Congé du bailleur au locataire pour reprise ou vente d'un logement loué non meublé

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Dans quels cas le bailleur peut-il donner congé au locataire ?

Le propriétaire peut donner congé :

  • pour vendre son habitation
  • pour la reprendre afin d'y habiter ou pour loger un proche
  • pour un motif « légitime et sérieux » dû à une faute du locataire.

À noter : Le locataire peut également donner congé pour mettre fin à son bail, en expliquant les motifs de sa résiliation.

Qu’est-ce que le congé pour vendre ?

Définition d'un congé ou résiliation de bail pour vente

Donner congé à son locataire est une formalité encadrée par la Loi du 6 juillet 1989. Cette Loi régit les contrats de location à titre de résidence principale et précise les conditions de résiliation du bail par le propriétaire du bien immobilier. La résiliation du bail n'est possible que si ce dernier respecte scrupuleusement les règles prescrites en termes de formalités et de délais.

Le préavis de congé pour vente constitue une offre de vente au locataire. Celui-ci a la possibilité de devenir acquéreur du logement et bénéficie d'un droit de préemption, qui lui accorde la priorité pour l'achat du bien si le propriétaire décide de le vendre. L'offre de vente demeure valide pendant les deux premiers mois du préavis.

Qui peut donner congé en cas de vente ? 

Le congé peut être émis par les personnes suivantes :

  1. Le propriétaire (personne physique).
  2. La société civile immobilière (SCI) propriétaire.
  3. Lorsque le logement est en indivision, que ce soit avec ou sans usufruit, tout membre de l'indivision peut émettre le congé. Cependant, cela nécessite le consentement des autres membres de l'indivision.

Qu’est-ce que le congé pour reprise ?

Définition d'un congé ou résiliation de bail pour reprise

Le propriétaire peut également donner congé au locataire afin de récupérer le bien loué pour l'occuper lui-même, ou pour loger un membre de sa famille.

Qui peut donner congé en cas de reprise ? 

Le congé peut être émis par les personnes suivantes :

  1. Le propriétaire (personne physique).
  2. La société civile immobilière (SCI) propriétaire.
  3. Lorsque le logement est en indivision, que ce soit avec ou sans usufruit, tout membre de l'indivision peut émettre le congé. Cependant, cela nécessite le consentement des autres membres de l'indivision.

Dans quelles situations le propriétaire peut donner congé pour reprise ?

La possibilité de donner congé pour reprise au locataire est limitée à des situations spécifiques. En effet, lorsque le propriétaire est une personne physique, ce dernier peut donner congé au locataire pour lui-même ou pour l'un de ses proches pouvant être l'une des personnes suivantes :

  • Son époux
  • Son concubin depuis au moins 1 an à la date du congé
  • Son partenaire de Pacs
  • Les ascendants, (parent, grand-parent, arrière-grand-parent)
  • Les descendants (enfant, petit-enfant, arrière petit-enfant ou ceux de son époux, concubin ou partenaire de Pacs)

Lorsque le propriétaire est une SCI familiale, la société constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4e degré inclus, a la possibilité de notifier un congé au locataire afin qu'un des associés puisse établir sa résidence principale dans le logement.

En cas d'indivision du logement avec ou sans usufruit, chaque copropriétaire a le droit de donner congé au locataire dans le but d'occuper le logement en tant que résidence principale, ou afin de permettre à l'un de ses proches d'en faire de même (tout comme pour le propriétaire personne physique, il peut s'agir, d'un époux, d'un concubin depuis au moins 1 an, d'un ascendant, d'un descendant ou de ceux d'un des époux, concubin ou partenaire de pacs d'un des copropriétaires). Cependant, cela nécessite une approbation préalable de la part des autres membres de l'indivision.

Comment écrire une lettre de préavis à un locataire ?

La lettre de congé est un document formel, elle répond aux exigences de la Loi de 1989 et doit contenir des éléments précis. Dans tous les cas, elle doit contenir le motif du congé (vente ou reprise), ainsi que les noms et adresses de tous les locataires. En fonction du motif, le reste de la lettre doit contenir les éléments suivants :

Dans le cas d'une vente

  • Le prix et les conditions de vente du logement loué
  • La description détaillée de l'habitation
  • Les 5 premiers alinéas de l'article 15 - II de la Loi du 6 juillet 1989
  • La lettre de congé doit être accompagnée de la « notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire ».

Dans le cas d'une reprise

  • La nature du lien entre le propriétaire et le bénéficiaire de la reprise
  • La justification du caractère réel et sérieux de la reprise

Afin de vous aider dans la rédaction de la lettre de congé, nous vous proposons en téléchargement un modèle-type dans lequel figurent tous les éléments et mentions obligatoires.

Comment donner congé à son locataire lorsque l'on veut vendre son bien selon la Loi de 1989 ?

Le propriétaire adresse sa lettre de congé au locataire par l'un de ces trois moyens :

  • Par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR)
  • Par acte de Commissaire de justice
  • En main propre en échange d'un émargement ou d'un récépissé.

Le congé doit être envoyé à tous les locataires signataires du bail.

Quand donner congé à son locataire pour vente ?

Quel est le délai de préavis incombant au propriétaire relatif à la location pour donner congé ?

Le propriétaire doit généralement donner congé pour la fin du bail et respecter un délai de préavis déterminé :

  • En cas de congé pour vente, pour que le congé soit considéré comme valide, il est impératif que le locataire reçoive la lettre de congé au moins 6 mois avant la date d'expiration du bail. En cas de réception tardive de la lettre de congé par le locataire, celui-ci ne sera pas considéré comme valable.
  • Dans le cas d'un congé pour reprise, pour que le congé soit valable, le locataire doit recevoir la lettre de congé au moins 6 mois avant la date à laquelle expire le bail. Tout comme pour le congé pour vente, en cas de réception tardive de la lettre de congé par le locataire, celui-ci ne sera pas considéré comme valable.

Quelles sont les causes de nullité du congé ?

Les principaux motifs d'annulation relèvent généralement de la non-conformité du congé :

  • Le congé a été envoyé par courrier non recommandé.
  • La lettre de congé n'a pas été envoyée à tous les locataires.
  • Non-respect du préavis minimum.
  • Défaut des éléments relatifs à la Loi de 1989 : manque de précision des modalités de paiement, absence des mentions légales ou de la notice d'information, absence du motif de congé etc.
  • Le congé a été délivré à un locataire protégé.
  • Le propriétaire a délivré un congé pour reprise frauduleux. (lorsque le logement n'est pas habité par la personne désignée dans la lettre de congé).

Quels sont les effets de l’acceptation du congé pour vendre par le locataire ?

Le locataire bénéficie du droit de préemption et est prioritaire sur les autres acquéreurs, sauf si un autre acquéreur est un proche du bailleur. En présence de plusieurs locataires, le droit de préemption bénéficie à chacun d'entre eux.

Le locataire qui accepte le congé peut le faire savoir explicitement au bailleur. S'il ne répond pas au préavis dans les deux mois, le congé est considéré comme accepté et il peut libérer le logement à la date qu'il souhaite, avant le dernier jour du préavis.

Comment le locataire peut-il contester la lettre de congé pour vente ?

Le bailleur qui souhaite vendre son bien doit prendre en compte la qualité de la personne du locataire, certains peuvent être protégés, et il se peut qu'il doive remplir certaines conditions ou qu'il ne puisse tout simplement pas donner de congé pour vente à son locataire. Ainsi, selon son âge et ses ressources, il peut être protégé. Ce sera par exemple le cas pour une personne âgée de plus de 65 ans, ou pour un locataire qui a à sa charge une personne d'un tel âge. Au critère de l'âge, il faut ajouter les ressources du locataire, en dessous d'un certain seuil, il sera protégé.

Le locataire qui veut contester le congé pour vente doit formuler dans une lettre les faits irréguliers qu'il a constatés, et adresser son courrier au propriétaire en LRAR. C'est une démarche indispensable avant toute saisie éventuelle du juge. Il est néanmoins recommandé de trouver un accord.

Les deux parties s'attacheront à trouver un accord. Si aucun accord n'est négocié, le bailleur ou le locataire pourra saisir la Commission départementale de conciliation. C'est une solution facultative et totalement gratuite.

Si le litige persiste, il appartiendra au locataire de saisir le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire dont dépend le logement loué.

Pourquoi délivrer une lettre de congé pour vendre au locataire ?

Le non-respect des procédures formelles liées à la notification du congé peut entraîner l'annulation de celui-ci et automatiquement reconduire le bail. Afin d'éviter tout potentiel litige, il est recommandé aux propriétaires et aux locataires de veiller au strict respect des normes de rédaction de la lettre, en s'assurant de sa conformité aux conditions et délais préétablis.

Notre modèle de lettre vous accompagnera dans cette démarche en garantissant le respect des formalités imposées par la législation en vigueur.

Notre modèle de lettre

Exemple de lettre de congé pour vente à télécharger au format Word

Quand un propriétaire immobilier souhaite vendre son logement occupé par un locataire, il doit lui délivrer une lettre de congé qui respecte un certain formalisme. Ce modèle de lettre à télécharger est pré rempli et personnalisable selon vos besoins. De plus, il est aussi commenté par notre juriste de manière à vous guider lors de votre rédaction.

 

Prévisualisation du document

Cette prévisualisation est à titre informative et ne prend pas en compte la mise en page de notre document. Seule la version téléchargeable de notre document est à jour et complète.

Madame/ Monsieur (à préciser)

(Adresse)

(Code postal)

Destinataire

Madame/Monsieur (à préciser)

(Adresse)

Fait à (lieu), le (date),

Commentaire : En cas de non-conformité du congé le propriétaire s’expose à la nullité du congé. Par conséquent le congé peut être annulé si :Le congé a été envoyé par courrier non recommandé.La lettre de congé n'a pas été envoyée à tous les locataires.Non-respect du préavis minimum.Défaut des éléments relatifs à la Loi de 1989 : manque de précision des modalités de paiement, absence des mentions légales ou de la notice d'information, absence du motif de congé etc.Le congé a été délivré à un locataire protégéLe propriétaire a délivré un congé pour reprise frauduleux (lorsque le logement n'est pas habité par la personne désignée dans la lettre de congé).

Commentaire : En cas de vente, ou de reprise du bien pour que le congé soit valable le locataire doit recevoir la lettre de congé au moins 6 mois avant la date à laquelle expire le bail. Tout comme pour le congé pour vente, en cas de réception tardive de la lettre de congé par le locataire, celui-ci ne sera pas considéré comme valable.

Commentaire : En cas de vente du bien loué préciser :

(Lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) OU remise contre décharge)

Objet : Congé pour vente

Madame/ Monsieur, (nom, prénom du locataire)

En tant que propriétaire de votre logement, je vous informe par la présente lettre l’arrivée à échéance de votre bail le (date). Je ne souhaite cependant pas le reconduire à son terme afin de mettre le bien en vente.

L’offre de vente pour le(la) (préciser nature du bien) situé à (adresse), s’élèvera à hauteur de (préciser montant en lettres et en euros) selon les conditions suivantes : (préciser s’il y a lieu les conditions spécifiques au bien).

La présente lettre vous accorde un droit de préemption sur le rachat du bien si l’offre vous intéresse. Vous disposez à cet effet d’un délai de deux mois pour me donner votre réponse par lettre recommandée avec accusé de réception. Vous trouverez en annexe une description détaillée du bien et de ses aménagements.

Commentaire : Le locataire peut recourir à un prêt immobilier afin d’acquérir le bien. Il dispose alors d’un délai favorable de deux mois supplémentaires pour prendre sa décision.Commentaire : En cas de pluralité de locataires, ils bénéficient tous du droit de préemption.

Si vous choisissez de renoncer à votre droit de préemption, conformément à l'article 15 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, un préavis de six mois est mis à votre disposition afin de permettre la libération du logement de toute occupation. Je vous demande de veiller à maintenir à jour toutes les obligations initialement convenues dans le contrat de bail, et ce, au plus tard le (préciser la date). Je vous invite à me contacter ultérieurement afin que nous puissions convenir de la date de l'état des lieux de sortie.

Je demeure disponible pour répondre à toutes vos interrogations à ce sujet.

Vous trouverez ci-joint les alinéas 1 à 5 de l’article 15 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, ainsi que la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire, obligatoire pour valider la demande de congé.

Je vous prie d'agréer, Madame/Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

(Préciser nom et prénom)

(Nom, prénom) Signature

Commentaire : En cas de reprise du bien loué préciser :

(Lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) OU remise contre décharge)

Objet : Congé pour reprise

Madame/ Monsieur, (nom, prénom du locataire)

Par la présente lettre en tant que propriétaire de votre logement, je vous informe de l’arrivée à échéance de votre bail le (date). Je ne souhaite cependant pas le reconduire à son terme afin de reprendre le bien pour (nom, prénom de la personne reprenant le bail) (et préciser le lien de parenté : moi-même, mon époux, mon concubin, mon partenaire de pacs, mes parents, grands-parents, arrière-grands-parents, enfants, petit-enfants, arrière petit-enfants ou ceux de mon époux, concubin ou partenaire de Pacs).

(Expliquer en quelques lignes les raisons de la reprise en ajoutant en annexe des justificatifs)

Commentaire : Conformément à l’article 15 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Conformément à l’article 15 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, un préavis de six mois est à votre disposition pour libérer le logement de toute occupation, tout en ayant tenu à jour vos obligations initialement prévues par le contrat de bail, au plus tard le (préciser date). Veuillez me contacter ultérieurement pour que nous puissions convenir de la date d’état des lieux de sortie.

Je demeure disponible pour répondre à toutes vos interrogations à ce sujet.

Je vous prie d'agréer, Madame/Monsieur (Préciser nom et prénom), l'expression de mes salutations distinguées.

(Nom, prénom) Signature

Commentaire : Les annexes suivantes doivent être ajoutées uniquement en cas de congé pour vente.

Annexe 1 – Références juridiques

Références à l’article 15, alinéas 1 à 5 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

« Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit. »

Annexe 2 – Notice d’information

Notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire à joindre en annexe.

Commentaire : Notice disponible dans l’Arrêté du 29 mai 2015 relatif au contenu de la notice d'information annexée aux contrats de location de logement à usage de résidence principale

Annexe 3 – Description détaillée du bien

Description détaillée du bien actuellement loué et de ses annexes (la superficie ne doit pas être obligatoirement mentionnée).

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