Clause de promesse de vente (contrat de location-gérance)

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Clause de promesse de vente à inclure dans un contrat de location-gérance

Le bailleur s’engage à céder au locataire-gérant les biens et droits énumérés au sein dudit contrat pour une durée de (période), à compter du (date de début).

Le locataire-gérant bénéficie d’une option et se réserve le droit de lever cette option à tout moment, pendant la durée de la location-gérance, à charge de faire connaître sa volonté à cet égard, par lettre recommandée avec accusé de réception, (nombre) mois au plus tard avant l’expiration de son contrat.

Cette promesse de cession demeurera valable sous réserve des conditions suivantes : (préciser).

En cas de non-respect des conditions susmentionnées, la promesse de cession deviendra caduque et le bailleur sera libre de céder le fonds de commerce à toute personne susceptible d’être intéressée.

À la fin de la période de location-gérance ou en cas de résiliation pour quelque motif que ce soit, le locataire-gérant renonce expressément à se prévaloir de ladite promesse.

Dès lors que la promesse de cession sera exercée, le prix indiqué ci-dessus sera payable comptant le jour de la signature de l’acte, acte qui sera authentifié par Maître (notaire).

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Document est à jour au 11/02/2025

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Qu'est-ce qu'un contrat de location-gérance ?

Définition de la location-gérance 

La location-gérance, également appelée gérance-libre, est un contrat par lequel le propriétaire d'un fonds de commerce, le bailleur, accorde au locataire-gérant le droit d'exploiter ce fonds en échange d'une redevance. Le cas échéant, s'opère un transfert des risques du propriétaire au locataire-gérant pour l'exploitation du fonds. 

Toutefois, cette exploitation n'entraîne pas un transfert de propriété du fonds de commerce. Elle permet simplement au locataire-gérant d'exploiter le fonds à ses propres risques et périls. L'intérêt de la location-gérance réside dans la conservation du fonds de commerce par le propriétaire. 

Un contrat de location-gérance peut être à durée déterminée ou indéterminée et doit être publié dans les 15 jours de sa signature (avis dans un journal d'annonces légales).

Il est nécessaire que le contrat soit formalisé par écrit, soit par acte sous seing privé, soit par acte authentique.

Dans le cadre de la rédaction d'un contrat de location-gérance, il est important de souligner que plusieurs modifications législatives sont intervenues, notamment :

Il convient de préciser que l'article L.144-3 du Code de commerce, afférent au délai d’exploitation par le loueur d’un fonds donné en location gérance a été abrogé par la loi du 19 juillet 2019 (Loi n°2019-744 du 19 juillet 2019). Autrement dit, les dispositions précisant que les personnes physiques et morales concèdant une location-gérance doivent avoir exploité pendant deux années au moins le fonds ou l'établissement artisanal mis en gérance, ne sont plus applicables.

De plus, aux termes de l'article L 144-7 du Code de commerce, le bailleur du fonds de commerce, est solidairement responsable avec le preneur, de l'ensemble des dettes contractées par celui-ci à l'occasion de l'exploitation du fonds loué, jusqu’à la publication du contrat de location-gérance dans un journal d'annonces légales.

Par ailleurs, le bailleur du fonds est solidairement responsable avec le locataire gérant, des impôts directs résultant de l’exploitation du fonds jusqu’à la publication du contrat de location-gérance et dans les limites précisées à cet article, et ce conformément aux dispositions de l'article 1684 du Code général des impôts (§3).

À découvrir aussi : Promesse d'affectation hypothécaire.

Qu'est-ce qu'une clause de promesse de vente au sein d'un contrat de location-gérance avec option d'achat ?

Promesse de vente du fonds de commerce

Lorsque le contrat de location-gérance est assorti d'une promesse unilatérale de vente du fonds, le propriétaire s'engage à vendre son fonds au locataire, à un prix fixé à l'avance. L'option doit être levée par le locataire-gérant dans le délai prévu, faute de quoi la promesse devient caduque.

Cette promesse est parfaitement légitime du moment que la signature du contrat de location-gérance et de la promesse de vente ont un caractère distinct et sont motivés par l'intérêt réciproque des parties. À l'inverse, lorsqu’une promesse de vente est signée concomitamment à un contrat de location-gérance, ou dans les mois suivants la signature de ce dernier, l'administration fiscale peut estimer qu'il y a eu vente déguisée. Autrement dit, la promesse synallagmatique de vente n'est pas possible dans le cadre de ce présent contrat. 

C'est la raison pour laquelle les clauses de promesse de vente ont majoritairement disparu des contrats de location-gérance. Il est préférable d'insérer une clause de pacte de préférence donnant au locataire-gérance un droit de préférence sur l'achat du fonds, à égalité de prix et de conditions sur tout autre acquéreur.

Quelles sont les obligations de la location-gérance ?

En matière de location-gérance, plusieurs obligations sont à la charge des parties. Le locataire-gérant, en qualité de commerçant, est tenu de respecter toutes les obligations y afférentes. Il doit notamment :

  • Payer les redevances convenues dans le contrat ;
  • Respecter la réglementation de la profession à laquelle appartient le fonds de commerce ;
  • Assurer la bonne gestion du fonds de commerce ;
  • Tenir des livres de comptabilité, s'acquitter des cotisations sociales et fiscales.

Quant au bailleur, il est tenu, entre autres, de :

  • Respecter l'autonomie de gestion du locataire-gérant ;
  • Ne pas interférer dans la gestion du fonds de commerce ;
  • S'abstenir de reprendre le fonds pendant la durée de la location-gérance ;
  • Prendre à sa charge les dettes contractées par le locataire-gérant jusqu'à la publication du contrat.

Si une promesse unilatérale de vente est incluse, le bailleur s'engage à vendre le fonds au locataire-gérant à un prix fixé à l'avance. Cette promesse doit être enregistrée dans les 10 jours à compter de son acceptation pour éviter la nullité du contrat.

Quelle est l'utilité de la clause de promesse de vente ?

La clause de promesse de vente offre une garantie au locataire-gérant d'acquérir le fonds de commerce à un prix fixé à l'avance. En ce sens, elle permet au locataire-gérant d'analyser le potentiel de l'exploitation avant d'investir définitivement. 

De même pour le propriétaire du fonds, cela lui permet de sécuriser une future transaction. 

Comment rédiger la clause de promesse de vente ?

La clause de promesse de vente est une clause facultative qui peut être insérée dans un contrat de location-gérance. Ainsi, elle doit prévoir les éléments suivants :

  • l'engagement du propriétaire du fonds à vendre ;
  • la durée ;
  • la faculté pour le locataire-gérant de lever l'option ;
  • les charges et conditions.

Notre modèle de document 

Exemple de modèle de clause de promesse de vente pour un contrat de location-gérance au format PDF/Word 

Afin de vous aider à rédiger cette clause, nous vous proposons un modèle de clause de promesse de vente pour un contrat de location-gérance. Rédigé par notre équipe de juristes, ce modèle est disponible en format PDF et Word pour vous permettre de le personnaliser en fonction de vos besoins spécifiques.