Bail de petites parcelles
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Commentaire : pour les personnes physiques
(Monsieur ou Madame X), né(e) le (date) à (lieu de naissance), demeurant au (indiquer l'adresse), de nationalité (à préciser).
Commentaire : À ajouter si le terrain est détenu par des époux :
(Monsieur ou Madame X), né(e) le (date) à (lieu de naissance), de nationalité (à préciser) et (Madame/Monsieur y) né(e) à (préciser le lieu), le (préciser la date), de nationalité (à préciser) demeurant à (à préciser).
Tous deux sont domiciliés à l'adresse suivante : (à préciser) et sont mariés sous le régime matrimonial de (à préciser).
Ci-après désigné « Le Bailleur »
Commentaire : pour les personnes morales
La société (nom de la société), au capital de (montant du capital) Euros dont le siège social est à (Ville), immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de (Ville), sous le numéro (préciser le numéro). Le représentant légal est (Monsieur ou Madame X) demeurant à (adresse).
Désigné ci-après « le Bailleur »
ET
Commentaire : pour les personnes physiques
(Monsieur ou Madame X), né(e) le (date) à (lieu de naissance), demeurant au (indiquer l'adresse), de nationalité (à préciser).
Ci-après désigné « Le Preneur »
Commentaire : pour les personnes morales
La société (nom de la société), au capital de (montant du capital) Euros dont le siège social est à (Ville), immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de (Ville), sous le numéro (préciser le numéro). Le représentant légal est (Monsieur ou Madame X) demeurant à (adresse).
Désigné ci-après « le Preneur »
ONT CONVENU CE QUI SUIT :
Préambule
Les parties au présent contrat déclarent que la superficie totale des parcelles louées est inférieure au maximum de (à préciser) fixé, en application de l'article L. 411-3 du Code rural et de la pêche maritime, par Arrêté préfectoral du (préciser le département) en date du (préciser la date).
Les parties s'engagent à ce que le bien loué ne constitue ni un corps de ferme ni une partie essentielle à l'exploitation du Preneur au sens de l'article L. 411-3 du Code rural.
Le présent contrat de bail de petites parcelles sera soumis aux dispositions suivantes :
Le statut de fermage pour les dispositions du Code rural qui ne sont pas expressément exclues ;
L'Arrêté préfectoral du (préciser le département) en date du (préciser la date) ;
Le Code civil tant que ses dispositions sont compatibles aux régimes du Code rural ;
La présente convention conclue entre les parties.
Article 1 – Objet du contrat
Le Bailleur met à la disposition du Preneur, qui en accepte la location, les parcelles désignées comme suit : (Liste des parcelles avec une description détaillée)
Le présent contrat prévoit les dispositions nécessaires au contrat de bail de petites parcelles conclu entre le Bailleur et le Preneur.
Les parties s'engagent au titre de ce contrat à exécuter leurs obligations telles que définies par ces derniers.
Article 2 – Désignation et destination
La propriété convenue en location au présent contrat se situe dans la commune de (à préciser), et comprend des parcelles de terre cadastrées de la manière suivante :
La surface totale de ces parcelles est de (X) hectares, (X) ares et (X) centiares.
Les biens loués prévus au contrat sont destinés aux cultures suivantes (à préciser).
Article 3 – État des lieux
Les parties ont établi de manière contradictoire un état des lieux en date du (à préciser). Une copie de cet état des lieux est en Annexe 1 de la présente.
Article 4 – Durée
Le présent contrat de bail est conclu pour une durée de (X) années. Le présent contrat entre en vigueur le (préciser la date) et se terminera à la même date l'année (à préciser).
À l'expiration de la période contractuelle initiale, et sauf dénonciation écrite par l'une des parties au moins (indiquer le nombre de mois) avant la date d'échéance, le présent bail sera reconduit automatiquement pour une durée de (indiquer la durée de reconduction). Les conditions du bail initial demeureront en vigueur pendant les périodes de reconduction, sauf accord écrit entre les parties. La dénonciation devra être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en main propre contre décharge à l'autre partie.
Article 5 – Loyer et charges
En contrepartie de la jouissance du bien loué par le Preneur, celui-ci devra un loyer fixé de la manière suivante : (à préciser).
Le paiement s'effectuera selon les modalités suivantes : (à préciser).
Le Preneur prendra à sa charge les dépenses suivantes : (à préciser).
Article 6 – Obligations des parties
6.3 Obligations du Bailleur
Le Bailleur s'engage à effectuer les travaux de grande envergure, ou toute réparation urgente nécessaire à la continuité de l'usage du bien loué. Il devra également payer les frais d'assurance contre les incendies et s'acquitter des impôts fonciers.
Le Bailleur s’engage à garantir que le Preneur jouisse paisiblement des parcelles louées.
6.2 Obligations du Preneur
Le Preneur s'engage à payer le loyer prévu communément par les parties et à exploiter les parcelles louées conformément à la destination qui en a été énoncée au titre du présent contrat.
Le Preneur s'engage à avertir dans les plus brefs délais de tout incident ou usurpation concernant le bien loué.
Le Preneur s’engage à entretenir les parcelles louées de manière adéquate, et s’engage à informer le Bailleur de toute détérioration ou problème survenant sur les parcelles.
Lorsque le Preneur souhaite apporter une modification aux parcelles louées, permettant leur amélioration, il devra en demander l'autorisation préalable et écrite au Bailleur.
Article 7 – Échanges parcellaires
Le Preneur, pourra avec l'accord express et écrit du Bailleur, procéder à un échange de jouissance de parcelles avec une personne tierce afin de bénéficier d'une meilleure exploitation.
Cet échange ne pourra pas dépasser la durée du bail et la surface du fonds loué fixée par Arrêté préfectoral.
Article 8 – Cession et sous-location
Le présent contrat est conclu en considération de la personne, et donc « intuitu personæ ». Il ne peut être cédé par le Preneur que par l'accord préalable et écrit du Bailleur.
Conformément à l’article L411-35 du Code rural et de la pêche maritime, le Preneur pourra, lorsque le Bailleur l'autorise, céder à son conjoint ou partenaire pacsé, ainsi qu'à ses descendants lorsque ceux-ci sont majeurs ou émancipés, les parcelles louées.
Ce contrat étant établi de manière "intuitu personae", il est expressément convenu que la sous-location n'est pas autorisée, sauf dans les cas spécifiquement prévus par l'article L.411-35, alinéa 3 du Code rural.
Article 9 – Solidarité
En cas de décès du Preneur, les ayants causes ainsi que les héritiers seront tenus responsables de manière indivisible de l'exécution des charges et dispositions du présent contrat. Il en sera de même pour le paiement des sommes qui lui incombaient.
Les parties ainsi que les ayants droits ou époux du Preneur décédé pourront mettre un terme au présent contrat par une demande de résiliation dans les (X) mois à compter du décès.
Article 10 – Résiliation et conséquences du terme
10.1 Résiliation du fait du Bailleur
Le Bailleur pourra résoudre le présent contrat s'il justifie d'un des deux motifs suivants :
En cas de faute du Preneur, notamment en cas de défaut de paiement, et sous réserve d'une mise en demeure restée infructueuse dans un délai de trois mois.
Les agissements du Preneur, mettant en péril la bonne exploitation du bien loué.
En cas de sous-location ou de cession irrégulière du bail.
Le Bailleur est également en droit de demander la résiliation du présent bail dans les circonstances suivantes :
En cas de décès du Preneur sans laisser de conjoint, de partenaire d'un Pacs ou d'ayant-droit participant ou ayant participé à l'exploitation au cours des 5 années précédant le décès. Dans cette situation, le Bailleur dispose d'une période de 6 mois à compter du jour où il prend connaissance du décès pour s'opposer à la transmission du bail.
En cas de départ à la retraite du Preneur : Ce dernier doit informer le Bailleur au moins 12 mois à l'avance par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte de Commissaire de justice.
10.2 Résiliation du fait du Preneur
Le Preneur a la possibilité de solliciter la résiliation du bail en transmettant sa demande au Bailleur avec un préavis de 12 mois. Cette demande peut être effectuée par acte de Commissaire de justice ou par lettre recommandée avec avis de réception.
Le Preneur est en droit de demander la résiliation du présent bail dans les circonstances suivantes :
En cas de départ à la retraite
En cas d’incapacité au travail de plus de 2 ans le concernant ou concernant un des membres de sa famille indispensable au travail de l’exploitation.
Décès d'un ou de plusieurs membres de sa famille indispensables au travail de l'exploitation.
Acquisition d'une ferme qu'il doit exploiter lui-même.
10.3 Résiliation conventionnelle
Le Preneur a la possibilité de résilier le bail d’un commun accord avec le Bailleur à tout moment et ce par écrit. Cette résiliation, implique une entente mutuelle sur les modalités, telles que la date de résiliation et le paiement éventuel d'une indemnité de sortie.
Article 11 – Élection du domicile, loi applicable et Litiges
La loi applicable au présent contrat est la loi française.
Les parties au contrat élisent domicile aux adresses ci-dessous :
Le Bailleur à (à préciser).
Le Preneur à (à préciser).
En cas de litiges relatifs au présent contrat, les parties auront recours à (préciser le mode de règlement des litiges).
Fait à (préciser la ville), le (préciser la date), à (préciser l'heure), en (X) exemplaires originaux.
Signatures
Annexe – État des lieux
A insérer ici l’état des lieux réalisé entre le Bailleur et le Preneur.
Document est à jour au 12/05/2025
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Qu'est-ce qu'un contrat de bail de petites parcelles ?
Selon l'article L.411.3 du Code Rural, seules les parcelles exclues du statut du fermage par Arrêté préfectoral en raison de leur superficie et qui ne constituent ni un corps de ferme ni des parties essentielles d'une exploitation agricole peuvent bénéficier d'un régime spécial.
Ainsi, pour déterminer si un bail relève de cette catégorie, il convient d'analyser la superficie et la nature des parcelles louées entre le bailleur et le preneur. Il est également nécessaire de déterminer si le bien constitue un corps de ferme, c'est-à-dire s'il inclut des bâtiments d'exploitation ou s'il génère des revenus significatifs.
Par conséquent, la particularité de ce bail est sa possible dérogation au régime des baux ruraux. Ce dispositif plus flexible requiert tout de même quelques conditions :
Tout d'abord, les parcelles louées ne doivent pas former « un corps de ferme ». Pour définir le terme, la jurisprudence utilise des indices comme les revenus générés ou la présence de bâtiments d'exploitation qui pourraient traduire une autonomie de l'activité. Ensuite, la parcelle concernée ne peut constituer une partie indispensable de l'exploitation, c'est-à-dire une parcelle sans laquelle l'activité du preneur serait menacée. De plus, pour la protection du fermier, le Législateur prévoit que, pour se prévaloir du statut dérogatoire, la parcelle ne peut avoir fait l'objet d'une division dans les 9 dernières années. Enfin, la contenance des parcelles pouvant faire l'objet d'un tel bail est fixée par Arrêté préfectoral. Lorsque plusieurs parcelles font l'objet d'un seul bail, la surface qui est prise en considération est celle de l'ensemble des parcelles.
L'avantage de contracter ce type de bail est une plus grande liberté dans la détermination des clauses relatives au prix, au renouvellement, au droit de préemption et surtout à la durée qui pourra être inférieure aux 9 ans prévus pour le fermage. Les parties ont, toutefois, la possibilité d'opter pour le statut du fermage.
Bien que les petites parcelles puissent échapper au statut des baux à ferme, il y a des dispositions qui restent applicables, notamment pour la cession et la sous-location, les indemnités dues pour amélioration du fonds et les causes de résiliation.
Quel bail ne bénéficie pas du statut du fermage ?
Les dispositions du bail rural, également connu sous le nom de statut du fermage, ne s'appliquent pas dans les situations suivantes :
- La location concernant des forêts ou des biens relevant du domaine forestier.
- La location conclue dans le but d'assurer l'entretien d'un terrain situé à proximité d'un immeuble d'habitation (dépendance).
- La convention d'occupation précaire, qui est un contrat de location permettant l'occupation des lieux moyennant le paiement d'une somme d'argent (appelée redevance) d'un montant inférieur au prix du marché.
- Le bail de petites parcelles.
Quelles sont les conditions de résiliation des baux de petites parcelles ?
Les causes de résiliation sont, les mêmes que pour les baux à ferme : défaut de paiement, non-respect des normes environnementales, changement de destination du fonds, congé, reprise du bail par le bailleur, etc.
En revanche, les conditions de résiliations sont moins rigides en raison de la plus grande liberté laissée aux cocontractants de s'entendre. Si le bail est écrit alors ce sont les clauses du contrat qui s'appliquent, comme le prévoit le Code civil, et le bail est réputé expiré au terme fixé. Si le locataire demeure sur la parcelle au-delà de la période initiale, le bail est automatiquement prolongé par tacite reconduction.
Lorsque le bail est oral, le Code civil dispose qu'il cesse dès lors que le preneur a perçu les fruits de l'exploitation. Ainsi, le bail aura une durée d'un an si la récolte des fruits est annuelle. Le propriétaire doit donner congé au locataire au moins 6 mois avant ce terme. À défaut, le bail sera renouvelé. Il est à noter qu'en cas de litige, les parties peuvent saisir le Tribunal paritaire des baux ruraux.
Comment savoir la superficie maximum d'un bail de petites parcelles ?
Pour déroger au statut du fermage, les petites parcelles ont pour condition d'être inférieures à la superficie fixée par Arrêté préfectoral. Cette surface diffère d'un département à l'autre en fonction des nécessités dictées par l'aménagement du territoire. Elle diffère également selon la nature des cultures. Les maxima seront différents selon s'il s'agit de vergers, de prairies, de cultures maraîchères, de landes ou encore de vignes. Pour les vignes, la superficie maximum peut également varier en fonction des appellations et cépages selon les départements. On peut noter de véritables différences de maxima tant dans la nature des parcelles visées que dans les superficies pour une même nature de sol.
Un Arrêté préfectoral différent pour chaque département fixant la superficie maximum des petites parcelles
C'est une information essentielle pour connaître le cadre légal auquel les parcelles louées sont soumises. D'autant plus si le contrat de bail porte sur la location de plusieurs petites parcelles d'un seul propriétaire à un même preneur, situation impliquant le calcul de la superficie totale louée selon les natures de sol et culture.
Il est possible de consulter l'Arrêté sur le site de la préfecture du département concerné ou encore sur le site de la chambre d'agriculture. Il convient de veiller régulièrement à la modification des maxima afin d'ajuster la situation juridique aux nouvelles données.
Pour prendre un exemple concret, dans le cas du Gers, l'Arrêté détermine la superficie en fonction du type de culture. Ainsi, une parcelle de petite superficie est définie comme suit :
- 3 hectares pour les terrains agricoles viticoles et les prairies
- 1 hectare pour les cultures maraîchères et les arbres fruitiers
- 5 hectares pour les terres labourables
Notre modèle de document
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Sommaire
Article 1 : Objet du contrat
Article 2 : Désignation et destination
Article 3 : Etat des lieux
Article 4 : Durée
Article 5 : Loyer et charges
Article 6 : obligations des parties
Article 7 : Echanges parcellaires
Article 8 : Cession et sous-location
Article 9 : Solidarité
Article 10 : Résiliation et conséquences du terme
Article 11 : Election du domicile, loi applicable et litiges