Pacte de préférence à inclure dans un contrat de location-gérance

Qu'est-ce que le pacte de préférence ?

Définition

Lorsqu'une personne (le promettant) souhaite s'engager officiellement à proposer à une autre personne (le bénéficiaire) de traiter avec lui en priorité lorsqu'elle déciderait de contracter il est possible de le formaliser par un contrat que l'on nomme un pacte de préférence.

À titre d'exemple, le propriétaire d'un bien choisit à l'avance une personne à qui il le proposera dès lors qu'il souhaitera le vendre.

En cas de violation de ce contrat, le bénéficiaire peut réclamer la réparation du préjudice subi, le promettant sera alors sanctionné.

Si une personne acquiert le bien mais qu'elle avait connaissance de l'existence du pacte de priorité et de l'intention du bénéficiaire à en jouir, ce dernier pourra l'assigner en justice. Il convient de préciser que le bénéficiaire peut faire cela seulement en prouvant que la personne avait connaissance du pacte et qu'elle était informée de la volonté du bénéficiaire de s'en prévaloir.

À la suite de cette action en justice, le nouvel acquéreur pourra être dépossédé de son bien. Ce dernier sera donc soit transféré au profit du bénéficiaire dont les droits ont été violés soit la nullité de la vente sera prononcée.

Le bénéficiaire peut, avant que le promettant ne décide de vendre ou au moment de la proposition qui lui sera faite, renoncer à son droit de préférence.

Qu'est-ce que la location gérance ?

La location gérance est un contrat par lequel le propriétaire d'un fonds de commerce cède à une personne, de façon temporaire (le locataire-gérant) le droit d'exploiter librement ce fonds tout en moyennant le paiement d'une redevance.

La location-gérance permet de conserver la propriété d’un fonds de commerce sans avoir à l'exploiter personnellement.

Cela peut être un moyen de préparation en vue d'une cession prochaine de l'entreprise.

Pour le locataire-gérant, cela lui permet d'exploiter le fonds de commerce sans avoir à acquérir certains éléments parfois onéreux tels que le matériel, les licences etc.

Si une personne souhaite acquérir une entreprise, la location-gérance lui permet d'apprécier la viabilité de celle-ci avant d'en devenir propriétaire.

Différence entre promesse unilatérale de vente et pacte de préférence

La promesse unilatérale de vente et le pacte de préférence sont deux instruments juridiques souvent utilisés dans le droit des sociétés, notamment en matière de contrats. Ils ont toutefois des caractéristiques et des implications différentes.

Pour la PUV, ce type de promesse engage le promettant, c'est-à-dire le vendeur, qui promet de vendre un bien à un bénéficiaire déterminé, aussi appelé le promis. Pendant la durée de cette promesse, le promettant ne peut pas vendre le bien à une autre personne. Le promis, de son côté, a le droit d'acheter (ou non) le bien en question. En d'autres termes, c'est une option d'achat. Il n'est pas obligé de l'acheter, mais s'il choisit de le faire, le promettant doit le vendre.

À l'inverse, le pacte de préférence est un contrat. Ce contrat engage le propriétaire d'un bien à donner la priorité à une certaine personne si jamais il décide de vendre son bien. C'est-à-dire que le propriétaire doit, avant de vendre son bien à un tiers, proposer son bien à la personne ayant le droit de préférence. Donc, contrairement à la promesse unilatérale de vente, dans un pacte de préférence, le propriétaire n’est pas obligé de vendre son bien, mais s’il choisit de le faire, il doit d’abord le proposer à la personne détenant le droit de préférence. 

Ainsi, la différence principale entre ces deux instruments juridiques réside dans le fait que dans la promesse unilatérale de vente, il y a une obligation de vendre (si le promis décide d'acheter), tandis que dans le pacte de préférence, il n'y a pas d'obligation de vendre, mais une obligation de respecter un ordre lors de la vente.

Quelle est la durée de ce pacte ? 

La durée du pacte de préférence est généralement fixée par les parties au moment de la conclusion du contrat. Il n'existe pas de durée minimale ou maximale imposée par la loi. Cependant, la durée doit être déterminée avec suffisamment de précision. Si la durée n'est pas explicitement mentionnée, le pacte est considéré comme conclu pour une durée indéfinie. 

Il est recommandé de préciser la durée dans le contrat pour éviter tout malentendu ou litige. Une fois la durée écoulée, le bénéficiaire ne possède plus le droit de préférence, sauf si une clause de renouvellement du pacte a été prévue dans l'accord initial. 

Il faut également noter que le pacte de préférence peut prendre fin si le bénéficiaire renonce à son droit ou en cas de vente du bien concerné par le pacte à un tiers, après avoir respecté les obligations découlant du pacte de préférence.

Quelles sanctions en cas de violation du pacte ? 

La violation d'un pacte de préférence est souvent à l'origine de contentieux et la législation prévoit plusieurs sanctions en cas de non-respect de cet engagement.

En premier lieu, le bénéficiaire du pacte, s'il a subi un préjudice du fait de la violation de celui-ci, a le droit de demander une réparation. Cette indemnisation peut couvrir l'ensemble des conséquences de la non-exécution du pacte, qu'elles soient directes ou indirectes.

En pratique, le montant de l'indemnisation est souvent difficile à déterminer. Il est donc généralement recommandé de préciser dans le pacte lui-même les modalités de calcul de l'indemnisation en cas de non-respect de l'accord.

Ensuite, en cas de violation du pacte de préférence, le droit français permet sous certaines conditions la "substitution du bénéficiaire à l'acquéreur". En d'autres termes, si le propriétaire vend le bien à un tiers en violation du pacte de préférence, la personne bénéficiaire du pacte peut demander à être substituée à l'acquéreur, comme si elle avait acheté le bien elle-même.

Cette sanction est cependant soumise à plusieurs conditions, notamment le fait que l’acquéreur doit avoir eu connaissance de l’existence du pacte de préférence et de la volonté du bénéficiaire de se prévaloir de son droit.

Qu'est-ce qu'un pacte de préférence en immobilier ? 

Un pacte de préférence en immobilier est un accord contractuel par lequel le propriétaire d'un bien immobilier s'engage, en cas de vente de ce bien, à offrir la priorité à une personne déterminée, aussi appelée le bénéficiaire du pacte. 

Cet engagement signifie que si le propriétaire décide un jour de vendre son bien immobilier, il est obligé d'abord de proposer la vente à la personne bénéficiant du pacte de préférence. Il ne peut vendre à un autre acquéreur que si le bénéficiaire refuse d'acheter ou ne répond pas dans un délai fixé par l'accord.

Il est important de noter que le pacte de préférence n'oblige pas le propriétaire à vendre son bien, mais si la vente a lieu, il doit respecter l'ordre de préférence convenu.

Ce type de pacte est souvent utilisé en matière de droit immobilier, par exemple dans le cadre d'une relation locative (le locataire bénéficie d'un droit de préférence en cas de vente du bien loué), ou pour protéger l'intérêt d'un membre d'une famille en cas de vente future d'un bien familial. 

Est-ce que le pacte de préférence est un contrat ?

Oui, le pacte de préférence est un type de contrat reconnu en droit. Comme tout contrat, il repose sur l'accord de volonté entre deux parties : ici, le propriétaire du bien (le promettant) et le bénéficiaire du pacte (le bénéficiaire ou le promis).

Dans ce contrat, le promettant s'engage à ne pas vendre son bien à une tierce personne sans d'abord l'avoir proposé au bénéficiaire. En d'autres termes, le bénéficiaire dispose d'une priorité d'achat sur le bien en question.

Pour que le pacte soit valide, certaines conditions doivent être respectées, notamment le consentement libre et éclairé des parties, un objet certain et un contenu licite. De plus, pour certains biens, le pacte peut requérir un acte écrit et peut même, en fonction de la législation locale, devoir être enregistré auprès d'une autorité officielle.

Comment contourner un pacte de préférence ?

Le contournement d'un pacte de préférence n'est pas généralement recommandé, car il peut entraîner des sanctions juridiques. Cependant, il existe certaines situations où le pacte de préférence peut ne pas être applicable.

Comme mentionné précédemment, les aspects temporels d'un pacte de préférence sont généralement définis dans le contrat lui-même. Une fois cette période écoulée, le détenteur initial du droit n'a plus la préférence pour la propriété en question.

Si le bénéficiaire renonce à son droit de préférence pour une raison ou une autre, le pacte de préférence est annulé. Cette renonciation doit généralement être faite par écrit et signée par le bénéficiaire.

Si le bien se trouve substantiellement modifié ou transformé, le pacte de préférence pourrait éventuellement perdre son efficacité. Cela dépendra des spécificités du contrat et de la nature de la modification réalisée.

Comment se présente le document ?

Le document est un pacte de préférence dans le cadre d'un contrat de location-gérance. Le loueur s'engage à avertir en priorité le propriétaire du fonds de commerce s'il souhaite le vendre.