Bail à métayage

Définition d'un contrat de bail rural : le bail à métayage

Qu'est-ce qui caractérise le bail à métayage ?

• Les modalités de paiement

Dans un bail à métayage, le propriétaire perçoit une part de la récolte de l'exploitation, ou une part des recettes de la vente de celle-ci par le métayer. De ce fait, le bail à métayage ne permet pas au bailleur de connaître en avance le montant de ses revenus locatifs, en raison de divers facteurs : conditions météorologiques, fluctuation des prix des matières nécessaires à l'exploitation, etc.

• Le régime fiscal du loyer perçu par le bailleur

Ces modalités ont des conséquences sur le régime fiscal du bailleur. Il reste en effet le propriétaire de ses terres et de ses bâtiments agricoles ; de ce fait, il conserve son statut d'exploitant agricole et, comme le métayer, il doit inscrire ses profits réalisés dans la catégorie des bénéfices agricoles. Par ailleurs, il continue de bénéficier des mesures sociales liées au statut d'exploitant agricole, ainsi que des dispositifs prévus au titre du maintien de l'amortissement et des plus-values.

La pratique du métayage est-elle uniquement viticole ?

Le bail à métayage pourra être conclu pour tout type de récoltes, tels que des arbres fruitiers, des plantations etc., ainsi il n'est pas uniquement prévu pour la culture de vignes.

Notre modèle de document

Exemple de bail à métayage à télécharger

Ce modèle de document disponible en téléchargement est un bail à métayage prérempli et personnalisable au format Word. Il vous permettra d'établir les différentes formalités qui s'y rapporte tel que le partage des récoltes avec le bailleur entre autres.

Comment sont réparties la récolte et les taxes entre le bailleur et le métayer ?

La part du bailleur ne peut excéder un tiers de l'ensemble des récoltes. Cette répartition s'applique également pour les dépenses de l'exploitation : le bailleur et/ou propriétaire de la terre participe aux pertes des récoltes, aux dépenses d'entretien ou de réparation, etc., en suivant la règle du tiercement.

Un assouplissement de cette règle est possible, le bail à métayage peut être révisé à la demande de l'une des parties. Les dérogations à cette répartition sont accordées par le tribunal paritaire des baux ruraux.

Comment rédiger un bail à métayage ?

Que faut-il faire figurer sur le bail ?

Le bail à métayage est un contrat complexe dans lequel se trouvent les engagements des deux parties et leurs conditions d'application.

Le contrat doit contenir les clauses suivantes :

• la désignation des parties : du bailleur et du preneur à bail
• la désignation de l'exploitation ainsi que ses références cadastrales
• la destination des biens loués : il s'agit de préciser à quel type de cultures sera destiné chaque bien loué
• un état des lieux contradictoire qui consiste à faire l'inventaire des terres et bâtiments agricoles et d'en constater l'état
• la durée du bail et la date de prise d'effet
• la répartition des produits et des charges entre les parties
• les obligations du preneur à bail et du bailleur
• le formalisme lié au bail : cessation, renouvellement, reprise ou résiliation du bail
• les clauses particulières
• les indemnités dues au locataire sortant
• les tribunaux compétents en cas de litiges

Une signature sous seing privé suffit-elle ?

Le bail à métayage doit être écrit soit sous seing privé, soit par acte notarié. L'acte notarié est obligatoire quand la durée du bail est supérieure à 12 ans.

Quelle est la durée du bail à métayage ?

La durée minimum du bail à métayage est de 9 ans. Si le métayer ou le bailleur s'abstiennent de toute formalité pour demander congé dans les délais légaux, le contrat se renouvelle par tacite reconduction pour une nouvelle durée de 9 ans et s'exécute dans les mêmes conditions.

Dans quels cas cette durée peut être diminuée ?

Dans certains cas, cette durée minimale peut être réduite :

• pour les baux dont la superficie de la parcelle est inférieure au seuil défini par arrêté préfectoral
• pour les baux conclus par une Société d'aménagement foncier et d'établissement rural (Safer)
• dans le cas où le bailleur attend l'installation d'un descendant, un bail d'une durée d'un an peut être envisagé

Le bail peut-il être établi sur du long terme ?

Le bail à long terme existe sous trois types différents :

• bail de 18 ans : la durée minimale d'un bail à long terme est de 18 ans, renouvelable tous les 9 ans par tacite reconduction à partir de l'année de signature du bail initial.
• bail d'une durée minimale de 25 ans : il se termine automatiquement au bout des 25 ans.
• bail de carrière d'une durée minimale de 25 ans qui prend fin en général au départ à la retraite du métayer.

L'engagement indéfini ou perpétuel n'existe pas pour les baux ruraux.

Quels sont les avantages du bail à métayage comparé au contrat de fermage ?

Le bail à métayage et le fermage sont deux contrats qui font parti des baux ruraux. Le fermage ou bail à ferme, prévoit une rémunération par un loyer, et ainsi une somme d'argent fixe à payer tous les mois.

Le métayage quand à lui a la particularité que le bailleur participe aux dépenses d'exploitation, et reçoit une rémunération en nature, c'est à dire uniquement par une partie des récoltes ou par une distribution des recettes de l'exploitation. Il existe un autre avantage dans le fait que le bail à métayage permette d'échapper à la gestion d'une main d’œuvre salariée, mais également qu'il n'est pas fermier et n'a pas à diminuer le loyer du fait des risques supportés qui sont plus élevés.

A ne pas confondre non plus avec le bail de petites parcelles qui lui est spécifique et concerne une parcelle d'une certaine surface défini par arrêté préfectoral.

Ces différents types de baux ruraux sont encadrés par les dispositions du code rural et de la pêche maritime. Le code rural prévoit par exemple la possibilité d'une requalification du bail à métayage en bail à ferme lorsque la constante collaboration personnelle des parties n'est pas réelle etc.