Demande de déspécialisation

Qu'est-ce qu'un fonds de commerce ?

Le fonds de commerce désigne l'ensemble des éléments corporels et incorporels liés à l'utilisation du fonds en lui-même, et permettant au commerçant / industriel d'exercer son activité. Il comprend généralement des éléments tels que le matériel, les stocks, la clientèle, le nom commercial, le droit au bail, ainsi que les contrats en cours.

Il est important toutefois de ne pas confondre le fonds commerce avec le local commercial, car bien que les termes soient similaires, leur définition est bien différente.

Qu'est-ce qu'un local commercial ?

Le local commercial correspond aux murs / cloisonnement au sein duquel le commerçant (ou bien le travailleur libéral) exerce son activité. De manière pratique, le local commercial est considéré comme un bien immobilier, tandis que le fonds de commerce est perçu comme un bien mobilier.

Il arrive fréquemment que le propriétaire du local, utilisé à des fins commerciales, ne soit pas celui du fonds de commerce. Dans une telle situation, il convient donc pour le propriétaire du fonds de commerce souhaitant exercer son activité au sein du local commercial dont il n'est pas le propriétaire, de conclure un contrat de bail commercial avec le propriétaire du local.

Qu'est-ce qu'un contrat de bail commercial ?

Un contrat de bail commercial est un acte juridique dressé à l'occasion de la mise en location d'un local commercial. Un tel acte est donc conclu entre deux personnes, à savoir :

• Le propriétaire du local commercial, qu'il convient de nommer au sein du contrat "le bailleur" ;
• Et le locataire, c'est-à-dire l'utilisateur du local à des fins commerciales.

Il est important de souligner le fait que l'usage du local commercial doit impérativement s'exercer dans un cadre précis. Cela doit notamment être inscrit au sein d'une clause appelée clause de destination du bail commercial et figurant au sein du contrat de bail.

Par principe, une telle clause doit renseigner les conditions dans lesquelles le bailleur peut être amené à modifier la destination pour laquelle il recourt à l'utilisation du local. Lorsque le bailleur souhaite modifier la destination du bail commercial, il s'agit de ce que l'on appelle "la déspécialisation".

En quoi consiste la déspécialisation d'un bail commercial ?

Définition de la déspécialisation d'un bail commercial (changement de locataire, départ à la retraite, rentabilité insuffisante...)

La déspécialisation dans le cadre d'un bail commercial désigne le processus par lequel un locataire souhaite modifier l'activité exercée dans le local commercial, soit en ajoutant une nouvelle activité, soit en remplaçant complètement l'activité initialement prévue dans le bail.

Selon les termes du bail commercial, l'activité exercée par le locataire doit correspondre à celle qui y est spécifiée. Ainsi, si le locataire envisage d'élargir son champ d'activité ou de changer complètement de secteur, il doit obtenir l'accord explicite du propriétaire.

La procédure de déspécialisation peut être partielle ou plénière, selon l'étendue des changements souhaités par le locataire. La déspécialisation partielle concerne l'ajout d'une nouvelle activité sans nécessairement abandonner l'activité initiale, tandis que la déspécialisation plénière implique le remplacement total de l'activité préexistante par une nouvelle.

Pour entreprendre la déspécialisation, le locataire doit généralement présenter un dossier complet au propriétaire, détaillant les motifs de la modification d'activité, les impacts sur le local commercial et éventuellement sur les autres locataires de l'immeuble, ainsi que les garanties que le locataire peut fournir pour assurer la continuité et la pérennité de l'activité modifiée.

En obtenant l'accord du propriétaire et en suivant correctement la procédure de déspécialisation, le locataire peut alors légalement exercer une nouvelle activité dans le local commercial, tout en respectant les termes du contrat de bail initial.

Plusieurs motifs peuvent venir appuyer la demande de déspécialisation auprès du bailleur, car le changement d'activité peut s'avérer pour lui contraignant, il est important de préciser qu'il s'agit d'une mesure vitale pour la sauvegarde du local par le locataire.

Le cas du départ à la retraite est spécifique, lorsque cela arrive, le locataire est en mesure de procéder à la cession du bail avec changement d'activité pour le futur locataire. Ce dernier devra alors disposer de certaines qualités, notamment être l'associé unique d'une EURL ou encore gérant majoritaire depuis au moins deux ans d'une SARL si celle-ci est titulaire du bail. Bien évidemment, l'activité devra être compatible avec la destination du local.

Comment changer la destination d'un bail commercial ?

Les conditions du Code du Commerce et d'application de la clause, coût de l'indemnité

Au sein du présent document juridique proposé au téléchargement, il est dressé un exemple-type de demande portant sur la déspécialisation partielle ou plénière du bail commercial.

Si le locataire souhaite changer son activité commerciale en totalité, ou encore, s'il décide d'adjoindre à son activité une autre activité dépourvue de caractère connexe ou complémentaire, il sera tenu de respecter les conditions à suivre dans le cadre de la procédure de déspécialisation plénière ou totale. Ces conditions sont par ailleurs prévues à l'article L.145-48 à l'article L.145-55 du Code du commerce.

Il est important de distinguer la déspécialisation partielle de la déspécialisation plénière. La principale différence repose sur le fait que cette déspécialisation totale porte sur l'ajout d'activités qui n'ont aucun lien avec la ou les activités qui sont prévues par le contrat de bail commercial. La déspécialisation partielle quant à elle, porte uniquement sur des activités connexes ou complémentaires à celles initialement prévues dans le contrat.

La démarche diffère selon qu'il s'agisse d'un changement d'activité ou de l'ajout d'une activité connexe à l'activité prévue dans le contrat de bail. 

Dans les deux cas, la première démarche consiste à adresser une lettre de demande de déspécialisation au bailleur. Pour cela, vous pouvez télécharger notre modèle de document, rédigé en conformité avec le Code du commerce.

Déspécialisation partielle ou totale ?

La déspécialisation partielle

Lorsque le locataire ajoute des activités connexes ou complémentaires à l'activité prévue dans le bail commercial, il s'agit d'une déspécialisation partielle. 

Ainsi, il est nécessaire pour le locataire de suivre la procédure de déspécialisation partielle. En effet, lors de la signature du bail commercial, l'activité exercée doit être spécifiée dans le contrat de bail et tout ajout d'une nouvelle activité nécessite l'autorisation préalable du propriétaire.

Dans un premier temps, avant d'ajouter toute activité supplémentaire, le locataire doit informer le propriétaire. Cette demande peut être effectuée par acte de Commissaire de justice (anciennement acte d'Huissier de justice) ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Le propriétaire dispose d'un délai de 2 mois pour contester le projet d'ajout d'activité soumis par le locataire. Ce refus ne peut être justifié que si l'activité proposée n'est pas en lien direct à celle mentionnée dans le bail initial. Si le propriétaire ne répond pas dans ce délai, cela équivaut à une acceptation tacite de la demande.

L'intégration d'une activité connexe ou complémentaire ne génère pas automatiquement une hausse immédiate du loyer. Cependant, le bailleur a la possibilité d'augmenter le montant du loyer dès la première révision triennale suivant l'extension d'activité. Cette augmentation est envisageable si ces activités ont entraîné une modification de la valeur locative des lieux loués.  

Pour vous aider dans vos démarches nous vous proposons un modèle de lettre de demande de déspécialisation d'un bail commercial à télécharger au format Word et à envoyer à votre bailleur. 

La déspécialisation totale (plénière)

D'autre part, le locataire peut également être amené à opérer un changement complet d'activité et à se tourner vers une ou plusieurs activités entièrement différentes, il s'agit alors d'une déspécialisation totale. 

Conformément à l’article L145-48 du Code du commerce, pour que le changement d'activité soit autorisé plusieurs conditions doivent être respectées : 

• Un changement d’activité est autorisé en tenant compte de la conjoncture économique (rentabilité insuffisante, difficultés financières...)
• Un changement d’activité peut être autorisé en considération de l'organisation rationnelle de la distribution (la pertinence de créer une nouvelle activité en considérant les commerces existants et les besoins de la clientèle).
• La compatibilité de l'activité avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble ou de l’ensemble immobilier (en évitant de causer des troubles du voisinage par exemple)

Le locataire doit informer le bailleur de sa volonté de changer l'activité de celle initialement prévue dans le contrat de bail commercial. Cette demande peut être effectuée par acte de Commissaire de justice (anciennement acte d'Huissier de justice) ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Si des créanciers détiennent un privilège, sur le fonds de commerce, le locataire est dans l'obligation de les informer du changement d'activité par acte de Commissaire de justice ou par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le propriétaire dispose alors de 3 mois pour répondre par acte de Commissaire de justice ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Si le propriétaire ne répond pas dans ce délai, cela équivaut à une acceptation tacite de la demande.

Lorsque le bailleur accepte le changement d'activité, ce dernier, ayant consenti à la déspécialisation, peut demander une augmentation du loyer, sans attendre la révision triennale.

En outre, le changement d'activité peut entraîner le versement d'une indemnité de déspécialisation. Cette indemnité est versée au propriétaire pour compenser un préjudice qu'il peut justifier.

Le propriétaire de son côté est dans l'obligation d'informer les autres locataires avec lesquels il s'est engagé à ne pas louer pour une activité semblable à celle qui sera exercée. Les locataires disposent d'un délai d'un mois pour exprimer leur avis sur ce changement. Cette notification doit être effectuée par acte de Commissaire de justice ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Si les locataires ne répondent pas dans ce délai, cela équivaut à une acceptation tacite.

L'opposition du propriétaire 

Il est possible pour le propriétaire de s'opposer à la déspécialisation totale lorsqu'il : 

• Existe un motif grave et légitime (incompatibilité de la nouvelle activité avec la nature de l'immeuble).
• Existe un engagement de non-concurrence du propriétaire envers d'autres locataires.
• Exerce son droit de reprise.

Notre modèle de document 

Exemple type de modèle de lettre de demande de déspécialisation de bail commercial à télécharger au format Word

Le présent document s'établit sous la forme d'un modèle-type de lettre rédigée à l'occasion d'une demande de déspécialisation. Ainsi, vous trouverez au sein de ce document, un exemple de lettre concernant deux types de demandes de déspécialisation, et ce, afin que le locataire puisse informer son propriétaire de son intention de changer d'activité commerciale.

Une fois le téléchargement effectué, il demeure possible pour le locataire de modifier le contenu des deux lettres, et ce :

• En insérant les éléments qui sont nécessaires au sein des zones réservées à cet effet.
• En ajoutant des dispositions supplémentaires à celles déjà existantes dans les lettres.