Bail à métayage
Modèle : Bail à métayage

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Le bail rural est le contrat de location par lequel un propriétaire agricole confie à un autre agriculteur le soin de cultiver ses terres, ou ses bâtiments d'exploitation à usage agricole, en contrepartie d'un loyer (bail à fermage) ou du partage des récoltes (bail à métayage).

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Définition d'un contrat de bail rural : le bail à métayage

Qu'est-ce qui caractérise le bail à métayage ?

  • Les modalités de paiement

Dans un bail à métayage, le propriétaire perçoit une part de la récolte de l'exploitation, ou une part des recettes de la vente de celle-ci par le métayer. De ce fait, le bail à métayage ne permet pas au bailleur de connaître à l'avance le montant de ses revenus locatifs, en raison de divers facteurs : conditions météorologiques, fluctuation des prix des matières nécessaires à l'exploitation, etc.

  • Le régime fiscal du loyer perçu par le bailleur

Ces modalités ont des conséquences sur le régime fiscal du bailleur. Il reste en effet le propriétaire de ses terres et de ses bâtiments agricoles ; de ce fait, il conserve son statut d'exploitant agricole et, comme le métayer, il doit inscrire ses profits réalisés dans la catégorie des bénéfices agricoles. Par ailleurs, il continue de bénéficier des mesures sociales liées au statut d'exploitant agricole, ainsi que des dispositifs prévus au titre du maintien de l'amortissement et des plus-values.

La pratique du métayage est-elle uniquement viticole ?

Le bail à métayage pourra être conclu pour tout type de récoltes, telles que des arbres fruitiers, des plantations etc. Ainsi, il n'est pas uniquement prévu pour la culture de vignes.

Comment sont réparties la récolte et les taxes entre le bailleur et le métayer ?

La part du bailleur ne peut excéder un tiers de l'ensemble des récoltes. Cette répartition s'applique également pour les dépenses de l'exploitation : le bailleur et/ou propriétaire de la terre participe aux pertes des récoltes, aux dépenses d'entretien ou de réparation, en suivant la règle du tiercement.

Un assouplissement de cette règle est possible, le bail à métayage peut être révisé à la demande de l'une des parties. Les dérogations à cette répartition sont accordées par le Tribunal paritaire des baux ruraux.

Comment rédiger un bail à métayage ?

Que faut-il faire figurer sur le bail ?

Le bail à métayage est un contrat complexe dans lequel se trouvent les engagements des deux parties et leurs conditions d'application.

Le contrat doit contenir les clauses suivantes :

  • la désignation des parties : du bailleur et du preneur à bail
  • la désignation de l'exploitation ainsi que ses références cadastrales
  • la destination des biens loués : il s'agit de préciser à quel type de culture sera destiné chaque bien loué
  • un état des lieux contradictoire qui consiste à faire l'inventaire des terres et bâtiments agricoles et d'en constater l'état
  • la durée du bail et la date de prise d'effet
  • la répartition des produits et des charges entre les parties
  • les obligations du preneur à bail et du bailleur
  • le formalisme lié au bail : cessation, renouvellement, reprise ou résiliation du bail
  • les clauses particulières
  • les tribunaux compétents en cas de litiges

Une signature sous seing privé suffit-elle ?

Le bail à métayage doit être écrit soit sous seing privé, soit par acte notarié. L'acte notarié est obligatoire quand la durée du bail est supérieure à 12 ans.

Quelle est la durée du bail à métayage ?

La durée minimum du bail à métayage est de 9 ans. Si le métayer ou le bailleur s'abstiennent de toute formalité pour demander congé dans les délais légaux, le contrat se renouvelle par tacite reconduction pour une nouvelle durée de 9 ans et s'exécute dans les mêmes conditions.

Dans quels cas cette durée peut être diminuée ?

Dans certains cas, cette durée minimale peut être réduite :

  • pour les baux dont la superficie de la parcelle est inférieure au seuil défini par arrêté préfectoral
  • pour les baux conclus par une Société d'aménagement foncier et d'établissement rural (Safer)
  • dans le cas où le bailleur attend l'installation d'un descendant, un bail d'une durée d'un an peut être envisagé

Le bail peut-il être établi sur du long terme ?

Le bail à long terme existe sous trois types différents :

  • bail de 18 ans : la durée minimale d'un bail à long terme est de 18 ans, renouvelable tous les 9 ans par tacite reconduction à partir de l'année de signature du bail initial.
  • bail d'une durée minimale de 25 ans : il se termine automatiquement au bout des 25 ans.
  • bail de carrière d'une durée minimale de 25 ans qui prend fin en général au départ à la retraite du métayer.

L'engagement indéfini ou perpétuel n'existe pas pour les baux ruraux.

Quelle différence entre fermage et métayage ?

Le fermage et le métayage sont deux types de baux utilisés pour la location de terres agricoles, mais ils se distinguent par la répartition des responsabilités, des risques et des récoltes entre le propriétaire et le locataire.

Dans le fermage, le locataire loue la terre et paie un loyer au propriétaire. Le locataire est responsable de l'exploitation quotidienne, il prend en charge les risques liés aux récoltes. De son coté, le propriétaire reçoit un loyer fixe, généralement en argent, indépendamment des résultats de la récolte.

 Dans le métayage, propriétaire (métayer) et locataire (maître) partagent les responsabilités et les risques puisque la rémunération du propriétaire est généralement une part fixe de la récolte. Le partage de la récolte est habituellement réalisé en nature, mais elle peut également consister en une répartition des recettes après la vente des produits.

Quels sont les avantages du bail à métayage comparé au contrat de fermage ?

Le bail à métayage et le fermage sont deux contrats qui font partie des baux ruraux. Le fermage ou bail à ferme, prévoit une rémunération par un loyer, et ainsi une somme d'argent fixe à payer tous les mois.

Le métayage, quant à lui, présente comme particularité la contribution du propriétaire aux dépenses d'exploitation qui reçoit une rémunération en nature, se limitant ainsi à une portion des récoltes ou à une part des revenus de l'exploitation. Un autre avantage réside dans le fait que le bail à métayage permet d'éviter la gestion d'une main-d'œuvre salariée, tout en exonérant le locataire des responsabilités du fermage et des ajustements de loyer liés aux risques plus élevés supportés.

À ne pas confondre non plus avec le bail de petites parcelles qui lui est spécifique et concerne une parcelle d'une certaine surface définie par Arrêté préfectoral.

Ces différents types de baux ruraux sont encadrés par les dispositions du Code rural et de la pêche maritime. Le Code rural prévoit par exemple la possibilité d'une requalification du bail à métayage en bail à ferme.

Notre modèle de document

Exemple de bail à métayage à télécharger au format Word 

Ce modèle de document disponible en téléchargement est un bail à métayage prérempli et personnalisable au format Word. Il vous permettra d'établir les différentes formalités qui s'y rapportent.

Sommaire

Article 1 – Objet du contrat

Article 2 – Désignation et destination

Article 3 – Durée

Article 4 – Renouvellement et droit de reprise du bail

Article 5 – Règlement

Article 6 – Répartition

Article 7 – Obligations des parties

Article 8 – Eléments complémentaires à la métairie

Article 9 – Echanges parcellaires

Article 10 – Chasse et pêche

Article 11 – Résiliation et conséquences du terme

Article 12– Dispositions générales

Article 13 – Cession ou sous-location

Article 14 – Election du domicile, loi applicable et litiges