Réévaluation du loyer au renouvellement du bail d'habitation

Qui fixe le loyer ?

C'est le propriétaire qui définit le montant du loyer, il décide en fonction du marché (en comparant les prix fixés pour le même type de logement) mais doit aussi faire en fonction des lois.

Il prend généralement en compte l'endroit, la surface, l'étage, les services présents s'il s'agit d'un immeuble (ascenseur par exemple), etc...

Pour fixer le loyer, le propriétaire peut s'informer et effectuer une veille sur les montants en consultant les sites de locations ou se renseigner auprès de l'ADIL (Association D'Information au Logement).

Peut-on réévaluer le loyer ? 

Pour pouvoir augmenter le loyer, il faut que le bailleur ait prévu cette mention dans le bail d'habitation avec la date, à défaut, le loyer restera inchangé pendant toute la durée du contrat.

À noter : il pourra augmenter qu'une seule fois par an le montant et en principe, il ne doit pas excéder la variation de l'indice de référence des loyers (IRL).

Il est également envisageable de réviser le loyer lors du renouvellement du bail. Dans ce cas, le propriétaire doit envoyer une lettre au locataire pour informer de la réévaluation du montant du loyer. Pour faciliter cette démarche, nous mettons à votre disposition un modèle de lettre conforme à la législation en vigueur.

Que se passe-t-il à la fin du bail ?

Quand le bail d'habitation prend fin, si le propriétaire ne contacte pas le locataire, le bail se reconduit automatiquement (sans démarches) pour la même durée définie lors de la signature de celui-ci (en général 3 ans pour les logements non-meublés et 1 an pour les meublés).

Le loyer ne subit donc aucune hausse, sauf si c'est spécifiquement mentionné dans le contrat.

Toutefois, si le propriétaire décide de modifier les conditions du contrat de bail en invoquant une sous-évaluation du loyer dans une lettre adressée au locataire, il a la possibilité de réévaluer le montant du loyer.

Quand le propriétaire a le droit d'augmenter le loyer ?

En cours de bail, le propriétaire d'un logement du secteur privé est autorisé à ajuster le loyer une fois par an, conformément à une révision annuelle, et si une clause de révision est stipulée dans le bail. En l'absence d'une telle clause, le montant du loyer demeure inchangé pendant toute la durée du bail.

De plus, en cas de réalisation de travaux d'amélioration par le propriétaire, caractérisés par l'ajout de valeur au logement loué (tels qu'un équipement ou service nouveau, une qualité supérieure à l'existant, une réduction des dépenses d'entretien, une sécurisation de l'immeuble, etc.), celui-ci peut exceptionnellement augmenter ou majorer le loyer en cours de bail.

En cas de sous-évaluation du loyer par rapport aux tarifs du marché, le propriétaire du logement a également la possibilité de procéder à une augmentation lors du renouvellement du bail. Les procédures à suivre varient en fonction de la localisation de la commune, distinguant celles situées en zone tendue des autres.

Comment se passe la réévaluation du loyer au moment du renouvellement du bail d'habitation ?

Il est dans un premier temps nécessaire de distinguer deux situations, lorsque le logement est situé en zone tendue et lorsqu'il est situé dans une autre zone.

Le logement est situé en zone tendue

En effet, si le propriétaire d'un logement constate que le loyer du logement loué est sous-évalué, une augmentation peut être appliquée lors du renouvellement du bail, cependant certaines conditions spécifiques doivent être respectées. 

La sous-évaluation du loyer est évaluée en comparant les tarifs pratiqués pour des logements similaires dans le voisinage. Ces logements doivent se trouver dans le même ensemble immobilier ou dans un groupe d'immeubles présentant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.

Le montant du nouveau loyer proposé doit être déterminé en se basant sur les tarifs en vigueur dans le voisinage pour des logements similaires.

Afin de réajuster le loyer, le propriétaire doit formuler cette proposition en observant certaines conditions de forme et de délai.

Par conséquent, cette proposition doit être communiquée au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail, le propriétaire peut transmettre cette demande au locataire par l'un des moyens suivants : par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, par acte de Commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Le logement est situé dans une autre zone

De la même manière que pour les logements en zone tendue, pour ceux situés dans d'autres zones, le propriétaire a la possibilité de réévaluer le loyer lors du renouvellement du bail si le loyer est sous-évalué.

La procédure reste la même que pour la fixation du loyer, le bailleur doit se référer au prix des alentours du logement concerné et fournir ces informations au locataire.

Afin que cette décision soit valable, le bailleur du contrat d'habitation doit obligatoirement informer le locataire 6 mois à l'avance, l'envoi peut se faire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, par acte de Commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Comment calculer la réévaluation d'un loyer ?

Le logement est situé en zone tendue

Comme le précise le site du Service public, et conformément à l'article 17-2 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la détermination de la sous-évaluation du loyer s'effectue par comparaison avec les tarifs en vigueur dans le voisinage pour des logements similaires. Ces logements doivent être localisés dans le même ensemble immobilier ou dans un autre ensemble présentant des caractéristiques similaires, situés dans la même zone géographique.

Dans le cas où la commune fait partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants, le propriétaire est tenu d'identifier au moins six références de loyers. Pour les communes situées dans d'autres zones géographiques, un minimum de trois références est requis. Au moins, les deux tiers de ces références doivent concerner des locations sans changement de locataires depuis au moins trois ans.

Chaque référence doit comporter les informations suivantes :

• Nom de la rue
• Indication partielle du numéro de l'immeuble (par dizaine)
• Qualité et époque de construction de l'immeuble
• Étage du logement et éventuelle présence d'un ascenseur
• Surface habitable du logement et nombre de pièces habitables
• Existence d'éventuelles annexes
• État d'équipement, comprenant notamment la présence d'eau courante, de WC intérieur, de salle d'eau et de chauffage
• Période de construction de l'immeuble
• Indication que le locataire occupe les lieux depuis au moins trois ans
• Montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé.

 Le montant du nouveau loyer suggéré doit être calculé en se basant sur les tarifs en vigueur dans le voisinage pour des logements similaires. Cependant, la proposition d'augmentation ne doit pas excéder la valeur la plus élevée parmi les deux limites suivantes :

• Une augmentation maximale de 50 % de la différence entre le loyer correspondant aux tarifs en vigueur dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail.
• Une augmentation annuelle du loyer équivalant à 15 % du coût réel des travaux d'amélioration ou de mise aux normes effectués depuis le dernier renouvellement du bail, à condition que le montant de ces travaux atteigne au moins celui de la dernière année de loyer.

Le logement est situé dans une autre zone

Comme le précise le site du service public et en vertu de l'article 17-2 Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, et comme pour les logements situés en zone tendue, le montant du nouveau loyer proposé doit être déterminé en se basant sur les tarifs pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables. Ces logements doivent être situés soit dans le même ensemble immobilier, soit dans un autre ensemble immobilier présentant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique.

Dans les municipalités faisant partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants, le propriétaire doit présenter au moins six références de loyers. Dans les autres zones, un minimum de trois références est requis. Dans ces références, au moins, les deux tiers doivent concerner des locations sans changement de locataire depuis au moins trois ans.

Il est nécessaire que chaque référence précise les mêmes informations que celles déjà mentionnées précédemment pour les logements localisés dans les zones tendues (Nom de la rue, indication partielle du numéro de l'immeuble, qualité et époque de construction de l'immeuble etc..).

Comment rédiger un courrier de réévaluation du loyer ? 

Que le logement soit situé dans une zone tendue ou non, le courrier doit inclure les éléments suivants :

• Les coordonnées complètes du propriétaire et du locataire
• Une mention claire indiquant qu'une réévaluation du loyer est proposée.
• Le texte intégral de l'article 17-2 de la loi de 1989 (si le logement est situé dans une zone tendue il s'agira de l'article 17-2 I) doit être reproduit intégralement (sans quoi, la proposition serait considérée comme non valide).
• Le montant du nouveau loyer proposé, accompagné d'une liste des références ayant été utilisées pour le calculer.
• Le délai accordé au locataire pour répondre à la proposition.
• Une signature et la date à laquelle est rédigé le courrier.

Le locataire peut-il refuser la révision du loyer ? 

Lors de la réévaluation du loyer, deux hypothèses peuvent se présenter : 

• Le locataire donne son accord écrit pour la réévaluation du loyer.
• Le locataire refuse l'augmentation proposée. Pour cela, il doit envoyer un courrier au propriétaire au plus tard 4 mois avant la fin du bail. L'absence de réponse du locataire vaut refus. Le propriétaire ou le locataire ont la possibilité de solliciter la Commission Départementale de Conciliation (CDC) afin d'engager des discussions en vue de parvenir à un accord sur le montant du loyer.

Notre modèle de document

Modèle de lettre de réévaluation du loyer au moment du renouvellement du bail d'habitation à conforme à la Loi du 6 juillet 1989 à télécharger au format Word ou pdf 

La lettre de proposition de réévaluation du loyer est téléchargeable et modifiable. Notre modèle de document reprend toutes les mentions obligatoires :  les dates de début et de fin de bail d'habitation, le motif de la hausse, l'ancien et le nouveau montant du loyer, son augmentation et la liste des références utilisées pour calculer l'augmentation.