Bail de petites parcelles

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Qu'est-ce qu'un contrat de bail de petites parcelles ?

Selon l'article L.411.3 du Code Rural, seules les parcelles exclues du statut du fermage par Arrêté préfectoral en raison de leur superficie et qui ne constituent ni un corps de ferme ni des parties essentielles d'une exploitation agricole peuvent bénéficier d'un régime spécial.

Ainsi, pour déterminer si un bail relève de cette catégorie, il convient d'analyser la superficie et la nature des parcelles louées entre le bailleur et le preneur. Il est également nécessaire de déterminer si le bien constitue un corps de ferme, c'est-à-dire s'il inclut des bâtiments d'exploitation ou s'il génère des revenus significatifs.

Par conséquent, la particularité de ce bail est sa possible dérogation au régime des baux ruraux. Ce dispositif plus flexible requiert tout de même quelques conditions : 

Tout d'abord, les parcelles louées ne doivent pas former « un corps de ferme ». Pour définir le terme, la jurisprudence utilise des indices comme les revenus générés ou la présence de bâtiments d'exploitation qui pourraient traduire une autonomie de l'activité. Ensuite, la parcelle concernée ne peut constituer une partie indispensable de l'exploitation, c'est-à-dire une parcelle sans laquelle l'activité du preneur serait menacée. De plus, pour la protection du fermier, le Législateur prévoit que, pour se prévaloir du statut dérogatoire, la parcelle ne peut avoir fait l'objet d'une division dans les 9 dernières années. Enfin, la contenance des parcelles pouvant faire l'objet d'un tel bail est fixée par Arrêté préfectoral. Lorsque plusieurs parcelles font l'objet d'un seul bail, la surface qui est prise en considération est celle de l'ensemble des parcelles.

L'avantage de contracter ce type de bail est une plus grande liberté dans la détermination des clauses relatives au prix, au renouvellement, au droit de préemption et surtout à la durée qui pourra être inférieure aux 9 ans prévus pour le fermage. Les parties ont, toutefois, la possibilité d'opter pour le statut du fermage.

Bien que les petites parcelles puissent échapper au statut des baux à ferme, il y a des dispositions qui restent applicables, notamment pour la cession et la sous-location, les indemnités dues pour amélioration du fonds et les causes de résiliation.

Quel bail ne bénéficie pas du statut du fermage ?

Les dispositions du bail rural, également connu sous le nom de statut du fermage, ne s'appliquent pas dans les situations suivantes :

  • La location concernant des forêts ou des biens relevant du domaine forestier.
  • La location conclue dans le but d'assurer l'entretien d'un terrain situé à proximité d'un immeuble d'habitation (dépendance).
  • La convention d'occupation précaire, qui est un contrat de location permettant l'occupation des lieux moyennant le paiement d'une somme d'argent (appelée redevance) d'un montant inférieur au prix du marché.
  • Le bail de petites parcelles. 

Quelles sont les conditions de résiliation des baux de petites parcelles ?

Les causes de résiliation sont, les mêmes que pour les baux à ferme : défaut de paiement, non-respect des normes environnementales, changement de destination du fonds, congé, reprise du bail par le bailleur, etc.

En revanche, les conditions de résiliations sont moins rigides en raison de la plus grande liberté laissée aux cocontractants de s'entendre. Si le bail est écrit alors ce sont les clauses du contrat qui s'appliquent, comme le prévoit le Code civil, et le bail est réputé expiré au terme fixé. Si le locataire demeure sur la parcelle au-delà de la période initiale, le bail est automatiquement prolongé par tacite reconduction.

Lorsque le bail est oral, le Code civil dispose qu'il cesse dès lors que le preneur a perçu les fruits de l'exploitation. Ainsi, le bail aura une durée d'un an si la récolte des fruits est annuelle. Le propriétaire doit donner congé au locataire au moins 6 mois avant ce terme. À défaut, le bail sera renouvelé. Il est à noter qu'en cas de litige, les parties peuvent saisir le Tribunal paritaire des baux ruraux.

Comment savoir la superficie maximum d'un bail de petites parcelles ?

Pour déroger au statut du fermage, les petites parcelles ont pour condition d'être inférieures à la superficie fixée par Arrêté préfectoral. Cette surface diffère d'un département à l'autre en fonction des nécessités dictées par l'aménagement du territoire. Elle diffère également selon la nature des cultures. Les maxima seront différents selon s'il s'agit de vergers, de prairies, de cultures maraîchères, de landes ou encore de vignes. Pour les vignes, la superficie maximum peut également varier en fonction des appellations et cépages selon les départements. On peut noter de véritables différences de maxima tant dans la nature des parcelles visées que dans les superficies pour une même nature de sol.

Un Arrêté préfectoral différent pour chaque département fixant la superficie maximum des petites parcelles

C'est une information essentielle pour connaître le cadre légal auquel les parcelles louées sont soumises. D'autant plus si le contrat de bail porte sur la location de plusieurs petites parcelles d'un seul propriétaire à un même preneur, situation impliquant le calcul de la superficie totale louée selon les natures de sol et culture.

Il est possible de consulter l'Arrêté sur le site de la préfecture du département concerné ou encore sur le site de la chambre d'agriculture. Il convient de veiller régulièrement à la modification des maxima afin d'ajuster la situation juridique aux nouvelles données.

Pour prendre un exemple concret, dans le cas du Gers, l'Arrêté détermine la superficie en fonction du type de culture. Ainsi, une parcelle de petite superficie est définie comme suit :

  • 3 hectares pour les terrains agricoles viticoles et les prairies
  • 1 hectare pour les cultures maraîchères et les arbres fruitiers
  • 5 hectares pour les terres labourables

Notre modèle de document

Exemple type de bail de petites parcelles conforme au Code rural à télécharger au format Word ou pdf 

Ce modèle-type de contrat de bail de petites parcelles est téléchargeable dès maintenant. Il est personnalisable, modifiable selon vos besoins et à jour des dernières dispositions en vigueur à ce sujet. Notre modèle de contrat de bail vous offre une organisation claire et logique des clauses, ce qui simplifie la rédaction et la compréhension pour toutes les parties impliquées.

Sommaire

Article 1 : Objet du contrat

Article 2 : Désignation et destination

Article 3 : Etat des lieux

Article 4 : Durée

Article 5 : Loyer et charges

Article 6 : obligations des parties

Article 7 : Echanges parcellaires

Article 8 : Cession et sous-location

Article 9 : Solidarité

Article 10 : Résiliation et conséquences du terme

Article 11 : Election du domicile, loi applicable et litiges

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