devant agir directement contre eux sans pouvoir mettre en cause le Locataire principal.

Le Sous-locataire devra également rembourser au Locataire principal les charges afférentes aux polices garantissant les biens immobiliers loués.

Article 16 – Responsabilité

Le Sous-locataire sera personnellement responsable, vis-à-vis du Locataire principal et des tiers, des conséquences dommageables entraînées par les infractions aux clauses et conditions du présent sous-bail de son fait, de celui de son personnel ou de ses préposés. Il sera en particulier de plein droit responsable des dégâts causés en cours d'emménagement ou de livraison, ainsi que par les personnes effectuant des travaux pour son compte.

Article 17 – Sous-location – Cession

Le Sous-locataire ne pourra sous-louer à son tour tout ou partie des locaux loués, ni céder son droit au présent sous-bail.

Article 18 – Clause résolutoire

Il est expressément convenu, comme condition essentielle, qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer ou de charges ou d'inexécution d'une seule des clauses du bail, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter, contenant une déclaration par le Locataire principal de son intention d'user du bénéfice de la présente clause, délivré par acte extrajudiciaire et resté infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au Locataire principal, sans que celui-ci ait à remplir aucune formalité.

Si dans ce cas le Sous-locataire se refusait à quitter les lieux, il suffirait pour l'y contraindre d'une ordonnance rendue par Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire dans le ressort duquel sont situés les locaux, objet du présent bail, statuant en la forme des référés, lequel reçoit expressément compétence aux termes des présentes.

Cette ordonnance ne sera pas susceptible d'appel ; toute offre de paiement ou d'exécution après l'expiration du délai d'un mois ci-dessus, sera réputée nulle et non avenue et ne pourra faire obstacle à la résiliation acquise au Locataire principal.

Dans tous les cas de résiliation, la somme versée au Locataire principal à titre de dépôt de garantie demeurera acquise à ce dernier à titre d'indemnité, sans préjudice de son droit au paiement des loyers courus ou à courir, y compris le terme commencé au moment de la sortie des lieux et du prix des réparations locatives et sous réserve de tous autres droits et actions prévus tans par la loi et les règlements en vigueur à ce moment, que par les clauses et conditions des présentes et de leurs avenants futurs.

Tous frais de procédure, de poursuite, d'honoraires et débours d'auxiliaires de justice ou de mesure conservatoire resteront à la charge du Sous-locataire.

A défaut par le Sous-locataire d'évacuer les locaux, il serait redevable au Locataire principal, de plein droit et sans aucun préavis, d'une indemnité d'occupation fixée d'ores et déjà pour chaque jour de retard à (montant de l'indemnité par jour de retard) % du montant du dernier loyer annuel révisé.

Article 19 – Dispositions diverses

Le Sous-locataire devra se charger personnellement de l'installation de ses propres lignes téléphoniques et de ses rapports avec l'administration.

Dans le cas où les locaux viendraient à être détruits en totalité par vétusté, faits de guerre, guerre civile, émeutes, en cas de force majeure ou cas fortuit indépendant de la volonté du Locataire principal, le présent bail sera résilié de plein droit, sans indemnité.

Article 20 – Cautionnement

En outre, en garantie du paiement de l'intégralité du loyer et des charges afférents au présent bail, et du respect des clauses de ce bail, le Sous-locataire a fourni une caution délivrée par acte sous seing privé en date du (date de l'acte applicable) par (personne délivrant l'acte de caution).

A l'instant intervient aux présentes :

Commentaire : pour les personnes physiques

(Monsieur ou Madame X), né(e) le (date) à (lieu de naissance), demeurant au (indiquer l'adresse), de nationalité (à préciser), d’une situation familiale suivante (préciser : marié, divorcé, célibataire, veuf, etc.) (Préciser le type de contrat avec la personne et l’identité et les coordonnées de la personne du conjoint, partenaire de pacs si c’est le cas etc.)

Commentaire : pour les personnes morales

La société (nom de la société), au capital de (montant du capital) Euros dont le siège social est à (Ville), immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de (Ville), sous le numéro (préciser le numéro). Le représentant légal est (Monsieur ou Madame X) demeurant à (adresse).

Désignée ci-après « la Caution »

(Préciser s’il y a d’autres cautions)

Laquelle/Lesquels caution(s) a (ont) déclaré(es) :

Bien connaître le Sous-locataire, et avoir pris connaissance du bail objet des présentes,

Se porter caution solidaire du Sous-locataire et s'engager en vertu du présent acte à payer au Locataire principal toutes sommes dues en principal, intérêts, frais et accessoires du fait des conventions établies aux présentes, en qualité de débiteur solidaire.

En cas de paiement de tout ou partie de la dette du Sous-locataire, la Caution sera de plein droit subrogée dans les droits du Locataire principal qui lui délivrera sur sa demande une quittance subrogative.

A défaut d'action engagée par le Locataire principal contre le Sous-locataire dans le mois suivant un terme impayé, la Caution pourra, par lettre recommandée, offrir de payer la somme due contre quittance subrogative. Si le Locataire principal ne présente pas quittance au domicile de la Caution, il sera réputé avoir renoncé au cautionnement pour l'échéance concernée, la Caution restant tenue au paiement des échéances suivantes.

Article 21 – Litiges

La loi applicable au présent contrat est la loi française.

En cas de litige entre les parties, en dehors d’un refus d’exécution, elles doivent au préalable engager un accord amiable.

Si l’accord n’aboutit pas à une solution viable, la partie s’estimant lésée devra envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception étayant les faits reprochés à l’autre partie, accompagnée d’arguments pertinents.

Commentaire : Les arguments peuvent comprendre des textes de loi, des décisions de justice, des factures ou encore des photos par exemple.En cas d’échec, opter pour un conciliateur de justice peut s’avérer utile, d’autant que son intervention est gratuite.

A défaut d’accord entre les parties et pour toute autre contestation, les parties donnent compétence au Tribunal judiciaire de (indiquer la ville).

Article 22 – Obligations découlant du bail principal

Le Sous-Locataire accepte toutes les conditions et obligations du bail principal conclu entre le Locataire principal et le Bailleur, y compris (mentionner des conditions spécifiques).

Ainsi, toutes les clauses, charges et conditions du bail principal qui ne sont pas expressément spécifiées dans le présent contrat resteront en vigueur et seront applicables dans les relations entre le Locataire principal et le Sous-Locataire.

Par conséquent, le Sous-Locataire accepte de respecter toutes les prescriptions et obligations découlant du bail principal, en plus de celles énoncées dans le présent contrat. Il est entendu que ces obligations sont, sauf indication expresse contraire, considérées comme s'appliquant au Sous-Locataire dans les mêmes conditions, et il s'engage à garantir le Locataire principal de leur exécution, agissant ainsi en lieu et place du Locataire principal en ce qui concerne les locaux sous-loués.

De manière similaire, sauf indication expresse contraire, les droits du Locataire principal à l'égard du Sous-Locataire seront équivalents à ceux du Bailleur principal à l'égard du Locataire principal, dans les limites définies par le présent acte de sous-location.

Article 23 – Autorisation du propriétaire

Conformément aux dispositions du Décret n°53-960 du 30 septembre 1953 et aux clauses du bail principal, le propriétaire a été appelé, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception en date du (date de demande de signature de l'acte), à concourir à la signature de l'acte. Les parties prennent acte qu'il a signé l'accusé de réception mais qu'il n'est ni présent, ni représenté lors de la signature des présentes.

Par (moyen employé) en date du (date de l'autorisation), dont l'original demeurera ci-annexé après visa, le propriétaire sus-désigné a donné son agrément à la présente sous-location.

Pour satisfaire aux obligations légales, le présent acte sera signifié au propriétaire de l'immeuble par voie extrajudiciaire, conformément à l'article 1690 du Code civil.

Aux présentes intervient (nom du propriétaire des locaux), propriétaire des locaux objet de la présente sous-location,

Aux présentes intervient (nom du représentant), représentant (nom du propriétaire des locaux), propriétaire des locaux, objet de la présente sous-location,

Lequel (laquelle), après avoir pris connaissance de la sous-location objet des présentes, par la lecture qui lui en a été faite, a déclaré agréer le Sous-locataire dans les termes du décret n°53-960 du 30 septembre 1953.

Un exemplaire original des présentes doit aussi être remis.

Article 24 – Diagnostics techniques

24.1 État des risques naturels et technologiques

Commentaire : Si l’immeuble se trouve dans une région sujette à des risques naturels, miniers, technologiques, sismiques et/ou présente un potentiel de présence de radon, ou encore dans une zone soumise à une obligation d'information sur les sols, veuillez spécifier :

Conformément aux dispositions des articles L.125-5 et R.125-26 du Code de l'environnement, un état des risques et pollutions établi dans les six derniers mois précédant la conclusion du présent bail, ainsi que, le cas échéant, la liste des dommages résultant de la réalisation de ces risques et des indemnités versées à cet égard, sont joints au présent contrat.

Le Sous-locataire atteste être pleinement informé de ces éléments, reconnaissant ainsi que le Locataire principal a entièrement rempli son obligation d'information prévue par l'article mentionné ci-dessus.

Commentaire : Dans l’hypothèse où l’immeuble n’a pas subi de sinistre préciser :

Le Locataire principal déclare qu’à sa connaissance, à ce jour, l'immeuble associé aux locaux n'a fait l'objet d'aucun sinistre entraînant le versement d'une indemnité d'assurance couvrant les risques liés aux catastrophes naturelles, minières, technologiques ou sismiques.

Commentaire : Dans l’hypothèse où l’immeuble a subi un sinistre préciser :

Le Locataire principal déclare qu’à sa connaissance l'immeuble lié aux locaux a été affecté par un sinistre le (date du sinistre), entraînant le versement d'une indemnité.

Commentaire : Dans l’hypothèse où l’immeuble n'est pas situé dans une zone de risques naturels, technologiques ou sismiques et/ou à potentiel radon ni dans un secteur d'information sur les sols, préciser :

Le Sous-locataire est informé que les locaux loués ne se trouvent ni dans une zone soumise à un plan de prévention des risques technologiques, ni dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels prévisibles. De plus, ils ne sont pas situés dans une zone sismique, une zone à potentiel radon, ni dans un secteur faisant l'objet d'une information sur les sols.

24.2 Anciens sites industriels pollués

En vertu de l'article L.125-7 du Code de l'environnement, le Locataire principal, après avoir consulté les Bases de données publiques BASIAS (inventaire historique de sites industriels et activités de service) et la Carte des anciens sites industriels et activités de services (CASIAS) émises par l'État, informe le Sous-locataire que, à la date de la signature du présent bail, l'immeuble associé aux locaux loués n'est pas répertorié sur ces documents.

Le Sous-locataire affirme accepter cette information, renonce à tout recours contre le Locataire principal, et reconnaît ainsi que ce dernier a pleinement rempli son obligation d'information conformément à l'article mentionné ci-dessus.

24.3 Diagnostics de performance énergétique

La Loi 2010-788 du 12 juillet 2010, dite Loi Grenelle II, dispose que doit être joint au contrat de sous-location un diagnostic de performance énergétique.

Commentaire : la durée de validité du DPE reste fixée à 10 ans mais ceux réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu'au 31 décembre 2022 et ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu'au 31 décembre 2024.

Le Sous-locataire s'engage à transmettre au Locataire principal, chaque (selon une fréquence mutuellement déterminée trimestrielle/annuelle), et ce pendant toute la période du bail, une copie des factures émises par son fournisseur d'énergie. Cette démarche vise à permettre au Locataire principal de mettre à jour le dossier énergétique.

24.4 Annexe environnementale

Commentaire : depuis le 1er janvier 2012, pour les locaux à usage de commerces ou de bureaux de plus de 2 000 m2, une Annexe environnementale est obligatoire, dans ce cas ajouter :

Conformément aux articles L.125-9 du Code de l'environnement et D.174-19 à D.174-21 (anciens articles R.137-1 à R.137-3) du Code de la construction et de l'habitation est jointe au présent contrat une annexe environnementale visant à définir les obligations respectives des Parties et à organiser entre elles une concertation dans le but d'améliorer les performances énergétiques et environnementales de l'immeuble et des locaux loués. Le Sous-locataire permettra au Locataire principal l'accès aux locaux loués pour la réalisation, le cas échéant, de travaux d'amélioration de la performance énergétique.

Le Locataire principal s'engage à organiser tous les (préciser selon une périodicité à la convenance des parties), des réunions de concertation avec le Sous-locataire. La première de ces réunions aura lieu le (date). Ces rencontres auront pour objectif d'établir un bilan énergétique et environnemental de l'immeuble et des locaux loués. Elles incluront également la discussion d'un éventuel plan d'action visant à améliorer les performances énergétiques et environnementales. À la clôture de chaque réunion, l'annexe environnementale sera mise à jour pour refléter les bilans et les actions découlant des rencontres précédentes.

Les parties s'efforceront mutuellement de faciliter l'organisation et la tenue de ces réunions de concertation conformément à la périodicité convenue.

Commentaire : Pour les locaux de plus de 1 000 m2, il existe une obligation de réduction des consommations d'énergie, ajouter :

24.5 Réduction des consommations d’énergie

Le Décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019, pris en application de la Loi ELAN du 24 novembre 2018, a précisé les obligations d'actions de réduction des consommations d'énergie dans tout bâtiment, partie de bâtiment ou ensemble de bâtiments hébergeant une activité tertiaire (marchande ou non marchande) d'une surface de plancher cumulée supérieure ou égale à 1 000 m2. Elles s'appliquent de plein droit aux locaux pour lesquels l'annexe environnementale est obligatoire.

Les parties signataires s'engagent à une collaboration active en vue d'améliorer progressivement, dans leur intérêt commun, la qualité environnementale et la performance énergétique de l'immeuble ainsi que des locaux, contribuant ainsi au bien-être des occupants et visiteurs.

Elles garantissent le respect des prescriptions émises par les lois, règlements, et les arrêtés en vigueur, et s'engagent à entreprendre toutes les actions nécessaires et pertinentes pour atteindre les objectifs de réduction de la consommation énergétique finale tels qu'énoncés au I de l'article L.174-1 du Code de la Construction et de l'Habitation.

Les parties sont garantes du respect de ces engagements par leurs personnels, et elles mettront en œuvre tous les efforts nécessaires pour obtenir la conformité de la part de leurs prestataires, mandataires, visiteurs, ainsi que de tous les professionnels intervenant dans les parties de l'immeuble sous leur exploitation ou responsabilité.

Les dispositions qui suivent détaillent les engagements et les mesures que le Locataire principal d'une part, et le Sous-locataire d'autre part, conviennent de prendre pour atteindre ces objectifs généraux. Ces dispositions pourront faire l'objet d'ajouts ou d'améliorations ultérieurs afin de prendre en considération, notamment, les évolutions législatives et réglementaires.

Les parties ont spécifiquement défini les objectifs suivants : (à compléter).

Commentaire : Dans l’hypothèse où le permis de construire de l’immeuble a été délivré avant le 1 er juillet 1997, ajouter :

24.6 Dossier technique amiante (DTA)

Le diagnostic amiante concerne les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Le Locataire principal devra transmettre un diagnostic Amiante Parties privatives (DAPP) qui devra être complété d’un Diagnostic Technique Amiante des parties communes (DTA) si le local est dans une copropriété.

Le Locataire principal déclare avoir transmis un Dossier Technique Amiante (DTA) conforme à la réglementation en vigueur pour l'immeuble objet du présent bail. Ce DTA recense les matériaux susceptibles de contenir de l'amiante présents dans les parties communes et privatives de l'immeuble.

Le Sous-locataire reconnaît avoir pris connaissance du DTA et accepte son contenu. Le Locataire principal s'engage à fournir une copie du DTA au Sous-locataire dès la signature du présent contrat.

Le Sous-locataire s'engage à respecter les consignes de sécurité et d'utilisation qui pourraient découler des informations contenues dans le DTA. En cas de travaux dans les locaux loués, le Sous-locataire devra informer le Locataire principal et s'assurer de la conformité aux réglementations en vigueur en matière d'amiante, notamment en effectuant, si nécessaire, un repérage avant travaux.

Le Locataire principal s'engage à tenir le DTA à jour et à informer le locataire de toute modification substantielle du dossier. Les parties conviennent que le DTA fera partie intégrante du présent contrat de bail.

Commentaire : le DTA doit être mis à jour dans trois cas : lors de toute découverte de matériaux ou produits contenant de l'amiante, lors de la surveillance périodique de matériaux et produits contenant de l'amiante et lors de travaux portant sur des matériaux et produits contenant de l'amiante

Article 25 – Élection du domicile

Pour l'exécution des présentes et notamment la réception de tous actes extrajudiciaires ou de poursuites, les parties font élection de domicile :

Le Locataire principal à (préciser l’adresse complète) ;

Le Sous-locataire pendant toute la durée du présent contrat de sous-location, dans les locaux sous-loués situé à (préciser l’adresse complète).

Fait à (Ville), le (date), en (nombre) exemplaires originaux.

Le Locataire principal Le Sous-locataire

Annexe 1 – Copie du bail principal

À insérer ici la copie du bail initial prévu entre le Bailleur et le Locataire.

Annexe 2 – État des lieux

À insérer ici l’état des lieux réalisé entre le Locataire et le Sous-locataire et réaliser l’inventaire de tout ce qui constitue le local commercial.

Annexe 3 – Autorisation écrite du Bailleur

Accord écrit du Bailleur autorisant la sous location.

Annexe 4 – Documents

À joindre selon les caractéristiques de l’immeuble :

Le diagnostic de performance énergétique ;

Une copie de l’état précisant l’absence ou la présente de matériaux ou de produits de la construction contenant de l’amiante (dossier technique de l’amiante)

L’annexe environnementale

Un état des risques naturels et technologiques pour les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, ou dans des zones de sismicité

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