Congé du bailleur au locataire pour reprise ou vente

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Description courte :

Un bailleur qui souhaite vendre son bien déjà loué, a l’obligation de délivrer un congé pour vendre à son locataire. Ce document à télécharger est considéré comme une offre de vente faite au locataire qui possède un droit de préemption sur le bien.

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Définition d'un congé ou résiliation de bail pour vente

Donner congé à son locataire est une formalité encadrée par la loi du 6 juillet 1989. Cette loi régit les contrats de location à titre de résidence principale et précise les conditions de résiliation du bail par le propriétaire du bien immobilier. Il ne peut en effet y mettre un terme qu'en suivant strictement certaines règles de formes et de délais.

Dans quels cas le bailleur peut-il donner congé au locataire ?

Le propriétaire peut donner congé :

  • pour vendre son habitation
  • pour la reprendre afin d'y habiter ou pour loger un proche
  • pour un motif « légitime et sérieux » dû à une faute du locataire.

À noter : Le bailleur peut également donner congé pour mettre fin à son bail, en expliquant les motifs de sa résiliation.

La lettre de congé est un document formel, elle répond aux exigences de la loi de 1989 et doit contenir des éléments précis. Dans tous les cas, elle doit contenir le motif du congé (vente ou reprise), ainsi que les noms et adresses de tous les locataires. En fonction du motif, le reste de la lettre doit contenir les éléments suivants :

Dans le cas d'une vente

  • Le prix et les conditions de vente du logement loué
  • La description détaillée de l'habitation
  • Les 5 premiers alinéas de l'article 15 - II de la loi du 6 juillet 1989
  • La lettre de congé doit être accompagnée de la « notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire ».

Dans le cas d'une reprise

  • La nature du lien entre le propriétaire et le bénéficiaire de la reprise
  • La justification du caractère réel et sérieux de la reprise

Afin de vous aider dans la rédaction de la lettre de congé, nous vous proposons en téléchargement un modèle-type dans lequel figurent tous les éléments et mentions obligatoires.

Exemple de lettre de congé pour vente à télécharger

Quand un propriétaire immobilier souhaite vendre son logement occupé par un locataire, il doit lui délivrer une lettre de congé qui respecte un certain formalisme. Ce modèle de lettre à télécharger est pré rempli et personnalisable selon vos besoins. De plus, il est aussi commenté par notre juriste de manière à vous guider lors de votre rédaction.

Le propriétaire adresse sa lettre de congé au locataire par l'un de ces trois moyens :

  • Par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR)
  • Par acte d'huissier
  • En main propre en échange d'un émargement ou d'un récépissé.

Le congé doit être envoyé à tous les locataires signataires du bail.

Quel est le délai de préavis incombant au propriétaire relatif à la location pour donner congé ?

Le propriétaire doit généralement donner congé pour la fin du bail et respecter un délai de préavis déterminé :

  • S'il s'agit d'une location vide, le bail est de trois ans ; le préavis doit être délivré au moins six mois avant sa date d'expiration.
  • En cas de location meublée, le bail est d'une durée minimum d'un an et le congé doit être donné au moins trois mois avant sa date d'expiration.

Quels sont les causes de nullité du congé ?

Les principaux motifs d'annulation relèvent généralement de la non-conformité du congé :

  • Le congé a été envoyé par courrier non recommandé
  • Non-respect du préavis minimum
  • Défaut des éléments relatifs à la loi de 1989 : manque de précision des modalités de paiement, absence des mentions légales ou de la notice d'information, etc.
  • D'autres raisons mènent à la nullité du congé : prix de vente dissuasif, logement insalubre, etc.

Le locataire bénéficie du droit de préemption et est prioritaire sur les autres acquéreurs, sauf si un autre acquéreur est un proche du bailleur. En présence de plusieurs locataires le droit de préemption bénéficie à chacun d'entre eux.

Le locataire qui accepte le congé peut le faire savoir explicitement au bailleur. S'il ne répond pas au préavis dans les deux mois, le congé est considéré comme accepté et il peut libérer le logement à la date qu'il souhaite, avant le dernier jour du préavis.

Comment faire partir un locataire pour vendre ?

Le bailleur qui souhaite vendre son bien doit prendre en compte la qualité de la personne du locataire, certains peuvent être protégés, et il se peut qu'il doive remplir certaines conditions ou qu'il ne puisse tout simplement pas donner de congé pour vente à son locataire. Ainsi selon son âge et ses ressources, il peut être protégé. Ce sera par exemple le cas pour une personne âgée de plus de 65 ans, ou pour un locataire qui a à sa charge une personne d'un tel âge. Au critère de l'âge il faut ajouter les ressources du locataire, en dessous d'un certain seuil il sera protégé.

Le locataire qui veut contester le congé pour vente doit formuler dans une lettre les faits irréguliers qu'il a constatés, et adresser son courrier au propriétaire en LRAR. C'est une démarche indispensable avant toute saisie éventuelle du juge. Il est néanmoins recommandé de trouver un accord.

Les deux parties s'attacheront à trouver un accord. Si aucun accord n'est négocié, le bailleur ou le locataire pourra saisir la commission départementale de conciliation. C'est une solution facultative et totalement gratuite.

Si le litige persiste, il appartiendra au locataire de saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire dont dépend le logement loué.

Le non-respect du formalisme du congé est à l'origine de sa nullité et de la reconduction automatique du bail. Pour éviter d'éventuels litiges, propriétaires et locataires ont intérêt à respecter la bonne conformité de la lettre et à la délivrer selon les conditions et délais prévus.