Bail emphytéotique

Définition de l'emphytéose

Quelles sont les particularités du bail emphytéotique en France ?

Le bail emphytéotique, appelé emphytéose, est un type de bail dont la durée se conclut entre 18 et 99 ans, contre une redevance très modique.

L'emphytéose confère au preneur un droit réel immobilier sur le bien qu'il a acquis. Le preneur a la liberté d'entreprendre toutes sortes de travaux dont le seul but est d'améliorer le bien ; il peut en outre l'utiliser et en percevoir des revenus, alors qu'il n'en est pas propriétaire. Il peut ainsi démolir, construire, ou transformer dès lors que les travaux s'inscrivent dans la valorisation du bien. En échange le preneur devra verser un loyer "symbolique" au bailleur. 

Initialement destiné aux activités rurales, le bail emphytéotique est désormais surtout utilisé par les collectivités locales et les investisseurs pour les bâtiments industriels ou commerciaux. Les dispositions régissant ce type de bail se trouvent dans les articles L. 451-1 à L. 451-13 du Code rural et de la pêche maritime.

L'emphytéose doit-elle être conclue par un acte authentique ?

L'emphytéose est assujettie à la taxe de publicité foncière et se conclut obligatoirement par un acte authentique. De ce fait, la signature d'un bail emphytéotique requiert impérativement l'intervention d'un notaire. Tout bail conclu sans l'assistance d'un notaire est déclaré invalide. Il est donc impératif de consulter un notaire avant de procéder à la signature d'un tel contrat.

Nous mettons à votre disposition en téléchargement un modèle de bail emphytéotique conforme à la législation en vigueur.

En optant pour notre modèle, les utilisateurs peuvent anticiper en toute connaissance les termes et les clauses typiques d'un bail emphytéotique, simplifiant ainsi le processus lors de la rencontre avec leur notaire. Ce modèle préétabli offre une base solide, accélérant potentiellement la rédaction du contrat et pouvant, par conséquent, contribuer à une économie de temps. Bien que l'intervention d'un notaire reste indispensable pour conclure le bail emphytéotique, l'utilisation du modèle peut potentiellement réduire les frais notariaux en fournissant une structure claire et bien organisée.

Quelle est la durée des baux emphytéotiques ?

Le bail emphytéotique ne peut être conclu que pour une durée comprise entre 18 et 99 ans. Quand il arrive à son terme, il ne bénéficie pas de la tacite reconduction. Le preneur a donc l'obligation de quitter les lieux : il pourra rester si le bailleur accepte la qualification d'un bail ordinaire de location à expiration de l'emphytéose.

Pourquoi conclure un bail emphytéotique ? Quel est l'intérêt du bail emphytéotique ? 

Quels sont les avantages du bail emphytéotique pour le bailleur ?

Le bail emphytéotique présente plusieurs avantages pour le bailleur :

Il ne paie aucun impôt foncier, ni aucune charge sur son bien immobilier et perçoit une redevance durant toute la vie du contrat. Lorsque le bail arrive à son terme, le bailleur redevient le propriétaire exclusif de toutes les constructions, aménagements et améliorations entreprises par l'emphytéote, sans qu'il ait à lui verser la moindre indemnité. Le bailleur pourra récupérer son bien mis en valeur.

Quels sont les avantages du bail emphytéotique pour le preneur ?

L'emphytéote n'achète pas de terrain ni d'habitation, il n'a pas besoin d'investir de grosses sommes. Il est usufruitier du bien exploité, ce qui l'autorise à réaliser toutes les améliorations nécessaires pour valoriser le bien sans avoir besoin de l'accord du propriétaire, et d'en tirer profit. Il peut louer ou sous-louer son bien, ainsi que les constructions qu'il a bâties. La redevance qu'il verse au bailleur est très modeste.

Qu'est-ce qu'un bail emphytéotique administratif ?

Lorsque le bailleur est une collectivité locale territoriale, ce modèle spécifique de bail emphytéotique prend le nom de Bail Emphytéotique Administratif (BEA). Sa réglementation est définie par les dispositions de l'article L1311-2 du Code général des collectivités territoriales. La conclusion de ce type de bail est conditionnée par son alignement sur une démarche d'intérêt général. Le BEA représente une opportunité exceptionnelle pour les collectivités territoriales de valoriser leur patrimoine foncier, offrant la possibilité de financer des installations ou des ouvrages à vocation publique à un coût avantageux.

Ainsi, une collectivité territoriale détenant un bien immobilier a la possibilité, si elle le souhaite, de le louer à un tiers selon les termes d'un bail emphytéotique. Le preneur, a ainsi la possibilité de réaliser des constructions sur le domaine public, puis de louer ces ouvrages à la collectivité qui demeure propriétaire du terrain. L'objectif principal est de mettre en valeur ce bien et d'en tirer des bénéfices grâce aux initiatives du preneur, le tout dans l'intérêt général. En raison de sa longue durée, le bail emphytéotique permet à l'emphytéote de réaliser des constructions ou de financer des travaux sur un bien existant, tout en utilisant celui-ci pendant toute la période du bail, sans avoir à supporter un coût financier initial significatif pour le terrain et/ou le bien immobilier.

À noter que depuis 2015, les baux emphytéotiques ne sont pas applicables et ne peuvent être institués par l’État ni par la plupart des autres entités publiques nationales tel que les établissements de santé, et la Sécurité sociale. 

Comment mettre fin à un bail emphytéotique ?

L'emphytéose prend fin à l'issue du bail et ne peut pas être tacitement reconduit, il n'y a pas de renouvellement du bail possible. Seul le bailleur peut le résilier, notamment :

• en cas de non-exécution des obligations du preneur : détériorations graves et importantes du bien, manque d'entretien, etc.
• en cas de non-paiement des redevances du preneur pendant deux années consécutives
• en cas de force majeure
• la résiliation du contrat peut s'effectuer d'un commun accord des deux parties

Par ailleurs, en cas de décès du propriétaire ou du preneur locataire, le bail ne s'arrête pas, il est transmis aux héritiers de l'un comme de l'autre.

Quelle est la différence entre un bail ordinaire et un bail emphytéotique ?

Le bail ordinaire, aussi appelé bail locatif, est un contrat de location classique où le locataire paie un loyer pour occuper un bien immobilier pendant une période déterminée. À la fin du bail, le locataire n'a généralement aucun droit sur la propriété.

En revanche, le bail emphytéotique est un contrat particulier qui accorde au preneur (locataire) un droit réel sur le bien loué pour une durée très longue, souvent 18 à 99 ans. Pendant cette période, le preneur a le droit d'utiliser, de construire et de cultiver le terrain comme s'il en était le propriétaire, tout en payant un loyer symbolique au bailleur (propriétaire). À la fin du bail emphytéotique, le bien et les améliorations apportées reviennent généralement au bailleur, sauf disposition contraire dans le contrat.

En résumé, la principale différence réside dans la durée du bail et dans les droits accordés au locataire. Un bail ordinaire est généralement de courte durée avec des droits limités, tandis qu'un bail emphytéotique offre une période plus longue avec des droits étendus sur la propriété.

Comment faire un bail entre particuliers ?

Il est tout à fait possible de rédiger un bail entre particuliers et prévoir soi-même la rédaction du document juridique prévoyant tout le cadre du bail. Cependant, dans le cadre d'un bail emphytéotique, la signature du bail requiert impérativement un acte notarié et donc l'intervention d'un notaire.

Vous avez sur notre site différentes catégories de baux, vous permettant de télécharger le document et de le personnaliser avec vos informations personnelles : 

• le bail commercial : un bail commercial permet la location d'un local afin d'exploiter un fonds de commerce. le bail commercial est régit par les articles L.145-1 et suivants du code de commerce,
• le contrat de location meublé et non meublé,
  
• le bail à métayage ou le bail de petites parcelles,
  
• le contrat de location saisonnier,
• le contrat de sous-location,
  

Notre modèle de document

Exemple de bail emphytéotique à télécharger conforme aux dispositions du code rural

Les articles L.451-1 du Code rural imposent la présence de ces deux caractéristiques essentielles pour la formation d'un bail emphytéotique :

• la durée du bail est obligatoirement comprise entre 18 et 99 ans
• l'existence d'un droit réel librement cessible, saisissable et hypothécable pour le preneur.

Les clauses insérées dans le bail emphytéotique doivent être rédigées avec rigueur par les parties. Si l'emphytéose n'obéit pas à certaines formalités, ou si certaines clauses limitent les droits du preneur, le bail pourra par exemple être requalifié comme un bail ordinaire. Afin de respecter toutes ces exigences, notre modèle de bail est rédigé en conformité avec la législation en vigueur. Notre modèle de document étant entièrement personnalisable, cela vous donne la liberté de personnaliser les termes du contrat en fonction de vos besoins spécifiques. Cette flexibilité permet une adaptation facile à divers projets immobiliers, offrant une solution sur mesure pour chaque situation.