État des lieux de sortie bail commercial

Qu'est-ce qu'un contrat de bail commercial ?

Définition et objectifs du contrat de bail commercial

Le bail commercial correspond à un contrat de location de locaux entre un bailleur et un locataire, permettant à ce dernier l’exploitation d’un fonds de commerce, industriel ou artisanal.

La conclusion d’un tel contrat est possible dès lors que le local objet de la location est affecté à l’exercice d’une activité commerciale ou artisanale. Si ce n’est pas le cas, il faudra demander un changement d’affectation du local. Il existe un autre type de bail commercial sur notre site, c'est le bail commercial précaire ou dérogatoire, qui permet de déroger à certaines règles applicables au bail commercial classique telle que sa durée.

Le contrat de bail commercial se caractérise par la mise en jouissance du local par le bailleur et le paiement par le locataire. Les conventions de longue durée ainsi que les conventions à courte durée ne sont pas concernées par le statut des baux commerciaux. C’est pour cela qu'il est possible de parler de bail commercial classique en l’espèce. Le bail commercial est attaché au fonds de commerce, en effet, le droit au bail est un de ses éléments incorporels.

Les statuts des baux commerciaux garantissent également un droit au renouvellement du bail commercial au profit du locataire. En effet, aucune clause ne peut aller à l’encontre de ce droit dit "d’ordre public”.

Quelle différence entre un bail commercial ou professionnel ?

Certaines activités professionnelles, par exemple les professions libérales, n'entrent pas toujours dans le champ d'application de ce bail et sont soumises à d'autres baux, comme le bail professionnel. (Nous proposons également un modèle de bail professionnel).  Ainsi, le bail professionnel sera réservé aux professions libérales telles qu'avocat ou expert-comptable. Le bail commercial quant à lui devra être réservé aux activités commerciales voire artisanales.

Qu'est qu'un état des lieux de sortie ? 

L'état des lieux est un document détaillé qui décrit précisément l'état de chaque pièce et des équipements présents dans le local. Réalisé à la sortie du locataire, l'état des lieux de sortie permet de comparer l'état actuel des locaux avec celui constaté lors de l'état des lieux d'entrée.

L'état des lieux de sortie est-t-il obligatoire ? 

L'état des lieux dans un contrat de bail commercial : une obligation prévue par la Loi Pinel 

Depuis la mise en place de la loi Pinel le 18 juin 2014, il est désormais obligatoire d'effectuer un état des lieux lors de la prise de possession des locaux par le locataire, ainsi qu'à la restitution du local commercial.

Ainsi, conformément à l'article L145-5 du Code de commerce, un état des lieux doit être établi lors de la prise de possession des locaux par le locataire ainsi qu'à leur restitution. Cet état des lieux doit être réalisé de manière contradictoire et amiable par les parties, ou par un tiers mandaté par celles-ci, et doit être annexé au contrat de location.

Un état des lieux devra également être établi lors de la cession du droit au bail commercial, de la cession ou de la transmission à titre gratuit du fonds de commerce dans le cadre d'une donation.

De plus, depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, il est impératif pour le bailleur de réaliser un état des lieux en bonne et due forme. En effet, la présomption prévue à l'article 1731 du Code civil, selon laquelle le locataire est présumé avoir reçu le local en bon état en l'absence d'état des lieux, ne s'applique plus.

Comment faire l'état des lieux de sortie d'un local commercial ?

L'état des lieux de sortie doit être fait contradictoirement et amiablement par les parties, (c'est à dire que les deux parties doivent être présentes) ou par un tiers mandaté par elles, l'état des lieux doit être joint au contrat de location. 

Si l'état des lieux ne peut être établi dans ces conditions, il est établi par un Commissaire de justice (anciennement Huissier de justice), sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. 

Pour que l'état des lieux de sortie soit conforme à la législation en vigueur, il doit présenter avec précision l'état de chaque pièce et les équipements contenus dans le local commercial. Ainsi, il doit inclure au minimum les informations suivantes :

• L'identité des parties ou des tiers mandatés par elles (nom, adresse). 
• La dénomination et le domicile ou siège social des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux.
• La date à laquelle l'état des lieux d'entrée a été fait 
• La date à laquelle l'état des lieux de sortie est fait 
• L'adresse des locaux loués. 
• La référence du bail commercial (date de signature, durée, etc.).
• La description détaillée de chaque pièce et espace (état de chaque pièce)
• L'état des installations et équipements
• Un inventaire des meubles et équipements
• Photos des locaux et des équipements pour documenter l'état à la sortie.
• Photos des éventuels dommages ou anomalies.
• La comparaison détaillée entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie pour chaque élément mentionné.
• Si nécessaire des précisions quant à l'évolution de l'état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis l'état des lieux d'entrée.
• La signature des parties ou de leur mandataire. 

Ainsi, pour faciliter vos démarches, notre équipe de juristes met à votre disposition un modèle d'état des lieux soigneusement rédigé. Ce modèle a été élaboré dans le but de vous offrir un document clair, complet et conforme aux exigences juridiques en vigueur.

Quand doit avoir lieu l'état des lieux de sortie ?

Renouvellement, cession du droit au bail, mutation à titre gratuit, restitution des locaux ?

Conformément à l'article L145-40-1 du Code de commerce, un état des lieux est établi lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d'un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux.

Qui paie l'état des lieux d'un local commercial ?

Si l'état des lieux est établi de manière amiable entre les parties, aucun frais ne sera imputé à celles-ci. En revanche, conformément à l'article L145-40-1 du Code de commerce, si l'état des lieux ne peut être réalisé de façon amiable, il sera établi par un Commissaire de justice (anciennement huissier de justice) à l'initiative de la partie la plus diligente. Dans ce cas, les frais seront partagés à parts égales entre le bailleur et le locataire.

Notre modèle 

Exemple type d'état des lieux de sortie d'un bail commercial conforme au Code du commerce à télécharger au format Word ou pdf

Le document juridique dont il est question se présente sous la forme d'un modèle type d'état des lieux de sortie. Il s'agit d'un modèle de document qui est prérempli, et par ailleurs, une fois le téléchargement du document accompli, il demeure possible de le modifier et /ou de le personnaliser en procédant de la manière suivante :

• En intégrant au sein des zones de texte réservées à cet effet les éléments de modification et /ou de personnalisation que l'émetteur du document juge nécessaires ;
• En insérant des dispositions complémentaires à celles déjà existantes au sein du document, le rédacteur peut s'approprier pleinement les termes utilisés.