Modèle de contrat de sous-location professionnel bureaux équipés

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Qu’est-ce qu’un contrat de sous-location professionnel pour bureaux équipés ?

Un contrat de sous-location professionnel pour bureaux équipés est un accord juridique par lequel une entreprise, le locataire principal d'un espace de bureaux (ou sous-bailleur), loue une partie ou la totalité de cet espace à un tiers, le sous-locataire, en échange d'un loyer. On peut aussi parler de sous-location de bureaux. 

Ce contrat concerne des espaces aménagés avec mobilier et équipements. Il précise les droits et obligations des deux parties ainsi que les conditions d'utilisation de l'espace. La sous-location est soumise à l'accord préalable du propriétaire des lieux, le bailleur initial.

Est-ce que la sous-location professionnelle est légale en France ?

La sous-location professionnelle est légale sous certaines conditions : 

  • Autorisation écrite du propriétaire : la sous-location doit être expressément autorisée par le propriétaire dans le bail initial ou dans un accord distinct ;  
  • Respect du bail initial : les conditions de la sous-location doivent respecter celles prévues dans le bail principal, notamment en ce qui concerne la durée et l’usage des locaux. Le sous-locataire ne peut pas bénéficier de plus de droits que le sous-bailleur ; 
  • Contrat écrit : un contrat de sous-location clair et détaillé doit être établi entre le sous-bailleur et le sous-locataire ;
  • Montant du loyer : le montant du loyer de la sous-location ne doit pas excéder celui fixé dans le bail principal, auquel cas il s'agirait d'un enrichissement sans cause de la part du sous-bailleur.  

Quel bail pour la sous-location professionnelle ?

Pour une sous-location professionnelle, le bail professionnel est utilisé lorsque les locaux sont destinés à une activité libérale. Il est régi par l'article 57-A de la loi du 23 décembre 1986.

La sous-location est possible uniquement si elle est autorisée dans le bail principal ou avec l'accord préalable du bailleur initial. 

Le contrat de sous-location doit respecter les clauses et obligations prévues dans le bail principal ainsi que les règles spécifiques au bail professionnel.

Quelle est la différence entre un bail professionnel et un bail commercial : activité, durée, résiliation, préavis ?

La différence entre un bail professionnel et un bail commercial repose sur plusieurs aspects clés liés à la nature de l'activité exercée, la durée du contrat, la protection du locataire et les droits de renouvellement du bail. 

Le bail professionnel s'adresse aux professions libérales (avocats, médecins, psychologues...) et non réglementées (consultant, informaticien...) qui exercent des activités intellectuelles ou de conseil dans des locaux dédiés à ces pratiques. Le bail commercial, quant à lui, concerne les activités commerciales, industrielles ou artisanales telles que la vente de biens, les restaurants, les ateliers de fabrication ou les commerces.

En ce qui concerne la durée, le bail professionnel a une durée minimale de six ans tandis que le bail commercial impose une durée minimale de neuf ans, offrant ainsi une plus grande stabilité au locataire commercial.

Pour le bail professionnel, le contrat peut être résilié à tout moment, sous réserve de respecter un préavis de six mois. En revanche, pour le bail commercial, la résiliation n'est possible qu'à l'expiration d'une période de trois ans, et un congé doit être donné au moins six mois avant la date de résiliation.

En termes de renouvellement, le bail commercial garantit au locataire un droit automatique au renouvellement, ce qui lui permet de sécuriser son activité à long terme. En cas de refus sans motif légitime du renouvellement de la part du sous-bailleur, une indemnité d'éviction pourra être octroyée au sous-locataire.

Alors que le bail professionnel ne prévoit pas ce droit de renouvellement automatique, et peut être résilié à l'échéance du contrat, laissant ainsi plus de flexibilité au propriétaire. Cela peut être fait sans contrepartie financière ni justification, à condition de respecter le délai de préavis de 6 mois.

Vous pouvez également retrouver un modèle de contrat de sous-location commerciale sur notre site.

Quels sont les avantages et les risques de la sous-location professionnelle ? 

La sous-location professionnelle présente plusieurs avantages, notamment la possibilité de réduire les coûts fixes en partageant l'espace de travail avec d'autres entreprises ou indépendants, ce qui permet une meilleure optimisation de l'espace. De plus, cela peut favoriser le networking et la collaboration avec d'autres professionnels.

Elle offre également plus de flexibilité pour les entreprises qui ont besoin de bureaux temporaires sans s'engager dans un bail à long terme, ainsi que la possibilité de sous-louer des bureaux déjà équipés, ce qui simplifie l'installation.

Enfin, la sous-location permet au sous-bailleur de générer un revenu supplémentaire. 

Cependant, la sous-location comporte des risques, comme la gestion de la relation avec le sous-locataire, qui peut entraîner des conflits ou des problèmes de paiement.

Il existe également un risque juridique si l'accord avec le propriétaire n'est pas respecté ou si le sous-locataire endommage les locaux. Le sous-bailleur reste personnellement responsable vis-à-vis du bailleur initial (Cour d’appel de Colmar, 1er avril 2016, n° 14/00050). 

Enfin, la sous-location peut rendre l'entreprise vulnérable si le sous-locataire décide de partir prématurément, laissant l'entreprise principale avec des locaux sous-utilisés.

Comment établir un contrat de sous-location professionnel pour bureaux équipés ?

Établir un contrat de sous-location professionnel pour bureaux équipés nécessite de suivre plusieurs étapes clés afin de garantir que les droits et obligations des deux parties sont clairement définis. Voici les éléments essentiels à inclure dans ce contrat : 

  • Identification des parties : le contrat doit commencer par identifier clairement les parties impliquées : le sous-bailleur (qui sous-loue l’espace) et le sous-locataire (qui va occuper les bureaux) ; 
  • Désignation et destination des locaux : il est important de décrire précisément les bureaux sous-loués, y compris l’emplacement, la surface, les équipements fournis ainsi que l'activité qui aura lieu dans ces locaux ;
  • Durée de la sous-location : le contrat doit spécifier la durée de la sous-location, qui ne peut pas dépasser la durée du bail principal. Il doit aussi préciser les conditions de renouvellement ou de résiliation, ainsi que le délai de préavis en cas de départ anticipé ; 
  • Loyer et charges : le montant du loyer doit être clairement défini ainsi que les modalités de paiement. Il est également nécessaire d’indiquer les charges supplémentaires que le sous-locataire devra payer (eau, électricité, nettoyage, entretien...) ; 
  • Conditions d'utilisation des locaux : le contrat doit préciser les règles d'utilisation des bureaux, notamment les heures d’ouverture, les restrictions d’usage (par exemple, activités interdites), et la gestion des équipements (utilisation et entretien) ; 
  • Assurance : il est recommandé de spécifier que le sous-locataire doit souscrire à une assurance couvrant les risques liés à son activité dans les locaux, ainsi qu'une assurance pour les dommages causés aux biens du sous-bailleur, ou du bailleur si les locaux loués sont meublés par celui-ci ; 
  • État des lieux : un état des lieux d’entrée et de sortie sera effectué pour vérifier l’état des locaux ; 
  • Responsabilité et obligations : le contrat doit définir les responsabilités de chaque partie, notamment la gestion des réparations et de l'entretien des bureaux. Il doit également inclure des clauses sur le respect des règles de sécurité et des normes en vigueur. 
  • Accord du propriétaire : le contrat de sous-location doit inclure une mention précisant que le bailleur initial des locaux a donné son accord pour la sous-location. Cela peut être un document séparé ou une annexe au contrat ;
  • Litiges et juridiction compétente ;
  • Signature.

Notre modèle de contrat

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Notre modèle type répond aux exigences légales actuelles et s'adapte à vos besoins spécifiques. Accessible en quelques clics, ce document personnalisable vous guide pas à pas dans la rédaction de votre contrat de sous-location.

La version 2025 intègre les dernières dispositions légales concernant la sous-location des bureaux équipés. Notre équipe juridique met régulièrement à jour ce modèle pour garantir sa conformité avec la législation en vigueur.