Congé avec refus de renouvellement de bail et offre d'une indemnité d'éviction

Qu'est-ce qu'un bail commercial ?

Ce sont les articles L 145-1 et suivants du Code de commerce qui permettent de préciser les règles applicables aux baux commerciaux. Ainsi, un bail commercial permet d'exploiter un fonds pouvant appartenir à un commerçant, à un industriel immatriculé, ou encore à un chef d'entreprise immatriculé au répertoire des métiers. Le bail commercial se définit donc comme un contrat de location en vue d'obtenir l'exploitation d'un fonds commercial, industriel ou même artisanal.

Lorsqu'il est question de la conclusion d'un bail commercial, le locataire bénéficie d'une certaine protection. En effet, deux règles sont de mise pour ce type de location :

- un droit au renouvellement du bail ;

- un plafonnement du loyer.

Concernant la révision du loyer du bail commercial, l'article L 145-33 du Code de commerce prévoit que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. L'article mentionné précédemment établit cinq critères en l'absence d'accord de référence, comprenant notamment les caractéristiques du local commercial, la destination des lieux, ou encore les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Est-ce que le propriétaire a le droit de ne pas renouveler un bail ?

Le bailleur a la possibilité de refuser le renouvellement du bail commercial sous certaines conditions.

En effet, donner congé du bail commercial signifie y mettre fin. L’article L 145-9 du Code de Commerce dispose que les baux de locaux ne cessent seulement par l’effet d’un congé préalablement donné 6 mois avant l'expiration du bail commercial.

Lorsque le locataire n’a soumis aucune demande de renouvellement ou de congé du bail, le contrat se prolonge tacitement

 Le bailleur ne souhaitant pas poursuivre le bail doit donner congé au locataire en lui demandant de quitter les lieux à l'expiration  du bail.

Lorsque le propriétaire refuse de renouveler le bail commercial, il est généralement tenu de verser une indemnité d'éviction au locataire. Cette indemnité vise à réparer le dommage subi par le locataire contraint de quitter les lieux.

Dans certaines hypothèses, le bailleur a la possibilité de refuser le renouvellement du bail sans avoir à payer d'indemnité d'éviction. 

• En cas de motif grave et légitime 
• Construction ou reconstruction avec offre d'un local en remplacement
• S'il est établi que l'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d'insalubrité ou s'il est établi qu'il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.

Qu'est-ce que le congé avec refus de renouvellement de bail ?

En vertu de l'article L.154-14 du Code de commerce, le bailleur a le devoir de payer au locataire évincé une indemnité d'éviction égale au préjudice subi par le locataire en raison du refus de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de résiliation.

À  ceux-ci s'ajoutent des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire donnerait la preuve que le préjudice est moindre. Ainsi, jusqu'au paiement de cette indemnité, le preneur a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail.

Il est à noter que jusqu'au paiement de cette indemnité, le preneur aura droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Le bailleur peut être dispensé de payer cette indemnité d'éviction dans les hypothèses prévues par l'article L.145-17 du Code de commerce.

Vous trouverez au sein de ce document, un modèle de congé avec refus de renouvellement et offre d'une indemnité d'éviction rédigé par notre équipe de juristes en conformité avec la législation en vigueur. 

Qu'est-ce que l'indemnité d'éviction ?

Lorsqu’il est question de renouvellement d’un bail commercial, le bailleur a la possibilité de refuser ce renouvellement. En effet, en cas de refus de sa part, le propriétaire du bien est tenu d’indemniser le locataire par une indemnité d’éviction.

Cette indemnité doit être égale au préjudice ayant été causé par le refus du renouvellement. Son calcul se fait sur la valeur du fonds de commerce.

En effet, conformément à l'article L145-14 du Code de commerce, "Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre."

Lorsque les parties ne trouvent aucun accord sur cette indemnité, c’est le juge qui fixera le montant de l’indemnité.

À savoir : il est tout à fait possible pour le bailleur de rédiger une lettre de congé avec refus de renouvellement et sans indemnité d'éviction. Ce document sera valide seulement s'il répond aux conditions de l'article L 145-17 du code de Commerce ci-dessous.

Dans quels cas le bailleur peut-il être exonéré de son obligation d'indemnité d'éviction ?

Le congé avec refus de renouvellement de bail sans indemnité d'éviction doit être donné par un acte extrajudiciaire. Le bailleur a l’obligation de préciser les motifs justifiant sa demande, sous peine de nullité de l’acte.

En vertu de l’article L 145-17 du Code de commerce, plusieurs situations permettent au bailleur de refuser le renouvellement du bail et de n’être tenu à aucune indemnité en faveur du locataire, à savoir :

• Le bailleur doit ainsi justifier d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant ;
• Le bailleur doit établir que l’immeuble a été totalement ou partiellement démoli, étant de ce fait en état d’insalubrité.
• En cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d'un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux.

Si le refus de renouvellement est justifié, le locataire perd tout droit au renouvellement du bail et au paiement d'une indemnité d'éviction. Il doit alors quitter les lieux. Le locataire dispose d'un délai de 2 ans pour contester le refus de renouvellement du bail devant le Tribunal judiciaire. Si le refus de renouvellement n'est pas validé par les juges et si ce motif n'est pas jugé suffisamment grave et légitime par le tribunal, il est mis fin au bail, mais le propriétaire est tenu au paiement d'une indemnité d'éviction. Cependant, il peut exercer un droit de repentir et offrir au locataire le renouvellement du bail.

Comment faire pour ne pas renouveler le bail commercial ?

Conformément à l'article L145-9 du Code de commerce, les baux commerciaux ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois avant l'expiration du bail, par conséquent le bailleur doit envoyer un congé par acte de Commissaire de justice.

Si le propriétaire refuse de renouveler le bail, il est généralement tenu de verser une indemnité d'éviction au locataire.

Pour faciliter vos démarches, vous pouvez télécharger notre modèle de congé pour non-renouvellement du bail commercial. Ce modèle est rédigé en conformité avec les dispositions du Code de commerce en vigueur. Vous pouvez le transmettre au Commissaire de justice, qui se chargera de le remettre au locataire du bail commercial.

Quels sont les conséquences du refus du renouvellement du bail pour le preneur et le bailleur ?

Le refus de renouvellement du bail commercial entraîne plusieurs conséquences pour le bailleur et pour le locataire, ainsi le preneur a droit à une indemnité d'éviction si le propriétaire refuse le renouvellement du bail. Cette indemnité vise à compenser le préjudice subi par le locataire en raison de la perte de son fonds de commerce ou de son activité commerciale.

Le locataire peut demeurer dans les locaux conformément aux termes du bail jusqu'à ce que le propriétaire verse l'indemnité d'éviction. Une fois le bail expiré, le locataire ne paie plus de loyer, mais une indemnité d'occupation. Dès réception de l'indemnité d'éviction, le locataire dispose de 3 mois pour libérer les locaux.

Notre modèle

Exemple type de modèle de lettre de congé avec refus de renouvellement et offre d'une indemnité d'éviction à télécharger au format Word

Le document juridique dont il est question se présente sous la forme d'un modèle type de lettre. Il s'agit d'un modèle de document qui est pré-rempli, et par ailleurs, une fois le téléchargement de la lettre accompli, il demeure possible de la modifier et /ou de la personnaliser en procédant de la manière suivante :

• En intégrant au sein des zones de texte réservées à cet effet les éléments de modification et /ou de personnalisation que l'émetteur de la lettre juge nécessaire ;
• En insérant des dispositions complémentaires à celles déjà existantes au sein de la lettre, le tout étant pour le rédacteur de la lettre de s'approprier au plus possible des termes.