Bail emphytéotique

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Commentaire : la signature d'un bail emphytéotique requiert impérativement l'intervention d'un notaire. Tout bail conclu sans l'assistance d'un notaire est déclaré invalide. Bien que l'intervention d'un notaire reste indispensable pour conclure le bail emphytéotique, l'utilisation du modèle peut potentiellement réduire les frais notariaux

Le présent contrat est conclu entre les soussignés :

Commentaire : pour les personnes physiques

(Monsieur ou Madame X), né(e) le (date) à (lieu de naissance), demeurant au (indiquer l'adresse), de nationalité (à préciser).

Commentaire : pour les personnes morales

La société (nom de la société), au capital de (montant du capital) Euros dont le siège social est à (Ville), immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de (à préciser), sous le numéro (préciser le numéro) Le représentant légal est (Monsieur ou Madame X) demeurant à (adresse).

Désigné ci-après « le Preneur »



Commentaire : pour les personnes physiquesEt,

(Monsieur ou Madame X), né(e) le (date) à (lieu de naissance), demeurant au (indiquer l'adresse), de nationalité (à préciser).

Commentaire : pour les personnes morales

La société (nom de la société), au capital de (montant du capital) Euros dont le siège social est à (Ville), immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de (à préciser), sous le numéro (préciser le numéro). Le représentant légal est (Monsieur ou Madame X) demeurant à (adresse).

Désigné ci-après « le Bailleur »

Ont convenu ce qui suit :

Article 1 – Objet du contrat

Le présent contrat prévoit les droits et obligations qui concernent le bail emphytéotique conclu entre le Bailleur et le Preneur.

Le Bailleur reste propriétaire de son bien, même si des droits sont transférés au Preneur pendant toute la durée du bail.

Par ailleurs, le présent contrat est régi par les dispositions de la loi du 10 janvier 1824 dans la mesure où il n’y aurait pas été dérogé par la présente convention.

Article 2 – Caractéristiques et destination du bien loué

Le présent contrat concerne le bien loué détaillé ci-dessous : (préciser les caractéristiques du bien loué :

Adresse

Terrain

Surface totale

Nombre de pièces

Type d’habitation

Autres parties

Équipements

Production de chauffage et d’eau chaude

Commentaire : Lorsque le bail emphytéotique concerne également des parcelles de terrains, il faudra indiquer ce qui suit :

Les différentes parcelles prévues pour le présent contrat et détaillées en annexe 2 (relevé cadastral) sont les suivantes :

Les biens concernés ci-dessus donnés à bail auront pour destination (préciser la destination des biens : par exemple développer un projet etc.).

Article 3 – État des lieux

Les parties s’engagent à établir un état des lieux détaillé fourni en Annexe 2 du présent contrat. Une des parties devra convoquer l’autre des parties par courrier recommandé avec accusé de réception afin d’établir une date d’état des lieux.

Cet état des lieux permettra d’établir à la fin du présent contrat les améliorations et constructions apportées au bien concerné, mais également les possibles dégradations de ce dernier.

Article 4 – Durée

Le présent contrat est conclu pour une durée de (indiquer le nombre d'années) à compter de sa signature par les parties en date du (date).

Commentaire : Le bail emphytéotique doit être conclu pour une durée minimale de 18 ans et maximale de 99 ans. La tacite reconduction est interdite concernant un bail emphytéotique.

Article 5 – Obligations des parties

5.1 Obligations du Preneur

Le Preneur s’engage à user du bien raisonnablement et à l’utiliser dans son intégralité pendant toute la durée du présent contrat.

Le Preneur s’engage à effectuer toutes les réparations nécessaires afin de maintenir le bien en bon état.

Le Preneur s’engage à payer le loyer et s’acquitter de toutes les charges, taxes ou impôts relatifs au bien, le terrain et toute construction qu’il entreprendrait.

Le Preneur s’engage à répondre de tout incendie affectant le bien prévu au présent contrat.

Aussi le preneur sera tenu pour responsable des risques résultants des activités ou accidents qui pourraient se produire.

5.2 Obligations du Bailleur

Le Bailleur s’engage à permettre au Preneur la jouissance paisible du bien concerné par le présent contrat.

Le Bailleur s’engage à effectuer une publicité foncière du présent contrat au sein (préciser le bureau en charge de la publicité) de (Ville) et ce à ses frais.

Article 6 – Redevance

Le Preneur s’engage à payer une redevance en contrepartie de la jouissance du bien d’un montant de (nombre) €.

Cette redevance sera à payer (à préciser : mensuellement, trimestriellement ou annuellement) par un des moyens de paiement suivantes (préciser les moyens de paiement possibles). Ce paiement aura lieu pour la première échéance le (date).

Ce montant pourra être modifié chaque année sur la base des fluctuations de l’indice des prix à la consommation.

Article 7 – Charges

Le Preneur s’engage à payer toutes les charges, impôts, taxes et à souscrire une assurance contre les risques incendie, tout ceci à ses frais.

Le Preneur pourra, pendant toute la durée du contrat, consentir des hypothèques sur son droit d’emphytéose. Le Preneur assumera tous les frais rattachés à ces hypothèques.

Article 8 – Réparations

Le Preneur au présent contrat s’engage à effectuer les réparations afin de conserver le bien qu’il loue en bon état. Les charges qu’il engagera pour effectuer ces réparations seront à ses frais.

Le Preneur aura la possibilité, s’il le souhaite, d’apporter toutes les modifications sur le bien sans en dénaturer sa valeur. Ainsi, il pourra construire, surélever ou réaliser des ouvrages souterrains sur le bien.

Article 9 – Dispositions générales

9.1 Indivisibilité

Le présent contrat représente un ensemble y compris le préambule et les annexes. En cas de contradiction entre le texte du contrat et l'une des annexes, le contrat prévaudra. Le contrat ne pourra être modifié qu'avec l’accord écrit des parties.

9.2 Cession

Le Preneur a la possibilité de céder ses droits d’emphytéose qu’il acquit au titre du présent contrat. Le Preneur s’engage à en informer le Bailleur par courrier recommandé avec accusé de réception.

Ce droit d’emphytéose peut être céder de manière totale ou partielle, sous quelque forme que ce soit mais ne doit pas excéder la durée du présent contrat.

9.3 Force majeure

Aucune des parties au contrat ne peut être tenue responsable d'un événement de force majeure échappant à son contrôle.

Plus précisément, le Preneur ne peut être tenu responsable d’une dégradation du bien ayant pour cause un cas de force majeure.

9.4 Résiliation

Le Bailleur pourra résilier le présent contrat en cas de non-paiement par le Preneur pendant une durée de deux ans ou pour l’inexécution d’autres obligations présentes au sein du présent contrat.

Ce dernier pourra également résilier le contrat s’il constate de graves dégradations causées par le Preneur sur le bien concerné par le présent contrat.

Les deux parties ont la possibilité de mettre fin au contrat de manière concertée.

9.5 Conséquences du terme au contrat

En cas de rupture du contrat, et ce pour quelque cause que ce soit, le Preneur s’engage à rendre le bien loué.

Toute hypothèque consentie par le Preneur au sujet de son droit sera résiliée de plein droit.

Le Bailleur pourra reprendre le bien au terme du présent contrat de bail, comprenant les améliorations et constructions effectuées par le Preneur.

A noter que le bien en question devra être restitué dans un état d’assolement, de fertilité et de propreté équivalent à celui existant à priori lors de l’entrée en jouissance.

Commentaire : Des clauses environnementales peuvent être rajoutées par exemple dans un article 9.6 par les parties : interdiction de recourir à certains produits phytosanitaires, etc.

Article 10 – Litiges

La loi applicable au présent contrat est la loi française.

Lorsqu’un litige survient, les parties chercheront en premier lieu un accord amiable.

A défaut d’accord et pour toute contestation des parties au contrat, les parties donnent compétence au Tribunal paritaire des baux ruraux de (indiquer la ville).

Article 11 – Élection du domicile

Pour l'exécution du présent contrat, les parties font respectivement élection de leur domicile en leurs sièges sociaux ou adresses indiquées à la première page.

Toute modification de domicile devra être signifiée par les parties par lettre recommandée avec accusé de réception afin que cela lui soit opposable.

Commentaire : Il est possible d’ajouter une clause prévoyant une indemnité pour indemniser le Preneur en contrepartie du fait que la propriété des constructions et des améliorations qu’il a réalisé pendant la durée de son bail reviendront au Bailleur en fin de contrat.

Fait à (à préciser), le (à préciser), en (nombre) exemplaires originaux

Le Bailleur Le Preneur

Annexe 1 – Copie de l’état des lieux

Fournir une copie de l’état des lieux effectué au début de la mise en location.

Annexe 2 – Relevé cadastral

Si nécessaire ajouter le relevé cadastral détaillant toutes les parcelles que contient le bien mis en location par un bail emphytéotique.

Annexe 3 – Diagnostics techniques

Insérer les diagnostics suivants :

Un diagnostic de performance énergétique (DPE) ;

Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP).

État des risques et pollutions (inondations, séismes, avalanches...)

État de l'installation intérieur de l'électricité (si elle a plus de 15 ans)

État de l'installation intérieure du gaz (si elle a plus de 15 ans)

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Définition de l'emphytéose

Quelles sont les particularités du bail emphytéotique en France ?

Le bail emphytéotique, appelé emphytéose, est un type de bail dont la durée se conclut entre 18 et 99 ans, contre une redevance très modique.

L'emphytéose confère au preneur un droit réel immobilier sur le bien qu'il a acquis. Le preneur a la liberté d'entreprendre toutes sortes de travaux dont le seul but est d'améliorer le bien ; il peut en outre l'utiliser et en percevoir des revenus, alors qu'il n'en est pas propriétaire. Il peut ainsi démolir, construire, ou transformer dès lors que les travaux s'inscrivent dans la valorisation du bien. En échange le preneur devra verser un loyer "symbolique" au bailleur. 

Initialement destiné aux activités rurales, le bail emphytéotique est désormais surtout utilisé par les collectivités locales et les investisseurs pour les bâtiments industriels ou commerciaux. Les dispositions régissant ce type de bail se trouvent dans les articles L. 451-1 à L. 451-13 du Code rural et de la pêche maritime.

L'emphytéose doit-elle être conclue par un acte authentique ?

L'emphytéose est assujettie à la taxe de publicité foncière et se conclut obligatoirement par un acte authentique. De ce fait, la signature d'un bail emphytéotique requiert impérativement l'intervention d'un notaire. Tout bail conclu sans l'assistance d'un notaire est déclaré invalide. Il est donc impératif de consulter un notaire avant de procéder à la signature d'un tel contrat.

Nous mettons à votre disposition en téléchargement un modèle de bail emphytéotique conforme à la législation en vigueur.

En optant pour notre modèle, les utilisateurs peuvent anticiper en toute connaissance les termes et les clauses typiques d'un bail emphytéotique, simplifiant ainsi le processus lors de la rencontre avec leur notaire. Ce modèle préétabli offre une base solide, accélérant potentiellement la rédaction du contrat et pouvant, par conséquent, contribuer à une économie de temps. Bien que l'intervention d'un notaire reste indispensable pour conclure le bail emphytéotique, l'utilisation du modèle peut potentiellement réduire les frais notariaux en fournissant une structure claire et bien organisée.

Quelle est la durée des baux emphytéotiques ?

Le bail emphytéotique ne peut être conclu que pour une durée comprise entre 18 et 99 ans. Quand il arrive à son terme, il ne bénéficie pas de la tacite reconduction. Le preneur a donc l'obligation de quitter les lieux : il pourra rester si le bailleur accepte la qualification d'un bail ordinaire de location à expiration de l'emphytéose.

Pourquoi conclure un bail emphytéotique ? Quel est l'intérêt du bail emphytéotique ? 

Quels sont les avantages du bail emphytéotique pour le bailleur ?

Le bail emphytéotique présente plusieurs avantages pour le bailleur :

Il ne paie aucun impôt foncier, ni aucune charge sur son bien immobilier et perçoit une redevance durant toute la vie du contrat. Lorsque le bail arrive à son terme, le bailleur redevient le propriétaire exclusif de toutes les constructions, aménagements et améliorations entreprises par l'emphytéote, sans qu'il ait à lui verser la moindre indemnité. Le bailleur pourra récupérer son bien mis en valeur.

Quels sont les avantages du bail emphytéotique pour le preneur ?

L'emphytéote n'achète pas de terrain ni d'habitation, il n'a pas besoin d'investir de grosses sommes. Il est usufruitier du bien exploité, ce qui l'autorise à réaliser toutes les améliorations nécessaires pour valoriser le bien sans avoir besoin de l'accord du propriétaire, et d'en tirer profit. Il peut louer ou sous-louer son bien, ainsi que les constructions qu'il a bâties. La redevance qu'il verse au bailleur est très modeste.

Qu'est-ce qu'un bail emphytéotique administratif ?

Lorsque le bailleur est une collectivité locale territoriale, ce modèle spécifique de bail emphytéotique prend le nom de Bail Emphytéotique Administratif (BEA). Sa réglementation est définie par les dispositions de l'article L1311-2 du Code général des collectivités territoriales. La conclusion de ce type de bail est conditionnée par son alignement sur une démarche d'intérêt général. Le BEA représente une opportunité exceptionnelle pour les collectivités territoriales de valoriser leur patrimoine foncier, offrant la possibilité de financer des installations ou des ouvrages à vocation publique à un coût avantageux.

Ainsi, une collectivité territoriale détenant un bien immobilier a la possibilité, si elle le souhaite, de le louer à un tiers selon les termes d'un bail emphytéotique. Le preneur, a ainsi la possibilité de réaliser des constructions sur le domaine public, puis de louer ces ouvrages à la collectivité qui demeure propriétaire du terrain. L'objectif principal est de mettre en valeur ce bien et d'en tirer des bénéfices grâce aux initiatives du preneur, le tout dans l'intérêt général. En raison de sa longue durée, le bail emphytéotique permet à l'emphytéote de réaliser des constructions ou de financer des travaux sur un bien existant, tout en utilisant celui-ci pendant toute la période du bail, sans avoir à supporter un coût financier initial significatif pour le terrain et/ou le bien immobilier.

À noter que depuis 2015, les baux emphytéotiques ne sont pas applicables et ne peuvent être institués par l’État ni par la plupart des autres entités publiques nationales tel que les établissements de santé, et la Sécurité sociale. 

Comment mettre fin à un bail emphytéotique ?

L'emphytéose prend fin à l'issue du bail et ne peut pas être tacitement reconduit, il n'y a pas de renouvellement du bail possible. Seul le bailleur peut le résilier, notamment :

  • en cas de non-exécution des obligations du preneur : détériorations graves et importantes du bien, manque d'entretien, etc.
  • en cas de non-paiement des redevances du preneur pendant deux années consécutives
  • en cas de force majeure
  • la résiliation du contrat peut s'effectuer d'un commun accord des deux parties

Par ailleurs, en cas de décès du propriétaire ou du preneur locataire, le bail ne s'arrête pas, il est transmis aux héritiers de l'un comme de l'autre.

Quelle est la différence entre un bail ordinaire et un bail emphytéotique ?

Le bail ordinaire, aussi appelé bail locatif, est un contrat de location classique où le locataire paie un loyer pour occuper un bien immobilier pendant une période déterminée. À la fin du bail, le locataire n'a généralement aucun droit sur la propriété.

En revanche, le bail emphytéotique est un contrat particulier qui accorde au preneur (locataire) un droit réel sur le bien loué pour une durée très longue, souvent 18 à 99 ans. Pendant cette période, le preneur a le droit d'utiliser, de construire et de cultiver le terrain comme s'il en était le propriétaire, tout en payant un loyer symbolique au bailleur (propriétaire). À la fin du bail emphytéotique, le bien et les améliorations apportées reviennent généralement au bailleur, sauf disposition contraire dans le contrat.

En résumé, la principale différence réside dans la durée du bail et dans les droits accordés au locataire. Un bail ordinaire est généralement de courte durée avec des droits limités, tandis qu'un bail emphytéotique offre une période plus longue avec des droits étendus sur la propriété.

Comment faire un bail entre particuliers ?

Il est tout à fait possible de rédiger un bail entre particuliers et prévoir soi-même la rédaction du document juridique prévoyant tout le cadre du bail. Cependant, dans le cadre d'un bail emphytéotique, la signature du bail requiert impérativement un acte notarié et donc l'intervention d'un notaire.

Vous avez sur notre site différentes catégories de baux, vous permettant de télécharger le document et de le personnaliser avec vos informations personnelles : 

Notre modèle de document

Exemple de bail emphytéotique à télécharger conforme aux dispositions du code rural

Les articles L.451-1 du Code rural imposent la présence de ces deux caractéristiques essentielles pour la formation d'un bail emphytéotique :

  • la durée du bail est obligatoirement comprise entre 18 et 99 ans
  • l'existence d'un droit réel librement cessible, saisissable et hypothécable pour le preneur.

Les clauses insérées dans le bail emphytéotique doivent être rédigées avec rigueur par les parties. Si l'emphytéose n'obéit pas à certaines formalités, ou si certaines clauses limitent les droits du preneur, le bail pourra par exemple être requalifié comme un bail ordinaire. Afin de respecter toutes ces exigences, notre modèle de bail est rédigé en conformité avec la législation en vigueur. Notre modèle de document étant entièrement personnalisable, cela vous donne la liberté de personnaliser les termes du contrat en fonction de vos besoins spécifiques. Cette flexibilité permet une adaptation facile à divers projets immobiliers, offrant une solution sur mesure pour chaque situation.

Sommaire

Article 1 : Objet du contrat

Article 2 : Caractéristiques et destination du bien loué

Article 3 : Etat des lieux

Article 4 : Durée

Article 5 : Obligations des parties

Article 6 : Redevance

Article 7 : Charges

Article 8 : Réparations

Article 9 : Dispositions générales

Article 10 : Litiges

Article 11 : Election du domicile

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