Offre préalable de location-vente

Offre préalable de location vente comment ça marche ? Est-il possible d'acheter une maison en location-vente ? 

La location-vente, offre la possibilité de louer un logement tout en épargnant en vue d'un éventuel achat à la fin du contrat. Cette formule se déroule en deux étapes distinctes :

Une phase de location, durant laquelle le locataire verse une redevance au propriétaire et une phase d'acquisition, où le locataire a la possibilité de lever une option d'achat et de devenir propriétaire du bien.

Ainsi, l’offre préalable de location-vente est un document qui permet de faire une proposition de location-vente avant la formation d’un éventuel contrat. Ce contrat passe par la présentation d’une offre qui doit être acceptée afin que la relation contractuelle puisse naître.

L’offre préalable de location-vente étant un document contenant de nombreux éléments qui doivent être nécessairement présents pour informer au mieux la personne à qui est faite l’offre, il est préférable de s’inspirer d’un modèle type complet. C'est un contrat qui doit être inscrit au Bureau des hypothèques.

Une promesse de vente à intégrer au contrat afin de s'assurer de devenir propriétaire

Si l'offre préalable de location peut aboutir à une vente du bien immobilier, le locataire, potentiel futur acquéreur, peut vouloir s'en assurer. Une promesse de vente peut alors être intégrée à l'offre de location vente, afin de rassurer le locataire sur la possibilité pour lui d'acquérir la propriété du bien. Nous vous proposons une version du document intégrant cette promesse de vente en téléchargement.

Comment se passe une location vente dans l'immobilier (maison, appartement) ?

L’article 1er de la loi du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière dispose :

« Est qualifié de location-accession et soumis aux dispositions de la présente loi le contrat par lequel un vendeur s'engage envers un accédant à lui transférer, par la manifestation ultérieure de sa volonté exprimée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et après une période de jouissance à titre onéreux, la propriété de tout ou partie d'un immeuble moyennant le paiement fractionné ou différé du prix de vente et le versement d'une redevance jusqu'à la date de levée de l'option.

La redevance est la contrepartie du droit de l'accédant à la jouissance du logement et de son droit personnel au transfert de propriété du bien. »

L’offre de location-vente permet ainsi d’exposer par écrit une proposition qui permettra, si l’offre est acceptée, d’aboutir à une relation contractuelle liant un vendeur et un locataire accédant.

Le contrat de location-vente auquel aboutit l’offre ne met en relation que deux personnes, soient le futur vendeur et le locataire futur acquéreur, sans l’intervention d’une banque.

Cela permet de distinguer la location-vente du crédit-bail.

L'opération de location vente va se diviser en deux temps : la jouissance du bien à usage d'habitation notamment, par le locataire à partir de la date d'entrée, puis la levée d'option que doit effectuer le locataire. Il devra en effet signifier au propriétaire du bien qu'il souhaite acheter, et donc perdre son statut de locataire pour devenir propriétaire. L'opération va alors regrouper deux contrats, la location vente puis le contrat de vente définitif, il n'appartient qu'au locataire d'en décider. Aucun apport n'est nécessaire au jour de la signature du contrat, mais comme le prévoit la loi, . Le locataire versera en outre une redevance mensuelle, qui correspond à la fois au loyer mais aussi à une partie du prix de vente. Lorsqu'il deviendra propriétaire, il sera également redevable, de la taxe foncière et devra le cas échéant participer aux assemblées générales de copropriété. Au titre de la copropriété, il sera en outre redevable des charges d'entretien et de réparation de l'immeuble en fonction de sa quote-part.

En cas de renonciation à l'acquisition du bien, le locataire est tout de même soumis au paiement d'une indemnité fixée lors de la conclusion du contrat de location vente, un certain pourcentage du prix de vente (généralement 1%), à l'image de l'indemnité versée dans le cadre d'une promesse unilatérale de vente, afin de compenser l'exclusivité du bien que le vendeur s'engage à préserver.

Le locataire conserve donc la possibilité de ne pas acquérir le bien et si tel est le cas, il devra quitter les lieux et le laisser en bon état, bien que les grosses réparations soient à la charge du propriétaire vendeur.

Est-ce qu'il concerne tous types de logements ?

L’offre préalable de location-vente permet au vendeur de proposer au locataire de devenir propriétaire de son logement en versant la somme du paiement du logement au titre des mensualités versées pendant la période de location, dès la date d'entrée dans les lieux, avant d’obtenir la propriété du bien immobilier par la conclusion du contrat de vente final.

L’offre préalable de location-vente peut concerner plusieurs locaux dont notamment les immeubles à usage professionnel, à usage d’habitation, à usage mixte.

Mais cela concerne également les logements collectifs, individuels, logements anciens, neufs, existants et en cours de construction.Le bien peut être achevé ou en construction à la signature du contrat.

Quels sont les avantages et les inconvénients d'une location vente ? 

La location-vente offre des avantages et des inconvénients qu'il est important de considérer :

Avantages :

• Accessibilité à la propriété : Elle permet à ceux qui ne peuvent pas acheter immédiatement un bien immobilier d'y accéder progressivement, en payant des loyers qui peuvent constituer une épargne pour l'achat futur.

• Flexibilité financière : Les loyers sont souvent fixés à l'avance, ce qui offre une certaine prévisibilité et permet de mieux gérer son budget. De plus, la possibilité d'achat à la fin du contrat peut donner un horizon d'investissement concret.

• Possibilité d'évaluer le bien : La location permet de tester le logement sur une période donnée avant de s'engager définitivement à l'acheter, offrant ainsi une sorte de période d'essai.
  

Inconvénients :

• Prix supérieur au marché : Les loyers de la location-vente peuvent être plus élevés que les loyers standards, car une partie est dédiée à l'accumulation d'une épargne pour l'achat futur.

• Engagement potentiel : Si le locataire décide de ne pas acheter le bien à la fin du contrat, il peut perdre l'argent.
  

• Contraintes contractuelles : Les contrats de location-vente peuvent être complexes avec des clauses spécifiques et des conditions strictes à respecter.

Comment fonctionne une offre préalable de location-vente ?

Afin d’être présentée dans les normes, l’offre préalable de location-vente doit comporter plusieurs éléments dont :

• l'identité des parties.

• La proposition initiale : Le propriétaire du bien offre au locataire potentiel la possibilité de louer le bien avec une clause spéciale permettant à ce locataire d'acheter le bien à une date ultérieure, généralement à la fin du contrat de location.

• La date de présentation de l’offre et l’éventuel délai pendant laquelle l’offre reste valable ; la date éventuelle d'entrée dans les lieux

• Le prix de la location-vente: une partie du loyer peut être attribuée à une épargne accumulée pour l'achat futur du bien. Cette somme peut être utilisée comme un acompte ou une contribution au prix d'achat convenu à la fin du contrat.

• Les modalités de paiement

• L’identité de l’éventuelle caution ;

• Les modalités d’acceptation de la levée d'option : Pendant la période de location, le locataire a généralement le droit, mais pas l'obligation, d'acheter le bien à un prix convenu au moment de la signature du contrat, le contrat précise les conditions dans lesquelles le locataire peut exercer son option d'achat.

• Les modalités d’exécution du contrat si l’offre est acceptée, la présence d'une condition suspensive

• Les conditions et le coût de la non-réalisation de la vente.

• La signature de l’offrant.

Pourquoi choisir ce modèle d'offre préalable de location-vente ?

Notre exemple type d'offre de location-vente

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La présentation d’une offre de location-vente est un acte lourd qui produit des effets conséquents et important pour l’offrant dès qu’elle est acceptée.

S’inspirer d’un modèle type permet dès lors d’éviter d’omettre les informations importantes et nécessaires à la présentation de l’offre.

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