Bail emphytéotique

Définition de l'emphytéose

Quelles sont les particularités du bail emphytéotique en France ?

Le bail emphytéotique, appelé emphytéose, est un type de bail dont la durée se conclut entre 18 et 99 ans, contre une redevance très modique.

L'emphytéose confère au preneur un droit réel immobilier sur le bien qu'il a acquis. Le preneur a la liberté d'entreprendre toutes sortes de travaux dont le seul but est d'améliorer le bien ; il peut en outre l'utiliser et en percevoir des revenus, alors qu'il n'en est pas propriétaire. Il peut ainsi démolir, construire, ou transformer dès lors que les travaux s'inscrivent dans la valorisation du bien.

Notre modèle de document

Exemple de bail emphytéotique à télécharger conforme aux dispositions du code rural

Les articles L.451-1 du Code rural impose la présence de ces deux caractéristiques essentielles pour la formation d'un bail emphytéotique :

• sa durée obligatoirement comprise entre 18 et 99 ans
• l'existence d'un droit réel librement cessible, saisissable et hypothécable pour le preneur.

Les clauses insérées dans le bail emphytéotique doivent être rédigées avec rigueur par les parties. Si l'emphytéose n'obéit pas à certaines formalités, ou si certaines clauses limitent les droits du preneur, le bail pourra par exemple être requalifié comme un bail ordinaire.

L'emphytéose doit-elle être conclue par un acte authentique ?

L'emphytéose est assujettie à la taxe de publicité foncière et se conclut obligatoirement par un acte authentique chez le notaire.

Nous mettons à votre disposition en téléchargement un modèle de bail emphytéotique conforme aux dispositions du Code rural et de la pêche maritime en vigueur.

Quelle est la durée des baux emphytéotiques ?

Le bail emphytéotique ne peut être conclu que pour une durée comprise entre 18 et 99 ans. Quand il arrive à son terme, il ne bénéficie pas de la tacite reconduction. Le preneur a donc l'obligation de quitter les lieux : il pourra rester si le bailleur accepte la qualification d'un bail ordinaire de location à expiration de l'emphytéose.

Pourquoi faire un bail emphytéotique ?

Quels sont les avantages du bail emphytéotique pour le bailleur ?

Il ne paie aucun impôt foncier, ni aucune charge sur son bien immobilier et perçoit une redevance durant toute la vie du contrat. Lorsque le bail arrive à son terme, le bailleur redevient le propriétaire exclusif de toutes les constructions, aménagements et améliorations entreprises par l'emphytéote, sans qu'il ait à lui verser la moindre indemnité. Le bailleur pourra récupérer son bien mis en valeur.

Quels sont les avantages du bail emphytéotique pour le preneur ?

L'emphytéote n'achète pas de terrain ni d'habitation, il n'a pas besoin d'investir de grosses sommes. Il est usufruitier du bien exploité, ce qui l'autorise à réaliser toutes les améliorations nécessaires pour valoriser le bien sans avoir besoin de l'accord du propriétaire, et d'en tirer profit. Il peut louer ou sous-louer son bien, ainsi que les constructions qu'il a bâties. La redevance qu'il verse au bailleur est très modeste.

Qu'est ce qu'un bail emphytéotique administratif ?

Lorsque le bailleur est une collectivité locale territoriale, le bail emphytéotique est administratif (BEA) ; il ne peut se contracter que s'il s'inscrit dans une démarche d'intérêt général. Le BEA est une aubaine pour les collectivités territoriales pour valoriser leur patrimoine foncier, il permet en effet le financement d'installations ou d'ouvrages à vocation publique à moindre coût.

Depuis 2015, les établissements de santé, la Sécurité sociale, et même l'État pour ses besoins en défense ou en justice, etc., ne peuvent plus contracter de BEA. En revanche, le preneur peut être une personne morale ou physique, publique ou de droit privé.

Comment mettre fin à un bail emphytéotique ?

L'emphytéose prend fin à l'issue du bail et ne peut pas être tacitement reconduit, il n'y a pas de renouvellement du bail possible. Seul le bailleur peut le résilier, notamment :

• en cas de non-exécution des obligations du preneur : détériorations graves et importantes du bien, manque d'entretien, etc.
• en cas de non-paiement des redevances du preneur pendant deux années consécutives
• en cas de force majeure
• la résiliation du contrat peut s'effectuer d'un commun accord des deux parties

Par ailleurs, en cas de décès du propriétaire ou du preneur locataire, le bail ne s'arrête pas, il est transmis aux héritiers de l'un comme de l'autre.

Comment faire un bail entre particulier ?

Il est tout à fait possible de rédiger un bail entre particuliers et prévoir soi-même la rédaction du document juridique prévoyant tout le cadre du bail.

Vous avez sur notre site différentes catégories de baux, vous permettant de télécharger le document et de le personnaliser avec vos informations personnelles et vos personnalisable et facile à rédiger:

• le bail commercial : un bail commercial permet la location d'un local afin d'exploiter un fonds de commerce. le bail commercial est régit par les articles L.145-1 et suivants du code de commerce,
• le contrat de location meublé et non meublé,
• le bail à métayage ou le bail de petites parcelles,
• le contrat de location saisonnier,
• le contrat de sous-location,