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Congé avec refus de renouvellement de bail et offre d'une indemnité d'éviction

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Description courte :

Vous souhaitez donner congé avec refus de renouvellement de bail et offre d'une indemnité d'éviction à votre locataire ? Ce document juridique modifiable et personnalisable permet au bailleur de mettre fin au contrat initial et refuse de renouveler le bail, à jour des dispositions légales.

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Description

Qu'est-ce qu'un bail commercial ?

Ce sont les articles L 145-1 et suivants du code de commerce qui permettent de préciser les règles applicables aux baux commerciaux. Ainsi, un bail commercial permet d'exploiter un fonds pouvant appartenir à un commerçant, à un industriel immatriculé, ou encore à un chef d'entreprise immatriculé au répertoire des métiers. Le bail commercial se définit donc comme un contrat de location en vue d'obtenir la l'exploitation d'un fonds commercial, industriel ou même artisanal.

Lorsqu'il est question de la conclusion d'un bail commercial, le locataire bénéficie d'une certaine protection. En effet, deux règles sont de mises pour ce type de location :

- un droit au renouvellement du bail ;

- un plafonnement de loyer.

Concernant le révision du loyer du bail commercial, l'article L 145-33 du code de commerce prévoit que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. Lorsqu'il n'y a pas d'accord permettant de s'y référer, l'article précité prévoit 5 critères, dont notamment les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, ou encore les prix couramment pratiqués par le voisinage.

Le bailleur peut-il refuser le renouvellement du bail commercial ?

En principe, le locataire a un droit à un renouvellement de son bail commercial. Ce droit d'ordre public, ne peut contrarié par aucune clause contraire. Toutefois, il est donné la possibilité au bailleur de refuser le renouvellement du bail commercial. Dans cette hypothèse, le bailleur se retrouvera dans l'obligation de verser au locataire une indemnité d'éviction.

Qu'est-ce que l'indemnité d'éviction ?

L'indemnité d'éviction est mentionnée à l'article L 145-14 du code de commerce. Cet article précise que le montant de l'indemnité d'éviction doit être égal au préjudice ayant été causé par le défaut de renouvellement du bail commercial. En ce sens, l'indemnité comprend ainsi la valeur marchande du fonds de commerce pouvant être amplifiée par d'éventuels frais normaux de déménagement, mais aussi de réinstallation. Des frais de droits de mutation à payer pour un nouveau fonds de même valeur pourront aussi être compris dans l'indemnité.

Toutefois, si le propriétaire du bien rapporte la preuve que le préjudice est moindre, l'indemnité ne comprendra pas tout les éléments précités. Seules certaines exceptions permettrons au bailleur de ne plus être tenu par le versement de cette indemnité.

A savoir : il est tout à fait possible pour le bailleur de rédiger une lettre de congé avec refus de renouvellement et sans indemnité d'éviction. Ce document ne sera valide seulement s'il répond aux conditions de l'article L 145-17 du code de commerce ci-dessous.

Dans quels cas le bailleur peut-il être exonéré de son obligation d'indemnité d'éviction ?

En vertu de l'article L 145-17 du code de commerce, trois situations permettent au bailleur de ne pas être tenu par l'obligation d'indemnité d'éviction. Celui-ci pourra ainsi être en droit de refuser le renouvellement du bail commercial de son locataire. En effet, les deux cas suivants donne ce droit au bailleur :

- justifier d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant ;

- établir que l'immeuble a été partiellement ou totalement détruit, étant en conséquence en état d'insalubrité ;

- s'il souhaite rénover son bien étant en état d'insalubrité.

Le refus au renouvellement ainsi que l'absence d'indemnité d'éviction doit tout de même être accepté par le juge. Dans cette hypothèse, le locataire devra quitter les lieux  En cas de rejet par le juge du refus de renouvellement du bail, il sera mis fin au bail. Toutefois, le propriétaire restera tenu au paiement d'une indemnité d'éviction. Un droit de repentir lui sera accordé, ainsi que la possibilité d'offrir au locataire le renouvellement du bail.

Qu'est-ce que le congé avec refus de renouvellement de bail ?

En vertu de l'article L.154-14 du code de commerce, le bailleur a le devoir de payer au locataire évincé une indemnité d'éviction égale au préjudice subi par le locataire en raison du refus de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de résiliation.

A ceux-ci s'ajoutent des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire donnerait la preuve que le préjudice est moindre. Ainsi jusqu'au paiement de cette indemnité, le preneur a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail.

Il est à noter que jusqu'au paiement de cette indemnité, le preneur aura droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Le bailleur sera ainsi dispensé de payer cette indemnité d'éviction dans les hypothèses de l'article L.145-17 du code de commerce.

Vous trouverez au sein de ce document, un modèle de lettre à transmettre à l'huissier concernant un congé avec refus de renouvellement de bail et offre d'indemnité d'éviction, le bailleur mettant fin au contrat initial et refusant de renouveler le bail, mais proposant alors une indemnité de compensation pour le locataire.