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Contrat de bail professionnel (droit commun)

2,28 €

Description courte :

Le contrat de bail professionnel permet à un propriétaire de louer un bien immobilier à un tiers pour l’exercice exclusif d’une activité professionnelle ni commerciale, ni artisanale, ni agricole.

Nombre de pages : 12

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2,28 €

Signataire :

Simon De Charentenay
Openflow
+339 72 66 39 20
Legaltech créée en 2017

"Au cœur du droit 

Le fondateur d’Openflow Simon de Charentenay est Maître de conférences à l’Université de Montpellier et avocat. Au sein d’Openflow il a structuré une équipe de professionnels du droit issus de différentes filières (avocats, notaires, juristes, conseils en propriété industrielle) dont nombre exercent des responsabilités au sein des barreaux, enseignent dans les facultés de droit et interviennent dans de nombreux colloques.  Openflow s’appuie par ailleurs sur un solide réseau de cabinets d’avocats, universitaires et directions juridiques, tant en province qu’en région parisienne, lui permettant d’étendre ses capacités d’intervention dans les différentes branches du droit.   L'équipe Openflow de professionnels du droit vous propose des modèles de documents juridiques éprouvés et à jour des dernières réglementations en vigueur ainsi qu’un large panel de guides et fiches pratiques. Notre objectif est de vous apporter le bon éclairage sur les aspects juridiques de vos projets.   

Description

Le bail professionnel est un contrat par lequel un propriétaire dit le bailleur, loue à un tiers dit le preneur, un bien immobilier affecté à l'exercice exclusif d'une activité professionnelle qui n’est ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle, ni agricole. En réalité, le bail professionnel s’adresse surtout aux professions libérales.

Le régime de ce contrat de louage présente l’avantage d’être plus souple que le régime des baux commerciaux.

Le contrat de louage d’un local affecté exclusivement à un usage professionnel concerne principalement les professionnels libéraux, qu’ils exercent une profession libérale réglementée ou non réglementée.

Le contrat de bail professionnel se doit d'être écrit, bien qu’aucune formalité particulière ne soit attendue. Ainsi, il peut être établi par un notaire ou contresigné par avocat mais cela n’est pas une obligation. En effet, les parties elles-mêmes peuvent se charger de rédiger ce contrat.

Sa durée doit être égale au moins à 6 ans mais peut tout à fait être conclu pour une durée supérieure. En principe, à l'échéance du contrat de bail professionnel, ce dernier fait l’objet d’une tacite reconduction pour la même durée prévue initialement si une clause le prévoit.

Les baux de plus de 12 ans doivent être établis devant un notaire car l’acte doit être publié au Service de publicité foncière. 

En matière de baux commerciaux, il existe un droit automatique au renouvellement ce qui n’est pas le cas en matière de baux professionnels.

Le montant du loyer et ses modalités de règlement sont librement fixés par les parties et inscrits dans le contrat.

Le loyer peut tout à fait être révisé au cours de l'exécution du contrat et ce chaque année conformément à une clause d’indexation qui figure dans le contrat. Dans le document d’espèce, une telle clause figure à l'article 5.2.

Le locataire peut à tout moment notifier au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier, son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de 6 mois. Contrairement à ce que prévoit le régime des baux commerciaux, le locataire n’est pas tenu de respecter une période minimale de 3 ans pour donner congé.

Le bailleur est tenu pour toute la durée du bail mais peut en refuser la reconduction par notification devant être adressée au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail.

Le loyer est déterminé librement par les parties lors de la conclusion du bail. Ce loyer peut être convenu fixe mais est généralement indexé sur l'indice du coût de la construction.

Il est à noter qu'une clause du bail peut interdire la sous-location ou la cession ou en restreindre les possibilités. Ainsi en l'absence d'une telle clause, le locataire a le droit de sous-louer ou de céder librement son bail.

Vous trouverez au sein de ce document, un modèle de contrat de bail de droit commun à usage professionnel que vous pourrez télécharger et compléter avec les informations concernant le bailleur, le preneur et le bail en lui-même : désignation des lieux, dates et durées, activité du preneur, loyer, dépôt de garantie, etc.

 

 

Pourquoi conclure un contrat de bail professionnel ?

Le contrat de bail professionnel s’adresse aux professionnels libéraux, il peut être conclu uniquement pour l'exercice de professions dont les revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC), comme les avocats, les architectes, les médecins, les vétérinaires, les consultants, les experts-comptables...

Un tel contrat est moins contraignant qu’un bail commercial, notamment car il est possible pour le preneur de le rompre à tout moment moyennant un préavis de 6 mois, sans avoir à respecter une période de location minimale.

Comment conclure un contrat de bail professionnel ?

Le contrat de bail professionnel est un contrat de location de locaux à usage professionnel qui peut être utilisé tel quel et complété par le bailleur, le preneur ou un tiers.

Il doit être établi par écrit en plusieurs exemplaires selon le nombre de parties concernées (propriétaire, locataire, agence, etc.) et doit être conforme au contrat de bail commercial réglementaire. Pour cela, vous pouvez télécharger ce modèle conforme au code de commerce pour l'année 2019 et dans lequel il faudra mentionner les éléments suivants :

  • Les coordonnées du bailleur, que ce soit une société ou une personne physique, en gardant uniquement le bon paragraphe dépendant de la situation maritale de celui-ci.
  • Les coordonnées du preneur, en conservant également la partie adaptée à la situation de celui-ci.
  • Les informations concernant le bien dont il est question, c'est à dire sa localisation, ses caractéristiques diverses, le moyen d'acquisition du bien immobilier par le bailleur, etc.
  • La désignation du bien, sa surface, son étage, les services associés s'il y a, etc.
  • Les dates et la durée du bail.
  • L'usage des locaux et les activités qu'il sera possible d'y exercer.
  • La nature des travaux d'entretien à réaliser.
  • Le montant et les modalités de paiement de la caution et du loyer.
  • Les provisions pour charges.
  • Les informations concernant les personnes se portant caution.
  • La date et le lieu de l'élaboration du contrat, le nombre d'exemplaires et la signature des différentes parties.

La répartition des charges, impôts, taxes et redevances entre les parties (locataire et bailleur) est mentionnée dans le contrat.

Ensuite, un exemplaire devra être remis à chaque partie, qui pourra s'y référer en cas de litige.

Sommaire

Section I - Objet du contrat  

Article 1 - Bail professionnel  

Section II - Désignation et destination des locaux loués  

Article 2 - Désignation des locaux loués  

2.1. Adresse   

2.2. Description des locaux

2.3. Destination des locaux loués  

Section III - Durée  

Article 3 - Durée du bail  

Article 4 - Congé en cours de bail  

Section IV - Loyers et charges

Article 5 - Loyer  

5.1. Montant et paiement   

5.2. Révision du loyer   

Article 6 - Charges  

6.1. Charges proprement dites   

6.2. Impôts et taxes   

Section V - Conditions générales  

Article 7 - Occupation – Jouissance  

7.1. Jouissance   

7.2. Exploitation personnelle  

7.3. Visites  

Article 8 - État des lieux - Entretien - Réparations  

8.1. État des lieux  

8.2. Entretien et réparations   

Article 9 - Travaux  

9.1. Travaux réalisés à l'initiative du Preneur   

9.2. Travaux réalisés à l'initiative du Bailleur   

Article 10 - Assurances - Responsabilité  

10.1. Assurances  

10.2. Responsabilité  

Article 11 - Sous-location - Cession  

11.1. Sous-location   

11.2. Cession    

Article 12 - Dépôt de garantie  

Section VI - Extinction - renouvellement du bail  

Article 13 - Résiliation du contrat en cours de bail  

13.1. Clause résolutoire   

13.2. Résiliation  

Article 14 - Congé en fin de bail  

Article 15 - Reconduction du bail  

Section VII - Divers  

Article 16 - Élection de domicile  

Article 17 - Frais  

Prévisualisation du document



BAIL PROFESSIONNEL (DROIT COMMUN)


Le présent contrat de bail professionnel est établi entre :

1 - M. [NOM DU BAILLEUR],

Ci-après dénommé "Le Bailleur".

2 - M. [NOM DU PRENEUR],

Ci-après dénommé "Le Preneur".


Les parties aux présentes ont convenu et arrêté ce qui suit :


I. - OBJET DU CONTRAT

Article 1. - Bail professionnel.

Le Bailleur donne à bail, à titre professionnel, au Preneur, qui accepte, les locaux dont la désignation suit.
Le présent bail professionnel sera régi par les dispositions d'ordre public de l'article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ajouté par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que par les dispositions non contradictoires des articles 1713 et suivants du Code civil.


II. - DÉSIGNATION ET DESTINATION DES LOCAUX LOUÉS

Article 2. - Désignation. des locaux loués.

[DESIGNATION]

Article 3. - Destination des locaux loués.

Les locaux, objet du présent bail, sont exclusivement à usage professionnel.
Le Preneur exercera dans les lieux loués la profession suivante [PROFESSION PRENEUR], à l'exclusion de toute autre activité.


III. - DURÉE.

Article 4. - Durée du bail.

Le présent bail professionnel est consenti et accepté pour une durée de [DUREE DU BAIL] années (Voir note 1 en fin d'acte) , commençant à courir à compter du [DATE DEBUT BAIL] pour se terminer le [DATE FIN BAIL].
Il pourra être renouvelé dans les conditions relatées à l'article 16 des présentes.

Article 5. - Congé en cours de bail.

1 - Le Preneur aura la faculté de mettre fin au présent bail a tout moment, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier, sauf à respecter un préavis de six mois, en application des dispositions de l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 précitée.
Ledit délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier.

2 - Le Bailleur ne pourra donner congé au Preneur qu'à l'expiration du bail, dans les conditions relatées à l'article 15 des présentes, sauf résiliation du bail comme visé à l'article 14 des présentes.


IV. - LOYERS ET CHARGES.

Article 6. - Loyer.

1 - Montant et paiement - Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer mensuel (ou trimestriel [LOYER TRIMESTRIEL HT] ou annuel [LOYER ANNUEL HT]) de [LOYER MENSUEL HT] Euros (éventuellement, en cas d'option pour la TVA : hors taxes ou T.T.C.) .
Ledit loyer sera payable d'avance (ou à terme échu) le [DATE PAIEMENT LOYER] de chaque mois.
(éventuellement : Chaque terme du loyer sera majoré de la TVA au taux en vigueur à la date d'exigibilité du loyer).
Le paiement du premier terme du loyer doit avoir le lieu lors de la remise des clés le [DATE PAIEMENT 1ER TERME LOYER].
(ajouter éventuellement : si le bail commence à une date autre que le premier jour d'un mois, il sera calculé prorata temporis).

Tous paiements du loyer auront lieu au domicile du Bailleur ou en tout autre endroit indiqué par lui au Preneur un mois avant l'échéance.

(éventuellement : Il est expressément convenu entre les parties que tout loyer non payé à son échéance sera, en vertu de l'article 1226 du Code civil, majoré de [INTERET PENALITES DE RETARD] %, à titre de clause pénale, et ce , [NBRE DE JOURS APRES MISE EN DEMEURE] jours après envoi par le Bailleur d'une mise en demeure restée sans effet.)

Le Bailleur est tenu de remettre gratuitement une quittance au Preneur qui en fait la demande.

2 - Révision - Le loyer ci-dessus stipulé sera automatiquement révisé chaque année, le [DATE PREMIERE REVISION], en fonction de la variation de l'indice national du coût de la construction, publié par l'institut national de la statistique et des études économiques (I.N.S.E.E.) (Voir note 2 en fin d'acte) .
L'indice de référence sera le dernier publié à la date du présent bail (ou toute autre date de référence) .

Article 7. - Charges.

1 - Charges proprement dites - En sus du loyer, le Preneur remboursera au Bailleur l'ensemble des charges afférentes aux locaux loués, le loyer étant stipulé "net de charges", et notamment :
[CHARGES ET CONDITIONS].

Lesdites charges feront l'objet de provisions périodiques payables en même temps et dans les mêmes conditions que le loyer et d'une régularisation annuelle à la date du [DATE PROVISION].
A cette dernière date, le Bailleur s'oblige à communiquer au Preneur tous justificatifs établissant la nature et le montant desdites charges.
La provision périodique est fixée actuellement à [MONTANT PROVISION] Euros.

Le Preneur acquittera en outre directement toutes consommations personnelles d'eau, de gaz, d'électricité, de téléphone, etc. , selon les indications de ses compteurs et relevés, sans que le Bailleur puisse être tenu responsable des impayés.

2 - Impôts et taxes - Le Preneur remboursera au Bailleur, sous réserve que ce dernier lui communique tous justificatifs de leur paiement, l'ensemble des taxes et impôts afférents aux locaux loués, notamment :

- taxe de balayage;
- taxe d'enlèvement des ordures ménagères;
- (s'il y a lieu) droit de bail et taxe additionnelle;

Le Preneur acquittera directement ses impôts personnels relatifs à l'occupation des locaux loués afin que le Bailleur ne puisse être inquiété ou poursuivi à ce sujet.
Le Preneur s'oblige à communiquer au Bailleur, sur simple demande de ce dernier, tous justificatifs du paiement desdits impôts.


V. - CONDITIONS GÉNÉRALES.

Article 8. - Occupation - Jouissance.

1 - Jouissance - Le Bailleur s'oblige à délivrer au Preneur les locaux et ses équipements en bon état d'usage et de réparation.
Il assure au Preneur la jouissance paisible des locaux et garantit les vices ou les défauts de la chose louée de nature à y faire obstacle, à l'exception de ceux consignés dans l'état des lieux.
La jouissance des locaux aura lieu à compter du [DATE ENTREE EN JOUISSANCE], les locaux devant à cette date être libres de toute location ou occupation quelconque.

Le Preneur usera paisiblement de la chose louée suivant la destination prévue à l'article 3 des présentes.
Il devra veiller à ne pas troubler la jouissance paisible des voisins par le bruit, les odeurs, la fumée ou autrement.

(éventuellement, en cas de copropriété : Le Preneur s'oblige à respecter les dispositions du règlement de copropriété dont une copie lui a été remise ainsi qu'il le reconnaît, de même que les décisions prises par l'assemblée générale des copropriétaires ainsi que les instructions du syndic.)

Le Preneur fera son affaire personnelle, à ses risques et périls et frais, sans que le Bailleur puisse être inquiété ou recherché, de toutes les réclamations faites par les voisins ou les tiers pour tous troubles anormaux de voisinage, notamment, pour bruits, odeurs ou trépidations, causés par lui, ses préposés ou des appareils lui appartenant.
Au cas néanmoins où le Bailleur aurait à payer des sommes quelconques du fait du Preneur, ce dernier serait tenu de les lui rembourser sans délais.

2 - Exploitation personnelle - Le Preneur s'oblige à exercer personnellement dans les lieux loués son activité de façon continue.
Il s'interdit de prêter à des tiers tout ou partie desdits lieux, sous quelque prétexte que ce soit.
Il s'oblige à respecter toutes dispositions légales, réglementaires et administratives qui s'imposent à l'exercice de son activité.
Il devra garnir et tenir constamment garnis, pendant toute la durée du bail, les lieux loués de meubles, matériels en quantité et de valeur suffisantes pour répondre à tout moment du paiement du loyer et de l'exécution des conditions du bail.

3 - Visites - Le Preneur s'oblige à laisser pénétrer dans les lieux loués, durant les heures ouvrables, le Bailleur et ses mandataires pour visiter, s'assurer de l'état de l'immeuble, le réparer et l'entretenir.
Sauf cas d'urgence caractérisé, le Preneur sera informé par écrit [NOMBRE DE JOURS] jours avant toutes visites.

Article 9. - État des lieux - Entretien - Réparations.

1 - État des lieux - Le Preneur prendra les locaux dans l'état où ils se trouvent lors de son entrée en jouissance, c'est à dire aux normes de sécurité et d'hygiène.
Un état des lieux sera établi contradictoirement par les parties lors de la remise des clés au Preneur.
Ce dernier s'oblige à rendre à son départ les locaux en bon état d'entretien locatif et conformes à l'état dans lequel il les a trouvés lors de son entrée en jouissance.
Un état des lieux contradictoire sera établi par les parties, en fin de bail, lors de la restitution des clés.

2 - Entretien et réparations - Le Preneur sera tenu pendant toute la durée du bail de maintenir les lieux loués en bon état d'entretien et de toutes réparations visées à l'article 1754 du Code civil, de telle sorte qu'en fin de bail et, plus généralement, à son départ, ceux-ci soient rendus en bon état d'entretien locatif.

Le Preneur devra notamment :

- entretenir constamment en bon état les canalisations d'adduction et d'écoulement des eaux, les installations électriques d'éclairage, les portes, les fenêtres, ferrures, serrures et crémones;

- prendre toutes dispositions pour éviter la rupture par le gel des compteurs, canalisations et tuyaux;

- assurer par ses propres moyens et à ses frais tous les dégorgements des canalisations d'évacuations desservant les lieux loués.

Demeurent à la charge du Bailleur, les grosses réparations visées à l'article 606 du même code.

Article 10. - Travaux.

1 - Travaux réalisés à l'initiative du Preneur - Le Preneur pourra effectuer, s'il le juge utile, à ses frais, risques et périls, les travaux supplémentaires qu'il désirera, dans les conditions qui suivent.
Tous aménagements ou constructions nouvelles reviendront en fin de bail au Bailleur, sans que le Preneur ne puisse exiger une quelconque indemnisation.
Les travaux ne modifiant pas substantiellement la destination, la solidité, la forme, la structure des locaux (s'il y a lieu ajouter : sous réserve du respect du règlement de copropriété et des décisions de l'assemblée des copropriétaires) peuvent être réalisés à l'initiative du Preneur, sans qu'il soit nécessaire d'obtenir l'accord du Bailleur.
Tous travaux de nature à transformer la chose louée ou ses équipements nécessitent l'accord écrit et préalable du Bailleur.
A défaut de cet accord, ce dernier pourra exiger du Preneur, à son départ des lieux, leur remise en l'état.
Le Bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du Preneur la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local.

2 - Travaux réalisés à l'initiative du Bailleur - Le Preneur souffrira sans indemnité, quelle qu'en soit la durée, même si elle excède quarante jours, et ce par dérogation à l'article 1724 du Code civil, les grosses réparations et les améliorations nécessaires et utiles à l'immeuble, même si elles ne doivent pas profiter au Preneur.

(ou : En application des dispositions de l'article 1724 du Code civil, si les travaux durent plus de quarante jours, le loyer sera diminué en fonction de la durée des travaux et du degré de privation de jouissance)

Il supportera, par dérogation à l'article 1723 du Code civil et sans pouvoir exiger d'indemnité, toutes modifications que le Bailleur jugera nécessaires, tant à l'aspect extérieur qu'à l'aspect intérieur de l'immeuble, soit par de nouvelles constructions ou addition de constructions, soit par des démolitions de bâtiments, soit par l'édification de bâtiments dans les cours et jardins, soit par la couverture des cours et jardins ou de toute autre manière.

Article 11. - Assurances - Responsabilité.

1 - Assurances - Le Preneur assurera les risques propres à son activité, notamment les risques d'incendie, d'explosion, de dégâts des eaux ainsi que sa responsabilité civile envers tous tiers.
Les polices devront comporter une clause de renonciation à recours contre le Bailleur et ses assureurs.
Le Preneur s'acquittera des primes desdites assurances et en justifiera au Bailleur, à toutes réquisitions de ce dernier, à peine de résiliation à ses torts du présent contrat.

2 - Responsabilité - Le Preneur sera personnellement responsable vis-à-vis du Bailleur et des tiers des conséquences dommageables entraînées par les infractions aux clauses et conditions du présent bail, de son fait, de celui de son personnel ou de ses préposés.
Le Bailleur ne pourra en aucun cas et à aucun titre être responsable de tous vols ou détériorations de biens, de tout acte délictueux ou toute voie de fait dont le Preneur pourrait être victime dans les locaux loués.
Dans le cas où les locaux viendraient à être détruits en totalité par vétusté, faits de guerre, guerre civile, émeutes, en cas de force majeure ou cas fortuit indépendant de la volonté du Bailleur, le présent bail sera résilié de plein droit, sans que la responsabilité du Bailleur ne puisse être, à quelque titre que ce soit, engagée.

Article 12. - Sous-location - Cession.

1 - Sous-location - Toute sous-location, totale ou partielle, à quelque titre que ce soit est interdite, sauf autorisation écrite et préalable du Bailleur.

2 - Le Preneur ne pourra céder ses droits au présent bail qu'à son successeur dans son activité professionnelle.
Il s'oblige à communiquer au Bailleur, [] mois avant la régularisation de l'acte constatant la transmission de son activité libérale, l'identité et adresse du successeur ainsi que la date et le lieu de la transmission.
Le Preneur restera en tout état de cause garant et solidaire de son successeur pour le paiement des loyers et de l'exécution des conditions du bail.
Un original de l'acte constatant la transmission devra être notifié au Bailleur conformément aux dispositions de l'article 1690 du Code civil.

Article 13. - Dépôt de garantie.

Pour garantir l'exécution de ses obligations, le Preneur verse ce jour au Bailleur la somme de [MONTANT DEPOT GARANTIE] Euros à titre de dépôt de garantie.
Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du Preneur.
Ce dépôt de garantie sera remboursable au Preneur après son départ à la remise des clés, sous réserve qu'il est accompli toutes ses obligations issues du présent contrat, notamment exécution des travaux de remise en parfait état locatif des locaux loués.


VI. - EXTINCTION - RENOUVELLEMENT DU BAIL.

Article 14. - Résiliation du contrat en cours de bail.

1 - Clause résolutoire - En cas de non-exécution par le Preneur de l'une quelconque des conditions du bail ou à défaut de paiement à son échéance de tout ou partie d'un terme de loyer, des provisions sur charges, reliquat de charges et remboursement divers qui sont payables en même temps que celui-ci, le Bailleur aura la faculté de résilier de son plein droit le présent bail [NBRE DE JOURS APRES MISE EN DEMEURE] jours après une mise en demeure restée sans effet.
Si le Preneur ne quittait pas les lieux, l'expulsion pourra avoir lieu en vertu d'une simple ordonnance de référé sans que les offres ultérieures puissent arrêter l'effet de cette clause.
Tous frais de procédure et de poursuite seraient à la charge du Preneur.

2 - Le Preneur pourra résilier le présent bail à tout moment dans les conditions de forme et de préavis visées à l'article 5 des présentes.

Article 15. - Congé en fin de bail.

Le Bailleur ou le Preneur peuvent donner congé, au moins six mois avant l'échéance du présent contrat, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier.

Article 16. - Reconduction du bail.

A défaut de tout congé donné par l'une ou l'autre des parties, ledit contrat parvenu à son terme est reconduit tacitement pour une durée égale à celle fixée au présent contrat, aux mêmes loyer, clauses et conditions, en application des dispositions de l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 précitée.

VII. - DIVERS.

Article 17. - Élection de domicile.

Pour l'exécution du présent contrat et de ses suites, les parties élisent domicile ... .

Article 18. - Frais.

Les frais exposés pour la conclusion du présent contrat sont à la charge du Preneur.


Fait à [VILLE DOCUMENT]
Le [DATE SIGNATURE CONTRAT]
En [NBRE EXEMPLAIRE] exemplaires


1 Durée minimale : six ans, en application des dispositions de l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 précitée.

2 Il est à noter qu'il possible aux parties de retenir tout autre indice dès lors qu'il est en relation directe avec l'objet de la convention (Ord. n° 58-1374 du 30 décembre 1958, art. 79).