Promesse de vente entre particuliers

Qu'est-ce qu'une promesse de vente entre particuliers ?

La promesse unilatérale est une sorte d'avant contrat, régie par l'article 1224 du Code Civil. Lors d'une vente importante, telle que celle d'un bien immobilier, il convient de rédiger et signer une promesse de ventre entre particuliers. En effet, une fois que les deux parties ont trouvé un accord sur le prix du bien, l'achat va nécessiter au préalable certaines formalités, par exemple l'obtention d'un crédit. Il convient alors d'engager le vendeur et l'acheteur par un avant-contrat, qui prend la forme d'une promesse de vente.

La promesse de vente est couramment surnommée promesse unilatérale, car c'est le vendeur qui s'engage alors à laisser l'exclusivité du bien à l'acheteur. Mais cette exclusivité nécessite une contrepartie financière de la part de l'acheteur, que l'on appelle une indemnité d'immobilisation. Elle protège le vendeur si l'acheteur ne mène finalement pas la démarche d'achat jusqu'à son terme, en le dédommageant. Si tout se passe comme souhaité, lorsque l'acheteur procèdera à l'achat, la somme de cette indemnité sera alors déduit du prix total. Cette somme s'élève en général entre 5 à 10 % du prix du bien.

Le contenu de la promesse est sensiblement le même que celui du compromis, mis à part la levée d'option de l'acquéreur. Le vendeur doit faire preuve d'une grande vigilance quant à la description. Ainsi, il doit mentionner la désignation du bien (maison individuelle ou copropriété) avec une liste complète des éléments le composant, les références cadastrales, l'usage des pièces etc., mais il doit également comporter en annexe un dossier de diagnostics techniques, éventuellement la liste des équipements communs lorsqu'il s'agit d'un lot de copropriété, et enfin la situation locative, la présence de servitudes, etc. Toutes ces précisions relèvent d'une obligation de transparence vis à vis de l'acquéreur sur le bien qu'il souhaite posséder.

Peut-on faire la différence entre une promesse de vente et un compromis ?

Il existe deux types d'avant-contrats à une vente. On peut établir une promesse de vente ou préférer porter son choix sur un compromis de vente, qui sont deux choses différentes. En effet, alors que la promesse de vente est un engagement unilatéral de la part du vendeur, le compromis est quant à lui un engagement synallagmatique, c'est-à-dire dans lequel les deux parties prennent mutuellement des engagements. Là où l'acquéreur doit verser une indemnité d'immobilisation au vendeur, il n'en est pas question dans le cas d'un compromis.

Si l'une des parties ayant signé un compromis de vente décide finalement de se rétracter, l'autre pourra alors l'assigner en justice pour non-respect des engagements pris sauf clause de dédit. Le compromis de vente est donc le document à privilégier si les deux tiers sont certains de vouloir mener la vente jusqu'à son terme, mais qu'il reste des formalités à réaliser avant d'y procéder. Contrairement à la promesse de vente, le compromis de vente n'est pas soumis à déclaration aux services fiscaux, il peut donc se montrer moins couteux.

La promesse de vente est-elle unilatérale ?

La promesse de vente est unilatérale, car seul le vendeur prend des engagements et pourra être poursuivi en justice s'il ne s'y tient pas. En effet, en signant la promesse de vente, le vendeur promet alors à l'acheteur une exclusivité sur le bien. Il ne pourra pas se rétracter, ni modifier les conditions telles que le prix, ni même encore proposer le bien à un autre acheteur.

L'acheteur quant à lui est libre de se rétracter, par exemple s'il n'obtient pas le crédit espéré. Cependant, si l'acheteur se rétracte, l'indemnité d'immobilisation qu'il a payée lors de la signature de la promesse de vente ne lui sera pas remboursée. Elle permettra d'indemniser le vendeur pour le temps perdu dans le cadre de cette promesse de vente non aboutie.

Comment faire pour rédiger une promesse de vente sous seing privé ?

Modèle de promesse de vente entre particuliers (maison ou terrain)

Afin de réaliser votre promesse de vente entre particuliers, nous vous proposons un modèle de document que vous pourrez utiliser pour la vente d'une maison ou d'un terrain. Vous trouverez dans ce document à télécharger toutes les mentions légales et clauses nécessaires à la rédaction de votre promesse de vente. Afin de préparer ce document, vous pouvez vous faire assister par un avocat. Il conviendra ensuite de faire enregistrer la promesse de vente auprès des impôts dans les 10 jours qui suivront la signature de cette promesse.

Il est également possible de faire rédiger la promesse de vente par un notaire spécialisé en droit immobilier. Cela devient même obligatoire si la promesse de vente excède 18 mois. Dans ce cas, le délai pour la déclaration aux impôts sera d'un mois à partir de la date de signature.

Quelle est la valeur d'une promesse de vente entre particuliers ?

La valeur d'une promesse de vente immobilière sous seing privé est la même qu'une promesse faite devant notaire. Mais la finalité est la même, l'acte de vente devra être signé par un notaire spécialisé en vente immobilière, que le compromis ait été réalisé sous seing privé ou par acte authentique.

Les deux types d'actes ont la même valeur légale, si ce n'est qu'il faudra respecter un certain nombre de clauses s'il est réalité sous seing privé et notamment les clauses suspensives à intégrer dans la promesse, telles que l'absence de préemption ou l'obtention d'un prêt ou d'un plan de financement. A défaut de validation des clauses suspensives, elles entraineront la non-réalisation de la vente. Obtenir une signature chez le notaire demande un certain temps, et la rédaction entre particuliers paraît alors posséder l'avantage d'un processus plus souple. Il est par ailleurs possible de se faire assister par un agent immobilier afin d'éviter tout écueil qui pourrait mettre à mal l'avenir du contrat.

Quel est le notaire qui rédige la promesse de vente ?

C'est généralement le notaire du vendeur qui est chargé de rédiger l'acte de vente. Le notaire de l'acheteur quant à lui se focalisera sur le financement de la vente immobilière.

Le délai de rétractation d'une promesse de vente est-il le même que celui d'un compromis ?

Que ce soit dans le cas d'une promesse de vente ou d'un compromis, le droit de rétractation donne droit à un délai de 10 jours calendaires à partir de la date de signature du document. Durant cette période, l'acquéreur est en droit de revenir sans frais sur ses engagements et procéder à l'annulation de la vente jusqu'à expiration. Passé le délai de rétractation, il n'est plus possible de se rétracter. Le droit de rétractation ne concerne que l'acquéreur, le vendeur n'a aucune possibilité de se retirer de ses engagements, il est lié dès la signature de l'acte de promesse.