Assignation en fixation du loyer du bail renouvelé

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Quelles sont les conditions pour une demande de renouvellement de bail commercial ?

Le renouvellement du bail commercial peut s'opérer de plusieurs manières, il peut être demandé par le locataire, ou être à l'initiative du bailleur qui formule une demande de congé avec offre de renouvellement. Le bail peut également être reconduit tacitement si, à l'échéance du terme du contrat, aucune des parties ne se manifeste. Le droit au renouvellement du bail commercial est soumis à certaines conditions notamment pour le locataire. En effet, pour bénéficier de ce droit, il doit avoir la nationalité française, le bail doit porter sur un immeuble ou un local qui existe. Il doit exploiter un fonds de commerce, ou artisanal depuis au moins trois ans et dont il est propriétaire, mais il doit également être immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers selon son activité professionnelle.

Comment calculer et fixer le loyer d'un local commercial ?

Le montant initial du loyer n'est pas soumis à une réglementation spécifique. Il est convenu librement par les parties au contrat. Le bailleur, n'est pas contraint par le loyer précédemment appliqué au locataire ou par des références de loyers.

À contrario, lors de la révision du bail ou du renouvellement du bail, le montant du loyer est réglementé.

Quand peut-on augmenter le loyer d'un bail commercial ?

Au cours du bail, le montant du loyer peut être révisé de différentes façons : par la révision triennale prévue par la loi, et qui intervient tous les trois ans, par une clause d'échelle mobile (lors de la signature du bail, les parties ont la possibilité d'inclure cette clause autorisant la fluctuation du loyer en fonction d'un indice de référence spécifié dans le contrat), ou encore lorsque une clause recette est prévue dans le contrat de bail (cette clause prévoit une variation du loyer en fonction du chiffre d'affaires du locataire). 

Quand a lieu la révision triennale ? 

La révision triennale du loyer peut être sollicitée par le propriétaire comme le locataire trois ans à partir de l'un des événements suivants :

  • L'entrée du locataire dans les locaux loués.
  • Le renouvellement d'un bail antérieur.
  • Prise d'effet de la précédente révision.

Quelle est l'utilité de la procédure en fixation du loyer renouvelé ? 

Lorsque le contrat de bail atteint sa fin (après au moins 9 ans), le locataire a droit au renouvellement du bail commercial si ce dernier a exploité son activité dans les lieux pendant au moins 3 ans.

Le montant du loyer pour le nouveau bail est laissé à la libre négociation des parties. En cas de désaccord, le Tribunal judiciaire fixe le loyer.

La procédure en fixation du loyer renouvelé permet donc aux parties de trouver un accord sur le montant du loyer. 

Comment fixer le nouveau montant du loyer d'un bail commercial renouvelé ?

Il est fréquent qu'au moment du renouvellement du loyer, le bailleur profite de cette occasion pour modifier le loyer en vue d'une augmentation. La demande d'augmentation du loyer accompagne la demande de renouvellement du bail commercial.

Le montant du loyer pour le nouveau bail est convenu librement par les parties. En cas de désaccord, le Tribunal judiciaire intervient pour fixer le loyer.

En cas de plafonnement du loyer renouvelé : 

Le plafonnement du loyer renouvelé implique que l'augmentation du loyer ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT).

Le plafonnement s'applique dans deux situations différentes : 

  • Lors du renouvellement du bail 6 mois avant l'expiration du bail.
  • Lorsque le bail se poursuit tacitement au-delà de 9 ans, mais sans dépasser une période de 12 ans.

Au moment de la conclusion du bail ou de son renouvellement, les parties ont la possibilité de convenir d'exclure le plafonnement du loyer commercial.

En cas de déplafonnement du loyer renouvelé : 

Il arrive parfois que le loyer du bail renouvelé soit déterminé sans se conformer à la règle de plafonnement du loyer. Dans ce cas, le loyer déplafonné est établi en fonction de la valeur locative, c'est notamment le cas lorsque :

  •  Le bail est conclu ou renouvelé pour une durée dépassant 9 ans, le loyer du bail renouvelé est alors fixé selon la valeur locative.
  •  le bail se prolonge tacitement au-delà d'une durée de 12 ans.
  • le déplafonnement est lié a des modifcations notables des locaux (modification des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, ou en présence d'améliorations importantes apportées aux locaux). 

Quelle procédure suivre en cas de désaccord sur la fixation du prix du nouveau loyer ?

En cas d'acceptation du renouvellement, mais de refus du montant du nouveau loyer, l'une des parties peut saisir la Commission départementale de conciliation des baux commerciaux. Mais en cas d'échec de cette procédure de conciliation, il faudra envisager la voie judiciaire afin que le Juge fixe lui-même le nouveau loyer. Cette procédure judiciaire se traduit dans un premier temps par la formalisation d'un mémoire en vue de la fixation judiciaire du loyer renouvelé, les mémoires doivent être notifiés par chacune des parties à l'autre, par LRAR. Ensuite, l'une des parties doit assigner l'autre devant le Président du Tribunal judiciaire ou le Juge qui le remplace par voie de Commissaire de justice. 

En vertu de l'article L145-60 du Code de commerce, Le Juge doit être saisi par l'une des parties dans un délai de deux ans, faute de voir son action déclarée irrecevable et prescrite. 

Lorsqu'il s'agit d'une action visant à fixer le loyer de renouvellement, que ce soit suite à un congé avec offre de renouvellement ou à une demande de renouvellement acceptée par le bailleur, le point de départ est la date d'entrée en vigueur du nouveau bail, correspondant à la date de la notification du congé. Si le bailleur accepte la demande de renouvellement après l'expiration du bail à renouveler, le délai de prescription démarre à la fin des trois mois alloués au bailleur pour répondre.

Pendant l'instance judiciaire, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers au prix initialement fixé (ou au prix provisoire fixé par la cour si nécessaire) jusqu'à ce que le prix du nouveau bail soit définitivement établi.

Après la décision judiciaire, dans un délai d'un mois après la notification de la décision définitive, les parties doivent rédiger un nouveau bail selon les conditions fixées par la cour, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. (article Article L145-57 du Code de commerce).

Pour vous aider dans votre démarche nous vous proposons un modèle d'assignation en vue d'une fixation du loyer du bail renouvelé par le bailleur. Vous pouvez télécharger ce document au format Word.

Comment se matérialise l'assignation pour la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé ?

L'assignation afin de fixer le loyer du bail renouvelé doit contenir certaines mentions obligatoires :

  • L'identification des parties, (nom, prénom, adresse du preneur et du bailleur)
  • Les informations essentielles relatives à la société du bailleur (montant du capital social, etc)
  • L'identité du Commissaire de justice,
  • L'assignation doit clairement indiquer la demande de fixation du loyer du bail renouvelé par le Tribunal judiciaire. Cette demande doit être étayée par des raisons justifiant la fixation judiciaire, comme le désaccord entre les parties ou l'absence d'accord sur le loyer.
  • L'assignation doit également comporter le Tribunal saisi, l'objet de l'assignation, et la signature de la partie qui assigne.

Comme l'a précisé une décision de la Cour de cassation datant du 8 février 2024, l’action en fixation du loyer est irrecevable lorsqu’elle a été introduite par assignation sans mémoire préalable (Cass. , 3ème Civ. , 8 février 2024, n° 22-22.301) , le bailleur doit donc préalablement à l'assignation en fixation du prix du bail renouvelé devant le Juge, notifier un mémoire à l'autre partie par LRAR.

Conformément à l'article R145-23 du Code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le Président du Tribunal judiciaire ou le Juge qui le remplace. La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l'immeuble.

L'assignation devra être délivrée à la partie adverse par un Commissaire de justice. 

Quels autres types d'assignation peut-on trouver ?

Outre cette assignation, on retrouve également l'assignation en tribunal judiciaire, pour tribunal de commerce, ou encore en référé pour expertise médicale.

Notre modèle

Exemple type de modèle d'assignation en fixation du bail renouvelé conforme à la loi et à la jurisprudence à télécharger au format Word

Le document juridique dont il est question se présente sous la forme d'un modèle type de lettre. Il s'agit d'un modèle de document qui est pré-remplie, et par ailleurs, une fois le téléchargement de la lettre accompli, il demeure possible de la modifier et /ou de la personnaliser en procédant de la manière suivante :

  • En intégrant au sein des zones de texte réservées à cet effet les éléments de modification et /ou de personnalisation que l'émetteur de la lettre juge nécessaire ;
  • En insérant des dispositions complémentaires à celles déjà existantes au sein de la lettre, le tout étant pour le rédacteur de la lettre de s'approprier au plus possible des termes.

Prévisualisation du document

Cette prévisualisation est à titre informative et ne prend pas en compte la mise en page de notre document. Seule la version téléchargeable de notre document est à jour et complète.

Commentaire : Comme l'a précisé une décision de la Cour de cassation datant du 8 février 2024, l’action en fixation du loyer est irrecevable lorsqu’elle a été introduite par assignation sans mémoire préalable (Cass.,3ème Civ, 8 février 2024, n° 22-22.301), le bailleur doit donc préalablement à l'assignation en fixation du prix du bail renouvelé devant le juge des loyers commerciaux, notifier un mémoire à l'autre partie par LRAR.

Commentaire : Cette assignation est à envoyer un mois minimum après la notification du mémoire

Commentaire : Dans un premier temps les parties peuvent saisir la Commission départementale de conciliation des baux commerciaux. Cette Commission est compétente pour tenter de concilier les parties, sur un litige portant sur la fixation du loyer renouvelé avant toute procédure contentieuse.

L'AN (le Commissaire de justice précisera ici la date)

Devant Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire de (ville du tribunal), statuant en matière de baux commerciaux.

À LA REQUETE DE :

Commentaire : Si personne morale, préciser :

La société civile immobilière (nom du bailleur),

Dont le capital social est de (montant du capital social de la société) euros,

Et dont le siège social est situé à (ville et adresse précise du siège social),

Représentée par M. (nom du gérant), gérant de la société,

Domicilié à ce titre audit siège,

Ayant pour Avocat Maitre (nom de l'avocat du demandeur),

Indiquant domicile au Cabinet situé au (adresse de l'avocat),

Ayant pour numéro de téléphone le : (téléphone de l'avocat),

Et en mon étude,

Commentaire : Si personne physique, préciser :

Madame/Monsieur (Nom, prénom),

Résidant à (Adresse en France),

De nationalité (Nationalité),

Et exerçant la profession de (profession)

Ayant pour Avocat Maitre (nom de l'avocat du demandeur),

Indiquant domicile au Cabinet situé au (adresse de l'avocat),

Ayant pour numéro de téléphone le : (téléphone de l'avocat),

Et en mon étude,

J’AI, (identité du Commissaire de justice), donné assignation à :

Commentaire : Si personne morale, préciser :

La société (nom du preneur),

Société anonyme dont le capital social est de (montant du capital social de la société) euros,

Et dont le siège social est situé à (ville et adresse précise du siège social),

Inscrite au registre de commerce et des sociétés de la ville de (ville du RCS),

Sous le numéro (numéro d'immatriculation au RCS),

Prise en la personne de son représentant,

Maitre (nom de l'avocat du défendeur),

D’avoir à comparaître le : (date de comparution),

A l’audience et devant Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de (ville) conformément aux dispositions de l'article R145-23 du Code de commerce.

Commentaire : Si personne physique, préciser :

Madame/Monsieur (Nom, prénom),

Résidant à (Adresse en France),

De nationalité (Nationalité),

Et exerçant la profession de (profession)

Prise en la personne de son représentant,

Maitre (nom de l'avocat du défendeur),

D’avoir à comparaître le : (date de comparution),

À l’audience et devant Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de (ville) conformément aux dispositions de l'article R145-23 du Code de commerce.

Commentaire : Il est ici rappelé que les parties peuvent se présenter elles-mêmes ou se faire représenter par un avocat.

OBJET DE L'ASSIGNATION

Le (date), (nom du bailleur) a consenti à (nom du preneur), pour une durée de (durée) ans, à compter du (date), un bail commercial auquel il a été mis congé avec offre de renouvellement en date du (date) et dont l'effet commence à courir à compter du (date de commencement de l'effet).

Le bail concerne :

Un local commercial situé à (adresse).

L'ensemble du bail porte sur un local d’une superficie de (surface du local loué) m2.

Le loyer d’origine était de (loyer annuel hors taxes) euros hors taxes par an, en principal payable par trimestre et d’avance.

Le loyer est aujourd’hui fixé à (montant du nouveau loyer) euros.

Le bail ne contient aucune clause exorbitante du droit commun.

Le bailleur a envoyé un congé avec offre de renouvellement de son bail six mois avant l’expiration du bail le (date) moyennant un loyer annuel en principal de (loyer annuel hors taxes) au preneur.

Le présent litige découle de (indiquer brièvement la cause de la contestation du loyer, par exemple une révision de loyer non acceptée par le locataire ou une différence d'interprétation des critères de fixation du loyer).

Commentaire : Si le loyer est plafonné préciser :

Le loyer est plafonné car (préciser la situation dans laquelle vous vous trouvez : le plafonnement du loyer a lieu lors du renouvellement du contrat 6 mois avant l'expiration du bail, ou lorsque le bail se poursuit tacitement au-delà de 9 ans, mais sans dépasser une période de 12 ans.)

Par conséquent, il s'agit de la raison pour laquelle, le bailleur (monsieur, madame, société) (nom, prénom) demande à Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de (ville) de fixer le loyer en fonction de (la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT).

Commentaire : Si le loyer est déplafonné préciser :

Le déplafonnement est de droit, car la durée initiale du bail était de (durée supérieure à 9 ans) ans. (À modifier si vous vous trouvez dans l’une de ces deux situations : Le bail s’est prolongé tacitement au-delà d'une durée de 12 ans, ou le déplafonnement est lié à des modifications notables des locaux (modification des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, ou en présence d'améliorations importantes apportées aux locaux)). 

Il s'agit de la raison pour laquelle, le bailleur (monsieur, madame, société) (nom, prénom) demande à Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de (ville) de fixer le loyer à la valeur locative.

Commentaire : Lorsque le loyer est déplafonné, il est établi en fonction de la valeur locative, c'est notamment le cas lorsque : Le bail est conclu ou renouvelé pour une durée dépassant 9 ans, le loyer du bail renouvelé est alors fixé selon la valeur locative.Le bail se prolonge tacitement au-delà d'une durée de 12 ans.Le déplafonnement est lié à des modifications notables des locaux (modification des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, ou en présence d'améliorations importantes apportées aux locaux). 

Commentaire : Le plafonnement du loyer renouvelé implique que l'augmentation du loyer ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT).Le plafonnement s'applique dans deux situations différentes : Lors du renouvellement du bail 6 mois avant l'expiration du bail.Lorsque le bail se poursuit tacitement au-delà de 9 ans, mais sans dépasser une période de 12 ans.

PAR CES MOTIFS

Recevant (nom du bailleur) en sa présente assignation.

La déclarer bien fondée ;

Dire et juger que le bail expiré ayant duré (durée) ans, le loyer du bail renouvelé doit être fixé en fonction de la valeur locative. (ou si le loyer est plafonné : en fonction de la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT)).

Fixer ledit loyer à la somme de (loyer annuel hors taxes) euros hors taxes par an, à compter du (date de renouvellement du bail). Subsidiairement et pour le cas où une mesure d’expertise serait ordonnée.

Le cas échéant, la fixation d'un loyer provisoire, dans l'attente de la décision définitive du Tribunal.

BORDEREAU DES PIÈCES

(Ajouter les documents que vous présentez au Tribunal)

Commentaire : Le bordereau est obligatoire.

Signature

Commentaire : Pendant l'instance judiciaire, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers au prix initialement fixé (ou au prix provisoire fixé par la cour si nécessaire) jusqu'à ce que le prix du nouveau bail soit définitivement établi.Après la décision judiciaire, dans un délai d'un mois après la notification de la décision définitive, les parties doivent rédiger un nouveau bail selon les conditions fixées par la cour, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. (article L145-57 du Code de commerce).

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