Règlement de copropriété

Qu'est-ce qu'un règlement de copropriété ?

Définition d'un règlement de copropriété

Lorsqu'une personne acquiert un bien immeuble, il arrive que celui-ci fasse partie intégrante d'une copropriété. La copropriété correspond en un immeuble construit, ou un ensemble d'immeubles construits, et qui est réparti entre différentes personnes : ce sont les copropriétaires.

La copropriété s'apprécie en un mélange entre d'un côté les parties privatives des copropriétaires et les parties communes / collectives auxquelles ils ont tous accès.

Le règlement de copropriété qui constitue la charte d'organisation de la copropriété et délimite les droits et obligations des copropriétaires, n'a pas été défini par la loi du 10 juillet 1965 ni par le décret du 17 mars 1967 qui régissent la copropriété. Il est l'équivalent pour les copropriétaires, de ce que sont les statuts d'une société pour les associés.

Le règlement de copropriété doit déterminer :

• La destination des parties communes et privatives ainsi que les conditions de jouissance (destination de l'immeuble)
• Les règles relatives à l'administration des parties communes, sous réserve des dispositions de la loi du 10 juillet 1965
• La clef de répartition des charges
• Les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges, pour tout règlement de copropriété publié depuis le 31 décembre 2002.

Il énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

A titre informatif, notre site présente différents documents relatifs à la copropriété :

• Règlement de copropriété tenant compte des dispositions de la loi SRU en date du 13 décembre 2000 ;
• Promesse unilatérale de vente d'immeuble (lots de copropriété).

Utilité et rôle du règlement de copropriété

Le règlement de copropriété est un document devant obligatoirement être dressé dans le cadre d'une copropriété. Il est tenu de définir les règles de fonctionnement de l'immeuble, le tout, en précisant quels sont les droits et obligations des copropriétaires. Il est à noter que son état descriptif peut complètement être indépendant du règlement de copropriété.

L'un des objectifs qui est poursuivi par ce document est la protection des individus, protection qui ne peut être apportée qu'en vertu des limites qui sont fixées par les règles établies au sein du document. De même, le règlement garantit le respect des règles qui sont inscrites en son sein.

Comment appliquer un règlement de copropriété ?

Le règlement s'impose aux copropriétaires dès que le statut de la copropriété est applicable, c'est-à-dire soit à compter du premier transfert de propriété, s'agissant d'un immeuble existant, soit, à compter de la livraison du premier lot, s'agissant d'un immeuble à construire (Loi du 10 juill. 1965, art. 1er-1).

Quelles sont les sanctions en cas de non-respect du règlement de copropriété ?

Étant tenu de veiller au respect du règlement de copropriété, le syndic doit prendre les mesures appropriées de nature à faire cesser les infractions commises par des copropriétaires ou leurs locataires, au besoin en exerçant une action en justice à leur encontre. En revanche, il n'est pas responsable si malgré sa diligence, ses démarches se sont révélées infructueuses.

Il est aussi possible que le règlement de copropriété fasse l'objet de contestations lorsque des clauses apparaissent contraires à l'ordre public, ou encore, imposent des restrictions au droit de propriété qui apparaissent non justifiées. Dans ce cas, il revient la possibilité à tout copropriétaire d'exercer une action en justice devant le tribunal de grande instance (TGI) du lieu où se situe l'immeuble en copropriété, et ce, afin de demander l'annulation des clauses qui font défaut.

Modification d'un règlement de copropriété

Le règlement de copropriété peut être modifié à tout moment, lors d’une AG extraordinaire ou ordinaire du syndicat de copropriété. Chaque copropriétaire ou le conseil syndical pourra demander par LRAR au syndic, un ajout à l'ordre du jour d'une assemblée générale déjà prévue, afin de discuter et de prendre la décision d'un point à modifier. Il pourra aussi demander la tenue d'une assemblée générale extraordinaire permettant le vote de la modification du règlement de copropriété.

Les modalités applicables varient en fonction de la nature de la modification. La modification doit nécessairement être inscrite à l’ordre du jour et être votée selon les modalités définies par la loi. Une fois le vote validé, la publication de la modification à la conservation des hypothèques doit être établie par un notaire.

Quelle majorité pour modifier un règlement de copropriété ?

La modification du règlement est soumise à un vote dont les règles de majorité dépendent de la nature de la modification :

• Majorité simple : modifications liées à une mise en conformité avec la loi (évolutions législatives et réglementaires)
• Double majorité : modifications liées aux parties communes
• Unanimité : modifications liées aux parties privatives, à la destination de l’immeuble, aux droits acquis sur les parties communes et à la répartition des charges

Une exception demeure toutefois : il s’agit du cas où la modification relative à la répartition des charges fait suite à des travaux d’opération d’achat ou de vente des parties communes décidées par l’assemblée générale. Dans ce cas, la double majorité suffit.

Rédaction d'un règlement de copropriété

Qui doit rédiger un règlement de copropriété ?

Les divers modes d'établissement du règlement de copropriété n'ont pas été énoncés de façon explicite par la loi de 1965. Le décret de 1967, dans son article 3, dispose que le règlement peut faire l'objet d'un acte conventionnel ou résulter d'un acte judiciaire. Ce n'est cependant exact que si l'on entend l'expression « acte conventionnel » dans un sens très large, car, aux termes de l'article 26, b de la loi de 1965, le règlement peut, quant à certaines de ses dispositions, être adopté par l'assemblée générale statuant à la double majorité.

En réalité, il existe trois modes d'établissement du règlement selon qu'il résulte d'un accord unanime de tous les copropriétaires, d'une résolution d'assemblée simplement majoritaire ou d'une décision de justice. Le premier mode est, de loin, le plus courant ; les deux autres, et surtout le dernier, sont exceptionnels.

Dans le cas d'un immeuble à construire, c'est le promoteur qui établit le règlement ; dans le cas d’un immeuble déjà construit, c'est le propriétaire de l'immeuble qui entend le placer sous le régime de la copropriété. Dans l'une et l'autre situations, les acquéreurs de lots, adhérent au règlement lors de la conclusion des actes de vente. C'est ce qui résulte, en matière de ventes d'immeubles à construire, des dispositions du Code de la Construction et de l'Habitation qui prévoient que le règlement de copropriété doit être communiqué à chaque acquéreur préalablement à la signature du contrat et lui être remis lors de cette signature. C'est cette adhésion qui forme la convention.

Il existe aussi un autre moyen : le recours à la justice. Encore faut-il qu'elle soit saisie. Or, il n'est pas inconcevable qu'aucun des intéressés n'exerce d'action. Dès lors, la situation est sans issue et, faute de disposition légale ayant organisé une véritable sanction du caractère obligatoire du règlement, la copropriété n'en sera pas pourvue.

Comment rédiger un règlement de copropriété ?

Le modèle de règlement de copropriété proposé ci-après a été conçu pour pouvoir être adapté soit à un immeuble composé d'un seul bâtiment, soit à un groupe d'immeubles, les clauses devant être aménagées par le rédacteur du règlement de copropriété en fonction de chaque cas.
Même s'il s'agit d'un groupe d'immeubles, celui-ci sera, par souci de simplification, dénommé « l'immeuble » (par opposition au terme de « bâtiments ») dans le corps du règlement de copropriété.

Il convient de respecter le gabarit exigé par la publication à la conservation des hypothèques, c'est-à-dire une marge de cinq centimètres et une largeur d'écriture (y compris pour le tableau) ne dépassant pas quinze centimètres.
En ce qui concerne les adaptations du règlement de copropriété, en vertu de l'article 49 de la loi du 10 juillet 1965, rendues nécessaires par les modifications législatives intervenues depuis son établissement, la commission relative à la copropriété explicite dans sa recommandation n° 23 les dispositions de l'article 49 de la loi du 10 juillet 1965 et répertorie les formalités à suivre lors de la procédure d'adaptation.

Le règlement ainsi que toutes les modifications ultérieures sont publiés par le notaire à la conservation des hypothèques. Cette publication rend les dispositions du règlement opposables à tous : elles s'imposent non seulement aux copropriétaires et aux occupants de l'immeuble, mais aussi aux futurs acquéreurs.

Quels sont les points à prendre en compte pour rédiger un règlement de copropriété ?

Le contenu du règlement est en relation directe avec son mode d'établissement. Lorsque le règlement est établi par décision de l'assemblée générale des copropriétaires, il ne peut concerner que l'usage, la jouissance et l'administration des parties communes. Il énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celle à jouissance privative. C'est également le cas lorsqu'il a été établi par décision de justice. Au contraire, s'il a été adopté du consentement unanime des copropriétaires, son objet est plus large. Il résulte de la loi de 1965 et du décret de 1967 que le règlement doit déterminer non seulement la destination, les conditions de jouissance des parties communes et les règles relatives à leur administration, mais également la destination et les conditions de la jouissance des parties privatives ainsi que l'état de répartition des charges communes, et qu'il peut inclure l'état descriptif de division de l'immeuble ainsi que la ou les conventions prévues à l'article 37 de la loi et relatives à l'exercice de l'un des droits accessoires aux parties communes.

Si le règlement est adopté à l'unanimité des copropriétaires, il apparaît qu'il comporte certaines dispositions obligatoires et d'autres qui sont simplement facultatives. Ces dernières ne constituent pas le règlement de copropriété au sens et pour l'application de la loi de 1965, elles sont accessoires.

Comment se procurer le règlement de copropriété ?

Le règlement de copropriété doit obligatoirement être transmis avec l'acte de vente. Il doit aussi obligatoirement être présent sur l'intranet de la copropriété tenu à jour par le syndic. Ce dernier possède aussi une copie papier du document.

Enfin, il est également possible d'obtenir une copie du règlement de copropriété auprès du service de publicité foncière. La demande doit être faite par le biais d'un formulaire. Ce formulaire diffère selon la date d'enregistrement du règlement de copropriété (avant ou après 1956).

Quels sont les avantages et les inconvénients du règlement de copropriété ?

Avantages de la mise en copropriété

La copropriété est la propriété de plusieurs personnes sur un même bien. Le règlement de copropriété permet de régir les relations entre les occupants de l'immeuble et de définir les charges supportées par chacun dans la conservation de celui-ci. Il pose un cadre contractuel aux relations entre copropriétaires dans le respect de la Loi.

Conséquences de l'absence de règlement de copropriété

En cas d'absence de règlement de copropriété, c'est la loi copropriété du 10 juillet 1965 qui va s'appliquer dans son ensemble. Elle ne pourra cependant relever les spécificités de l'immeuble. 

Exemple de règlement de copropriété

Exemple de modèle de règlement de copropriété (règles d'un immeuble, etc.) à télécharger en ligne conforme à la loi en vigueur (loi Alur, etc.)

Vous trouverez en téléchargement un modèle de règlement de copropriété à personnaliser selon vos informations. Ce modèle vous permettra de n'oublier aucune information essentielle et de vous aider dans la rédaction de ce document.

Une fois le document téléchargé, il est possible de le modifier et /ou de le personnaliser en procédant de la manière suivante :

• En insérant les éléments descriptifs nécessaires au sein des zones réservées à cet effet ;
• Et /ou en ajoutant des dispositions complémentaires à celles déjà existantes dans le règlement.

Vous pourrez ainsi vous assurer de la mise en conformité de votre document conformément à la législation en vigueur.