Contrat de bail professionnel (droit commun)

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Contrat de bail professionnel (droit commun)
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Qu'est-ce qu'un bail à usage professionnel ?

Le bail professionnel est un contrat par lequel un propriétaire dit le bailleur, loue à un tiers dit le preneur, un bien immobilier affecté à l'exercice exclusif d'une activité professionnelle qui n’est ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle, ou encore agricole. En réalité, le bail professionnel s’adresse surtout aux professions libérales.

Le régime de ce contrat de louage présente l’avantage d’être plus souple que le régime des baux commerciaux. En effet, le contrat de louage d’un local affecté exclusivement à un usage professionnel concerne principalement les professionnels libéraux, qu’ils exercent une profession libérale réglementée ou non réglementée.

Quelles formalités doivent respecter le contrat de bail professionnel ?

Le bail professionnel doit être consigné par écrit. Bien qu'aucune formalité spécifique ne soit exigée, il peut être rédigé par un notaire ou contresigné par un avocat, bien que cela ne soit pas obligatoire. En effet, les parties ont la possibilité de rédiger elles-mêmes le contrat.

Le dépôt de garantie

Le versement d'un dépôt de garantie peut être prévu contractuellement par les parties. Il ne s'agit en aucun cas d'une obligation légale, le montant du dépôt est librement déterminé par les parties et il sera reversé au locataire au terme du contrat si ce dernier a exécuté ses obligations contractuelles telles qu'elles avaient été envisagées.

Quelle est la durée du bail à usage professionnel ? 

Le contrat de bail professionnel doit avoir une durée minimale de 6 ans, mais il peut être convenu pour une période plus longue. En principe, à la fin du terme initial du bail professionnel, il est automatiquement reconduit pour la même durée, conformément à une clause spécifique, si elle est incluse dans le contrat.

Les baux d'une durée dépassant 12 ans nécessitent la rédaction par un notaire, car l'acte doit être enregistré auprès du Service de publicité foncière.

En matière de baux commerciaux, il existe un droit automatique au renouvellement ce qui n’est pas le cas en matière de baux professionnels.

Loyer

Les parties ont la liberté de convenir du montant du loyer et de ses conditions de paiement, lesquels sont prévus dans le contrat. Il est tout à fait possible de procéder à une révision annuelle du loyer pendant la durée d'exécution du contrat, en accord avec une clause d'indexation préalablement stipulée dans le bail.

Comment résilier un bail professionnel ? Avec quelles conditions de résiliation et préavis ?

Le locataire peut à tout moment notifier au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de Commissaire de justice, son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de 6 mois. Contrairement à ce que prévoit le régime des baux commerciaux, le locataire n’est pas tenu de respecter une période minimale de 3 ans pour donner congé.

Le bailleur est tenu pour toute la durée du bail, mais peut en refuser la reconduction par notification, devant être adressée au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail. Le loyer est déterminé librement par les parties lors de la conclusion du bail. Ce loyer peut être convenu fixe, mais est généralement indexé sur l'indice du coût de la construction ou sur l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).

Le cas de la sous-location

Il est à noter qu'une clause du bail peut interdire la sous-location ou la cession ou en restreindre les possibilités. Ainsi, en l'absence d'une telle clause, le locataire a le droit de sous-louer ou de céder librement son bail.

Vous trouverez au sein de ce document, un modèle de contrat de bail de droit commun à usage professionnel que vous pourrez télécharger et compléter avec les informations concernant le bailleur, le preneur et le bail en lui-même : désignation des lieux, dates et durées, activité du preneur, loyer, dépôt de garantie, etc.

À savoir : Lorsque le locataire réside également dans les locaux en question, il s'agit d'un bail mixte (habitation et usage professionnel).

Pourquoi faire un bail professionnel ?

Le contrat de bail professionnel, contrairement au bail commercial ou sous-location commerciale, s’adresse aux professionnels libéraux, il peut être conclu uniquement pour l'exercice de professions dont les revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices non-commerciaux (BNC), comme les avocats, les architectes, les médecins, les vétérinaires, les consultants, les experts-comptables...

Un contrat de bail professionnel est moins contraignant qu’un bail commercial. En effet, il est possible pour le preneur de le rompre à tout moment moyennant un préavis de 6 mois, sans avoir à respecter une période de location minimale.

Quels sont les avantages liés au bail à usage professionnel ?

Le principal avantage du bail professionnel réside dans sa souplesse ce qui laisse une grande liberté de choix au bailleur et au locataire. Ainsi, les baux à usage professionnel offrent généralement plus de flexibilité en termes de durée par rapport aux baux commerciaux traditionnels. 

De plus, par rapport aux baux commerciaux, les baux à usage professionnel peuvent parfois être soumis à moins de contraintes réglementaires, simplifiant ainsi les processus administratifs.

Comment faire et rédiger un contrat de bail professionnel ?

Le contrat de bail professionnel est un contrat de location de locaux à usage professionnel qui peut être utilisé tel quel et complété par le bailleur, le preneur ou un tiers.

Il doit être établi par écrit en plusieurs exemplaires selon le nombre de parties concernées (propriétaire, locataire, agence, etc.). Pour cela, vous pouvez télécharger ce modèle conforme au Code de commerce pour l'année 2024 et dans lequel il faudra mentionner les éléments suivants :

  • Les coordonnées du bailleur, que ce soit une société ou une personne physique, en gardant uniquement le bon paragraphe dépendant de la situation maritale de celui-ci.
  • Les coordonnées du preneur, en conservant également la partie adaptée à la situation de celui-ci.
  • Les informations concernant le bien dont il est question, c'est-à-dire sa localisation, ses caractéristiques diverses, le moyen d'acquisition du bien immobilier par le bailleur, etc.
  • La désignation du bien, sa surface, son étage, les services associés s'il y a, etc.
  • Les dates et la durée du bail, clause de reconduction tacite ou non.
  • L'usage des locaux et les activités qu'il sera possible d'y exercer.
  • La nature des travaux d'entretien à réaliser.
  • Le montant et les modalités de paiement de la caution et du loyer.
  • Les provisions pour charges.
  • Les informations concernant les personnes se portant caution.
  • La date et le lieu de l'élaboration du contrat, le nombre d'exemplaires et la signature des différentes parties.
  • Un dossier de diagnostics techniques

La répartition des charges, impôts, taxes et redevances entre les parties (locataire et bailleur) est mentionnée dans le contrat. En principe, c'est le locataire qui a la charge des travaux, sauf en cas de grosses réparations.

Par la suite, un exemplaire devra être remis à chaque partie, qui pourra s'y référer en cas de litige.

Bail professionnel ou commercial ?

Quelle différence entre un bail commercial et professionnel ?

Les deux régimes ne concernent pas le même type de profession. Le bail professionnel est réservé principalement aux professionnels exerçant une activité libérale. Il n'est pas accessible aux acteurs de l'artisanat, du commerce ou de l'agriculture. L'inverse est néanmoins possible, les professionnels libéraux peuvent parfaitement opter pour le régime du bail commercial.

La principale différence qui peut déterminer le choix du bail est le droit automatique au renouvellement qui s'impose dans le régime du bail commercial, avec à la clé une indemnité d'éviction pour le locataire évincé de son droit. Dans le cadre du bail professionnel il n'est pas question d'indemnité d'éviction ou d'une quelconque contrepartie financière mais de reconduction tacite, le bailleur peut alors donner congé au locataire avec un simple préavis de six mois et sans justification de sa part et sans versement d'indemnité. Mais la durée minimale diffère puisque le bail commercial est conclu pour une durée de 9 ans contre 6 ans pour le bail professionnel. La révision du loyer est beaucoup plus fréquente dans un bail commercial, qu'elle soit triennale ou basée sur une clause d'échelle mobile. Au sein du bail professionnel, le Code Civil ne prévoit pas la révision du loyer qui ne peut l'être sauf si une clause le prévoit expressément.

La sous-location est en principe autorisée dans le bail professionnel, là où elle est interdite sauf accord exprès du bailleur dans le cadre du bail commercial. Enfin, la cession peut être partiellement ou totalement interdite dans un contrat de bail professionnel, là où une telle clause ne saurait exister au sein d'un contrat de bail commercial.

Notre modèle de bail professionnel

Exemple de bail professionnel à télécharger au format Word

Le modèle de document que nous vous proposons ici en téléchargement est un bail professionnel pré rempli et personnalisable, de manière à pouvoir être adapté à votre situation. Rédigé par nos juristes qualifiés, il est également commenté afin de vous aider dans votre rédaction.

Sommaire

Article 1 - Objet du contrat 

Article 2 - Désignation des locaux loués

Article 3 – Destination des locaux loués

Article 4 - Durée du bail

Article 5 - Congé en cours de bail

Article 6 - Loyer

Article 7 - Charges

Article 8 - Occupation – Jouissance

Article 9- État des lieux - Entretien - Réparations

Article 10 - Travaux

Article 11 - Assurances - Responsabilité

Article 12 - Sous-location - Cession

Article 13 - Dépôt de garantie

Article 14- Cautionnement 

Article 15 - Résiliation du contrat en cours de bail

Article 16 - Congé en fin de bail

Article 17 - Reconduction du bail

Article 18- Diagnostics techniques 

Article 19 - Élection de domicile

Article 20 - Frais

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