Contrat de bail professionnel (droit commun)

Qu'est-ce qu'un bail à usage professionnel ?

Le bail professionnel est un contrat par lequel un propriétaire dit le bailleur, loue à un tiers dit le preneur, un bien immobilier affecté à l'exercice exclusif d'une activité professionnelle qui n’est ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle, ou encore agricole. En réalité, le bail professionnel s’adresse surtout aux professions libérales.

Le régime de ce contrat de louage présente l’avantage d’être plus souple que le régime des baux commerciaux. En effet, le contrat de louage d’un local affecté exclusivement à un usage professionnel concerne principalement les professionnels libéraux, qu’ils exercent une profession libérale réglementée ou non réglementée.

Quelles formalités doivent respecter le contrat de bail professionnel ?

Le contrat de bail professionnel se doit d'être écrit. Même si aucune formalité particulière n'est attendue, il peut être établi par un notaire ou contresigné par avocat mais cela n’est pas une obligation. En effet, les parties elles-mêmes peuvent se charger de rédiger ce contrat.

Le dépôt de garantie

Le versement d'un dépôt de garantie peut être prévu contractuellement par les parties. Il ne s'agit en aucun cas d'une obligation légale, le montant du dépôt est librement déterminé par les parties et il sera reversé au locataire au terme du contrat si ce dernier a exécuté ses obligations contractuelles telles qu'elles avaient été envisagées.

Durée du bail

Sa durée doit être égale au moins à 6 ans mais elle peut tout à fait être conclue pour une durée supérieure. En principe, à l'échéance du contrat de bail professionnel, ce dernier fait l’objet d’une tacite reconduction pour la même durée prévue initialement, et ce si une clause le prévoit.

Les baux de plus de 12 ans doivent être établis devant un notaire car l’acte doit être publié au Service de publicité foncière.

En matière de baux commerciaux, il existe un droit automatique au renouvellement ce qui n’est pas le cas en matière de baux professionnels.

Loyer

Le montant du loyer et ses modalités de règlement sont librement fixés par les parties et inscrits dans le contrat.Le loyer peut tout à fait être révisé au cours de l'exécution du contrat et ce, chaque année conformément à une clause d’indexation qui figure dans le contrat. Dans le document d’espèce, une telle clause figure à l'article 6.2.

Comment arrêter un bail professionnel ? Avec quelles conditions de résiliation et préavis ?

Le locataire peut à tout moment notifier au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier, son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de 6 mois. Contrairement à ce que prévoit le régime des baux commerciaux, le locataire n’est pas tenu de respecter une période minimale de 3 ans pour donner congé.

Le bailleur est tenu pour toute la durée du bail mais peut en refuser la reconduction par notification, devant être adressée au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail. Le loyer est déterminé librement par les parties lors de la conclusion du bail. Ce loyer peut être convenu fixe mais est généralement indexé sur l'indice du coût de la construction.

Le cas de la sous location

Il est à noter qu'une clause du bail peut interdire la sous-location ou la cession ou en restreindre les possibilités. Ainsi en l'absence d'une telle clause, le locataire a le droit de sous-louer ou de céder librement son bail.

Vous trouverez au sein de ce document, un modèle de contrat de bail de droit commun à usage professionnel que vous pourrez télécharger et compléter avec les informations concernant le bailleur, le preneur et le bail en lui-même : désignation des lieux, dates et durées, activité du preneur, loyer, dépôt de garantie, etc.

A savoir : Lorsque le locataire réside également dans les locaux en question, il s'agit d' un bail mixte (habitation et usage professionnel).

Pourquoi conclure un contrat de bail professionnel ?

Le contrat de bail professionnel, contrairement au bail commercial ou sous-location commerciale, s’adresse aux professionnels libéraux, il peut être conclu uniquement pour l'exercice de professions dont les revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC), comme les avocats, les architectes, les médecins, les vétérinaires, les consultants, les experts-comptables...

Un contrat de bail professionnel est moins contraignant qu’un bail commercial. En effet, il est possible pour le preneur de le rompre à tout moment moyennant un préavis de 6 mois, sans avoir à respecter une période de location minimale.

Comment faire et rédiger un contrat de bail professionnel ?

Le contrat de bail professionnel est un contrat de location de locaux à usage professionnel qui peut être utilisé tel quel et complété par le bailleur, le preneur ou un tiers.

Il doit être établi par écrit en plusieurs exemplaires selon le nombre de parties concernées (propriétaire, locataire, agence, etc.) et doit être conforme au contrat de bail commercial réglementaire. Pour cela, vous pouvez télécharger ce modèle conforme au code de commerce pour l'année 2019 et dans lequel il faudra mentionner les éléments suivants :

• Les coordonnées du bailleur, que ce soit une société ou une personne physique, en gardant uniquement le bon paragraphe dépendant de la situation maritale de celui-ci.
• Les coordonnées du preneur, en conservant également la partie adaptée à la situation de celui-ci.
• Les informations concernant le bien dont il est question, c'est à dire sa localisation, ses caractéristiques diverses, le moyen d'acquisition du bien immobilier par le bailleur, etc.
• La désignation du bien, sa surface, son étage, les services associés s'il y a, etc.
• Les dates et la durée du bail, clause de reconduction tacite ou non.
• L'usage des locaux et les activités qu'il sera possible d'y exercer.
• La nature des travaux d'entretien à réaliser.
• Le montant et les modalités de paiement de la caution et du loyer.
• Les provisions pour charges.
• Les informations concernant les personnes se portant caution.
• La date et le lieu de l'élaboration du contrat, le nombre d'exemplaires et la signature des différentes parties.
• Un dossier de diagnostics techniques

La répartition des charges, impôts, taxes et redevances entre les parties (locataire et bailleur) est mentionnée dans le contrat. En principe c'est le locataire qui a la charge des travaux, sauf en cas de grosses réparations.

Par la suite, un exemplaire devra être remis à chaque partie, qui pourra s'y référer en cas de litige.

Quelle différence entre un bail commercial et professionnel ?

Les deux régimes ne concernent pas le même type de profession. Le bail professionnel est réservé principalement aux professionnels exerçant une activité libérale. Il n'est pas accessible aux acteurs de l'artisanat, du commerce ou de l'agriculture. L'inverse est néanmoins possible, les professionnels libéraux peuvent parfaitement opter pour le régime du bail commercial.

La principale différence qui peut déterminer le choix du bail est le droit automatique au renouvellement qui s'impose dans le régime du bail commercial, avec à la clé une indemnité d'éviction pour le locataire évincé de son droit. Dans le cadre du bail professionnel il n'est pas question d'indemnité d'éviction ou d'une quelconque contrepartie financière mais de reconduction tacite, le bailleur peut alors donner congé au locataire avec un simple préavis de six mois et sans justification de sa part et sans versement d'indemnité. Mais la durée minimale diffère puisque le bail commercial est conclu pour une durée de 9 ans contre 6 ans pour le bail professionnel. La révision du loyer est beaucoup plus fréquente dans un bail commercial, qu'elle soit triennale ou basée sur une clause d'échelle mobile. Au sein du bail professionnel, le Code Civil ne prévoit pas la révision du loyer qui ne peut l'être sauf si une clause le prévoit expressément.

La sous-location est en principe autorisée dans le bail professionnel, là où elle est interdite sauf accord exprès du bailleur dans le cadre du bail commercial. Enfin, la cession peut être partiellement ou totalement interdite dans un contrat de bail professionnel, là où une telle clause ne saurait exister au sein d'un contrat de bail commercial.

Notre modèle de bail professionnel

Exemple de bail professionnel à télécharger

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