Bail de petites parcelles

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Description courte :

Les parcelles agricoles peuvent faire l'objet d'un contrat de bail rural. C'est ce que l'on appelle le bail à ferme dont le régime locatif est contraignant. Cependant, les parcelles de petite superficie disposent d'un statut plus souple prévu par le législateur à l'article L 411-3 du Code rural et de la pêche maritime.

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C'est un bail rural conclu pour la location de parcelles agricoles de petite surface. La particularité de ce bail est sa possible dérogation au régime des baux ruraux. Ce dispositif plus flexible requiert tout de même quelques conditions.

Tout d'abord, les parcelles louées ne doivent pas former « un corps de ferme ». Pour définir le terme, la jurisprudence utilise des indices comme les revenus générés ou la présence de bâtiments d'exploitation qui pourraient traduire une autonomie de l'activité. Ensuite, la parcelle concernée ne peut constituer une partie indispensable de l'exploitation, c'est-à-dire une parcelle sans laquelle l'activité du preneur serait menacée. De plus, pour la protection du fermier, le législateur prévoit que, pour se prévaloir du statut dérogatoire, la parcelle ne peut avoir fait l'objet d'une division dans les 9 dernières années. Enfin, la contenance des parcelles pouvant faire l'objet d'un tel bail est fixée par arrêté préfectoral. Lorsque plusieurs parcelles font l'objet d'un seul bail, la surface qui est prise en considération est celle de l'ensemble des parcelles.

L'avantage de contracter ce type de bail est une plus grande liberté dans la détermination des clauses relatives au prix, au renouvellement, au droit de préemption et surtout à la durée qui pourra être inférieure aux 9 ans prévus pour le fermage. Les parties ont, toutefois, la possibilité d'opter pour le statut du fermage.

Bien que les petites parcelles puissent échapper au statut des baux à ferme, il y a des dispositions qui restent applicables, notamment pour la cession et la sous-location, les indemnités dues pour amélioration du fonds et les causes de résiliation.

Les causes de résiliation sont, donc, les mêmes que pour les baux à ferme : défaut de paiement, non-respect des normes environnementales, changement de destination du fonds, congé, reprise du bail par le bailleur, etc.

En revanche, les conditions de résiliations sont moins rigides en raison de la plus grande liberté laissée aux cocontractants de s'entendre. Le bailleur n'a pas l'obligation de respecter le préavis de 18 mois et n'a pas à motiver le congé. Si le bail est écrit alors ce sont les clauses du contrat qui s'appliquent, comme le prévoit le Code civil, et le bail est réputé expiré au terme fixé. Le preneur est laissé sur le fonds après le terme, le bail est renouvelé par tacite reconduction.

Lorsque le bail est oral, le Code civil dispose qu'il cesse dès lors que le preneur a perçu les fruits de l'exploitation. Ainsi, le bail aura une durée d'un an si la récolte des fruits est annuelle. Le propriétaire doit donner congé au locataire au moins 6 mois avant ce terme. À défaut, le bail sera renouvelé. Il est à noter qu'en cas de litige, les parties peuvent saisir le tribunal paritaire des baux ruraux.

Pour déroger au statut du fermage, les petites parcelles ont pour condition d'être inférieures à la superficie fixée par arrêté préfectoral. Cette surface diffère d'un département à l'autre en fonction des nécessités dictées par l'aménagement du territoire. Elle diffère également selon la nature des cultures. Les maxima seront différents selon qu'il s'agit de vergers, de prairies, de cultures maraîchères, de landes ou encore de vignes. Pour les vignes, la superficie maximum peut également varier en fonction des appellations et cépages selon les départements. On peut noter de véritables différences de maxima tant dans la nature des parcelles visées que dans les superficies pour une même nature de sol.

Superficie définie par arrêté préfectoral selon le département

Rechercher par département les dispositions applicables concernant la superficie du bail de petites parcelles : le Gers, la Loire, la Gironde, l'Isère etc.

C'est une information essentielle pour connaître le cadre légal auquel les parcelles louées sont soumises. D'autant plus si le contrat de bail porte sur la location de plusieurs petites parcelles d'un seul propriétaire à un même preneur, situation impliquant le calcul de la superficie totale louée selon les natures de sol et culture.

Il est possible de consulter l'arrêté sur le site de la préfecture du département concerné ou encore sur le site de la chambre d'agriculture. Il convient de veiller régulièrement à la modification des maxima afin d'ajuster la situation juridique aux nouvelles données.

Par exemple, pour le Gers, l'arrêté fixe la superficie selon la nature de la culture. Ainsi, est une parcelle de faible superficie celle qui est de :

  • 3 hectares pour les terrains agricoles viticoles et les prairies
  • 1 hectare pour les cultures maraîchères et les arbres fruitiers
  • 5 hectares pour les terres labourables

Sommaire

Article 1 : Objet du contrat

Article 2 : Désignation et destination

Article 3 : Etat des lieux

Article 4 : Durée

Article 5 : Loyer et charges

Article 6 : obligations des parties

Article 7 : Echanges parcellaires

Article 8 : Cession

Article 9 : Solidarité

Article 10 : Résiliation et conséquences du terme

Article 11 : Election du domicile, loi applicable et litiges