Assignation en fixation du loyer du bail renouvelé

Quelles sont les conditions pour une demande de renouvellement de bail commercial ?

Le renouvellement du bail commercial peut s'opérer de plusieurs manières, il peut être demandé par le locataire, ou être à l'initiative du bailleur qui formule une demande de congé avec offre de renouvellement. Le bail peut également être reconduit tacitement si, à l'échéance du terme du contrat, aucune des parties ne se manifeste. Le droit au renouvellement du bail commercial est soumis à certaines conditions notamment pour le locataire. En effet, pour bénéficier de ce droit, il doit avoir la nationalité française, le bail doit porter sur un immeuble ou un local qui existe. Il doit exploiter un fonds de commerce, ou artisanal depuis au moins trois ans et dont il est propriétaire, mais il doit également être immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers selon son activité professionnelle.

Comment calculer et fixer le loyer d'un local commercial ?

Le montant initial du loyer n'est pas soumis à une réglementation spécifique. Il est convenu librement par les parties au contrat. Le bailleur, n'est pas contraint par le loyer précédemment appliqué au locataire ou par des références de loyers.

À contrario, lors de la révision du bail ou du renouvellement du bail, le montant du loyer est réglementé.

Quand peut-on augmenter le loyer d'un bail commercial ?

Au cours du bail, le montant du loyer peut être révisé de différentes façons : par la révision triennale prévue par la loi, et qui intervient tous les trois ans, par une clause d'échelle mobile (lors de la signature du bail, les parties ont la possibilité d'inclure cette clause autorisant la fluctuation du loyer en fonction d'un indice de référence spécifié dans le contrat), ou encore lorsque une clause recette est prévue dans le contrat de bail (cette clause prévoit une variation du loyer en fonction du chiffre d'affaires du locataire). 

Quand a lieu la révision triennale ? 

La révision triennale du loyer peut être sollicitée par le propriétaire comme le locataire trois ans à partir de l'un des événements suivants :

• L'entrée du locataire dans les locaux loués.
• Le renouvellement d'un bail antérieur.
• Prise d'effet de la précédente révision.
  

Quelle est l'utilité de la procédure en fixation du loyer renouvelé ? 

Lorsque le contrat de bail atteint sa fin (après au moins 9 ans), le locataire a droit au renouvellement du bail commercial si ce dernier a exploité son activité dans les lieux pendant au moins 3 ans.

Le montant du loyer pour le nouveau bail est laissé à la libre négociation des parties. En cas de désaccord, le Tribunal judiciaire fixe le loyer.

La procédure en fixation du loyer renouvelé permet donc aux parties de trouver un accord sur le montant du loyer. 

Comment fixer le nouveau montant du loyer d'un bail commercial renouvelé ?

Il est fréquent qu'au moment du renouvellement du loyer, le bailleur profite de cette occasion pour modifier le loyer en vue d'une augmentation. La demande d'augmentation du loyer accompagne la demande de renouvellement du bail commercial.

Le montant du loyer pour le nouveau bail est convenu librement par les parties. En cas de désaccord, le Tribunal judiciaire intervient pour fixer le loyer.

En cas de plafonnement du loyer renouvelé : 

Le plafonnement du loyer renouvelé implique que l'augmentation du loyer ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT).

Le plafonnement s'applique dans deux situations différentes : 

• Lors du renouvellement du bail 6 mois avant l'expiration du bail.
• Lorsque le bail se poursuit tacitement au-delà de 9 ans, mais sans dépasser une période de 12 ans.
  

Au moment de la conclusion du bail ou de son renouvellement, les parties ont la possibilité de convenir d'exclure le plafonnement du loyer commercial.

En cas de déplafonnement du loyer renouvelé : 

Il arrive parfois que le loyer du bail renouvelé soit déterminé sans se conformer à la règle de plafonnement du loyer. Dans ce cas, le loyer déplafonné est établi en fonction de la valeur locative, c'est notamment le cas lorsque :

•  Le bail est conclu ou renouvelé pour une durée dépassant 9 ans, le loyer du bail renouvelé est alors fixé selon la valeur locative.
•  le bail se prolonge tacitement au-delà d'une durée de 12 ans.
• le déplafonnement est lié a des modifcations notables des locaux (modification des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, ou en présence d'améliorations importantes apportées aux locaux). 
  

Quelle procédure suivre en cas de désaccord sur la fixation du prix du nouveau loyer ?

En cas d'acceptation du renouvellement, mais de refus du montant du nouveau loyer, l'une des parties peut saisir la Commission départementale de conciliation des baux commerciaux. Mais en cas d'échec de cette procédure de conciliation, il faudra envisager la voie judiciaire afin que le Juge fixe lui-même le nouveau loyer. Cette procédure judiciaire se traduit dans un premier temps par la formalisation d'un mémoire en vue de la fixation judiciaire du loyer renouvelé, les mémoires doivent être notifiés par chacune des parties à l'autre, par LRAR. Ensuite, l'une des parties doit assigner l'autre devant le Président du Tribunal judiciaire ou le Juge qui le remplace par voie de Commissaire de justice. 

En vertu de l'article L145-60 du Code de commerce, Le Juge doit être saisi par l'une des parties dans un délai de deux ans, faute de voir son action déclarée irrecevable et prescrite. 

Lorsqu'il s'agit d'une action visant à fixer le loyer de renouvellement, que ce soit suite à un congé avec offre de renouvellement ou à une demande de renouvellement acceptée par le bailleur, le point de départ est la date d'entrée en vigueur du nouveau bail, correspondant à la date de la notification du congé. Si le bailleur accepte la demande de renouvellement après l'expiration du bail à renouveler, le délai de prescription démarre à la fin des trois mois alloués au bailleur pour répondre.

Pendant l'instance judiciaire, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers au prix initialement fixé (ou au prix provisoire fixé par la cour si nécessaire) jusqu'à ce que le prix du nouveau bail soit définitivement établi.

Après la décision judiciaire, dans un délai d'un mois après la notification de la décision définitive, les parties doivent rédiger un nouveau bail selon les conditions fixées par la cour, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. (article Article L145-57 du Code de commerce).

Pour vous aider dans votre démarche nous vous proposons un modèle d'assignation en vue d'une fixation du loyer du bail renouvelé par le bailleur. Vous pouvez télécharger ce document au format Word.

Comment se matérialise l'assignation pour la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé ?

L'assignation afin de fixer le loyer du bail renouvelé doit contenir certaines mentions obligatoires :

• L'identification des parties, (nom, prénom, adresse du preneur et du bailleur)
• Les informations essentielles relatives à la société du bailleur (montant du capital social, etc)
• L'identité du Commissaire de justice,
• L'assignation doit clairement indiquer la demande de fixation du loyer du bail renouvelé par le Tribunal judiciaire. Cette demande doit être étayée par des raisons justifiant la fixation judiciaire, comme le désaccord entre les parties ou l'absence d'accord sur le loyer.
• L'assignation doit également comporter le Tribunal saisi, l'objet de l'assignation, et la signature de la partie qui assigne.

Comme l'a précisé une décision de la Cour de cassation datant du 8 février 2024, l’action en fixation du loyer est irrecevable lorsqu’elle a été introduite par assignation sans mémoire préalable (Cass. , 3ème Civ. , 8 février 2024, n° 22-22.301) , le bailleur doit donc préalablement à l'assignation en fixation du prix du bail renouvelé devant le Juge, notifier un mémoire à l'autre partie par LRAR.

Conformément à l'article R145-23 du Code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le Président du Tribunal judiciaire ou le Juge qui le remplace. La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l'immeuble.

L'assignation devra être délivrée à la partie adverse par un Commissaire de justice. 

Quels autres types d'assignation peut-on trouver ?

Outre cette assignation, on retrouve également l'assignation en tribunal judiciaire, pour tribunal de commerce, ou encore en référé pour expertise médicale.

Notre modèle

Exemple type de modèle d'assignation en fixation du bail renouvelé conforme à la loi et à la jurisprudence à télécharger au format Word

Le document juridique dont il est question se présente sous la forme d'un modèle type de lettre. Il s'agit d'un modèle de document qui est pré-remplie, et par ailleurs, une fois le téléchargement de la lettre accompli, il demeure possible de la modifier et /ou de la personnaliser en procédant de la manière suivante :

• En intégrant au sein des zones de texte réservées à cet effet les éléments de modification et /ou de personnalisation que l'émetteur de la lettre juge nécessaire ;
• En insérant des dispositions complémentaires à celles déjà existantes au sein de la lettre, le tout étant pour le rédacteur de la lettre de s'approprier au plus possible des termes.