Règlement de copropriété

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Règlement de copropriété
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Qu'est-ce qu'un règlement de copropriété ?

Définition d'un règlement de copropriété

Lorsqu'une personne acquiert un bien immeuble, il arrive que celui-ci fasse partie intégrante d'une copropriété. La copropriété correspond en un immeuble construit, ou un ensemble d'immeubles construits, et qui est réparti entre différentes personnes : ce sont les copropriétaires.

La copropriété s'apprécie en un mélange entre d'un côté les parties privatives des copropriétaires et les parties communes / collectives auxquelles ils ont tous accès.

Le règlement de copropriété qui constitue la charte d'organisation de la copropriété et délimite les droits et obligations des copropriétaires, n'a pas été défini par la loi du 10 juillet 1965 ni par le décret du 17 mars 1967 qui régissent la copropriété. Il est l'équivalent pour les copropriétaires, de ce que sont les statuts d'une société pour les associés.

Le règlement de copropriété doit déterminer :

  • La destination des parties communes et privatives ainsi que les conditions de jouissance (destination de l'immeuble)
  • Les règles relatives à l'administration des parties communes, sous réserve des dispositions de la loi du 10 juillet 1965
  • La clef de répartition des charges
  • Les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges, pour tout règlement de copropriété publié depuis le 31 décembre 2002.

Il énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

A titre informatif, notre site présente différents documents relatifs à la copropriété :

  • Règlement de copropriété tenant compte des dispositions de la loi SRU en date du 13 décembre 2000 ;
  • Promesse unilatérale de vente d'immeuble (lots de copropriété).

Utilité et rôle du règlement de copropriété

Le règlement de copropriété est un document devant obligatoirement être dressé dans le cadre d'une copropriété. Il est tenu de définir les règles de fonctionnement de l'immeuble, le tout, en précisant quels sont les droits et obligations des copropriétaires. Il est à noter que son état descriptif peut complètement être indépendant du règlement de copropriété.

L'un des objectifs qui est poursuivi par ce document est la protection des individus, protection qui ne peut être apportée qu'en vertu des limites qui sont fixées par les règles établies au sein du document. De même, le règlement garantit le respect des règles qui sont inscrites en son sein.

Comment appliquer un règlement de copropriété ?

Le règlement s'impose aux copropriétaires dès que le statut de la copropriété est applicable, c'est-à-dire soit à compter du premier transfert de propriété, s'agissant d'un immeuble existant, soit, à compter de la livraison du premier lot, s'agissant d'un immeuble à construire (Loi du 10 juill. 1965, art. 1er-1).

Quelles sont les sanctions en cas de non-respect du règlement de copropriété ?

Étant tenu de veiller au respect du règlement de copropriété, le syndic doit prendre les mesures appropriées de nature à faire cesser les infractions commises par des copropriétaires ou leurs locataires, au besoin en exerçant une action en justice à leur encontre. En revanche, il n'est pas responsable si malgré sa diligence, ses démarches se sont révélées infructueuses.

Il est aussi possible que le règlement de copropriété fasse l'objet de contestations lorsque des clauses apparaissent contraires à l'ordre public, ou encore, imposent des restrictions au droit de propriété qui apparaissent non justifiées. Dans ce cas, il revient la possibilité à tout copropriétaire d'exercer une action en justice devant le tribunal de grande instance (TGI) du lieu où se situe l'immeuble en copropriété, et ce, afin de demander l'annulation des clauses qui font défaut.

Modification d'un règlement de copropriété

Le règlement de copropriété peut être modifié à tout moment, lors d’une AG extraordinaire ou ordinaire du syndicat de copropriété. Chaque copropriétaire ou le conseil syndical pourra demander par LRAR au syndic, un ajout à l'ordre du jour d'une assemblée générale déjà prévue, afin de discuter et de prendre la décision d'un point à modifier. Il pourra aussi demander la tenue d'une assemblée générale extraordinaire permettant le vote de la modification du règlement de copropriété.

Les modalités applicables varient en fonction de la nature de la modification. La modification doit nécessairement être inscrite à l’ordre du jour et être votée selon les modalités définies par la loi. Une fois le vote validé, la publication de la modification à la conservation des hypothèques doit être établie par un notaire.

Quelle majorité pour modifier un règlement de copropriété ?

La modification du règlement est soumise à un vote dont les règles de majorité dépendent de la nature de la modification :

  • Majorité simple : modifications liées à une mise en conformité avec la loi (évolutions législatives et réglementaires)
  • Double majorité : modifications liées aux parties communes
  • Unanimité : modifications liées aux parties privatives, à la destination de l’immeuble, aux droits acquis sur les parties communes et à la répartition des charges

Une exception demeure toutefois : il s’agit du cas où la modification relative à la répartition des charges fait suite à des travaux d’opération d’achat ou de vente des parties communes décidées par l’assemblée générale. Dans ce cas, la double majorité suffit.

Rédaction d'un règlement de copropriété

Qui doit rédiger un règlement de copropriété ?

Les divers modes d'établissement du règlement de copropriété n'ont pas été énoncés de façon explicite par la loi de 1965. Le décret de 1967, dans son article 3, dispose que le règlement peut faire l'objet d'un acte conventionnel ou résulter d'un acte judiciaire. Ce n'est cependant exact que si l'on entend l'expression « acte conventionnel » dans un sens très large, car, aux termes de l'article 26, b de la loi de 1965, le règlement peut, quant à certaines de ses dispositions, être adopté par l'assemblée générale statuant à la double majorité.

En réalité, il existe trois modes d'établissement du règlement selon qu'il résulte d'un accord unanime de tous les copropriétaires, d'une résolution d'assemblée simplement majoritaire ou d'une décision de justice. Le premier mode est, de loin, le plus courant ; les deux autres, et surtout le dernier, sont exceptionnels.

Dans le cas d'un immeuble à construire, c'est le promoteur qui établit le règlement ; dans le cas d’un immeuble déjà construit, c'est le propriétaire de l'immeuble qui entend le placer sous le régime de la copropriété. Dans l'une et l'autre situations, les acquéreurs de lots, adhérent au règlement lors de la conclusion des actes de vente. C'est ce qui résulte, en matière de ventes d'immeubles à construire, des dispositions du Code de la Construction et de l'Habitation qui prévoient que le règlement de copropriété doit être communiqué à chaque acquéreur préalablement à la signature du contrat et lui être remis lors de cette signature. C'est cette adhésion qui forme la convention.

Il existe aussi un autre moyen : le recours à la justice. Encore faut-il qu'elle soit saisie. Or, il n'est pas inconcevable qu'aucun des intéressés n'exerce d'action. Dès lors, la situation est sans issue et, faute de disposition légale ayant organisé une véritable sanction du caractère obligatoire du règlement, la copropriété n'en sera pas pourvue.

Comment rédiger un règlement de copropriété ?

Le modèle de règlement de copropriété proposé ci-après a été conçu pour pouvoir être adapté soit à un immeuble composé d'un seul bâtiment, soit à un groupe d'immeubles, les clauses devant être aménagées par le rédacteur du règlement de copropriété en fonction de chaque cas.
Même s'il s'agit d'un groupe d'immeubles, celui-ci sera, par souci de simplification, dénommé « l'immeuble » (par opposition au terme de « bâtiments ») dans le corps du règlement de copropriété.

Il convient de respecter le gabarit exigé par la publication à la conservation des hypothèques, c'est-à-dire une marge de cinq centimètres et une largeur d'écriture (y compris pour le tableau) ne dépassant pas quinze centimètres.
En ce qui concerne les adaptations du règlement de copropriété, en vertu de l'article 49 de la loi du 10 juillet 1965, rendues nécessaires par les modifications législatives intervenues depuis son établissement, la commission relative à la copropriété explicite dans sa recommandation n° 23 les dispositions de l'article 49 de la loi du 10 juillet 1965 et répertorie les formalités à suivre lors de la procédure d'adaptation.

Le règlement ainsi que toutes les modifications ultérieures sont publiés par le notaire à la conservation des hypothèques. Cette publication rend les dispositions du règlement opposables à tous : elles s'imposent non seulement aux copropriétaires et aux occupants de l'immeuble, mais aussi aux futurs acquéreurs.

Quels sont les points à prendre en compte pour rédiger un règlement de copropriété ?

Le contenu du règlement est en relation directe avec son mode d'établissement. Lorsque le règlement est établi par décision de l'assemblée générale des copropriétaires, il ne peut concerner que l'usage, la jouissance et l'administration des parties communes. Il énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celle à jouissance privative. C'est également le cas lorsqu'il a été établi par décision de justice. Au contraire, s'il a été adopté du consentement unanime des copropriétaires, son objet est plus large. Il résulte de la loi de 1965 et du décret de 1967 que le règlement doit déterminer non seulement la destination, les conditions de jouissance des parties communes et les règles relatives à leur administration, mais également la destination et les conditions de la jouissance des parties privatives ainsi que l'état de répartition des charges communes, et qu'il peut inclure l'état descriptif de division de l'immeuble ainsi que la ou les conventions prévues à l'article 37 de la loi et relatives à l'exercice de l'un des droits accessoires aux parties communes.

Si le règlement est adopté à l'unanimité des copropriétaires, il apparaît qu'il comporte certaines dispositions obligatoires et d'autres qui sont simplement facultatives. Ces dernières ne constituent pas le règlement de copropriété au sens et pour l'application de la loi de 1965, elles sont accessoires.

Comment se procurer le règlement de copropriété ?

Le règlement de copropriété doit obligatoirement être transmis avec l'acte de vente. Il doit aussi obligatoirement être présent sur l'intranet de la copropriété tenu à jour par le syndic. Ce dernier possède aussi une copie papier du document.

Enfin, il est également possible d'obtenir une copie du règlement de copropriété auprès du service de publicité foncière. La demande doit être faite par le biais d'un formulaire. Ce formulaire diffère selon la date d'enregistrement du règlement de copropriété (avant ou après 1956).

Quels sont les avantages et les inconvénients du règlement de copropriété ?

Avantages de la mise en copropriété

La copropriété est la propriété de plusieurs personnes sur un même bien. Le règlement de copropriété permet de régir les relations entre les occupants de l'immeuble et de définir les charges supportées par chacun dans la conservation de celui-ci. Il pose un cadre contractuel aux relations entre copropriétaires dans le respect de la Loi.

Conséquences de l'absence de règlement de copropriété

En cas d'absence de règlement de copropriété, c'est la loi copropriété du 10 juillet 1965 qui va s'appliquer dans son ensemble. Elle ne pourra cependant relever les spécificités de l'immeuble. 

Exemple de règlement de copropriété

Exemple de modèle de règlement de copropriété (règles d'un immeuble, etc.) à télécharger en ligne conforme à la loi en vigueur (loi Alur, etc.)

Vous trouverez en téléchargement un modèle de règlement de copropriété à personnaliser selon vos informations. Ce modèle vous permettra de n'oublier aucune information essentielle et de vous aider dans la rédaction de ce document.

Une fois le document téléchargé, il est possible de le modifier et /ou de le personnaliser en procédant de la manière suivante :

  • En insérant les éléments descriptifs nécessaires au sein des zones réservées à cet effet ;
  • Et /ou en ajoutant des dispositions complémentaires à celles déjà existantes dans le règlement.

Vous pourrez ainsi vous assurer de la mise en conformité de votre document conformément à la législation en vigueur.

Sommaire

I. Désignation

Article 1 - Situation des lieux

Article 2 - Composition des lieux

II. État descriptif de division

Article 3 - Désignation des lots

III. Distinction entre parties privatives et parties communes

Article 4 - Définition des parties privatives

Article 5 - Définition des parties communes

IV. Droits et obligations des copropriétaires

Article 6 - Destination de l'immeuble

Article 7 - Usage des parties privatives

Article 8 - Usage des parties communes

V. Charges communes au groupe d'immeuble

Article 9 - Charges générales

Article 10 - Charges relatives aux services collectifs et équipements communs

VI. Règlement des charges

Article 11 - Versements entre les mains du syndic

Article 12 - Délais de versement

Article 13 - Poursuite

Article 14 - Indivisibilité

VII. Mutation de propriété et de jouissance / constitution de droits réels

Article 15 - L’information de l’acquéreur

Article 16 - Pacte de préférence

Article 17 - Droit de priorité

Article 18 - L’obligation du syndic

Article 19 - La notification au syndic

Article 20 - Opposabilité du règlement de copropriété et du descriptif de division

Article 21 - Mutation entre vifs

Article 22 - Mutation à cause de mort

Article 23 - Indivision - démembrement du droit de propriété

Article 24 - Location

Article 25 - Modification de lot

Article 26 - Cession d’éléments communs

VIII. Administration de l'immeuble

Article 27 - Le syndicat des copropriétaires

Article 28 - Les assemblées générales

Article 29 - Le syndic

Article 30 - Le conseil syndical

IX. Assurances

Article 31 - Assurance collective du syndicat

Article 32 - Assurance personnelle des copropriétaires

Article 33 - Sort des indemnités de sinistres

X. Amélioration, additions de locaux, surélévation, reconstruction

Article 34 - Amélioration

Article 35 - Surélévation et addition de construction

Article 36 - Réparation du préjudice subi par certains copropriétaires

Article 37 - Conventions particulières

Article 38 - Reconstruction

XI. Dispositions diverses

Article 39 - Modification du règlement de copropriété

Article 40 - Litiges

Article 41 - Publicité foncière

Article 42 - Election de domicile

Prévisualisation du document

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SECTION I – DÉSIGNATION

Article 1er – SITUATION DES LIEUX

Le présent règlement de copropriété concerne un ensemble d’immeubles (ou l’immeuble) édifié sur un terrain situé à : (adresse de l'immeuble).

Sa superficie totale est de ………… et il est répertorié sous les références cadastrales suivantes : ……….

Article 2 – COMPOSITION DES LIEUX

L’ensemble d’immeubles (ou l’immeuble), désigné sous le nom de (nom de l'immeuble), comprend : (exemple de description)

Le Bâtiment A (corps de bâtiment sur rue) élevé sur sous-sol, rez-de-chaussée et (étages du bâtiment A) étage(s).

Le Bâtiment B situé en profondeur après cour (ou jardin) et composé d’un sous-sol, d’un rez-de-chaussée et de (étages du bâtiment B) étage(s).

Le parking : situé en sous-sol sous partie du bâtiment A et sous la cour (ou jardin) entre les deux corps de bâtiment.

Une entrée principale située (adresse de l'entrée principale) au moyen d’une porte cochère formant passage, aménagée dans le bâtiment A.

Une cour (ou jardin) sise entre les 2 bâtiments.

SECTION II – ÉTAT DESCRIPTIF DE DIVISION

Article 3 – DÉSIGNATION DES LOTS

L’ensemble immobilier comporte (nombre) lots. Ces lots sont numérotés de 1 à …….., savoir :

Pour le bâtiment A (lots du bâtiment A)

Et les X millièmes du sol et des parties communes.

Pour le bâtiment B (lots du bâtiment B)

Et les X millièmes du sol et des parties communes.

Pour le parking (lots du parking)

Et les X millièmes du sol et des parties communes.

Ainsi que le tout est résumé dans le tableau ci-après et tels que lesdits lots figurent aux plans ci-annexés.

L’état descriptif de division inclus dans le présent règlement de copropriété dispose de la même valeur contractuelle que le règlement lui-même.

SECTION III – DISTINCTION ENTRE PARTIES PRIVATIVES ET PARTIES COMMUNES

Article 4 – DÉFINITION DES PARTIES PRIVATIVES

Sont privatives les parties du bâtiment et des terrains réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire.

Il en est de même des accessoires desdits locaux ou terrains.

Constituent des parties privatives :

L’intérieur des appartements, y compris la porte palière, les fenêtres, les volets ou persiennes, les stores, les balustrades et appuis de balcons ;

Les parquets, dallages, carrelages et tous les revêtements de sol (à l’exception du gros œuvre) ;

Les enduits des murs intérieurs, les peintures, tapisseries, vitres, glaces incorporées aux murs, tentures et décors, ainsi que les enduits des plafonds ;

Les cloisons intérieures qui ne font pas partie du gros œuvre, ainsi que les portes intérieures, les menuiseries intérieures, placards, penderies ;

Les installations sanitaires de salles de bain, cabinets de toilette, WC ;

Les canalisations intérieures, les appareils de chauffage, y compris les radiateurs ;

Les installations de cuisines, les vide-ordures particuliers ;

Les encadrements et dessus de cheminée ;

Les balcons et terrasses à usage privatif (sauf le gros œuvre) ;

Les cloisons séparant deux appartements sont mitoyennes.

En bref, tout ce qui est à l’intérieur des locaux, la présente énumération n’étant qu’énonciative.

Article 5 – DÉFINITION DES PARTIES COMMUNES

Les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire, mais à l’usage et à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Sont réputées parties communes :

Le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès

Le gros œuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs

Les coffres, gaines et têtes de cheminées

Les locaux des services communs

Les passages et corridors

Tout élément incorporé dans les parties communes.

Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :

Le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d'en affouiller le sol ;

Le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;

Le droit d'affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;

Le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes ;

Le droit d'affichage sur les parties communes ;

Le droit de construire afférent aux parties communes.

Sont considérées comme parties communes spéciales, les parties suivantes : (……) avec la répartition des quotes-parts définies comme il suit :

Sont considérées comme parties communes à jouissance privative, les parties communes suivantes : (….) rattachées au lot n° …….

Sont définis comme lots transitoires, les lots suivants :

Lots en vue de surélévation dans une limite maximale des quotes-parts totales de la copropriété de ….. %

Autres lots transitoires

Commentaire : L’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 précise que le droit de construire doit être précisément défini quant aux constructions qu’il permet de réaliser et quant à la quote-part de parties communes correspondante.

Section IV – DROITS ET OBLIGATIONS DES COPROPRIÉTAIRES

Article 6 – DESTINATION DE L'IMMEUBLE

L’immeuble est affecté exclusivement à usage d’habitation (ou à usage mixte d’habitation et professionnel et ou commerces).

OU :

L’immeuble est à destination exclusivement bourgeoise. Toutefois, les boutiques situées au rez-de-chaussée, pourront être utilisées à usage commercial. Toutefois le commerce exploité dans ces boutiques ne devra pas constituer une activité dangereuse ou insalubre ou de nature à incommoder le voisinage par les odeurs ou les bruits.

Commentaire : Les locations meublées de courte durée ne pourront être autorisées que dans le cadre d’un immeuble à usage mixte d’habitation et de commerce.Attention, si vous ne voulez pas de restauration dans les commerces de l’immeuble, il faut le préciser dans la destination, ou à défaut préciser que l’immeuble est à usage mixte d’habitation et de magasins (cela exclura automatiquement les restaurants)

Article 7 – USAGE DES PARTIES PRIVATIVES

Chacun des copropriétaires use et jouit librement des parties privatives comprises dans son lot, sous la condition toutefois de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

A – MODE D'OCCUPATION (selon la destination de l’immeuble)

Les appartements devront être occupés bourgeoisement, à l’exclusion de toute profession commerciale, industrielle ou artisanale, sauf en ce qui concerne les boutiques du rez-de-chaussée. Toutefois le commerce exploité dans ces boutiques ne devra pas constituer une activité dangereuse ou insalubre ou de nature à incommoder le voisinage par les odeurs ou les bruits.

L’exercice d’une profession libérale est autorisé dans les appartements, mais il ne pourra y être installé des bureaux commerciaux ou administratifs.

Les boxes de garage ne pourront servir qu’au stationnement des véhicules, à l’exclusion de tout atelier de réparation.

B – LOCATIONS

Les copropriétaires pourront louer librement leurs appartements à des tiers, sous réserve que les locataires soient de bonne vie et mœurs. Le copropriétaire reste responsable de son locataire. Si le copropriétaire souhaite lui céder son droit de vote, il devra le mandater en suivants les procédures nécessaires.

Un lot sera considéré comme indivisible et ne pourra être loué que dans sa totalité à un seul et même locataire. Le copropriétaire sera tenu de faire respecter à son locataire le présent règlement.

C – TROUBLES DE VOISINAGE

Les copropriétaires devront veiller à ce que la tranquillité de l’immeuble ne subisse aucun trouble, soit par eux-mêmes, soit par des personnes occupant les lieux ou introduits par eux dans les lieux.

En particulier, ils devront éviter les bruits, odeurs, vibrations de quelque sorte que ce soit.

L’usage des appareils de radio, de télévision ou tout autre moyen de diffusion des sons est autorisé sous réserve que les bruits en résultant ne soient pas une gêne pour les voisins.

D – HARMONIE DE L'IMMEUBLE

Sauf accord des copropriétaires ayant statué à la majorité requise au regard de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, les lanternes, enseignes et publicités ne pourront être placées sur la façade de l’immeuble. De même le linge ne pourra être étendu sur les balcons ou aux fenêtres.

Tout souhait de modification d’un ou plusieurs éléments, de même que toute décoration ou aménagement, visibles de l’extérieur, devra faire, au préalable, l’objet d’une demande d’autorisation auprès des copropriétaires qui devront statuer à la majorité (article 25 de la loi du 10 juillet 1965).

Article 8 – USAGE DES PARTIES COMMUNES

A – LIMITATIONS D'ORDRE GÉNÉRAL

Si chaque copropriétaire peut user librement des parties communes, il ne doit pas faire obstacle aux droits des autres copropriétaires. Nul ne pourra encombrer les parties communes et les vestibules d’entrée ne pourront en aucun cas servir de garages de bicyclettes, motocyclettes ou voitures d’enfant.

B – ASCENSEURS

L’ascenseur (ou les ascenseurs) ne pourra être utilisé pour monter des choses lourdes et particulièrement des meubles ou objets pondéreux lors des déménagements ou emménagements. L’ascenseur pourra être bloqué lors de ces circonstances.

C – LIVRAISONS

Elles devront être faites avant 10 h du matin.

D – INTERDICTIONS

Il est interdit d’introduire dans l’immeuble, notamment dans les caves, des produits dangereux (explosifs par exemple), inflammables, insalubres ou malodorants.

E – FENÊTRES ET BALCONS

Il est interdit d’étendre du linge aux fenêtres et balcons.

Les règlements de police devront être respectés en ce qui concerne notamment le battage des tapis.

F – ANTENNES

Une antenne collective de radio et de télévision sera installée sur la toiture de chaque bâtiment.

L’installation d’antennes extérieures et individuelles est interdite.

G – ENSEIGNES ET PLAQUES INDICATRICES

La pose d’enseignes, réclames, lanternes ou écriteaux quelconques sur la façade de l’immeuble est interdite.

Toutefois les commerçants pourront placer des enseignes au droit de leurs boutiques après accord du syndicat des copropriétaires.

Les personnes exerçant une profession libérale pourront faire apposer dans le vestibule d’entrée une plaque faisant connaître leurs noms, profession, et l’emplacement de l’appartement où elles exercent leur activité. Le modèle de cette plaque sera fixé par le syndic ainsi que l’emplacement où elle pourra être apposée.

H – RÉPARATIONS – ENTRETIEN DES CHOSES COMMUNES

Les copropriétaires devront souffrir, sans indemnité, les travaux de réparation ou d’entretien concernant les choses communes, quelle que soit la durée des travaux.

I – ACCES DES LOCAUX PRIVATIFS

Les espaces privatifs doivent être accessibles pour les travaux, les réparations, le nettoyage et l’entretien de tous les éléments afférents aux parties communes. Pour cela, les copropriétaires sont tenus de permettre cet accès. Dans le cas où le copropriétaire ou le locataire de son espace privatif venait à s’absenter, il est dans l’obligation de laisser une clé à un mandataire, habitant la même agglomération, dont le nom et l'adresse devront être communiqués au gérant de l’immeuble, dans l'éventualité où il serait nécessaire d’y accéder pendant leur absence.

J – ABSENCE PROLONGÉE

En cas d’absence prolongée, le copropriétaire ou l’occupant devra laisser les clés de son appartement à un mandataire, habitant la même agglomération, dont le nom et l'adresse devront être communiqués au gérant de l’immeuble, dans l'éventualité où il serait nécessaire d’y accéder pendant leur absence.

K – CHAUFFAGE

Chaque copropriétaire ne pourra, sans l’accord du syndic, remplacer les radiateurs de son lot par des radiateurs plus puissants, ni en augmenter le nombre.

Le ramonage des conduits de fumée seront effectués selon les dispositions légales. En outre, il est catégoriquement interdit d’utiliser des poêles à combustion lente.

Tout copropriétaire n’occupant pas lui-même est responsable de l’exécution du présent règlement par l’occupant.

L – RESPONSABILITÉS

Chaque copropriétaire sera personnellement responsable de dégradations faites aux parties communes et de manière générale, des conséquences dommageables susceptibles de résulter d’un usage abusif des parties communes, que ce soit par son fait, par le fait des personnes dont il doit répondre, qu’il introduit dans la copropriété ou par le fait d’un bien dont il est légalement responsable.

Section V – CHARGES COMMUNES AU GROUPE D'IMMEUBLE

Article 9 – CHARGES GÉNÉRALES

Selon l’article 33 du décret du 27 mai 2004, les charges correspondent aux dépenses incombant aux copropriétaires de manière définitive à hauteur de leur quote-part.

Conformément à la loi concernant la copropriété, l’entretien, la réparation et l’administration des espaces communs, ainsi que tous les autres besoins communs sont à la charge des copropriétaires.

Sont considérés comme des frais d’entretien et de conservation :

Les frais liés aux réparations et à l’entretien (éclairage, achat poubelles) ;

Les frais liés à la reconstruction de l’immeuble et des parties communes ;

Les frais liés au ravalement des façades.

Sont considérés comme des frais d'administration :

Les impôts et taxes ayant trait à l’immeuble ;

Les dépenses engagées pour le fonctionnement du syndicat ;

Les honoraires du syndic ;

Les primes d’assurances ;

Le salaire du concierge ou personnel d'entretien.

A – ÉNUMÉRATION

Cette énumération est purement énonciative et non limitative.

B – IMPÔTS ET CONTRIBUTIONS

Impôts et contributions de toute nature frappant les parties communes de l’immeuble et même ceux auxquels sont assujettis les parties divisées de l’immeuble tant que les services fiscaux ne les auront pas encore répartis entre les divers copropriétaires.

C – FRAIS D'ADMINISTRATION ET DE GESTION

Honoraires du syndic, frais de fonctionnement du syndicat et du conseil syndical, honoraires de l’architecte.

Salaires du concierge, rémunération du personnel de service et frais annexes, frais de nettoyage ou d’entretien des parties communes générales.

Primes d’assurances souscrites par le syndicat.

D – FRAIS DIVERS

Éclairage, nettoyage, entretien des entrées, cours communes et escaliers ;

Achat et remplacement des poubelles ;

Entretien et réparation de la loge du gardien et de tous autres locaux communs ;

Entretien et réparation ou remplacement de l’installation électrique à usage commun, location et entretien des compteurs à usage collectif ;

Entretien et réparation de portiers électroniques.

E – BÂTIMENTS

Les frais d’entretien, de réparation et de reconstruction de toute nature concernant les parties communes et notamment des gros murs, des toitures, les frais de ravalement des façades et d’une manière générale tous frais directs ou indirects d’entretien, de réparation ou de reconstruction des bâtiments.

F – RÉPARTITION

Les charges générales seront réparties entre les copropriétaires au prorata de leurs quotes-parts de copropriété dans les parties communes.

Toutefois, les copropriétaires qui aggraveraient les charges générales par leur fait ou par celui des occupants de leur local, supporteraient seuls les frais ainsi occasionnés.

Article 10 – CHARGES RELATIVES AUX SERVICES COLLECTIFS ET ÉQUIPEMENTS COMMUNS

Ces charges sont relatives :

Aux ascenseurs et escaliers ;

Au chauffage collectif ;

Aux frais d’eau chaude ;

Aux dépenses d’eau froide ;

Aux garages ou parkings en sous-sol ;

Enfin à certains cas particuliers.

A – CHARGES D'ASCENSEURS ET D'ESCALIER

Ces charges comprennent :

Pour l’ascenseur :

L’entretien, les réparations et le remplacement des appareils ainsi que les dépenses de fonctionnement ;

L’assurance contre les accidents causés par les ascenseurs.

Pour l’escalier :

Le ravalement des cages d’escalier et des paliers ;

L’entretien et le remplacement des tapis d’escalier.

Ces charges se répartissent sur l’ensemble des copropriétaires, en fonction de l’usage qu’ils en ont. Le barème prévoit une répartition progressive comme suit :

1er étage, lot 1 :

1er étage, lot 2 :

etc.

2ème étage, lot 1 :

2ème étage, lot 2 :

etc.

B – CHAUFFAGE CENTRAL

Définition

Les frais de chauffage se décomposent en : prix du combustible ou de l’énergie consommée, dépenses d’entretien, de réparation et même de remplacement des installations, enfin coût du personnel ou de l’entreprise spécialisée et des charges sociales y afférentes.

Répartition

La répartition des frais de chauffage des parties privatives ne concernent que les immeubles qui ne peuvent avoir de compteurs individuels au regard de des articles R174-2 et suivants du code de l’habitation et de la construction.

Les frais de chauffage sont répartis entre les copropriétaires selon la surface de chauffe des radiateurs.

Aucune exception ne sera admise en cas d’absence temporaire ou prolongée d’un copropriétaire ou dans le cas où ce dernier prétendrait se chauffer par ses propres moyens.

Enfin, les dépenses de chauffage des parties communes calculées selon la surface de chauffe des radiateurs seront réparties au prorata des quotes-parts de copropriété dans les parties communes afférentes à chaque lot.

C – FRAIS D'EAU CHAUDE

La répartition des frais d’eau chaude des parties privatives ne concernent que les immeubles qui ne peuvent avoir de compteurs individuels au regard de des articles R174-13 et suivants du code de l’habitation et de la construction.

Les dépenses relatives à l’eau chaude, seront réparties entre les différents lots selon les mêmes tantièmes que ceux applicables en fonction des quotes-parts de copropriété dans les parties communes afférentes à chaque lot.

D – DÉPENSES D'EAU FROIDE

Sauf dans le cas d’installation de compteurs individuels, les charges d’eau froide relevées au compteur général de l’immeuble seront réparties entre les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes de copropriété.

Si la pose de compteurs individuels dans chaque appartement a été décidée par l’assemblée générale des copropriétaires, chaque copropriétaire supportera les dépenses indiquées par son compteur individuel ainsi que la redevance pour l’entretien, la location et les réparations éventuelles du compteur.

La différence existante entre la totalité des consommations individuelles et celles relevées au compteur général sera répartie en fonction des tantièmes de copropriété de chaque lot.

E – GARAGES EN SOUS-SOL

Les charges spéciales y afférentes seront réparties entre les seuls copropriétaires de lots à usage de garage selon leurs tantièmes de copropriété dans les parties communes spéciales définies plus haut et répartis selon l’état descriptif de division.

F – CAS PARTICULIERS

Balcons et terrasses

Les copropriétaires ayant l’usage exclusif de balcons ou terrasses devront en assurer l’entretien, le nettoyage et la réparation des revêtements de sol.

Par contre les autres dépenses, notamment celles relatives au gros œuvre constitueront des charges communes.

Reprise des vestiges

En cas de réparation, de remplacement d’un élément d’équipement ou de reconstruction d’un corps de bâtiment, la valeur de reprise ou la vente des vestiges bénéficiera aux seuls copropriétaires qui auront supporté les frais des travaux.

Section VI – REGLEMENT DES CHARGES

Article 11 – VERSEMENTS ENTRE LES MAINS DU SYNDIC

Dans le cadre des opérations courantes de la copropriété, les charges font l'objet d'un budget prévisionnel. Ce dernier est soumis au vote des copropriétaires (article 9 du décret 14 mars 2005) avant le début de l'exercice qu'il couvre et est valable 12 mois. A défaut, le syndic peut, sur autorisation de l’assemblée, appeler deux provisions trimestrielles qui seront égales au quart du budget voté précédemment.

Le budget prévisionnel englobe, d’une part, les dépenses courantes de fonctionnement, de maintenance et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble et, d'autre part, les dépenses pour travaux prévus par l'article 14-2 et les opérations exceptionnelles (dans le respect des modalités et règles de présentation aux tiers et copropriétaires)

Selon le décret du 14 mars 2005 (article 2), sont compris, dans les comptes de l’exercice :

Les produits et les charges en rapport avec les opérations courantes ;

Les produits et les charges concernant les travaux cités ci-dessus ainsi que les opérations exceptionnelles.

Cependant, dans le cas d’un syndicat de moins de 10 lots dédiés aux logements, aux commerces ou aux bureaux, avec un budget prévisionnel moyen inférieur à 15.000 euros pour une période de 3 exercices consécutifs, une comptabilité en partie double ne sera pas exigée. C’est en fin d’exercice que ses engagements pourront alors être constatés.

Références engagement national pour le logement (ENL) :

Article 92, 94 et 14-3 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 ;

Article 75 de la loi 2000-1208 du 13 décembre 2000.

Les provisions générées pour couvrir les dépenses usuelles d’administration et de fonctionnement des parties communes sont, sauf dispositions spéciales prises en Assemblée Générale, constituées par les copropriétaires à hauteur d’¼ du budget voté. (Loi 13 décembre 2000 - article 75-1) A noter que ce budget prévisionnel ne prévoit pas les dépenses liées aux travaux.

Par ailleurs, afin de constituer une avance, représentant un maximum d’⅙ du montant du budget prévisionnel (Décret 27 mai 2004 - article 35), le syndic peut demander un versement pour disposer de la réserve prévue au règlement de copropriété.

En outre, afin de faire face à d’éventuelles dépenses occasionnées par des travaux décidés en Assemblée, le syndic doit constituer un fond de travaux selon la Loi n°2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique, à défaut, pour les copropriétés non encore concernées par l’application de la Loi, il peut faire un appel pour provisions spéciales. Sont concernés les travaux de conservation d'éléments d'équipement ou des parties communes et les travaux d’entretien.

Les copropriétaires verseront donc au syndic :

Le fond de réserve décidé par l’assemblée générale égal en principe au quart du budget prévisionnel ;

Au début de chaque trimestre, une provision destinée à faire face au paiement des charges communes qui ne pourra excéder le quart du budget prévisionnel ;

En cours d’exercice, les sommes correspondant au remboursement des dépenses acquittées ;

Les sommes allouées au fond de travaux à hauteur du pourcentage du budget annuel voté par l’assemblée générale (le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel selon l’art 14-2-1 de la Loi du 10 juillet 1965). Il est obligatoire pour les copropriétés de plus de 200 lots depuis le 1er janvier 2023 et est devenu obligatoire pour les immeubles comprenant entre 51 et 200 lots depuis le 1er janvier 2024, et à partir du 1er janvier 2025 pour les copropriétés de moins de 51 lots.

Ou à défaut de fond de travaux, les sommes allouées aux provisions spéciales.

Article 12 – DÉLAIS DE VERSEMENT

Suite à la demande du syndic, les copropriétaires disposent d’un délai d’un mois pour effectuer leur versement de charges. Passé ce délai, des intérêts viendront augmenter les sommes dues au profit du syndicat de copropriété. Selon le décret du 17 mars 1967 (article 36), ces intérêts courront dès la mise en demeure envoyée par le syndic au copropriétaire en cause.

A défaut de paiement, le syndic est en mesure de porter l’affaire en justice afin de poursuivre le copropriétaire en cause pour le paiement de la créance. Le syndic pourra agir par toutes voies de droit. Il est alors autorisé à appliquer les mesures nécessaires, qu’elles soient conservatoires ou d'exécution. Les frais inhérents à ces démarches de recouvrement de créances sont, depuis le 1er janvier 2002, imputables au copropriétaire défaillant. (ENL : art. 90 / article 10-1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965)

A contrario, si à l'issue d'une instance judiciaire opposant le copropriétaire au syndicat, le copropriétaire obtient gain de cause auprès du juge, ce dernier se voit alors dispensé de toute participation aux frais engagés pour la procédure. La charge sera donc répartie entre les autres copropriétaires. (Loi 13 décembre 2000 - article 81-1)

Article 13 – POURSUITE

Le paiement de sa part contributive par chaque copropriétaire sera poursuivi par toutes voies de droit et assuré par les mesures conservatoires ou d’exécution en vigueur.

Article 14 – INDIVISIBILITÉ

Les obligations de chaque copropriétaire sont indivisibles à l’égard du syndicat.

Section VII – MUTATIONS DE PROPRIÉTÉ ET DE JOUISSANCE / CONSTITUTION DE DROITS RÉELS

Article 15 – L’INFORMATION DE L’ACQUEREUR

Un futur propriétaire de lot peut demander à voir le diagnostic technique ainsi que le carnet d’entretien de l’immeuble. Par ailleurs, le contrat de vente du lot (ou la promesse d’achat ou de vente) fera obligatoirement mention de la superficie de la partie privative (que ce soit un lot ou une fraction de lot). A défaut, l’acte sera déclaré comme nul. Sont exemptées de cette obligation les surfaces de lots inférieures à 8m². Par ailleurs, ne sont pas comptabilisées les surfaces de plancher sous une hauteur de moins d’1,80 m. (Décret du 17mars 1967 - article 4)

Article 16 – PACTE DE PREFERENCE (article non obligatoire)

Dans le cas d’une vente de lot, qu’elle soit le résultat d’une adjudication publique amiable ou de gré à gré, le vendeur devra prioriser les éventuels acquéreurs possédant un ou plusieurs lots dans l’immeuble. Si aucun de ces propriétaires n’use de ce droit de priorisation, le vendeur pourra alors céder son lot à un tiers sous réserve qu’il adhère sans conditions au présent règlement de copropriété.

Article 17 – DROIT DE PRIORITE (article non obligatoire)

Pour les immeubles dont les aires de stationnement ont été imposées par un plan local d'urbanisme, lors d’une vente de place de parking, le copropriétaire vendeur doit informer le syndic de son intention de vendre par LRAR indiquant le prix de vente et les conditions de la vente. Le syndic doit transmettre sans délai l'information à chaque copropriétaire par lettre recommandée avec avis de réception, aux frais du vendeur. Les copropriétaires ont 2 mois à partir de la réception du courrier pour donner leur réponse.

Si aucun copropriétaire ne souhaite acheter la place de parking, elle peut être vendue à un acquéreur non copropriétaire qui deviendra, une fois la vente actée, copropriétaire.

Article 18 – L'OBLIGATION DU SYNDIC

A l’occasion d’une vente de lot, le syndic, sur demande du copropriétaire ou du notaire en charge du dossier, adresse un état daté comprenant :

Les sommes restant éventuellement dues par le cédant au syndicat (approximativement et sous réserve de l’apurement comptable) au titre des :

Provisions exigibles du budget prévisionnel ;

Provisions exigibles des autres dépenses (hors budget prévisionnel) ;

Charges impayées sur les exercices antérieurs ;

Sommes mentionnées à l'article 33 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Avances exigibles.

Les éventuelles sommes dues par le syndicat au profit du copropriétaire cédant (approximativement et sous réserve de l’apurement comptable) au titre des :

Avances citées à l'article 45-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Provisions du budget prévisionnel rendues exigibles du fait de la déchéance du terme prévue par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Les sommes imputables au nouveau copropriétaire (accompagnées en annexe des provisions des 2 exercices précédents au regard de la quote-part du lot concerné) au titre des :

Provisions non encore exigibles du budget prévisionnel ;

Provisions non encore exigibles dans les autres dépenses (hors budget prévisionnel) ;

Reconstitution des avances citées à l'article 45-1 (approximativement).

Article 19 – LA NOTIFICATION AU SYNDIC

Le syndicat doit être informé sans délai de tout transfert de propriété d'un lot. Cette information est effectuée par le notaire qui établit l'acte ou par les parties. Elle précise la désignation du lot ainsi que les nom et prénom de l'acquéreur et son domicile réel. (Décret du 17 mars 1967 - Article 6).

La loi ENL, dans son article 90 / article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, précise que “Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot.”

Article 20 – OPPOSABILITÉ DU REGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ ET DE L'ÉTAT DESCRIPTIF DE DIVISION

Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division seront à compter de leur publication au bureau des hypothèques, opposables aux ayants-cause à titre particulier des copropriétaires.

Au cas où ces documents n’auraient pas été publiés, ils seraient cependant opposables aux ayants-cause des copropriétaires, qui, après en avoir eu connaissance, auraient adhéré aux obligations susceptibles d’en résulter.

Article 21 – MUTATIONS ENTRE VIFS

Le nouveau copropriétaire sera tenu, vis-à-vis du syndicat, au paiement des sommes mises en recouvrement après la notification au syndic de la mutation intervenue.

L’ancien propriétaire restera tenu de répondre à tous les appels de fonds antérieurs à cette notification, même s’agissant du financement de travaux futurs.

Il reste tenu de payer les charges, y compris celles qui seraient mises en recouvrement entre la date de la vente et celle de la notification.

Les conventions passées entre le vendeur et l’acquéreur ne sont pas opposables à la copropriété.

L'information de l'acquéreur

Un futur propriétaire de lot peut demander à voir le diagnostic technique ainsi que le carnet d’entretien de l’immeuble. Par ailleurs, le contrat de vente du lot (ou la promesse d’achat ou de vente) fera obligatoirement mention de la superficie de la partie privative (que ce soit un lot ou une fraction de lot). A défaut, l’acte sera déclaré comme nul. Sont exemptées de cette obligation les surfaces de lots inférieures à 8m². Par ailleurs, ne sont pas comptabilisées les surfaces de plancher sous une hauteur de moins d’1,80 m. (Décret du 17mars 1967 - article 4)

L'obligation du syndic

A l’occasion d’une vente de lot, le syndic, sur demande du copropriétaire ou du notaire en charge du dossier, adresse un état daté comprenant :

● les sommes restant éventuellement dues par le cédant au syndicat (approximativement et sous réserve de l’apurement comptable) au titre des :

○ provisions exigibles du budget prévisionnel ;

○ provisions exigibles des autres dépenses (hors budget prévisionnel) ;

○ charges impayées sur les exercices antérieurs ;

○ sommes mentionnées à l'article 33 de la loi du 10 juillet 1965 ;

○ avances exigibles.

●les éventuelles sommes dues par le syndicat au profit du copropriétaire cédant (approximativement et sous réserve de l’apurement comptable) au titre des :

○ avances citées à l'article 45-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

○ provisions du budget prévisionnel rendues exigibles du fait de la déchéance du terme prévue par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

● les sommes imputables au nouveau copropriétaire (accompagnées en annexe des provisions des 2 exercices précédents au regard de la quote-part du lot concerné) au titre des :

○ provisions non encore exigibles du budget prévisionnel ;

○ provisions non encore exigibles dans les autres dépenses (hors budget prévisionnel) ;

○ reconstitution des avances citées à l'article 45-1 (approximativement).

La notification au syndic

Le syndicat doit être informé sans délai de tout transfert de propriété d'un lot. Cette information est effectuée par le notaire qui établit l'acte ou par les parties. Elle précise la désignation du lot ainsi que les nom et prénom de l'acquéreur et son domicile réel. (Décret du 17 mars 1967 - Article 6).

La loi ENL, dans son article 90 / article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, précise que “Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot.”

Article 22 – MUTATION A CAUSE DE MORT

En cas de mutation par décès, les héritiers et ayants droit doivent justifier au syndic, dans les 2 mois du décès, de leurs qualités héréditaires par une lettre du notaire chargé de la succession.

En cas de cessation de l’indivision qui a fait suite au décès, le syndic doit en être informé dans le mois qui suit par une lettre du notaire, rédacteur de l’acte, contenant les nom, prénoms, profession et domicile du nouveau propriétaire, la date de la mutation et celle de l’entrée en jouissance.

Les dispositions ci-dessus sont applicables en cas de legs particulier. Le légataire restera tenu solidairement avec les héritiers des dettes afférentes au lot cédé.

Article 23 – INDIVISION – DÉMEMBREMENT DU DROIT DE PROPRIÉTÉ

A – INDIVISION

Les indivisaires doivent se faire représenter auprès du syndic et des assemblées générales par un mandataire commun, désigné au besoin par le président du Tribunal judiciaire.

B – USUFRUIT, DROIT D'USAGE ET D'HABITATION

En cas de démembrement du droit de propriété, les nus-propriétaires et les usufruitiers seront solidairement responsables vis-à-vis du syndicat du paiement des charges afférentes au lot litigieux.

Les intéressés devront se faire représenter auprès du syndic et des assemblées comme dit ci-dessus et la constitution d’un droit d’usufruit, d’usager de l’habitation devra être notifié comme dit à l’article 17.

Article 24 – LOCATIONS

Le copropriétaire qui consent une location sur son lot doit donner connaissance au locataire des dispositions du présent règlement.

(Selon la destination de l’immeuble) : Les locations de meublés de courte durée, constitutives d’une activité commerciale, ne sont pas autorisées dans l’immeuble au regard de la destination de celui-ci.

Article 25 – MODIFICATION DES LOTS

La division de logement ne peut pas aboutir à la création d'un logement d'une superficie inférieur à 14m² et d'un volume inférieur à 33 mètres cubes.

En cas de modification des lots, soit par échange, cession partielle ou division des lots antérieurs, la nouvelle répartition des quotes-parts des parties communes et des charges sera modifiée, le total devant rester inchangé.

Toutefois, la nouvelle répartition des charges sera soumise à l’approbation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Toute modification des lots devra faire l’objet d’un acte modificatif de l’état descriptif de division ainsi que de l’état de répartition des charges.

Cet acte modificatif attribuera un nouveau n° à chacune des parties du lot divisé, de même que si plusieurs lots sont réunis pour former un lot unique.

Une expédition de l’acte modificatif devra être remise :

1° au syndic de la copropriété ;

2° au notaire détenteur de la minute du présent règlement ou à son successeur pour être déposé en suite de celle-ci au rang de ses minutes et faire publier le nouvel EDD à la publicité foncière.

Le coût de ces expéditions et dépôt au rang des minutes du notaire sera à la charge du ou des copropriétaires ayant effectué cette modification.

Article 26 – CESSION D’ELEMENTS COMMUNS

L'association des copropriétaires est en mesure de vendre ou d’échanger des éléments communs envers un tiers ou un copropriétaire, et ce pour le compte des copropriétaires. Il s’agit par exemple d’un mur mitoyen ou d’un couloir. L'association des copropriétaires s’occupera de signer tout acte nécessaire à cette vente ou cet échange, et d’en percevoir le paiement. Elle sera seulement tenue de prendre en compte les droits éventuels de créanciers.

Une modification de l’Etat Descriptif de Division selon, la procédure décrite au précédant article, sera nécessaire lors de l’achat par un copropriétaire.

Section VIII – ADMINISTRATION DE L'IMMEUBLE

Article 27 – LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES

La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat doté de la personnalité civile. Son but est la conservation de l’immeuble et la gestion des parties communes. Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant. L’assemblée générale des copropriétaires pourra décider de lui donner la forme coopérative.

Les décisions sont prises par l’assemblée des copropriétaires et exécutées par le syndic.

Le syndicat prendra la dénomination de (nom du syndicat) et sera domicilié (lieu).

Article 28 – LES ASSEMBLÉES GÉNÉRALES

Mis à part les pouvoirs attribués au syndic et à chaque propriétaire, l’assemblée générale gère entièrement les pouvoirs d’administration et de gestion des intérêts communs de l’immeuble.

A – CONSTITUTION



L'assemblée générale se compose de tous les copropriétaires de l’immeuble, quelle que soit la proportion d’espace privatif dont ils sont propriétaires. Elle est présidée par l’un des copropriétaires. Pour être valablement constituée, une assemblée générale doit rassembler l’ensemble des copropriétaires d’un même immeuble. Ils peuvent être présents ou représentés par un mandataire. Dans le cas de l’absence d’un ou de plusieurs copropriétaires, l’assemblée générale reste valable s’ils ont été dûment convoqués.

Tous les copropriétaires, qu’ils aient été présents, représentés, ou absents, sont tenus par l’ensemble des délibérations et des décisions prises lors d’une assemblée générale, à condition qu’elles soient mentionnées au préalable sur l’ordre du jour de la convocation.

Le droit de participer aux délibérations de l'assemblée générale peut être suspendu en cas d'indivision ordinaire ou de démembrement du droit de propriété. Dans ce cas, la suspension est valable jusqu’à ce que les personnes concernées désignent celui qui exercera ce droit.

Droit de mandater un représentant

En cas d’absence prévue à une assemblée générale, suite à la réception de la convocation à celle-ci, tout copropriétaire est en droit de désigner un mandataire pour être représenté à la prochaine assemblée générale. Le mandataire n’est pas nécessairement un autre copropriétaire, mais ne peut être le syndic. Pour cela, il doit effectuer un mandat écrit où est précisément notifié la date et le lieu de l’assemblée générale, ainsi que les noms et adresses du mandant et du mandataire.

La lettre est à remettre avant le début de la réunion : au moment de l’émargement de la feuille de présence. Elle sera ensuite annexée à ce document après vérification du bureau de l’assemblée générale.

B – PÉRIODICITÉ DES RÉUNIONS

L’assemblée générale des copropriétaires se réunira au moins une fois par an. L’heure, la date et le lieu sont indiqués dans les convocations envoyées à l’ensemble des copropriétaires.

Elle pourra également être réunie en assemblée générale extraordinaire à tout moment, aussi souvent que cela sera nécessaire.

La 1re assemblée générale désignera un syndic, fixera sa rémunération et arrêtera le budget prévisionnel jusqu’à l’expiration de l’exercice en cours.

C – CONVOCATIONS

Convocation par le syndic

C’est en principe au syndic de convoquer l’assemblée générale. Sous réserve de la périodicité d’un an qui est obligatoire, le syndic décide seul de l’opportunité de convoquer l’assemblée. Cette convocation doit être faite dans un délai de 6 mois à partir du dernier jour de l'exercice comptable précédent.

Toutefois, si la convocation est requise par le conseil syndical, le syndic à l’obligation de convoquer l’assemblée.

Il en est de même si elle est demandée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.

Commentaire : Il est possible pour l’Assemblée Générale de définir un pourcentage inférieur à 1/4

Tout copropriétaire peut solliciter du syndic la convocation et la tenue, à ses frais, d'une assemblée générale pour faire inscrire à l'ordre du jour une ou plusieurs questions ne concernant que ses droits ou obligations. La demande doit préciser la ou les questions dont l’inscription à l’ordre du jour est demandée et être accompagnée d’un projet de résolution pour chaque question.

Le syndic a 15 jours à partir de cette notification pour informer le copropriétaire des frais prévisionnels et de ses honoraires. Le syndic doit convoquer ensuite l'AG dans les 45 jours qui suivent le paiement de ces frais.

La demande doit dans l’un et l’autre cas, être notifiée par lettre recommandée AR adressée au syndic, en précisant les questions dont l’inscription à l’ordre du jour est requise.

Le syndic doit afficher la date de la prochaine assemblée générale et mentionner la possibilité qui est offerte aux copropriétaires de demander l'inscription d'une ou plusieurs questions à l'ordre du jour. Cet affichage doit être effectué dans un délai raisonnable avant l'assemblée à venir, et reproduire l'article 10 du décret du 17 mars 1967.

Convocation par d’autres personnes que le syndic

1. Le président du conseil syndical

S’il en existe, et si le syndic mis en demeure comme dit ci-dessus n’a pas convoqué dans le délai de 8 jours, le président du conseil syndical est habilité à le faire.

2. Le président du tribunal statuant en référé

Ce dernier peut, à la requête d’un copropriétaire, et après mise en œuvre de la procédure précédente sans résultat, saisir le président du tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble, statuant en référé lequel désignera un copropriétaire ou un mandataire de justice à l’effet de convoquer l’assemblée. Cette procédure est dirigée contre le syndic.

En tout hypothèse, la convocation de l’assemblée doit être notifiée au syndic (par lettre recommandée AR).

Délai et contenu de la convocation

La convocation doit être notifiée aux copropriétaires par l'un des moyens suivants :

Lettre recommandée avec avis de réception

Lettre recommandée électronique

Remise contre récépissé ou émargement

Elle doit être adressée à chaque copropriétaire, au moins 21 jours calendaires : Correspond à la totalité des jours du calendrier de l'année civile, du 1er janvier au 31 décembre, y compris les jours fériés ou chômés avant la date de l'AG (sauf urgence ou délai plus long prévu par le règlement de copropriété).

Ce délai peut être ramené à 8 jours en cas d’urgence.

Il est ici précisé que l’assemblée générale tiendra ses réunions dans la commune de la situation de l’immeuble.

Cas particulier : lorsque, à défaut de décision prise à la majorité, une nouvelle assemblée générale doit être réunie pour statuer si l’ordre du jour n’est pas modifié, le délai de convocation peut être réduit à 8 jours et la notification des documents complémentaires n’a pas à être renouvelée.

La convocation doit mentionner les informations suivantes :

Lieu

Date et heure de la réunion

Ordre du jour précisant chacune des questions soumises à délibération et la majorité requise pour chaque vote.

Mode et jour de consultation des justificatifs de charges de copropriété avant la tenue de l'AG

Le syndic doit joindre à la convocation de l'AG un formulaire permettant de voter par correspondance.

En fonction de la nature des questions inscrites à l'ordre du jour, des documents doivent être adressés aux copropriétaires, au plus tard en même temps que la convocation.

Tous les documents doivent être annexés à la convocation (y compris le formulaire de vote par correspondance).

Entre la convocation de l'AG et la tenue de celle-ci, le syndic doit mettre à disposition de chaque copropriétaire les pièces justificatives des charges de copropriété classées par catégories. Cette mise à disposition doit durer au minimum 1jour ouvré : Jour effectivement travaillé dans une entreprise ou une administration. On en compte 5 par semaine...

Le lieu de la consultation des pièces justificatives peut se faire soit au siège du syndic, soit au lieu où il assure habituellement l'accueil des copropriétaires.

Tout copropriétaire peut obtenir une copie des pièces justificatives à ses frais.

Ordre du jour

Sur chaque convocation, tous les points de l’ordre du jour doivent être clairement mentionnés, ainsi que la majorité requise pour leur vote. La personne convoquant l’assemblée compose cet ordre du jour après avis du Conseil Syndical. L’assemblée générale ne pourra délibérer et voter que sur les points prévus par l'ordre du jour. Chaque copropriétaire est en droit de faire inscrire un point à l'ordre du jour.

Si la demande est faite suffisamment à l’avance, le syndic pourra porter les questions à l'ordre du jour avec la convocation de la prochaine assemblée générale. Cependant, si la demande se révélait trop tardive par rapport à la date de la prochaine AG, la ou les questions seraient alors prévues à l’assemblée suivante. (Décret 27 mai 2004 - article 6)

Annexes obligatoires à l’ordre du jour

Doivent être notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

Lorsque l’assemblée est appelée à approuver les comptes, le compte des recettes et des dépenses de l’exercice écoulé, un état des dettes et des créances et la situation de trésorerie, ainsi que, s’il existe un compte bancaire ou postal séparé, le montant du solde de ce compte.

L’état financier du syndicat des copropriétaires et compte de gestion général (approbation des comptes)

Le budget prévisionnel accompagné des documents prévus, lorsque l’assemblée est appelée à voter les crédits du prochain exercice.

Le projet de règlement de copropriété, de l’état descriptif de division, de l’état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l’assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes.

Les conditions essentielles du contrat proposé ou contrats proposés si appel à la concurrence, lorsque l’assemblée est appelée à approuver ou à autoriser une transaction, un devis ou un marché pour la réalisation de travaux ou l’un des contrats.

Le projet des contrats de syndic lorsqu’il y a appel à la concurrence (désignation du représentant légal du syndicat)

Le projet de convention ou convention

Le projet de résolution lorsque l’assemblée est appelée à statuer sur l’une des questions posées et à autoriser, s’il y a lieu, le syndic à introduire une demande en justice.

L’avis rendu par le conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire.

Les conclusions du rapport de l’administrateur provisoire lorsqu’il en a été désigné un par le président du tribunal judiciaire et si l’assemblée est appelée à statuer sur une question dont la mention à l’ordre du jour résulte de ces conclusions.

Les annexes au budget prévisionnel

L’état détaillé des rémunérations perçues par le syndic

L’avis rendu par le conseil syndical en cas de consultation obligatoire.

Par ailleurs, la feuille de présence est également annexée. Elle mentionne les noms et domiciles des copropriétaires, le cas échéant de leurs mandataires. Elle précise aussi le nombre de voix dont ils disposent.

Qui doit être convoqué ?

Tous les copropriétaires doivent être individuellement convoqués à l’assemblée générale.

Toutefois, lorsque l’assemblée est réunie pour délibérer exclusivement sur une partie commune spéciale de l’ensemble immobilier, seuls les copropriétaires concernés doivent être convoqués.

Il en est de même lorsque la question en litige est relative à l’une des charges spéciales incombant à tel ou tel groupe de copropriétaires.

Cas particuliers

Mutation

Elle n’est opposable au syndicat qu’après notification au syndic.

Tant que cette notification n’a pas eu lieu, c’est l’ancien propriétaire qui est valablement convoqué.

Indivision ou usufruit

En cas d’indivision, les indivisaires devront choisir un mandataire commun comme il est dit ci-après.

En cas d’usufruit, il en sera de même, ou à défaut, la notification sera adressée à l’usufruitier.

Dans les 2 cas, et à défaut d’accord sur le choix d’un mandataire commun, ce dernier pourra être désigné par le président du tribunal judiciaire sur requête de l’un des intéressés ou du syndic.

Société propriétaire d’un lot

Chacun des associés doit personnellement être convoqué à l’assemblée et recevoir les documents obligatoirement annexés.

À cet effet, le représentant légal de la société est tenu de communiquer sans frais au syndic, ou à toute personne habilitée à convoquer l’assemblée, et à la demande de ces derniers, les nom et domicile, réel ou élu, de chacun des associés. Il doit immédiatement informer le syndic de toute modification des renseignements ainsi communiqués. La convocation de l’assemblée générale des copropriétaires est également notifiée au représentant légal de la société, lequel peut assister à la réunion avec voix consultative.

D – TENUE DES ASSEMBLÉES GÉNÉRALES

Il n’existe pas de quorum pour tenir une assemblée générale de copropriété.

Il est admis qu’une assemblée générale de copropriété peut avoir lieu si au moins un copropriétaire est présent physiquement et tient le rôle de président.

Au début de chaque réunion, l’assemblée générale désigne son président, ce dernier ne sera ni le syndic, ni son conjoint ou ses préposés.

Est élu celui des copropriétaires présents qui réunit le plus grand nombre de suffrages.

En cas de partage des voix, est élu celui qui est le plus âgé.

Des scrutateurs peuvent également être désignés par l’assemblée.

Le syndic assure en principe le rôle de secrétaire de la séance, mais il peut aussi être désigné parmi les copropriétaires.

Il est tenu une feuille de présence indiquant les noms et domiciles de chaque copropriétaire ou associé et le cas échéant de son mandataire, ainsi que le nombre de voix dont il dispose.

Cette feuille de présence est émargée par chacun des membres de l’assemblée générale ou par son mandataire. Elle peut comporter plusieurs feuillets, et indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé – présent physiquement ou représenté – participant à l’assemblée générale par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique ; – ayant voté par correspondance avec mention de la date de réception du formulaire par le syndic.

Elle est certifiée exacte par le président de l’assemblée.

Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat.

Toutefois un mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations de vote, à moins que le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants ne représente pas 5 % des voix du syndicat.

Les représentants légaux des mineurs ou incapables majeurs participent au vote de l’assemblée en leur lieu et place.

En cas d’indivision ou d’usufruit d’un lot, les intéressés doivent être représentés par un mandataire commun, désigné, à défaut d’accord par le président du tribunal judiciaire à la requête de l’un d’entre eux ou du syndic.

S’il s’agit d’une société civile dite d’attribution, chaque associé est convoqué et participe aux assemblées en fonction de ses parts.

E – VOTES ET PROCES-VERBAUX

Seules peuvent faire l’objet d’un vote les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications auront été correctement effectuées.

Il est établi un procès-verbal des délibérations de chaque assemblée, qui est signé par le président, le secrétaire et par les scrutateurs, s’il y a lieu.

Le procès-verbal comporte le texte de chaque délibération, indique le résultat de chaque vote et précise les noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision de l’assemblée, de ceux qui n’ont pas pris part au vote et de ceux qui se sont abstenus.

Sur la demande du ou des opposants, le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par eux sur la régularité des délibérations.

Les procès-verbaux sont inscrits, à la suite les uns des autres sur un registre spécialement ouvert à cet effet.

Formulaire de vote par correspondance

Le formulaire de vote par correspondance est joint à la convocation.

Pour être pris en compte lors de l’assemblée générale, le formulaire de vote par correspondance est réceptionné par le syndic au plus tard trois jours francs avant la date de la réunion. Lorsque le formulaire de vote est transmis par courrier électronique à l’adresse indiquée par le syndic, il est présumé réceptionné à la date de l’envoi.

Au moment du vote, le formulaire de vote par correspondance n’est pas pris en compte lorsque le copropriétaire, l’associé ou leur mandataire est présent à l’assemblée générale, quelle que soit la date à laquelle a été établi ou reçu le formulaire de vote par correspondance ou le mandat avec délégation de vote, y compris en cas de délégation de vote sans désignation d’un mandataire.

F – COMPTAGE DES VOIX

Chacun des copropriétaires dispose d’autant de voix qu’il possède de quotes-parts de propriété des parties communes.

Toutefois, lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieures à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.

G – DÉCISIONS EXIGEANT L'UNANIMITÉ

L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives ou des modalités de leur jouissance, telle qu’elles résultent du présent règlement.

Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble.

H – MAJORITÉS REQUISES SELON LES DÉCISIONS A PRENDRE

Majorité simple

Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés dans le cadre de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Sont notamment approuvés dans ces conditions de majorité :

a) Les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l'immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement définies par les dispositions prises pour l'application de l'article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat ;

b) Les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d'un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique, notifié au syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic ;

c) Les modalités de réalisation et d'exécution des travaux notifiés en vertu de l'article L. 313-4-2 du code de l'urbanisme, notamment la faculté pour le syndicat des copropriétaires d'assurer la maîtrise d'ouvrage des travaux notifiés portant sur les parties privatives de tout ou partie des copropriétaires et qui sont alors réalisés aux frais du copropriétaire du lot concerné ;

d) Les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu'ils n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels ;

e) La suppression des vide-ordures pour des impératifs d'hygiène ;

f) Les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété est effectuée au droit fixe ;

g) La décision d'engager le diagnostic prévu à l'article L. 731-1 du Code de la construction et de l'habitation ainsi que ses modalités de réalisation ;

h) L'autorisation permanente accordée à la police municipale de pénétrer dans les parties communes ;

i) La décision d'équiper les emplacements de stationnement d'accès sécurisé à usage privatif avec des bornes de recharge pour véhicules électriques et hybrides rechargeables et de réaliser l'étude mentionnée au III de l'article 24-5 ;

j) L'autorisation donnée à un ou plusieurs copropriétaires d'effectuer à leurs frais les travaux permettant le stationnement sécurisé des vélos dans les parties communes, sous réserve que ces travaux n'affectent pas la structure de l'immeuble, sa destination ou ses éléments d'équipement essentiels et qu'ils ne mettent pas en cause la sécurité des occupants ;

k) La décision d'installer des ouvrages nécessaires à la production d'énergie solaire photovoltaïque et thermique sur les toits, les façades et les garde-corps.

Majorité absolue

Sont prises à la majorité des voix de tous les copropriétaires dans le cadre de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 les décisions concernant :

a) Toute délégation du pouvoir donnée au syndic, au conseil syndical ou à toute personne de prendre un acte ou une décision mentionnée à l'article 24. Lorsque l'assemblée autorise le délégataire à décider de dépenses, elle fixe le montant maximum des sommes allouées à ce titre ;

b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;

c) La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ;

d) Les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d'obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l'établissement de cours communes, d'autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté ;

e) La modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives ;

f) Les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Ces travaux peuvent comprendre des travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes.

Un décret en Conseil d'Etat précise les conditions d'application du présent f.

g) Les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l'immeuble, celle-ci doit être compatible avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété ;

h) L'installation d'une station radioélectrique nécessaire au déploiement d'un réseau radioélectrique ouvert au public ou l'installation ou la modification d'une antenne collective ou d'un réseau de communications électroniques interne à l'immeuble dès lors qu'elles portent sur des parties communes ;

i) La délégation de pouvoir au président du conseil syndical d'introduire une action judiciaire contre le syndic en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires ;

j) L'installation ou la modification des installations électriques intérieures ou extérieures permettant l'alimentation des emplacements de stationnement d'accès sécurisé à usage privatif pour permettre la recharge des véhicules électriques ou hybrides rechargeables, ainsi que la réalisation des installations de recharge électrique permettant un comptage individuel pour ces mêmes véhicules ;

k) L'installation de compteurs d'eau froide divisionnaires.

l) L'installation de compteurs d'énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage ;

m) L'autorisation de transmettre aux services chargés du maintien de l'ordre les images réalisées en vue de la protection des parties communes, dans les conditions prévues à l'article L. 126-1-1 du code de la construction et de l'habitation ;

n) L'ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ;

o) La demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation.

Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l'article 25 ou d'une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.

Double majorité

Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix dans le cadre de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions concernant :

a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;

b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;

c) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l'ordre du jour de la même assemblée générale.

Lorsqu'en vertu d'une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu'à l'unanimité.

Nonobstant toute disposition contraire, lorsque l'assemblée générale n'a pas décidé à la majorité prévue au premier alinéa de l'article 26 mais que le projet a au moins recueilli l'approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote.

Précisions sur les majorités

Pour l'application des articles 25-1 et 26-1 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats, elle ne peut procéder au second vote prévu à ces articles qu'après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité applicable au premier vote.

Pour l'application de l'article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires lors du second vote, les dispositions de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas applicables aux décisions relevant de la majorité prévue au premier alinéa de l'article 26 de ladite loi.

I – PROCES-VERBAUX

Chaque assemblée générale fait l’objet d’un procès-verbal qui reprend, notamment, le résultat de chaque vote en précisant le nom et les voix des opposants et des abstentionnistes. Ce document est signé, en fin de réunion, par le secrétaire, le ou les scrutateurs et le président.

Dans le cadre d’un registre électronique, les signatures sont alors établies en conformité avec le 2ème alinéa de l'article 1316-4 du code civil “Lorsqu'elle (la signature) est électronique, elle consiste en l'usage d'un procédé fiable d'identification garantissant son lien avec l'acte auquel elle s'attache. La fiabilité de ce procédé est présumée, jusqu'à preuve contraire, lorsque la signature électronique est créée, l'identité du signataire assurée et l'intégrité de l'acte garantie, dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat. 23-2.”

Le procès-verbal mentionnera :

Le nombre de voix ;

Les noms des copropriétaires qui se sont opposés à la décision ;

Les noms des copropriétaires qui se sont abstenus de voter ;

Les éventuelles réserves formulées par les copropriétaires opposants quant à la régularité des décisions.

Les procès-verbaux sont chronologiquement inscrits sur un registre prévu à cet effet dans un délai de 15 jours. Celui-ci est conservé au siège de l'association des copropriétaires afin qu’il puisse gratuitement être consulté sur place par tout le monde

Enfin, le procès-verbal est transmis par lettre RAR (ou par télécopie avec récépissé) à chaque copropriétaire, opposant ou défaillant, accompagné des dispositions de l'article 42, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

Article 29 – LE SYNDIC

A – NOMINATION – DURÉE DES FONCTIONS – RÉMUNÉRATIONS

Lors de la première assemblée générale, le syndic provisoire peut être choisi parmi les copropriétaires.

Sa nomination sera ratifiée par la 1re assemblée des copropriétaires à intervenir, à moins qu’un nouveau syndic ne soit désigné par ladite assemblée.

Le syndic peut être un professionnel ou être désigné parmi les copropriétaires, il sera alors syndic bénévole.

Il est aussi possible de voter pour un syndicat coopératif.

S’il y a lieu à nomination d’un autre syndic au cours de la copropriété, ce syndic sera nommé par l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 26) ou majorité pure et simple des copropriétaires présents ou représentés en cas de deuxième convocation (article 26-1)

Sa nomination est renouvelable. À défaut de nomination par l’assemblée générale, le président du tribunal judiciaire désigne à titre provisoire le syndic par ordonnance sur requête d’un ou plusieurs copropriétaires.

Dans tous les autres cas de vacances du syndic, pour quelque cause que ce soit, le président de tribunal judiciaire désigne par ordonnance sur requête de tout intéressé, un administrateur provisoire chargé notamment de convoquer l’assemblée en vue de la désignation du syndic.

L’assemblée générale fixe la durée des fonctions du syndic laquelle ne peut excéder 3 ans mais peut être renouvelée pour la même durée.

Toutefois, si le syndic ou toute personne avec laquelle il vit en couple : Mariage, Pacs ou concubinage (union libre) ou il est lié (employés...) a participé à la construction de l'immeuble en tant que promoteur ou architecte, la durée du mandat est de 1 an maximum.

Le syndic est révocable à tout moment. Le syndicat de copropriétaires peut demander à mettre fin au contrat en cours du syndic si les faits qui lui sont reprochés sont suffisamment graves.

Le conseil syndical doit alors demander au syndic de faire inscrire la question de la résiliation de son contrat à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale. La demande du conseil syndical doit préciser la ou les inexécutions qui sont reprochées au syndic.

Si le syndic refuse de faire inscrire la question de la résiliation de son contrat à l'ordre du jour, 1 ou plusieurs copropriétaires ou le conseil syndical peut convoquer une assemblée générale extraordinaire.

La décision d'arrêter le contrat du syndic doit être votée à la majorité absolue des copropriétaires.

Sans majorité absolue et si la décision d'arrêter le contrat recueille au moins ⅓ des voix des copropriétaires, la même assemblée doit faire un 2nd vote à la majorité simple. Par contre, si la décision recueille moins du ⅓ des voix, une nouvelle assemblée générale doit être convoquée dans les 3 mois pour procéder à un vote à la majorité simple.

L’arrêt du contrat du syndic doit intervenir au plus tôt 1 jour franc : Jour qui dure de 0h à 24h. Un délai ainsi calculé ne tient pas compte du jour de la décision à l'origine du délai, ni du jour de l'échéance.

Le président du conseil syndical peut faire un recours auprès du tribunal du lieu de situation de l'immeuble pour demander des dommages et intérêts. En cas de condamnation du syndic, les dommages et intérêts sont versés au syndicat de copropriétaires.

Toutefois, en l’absence de motif légitime à sa révocation, celle-ci peut être considérée comme abusive et donner lieu à des dommages-intérêts.

Enfin le syndic peut de son côté, démissionner de ses fonctions, mais il doit, dans ce cas en aviser 3 mois à l’avance, par lettre recommandée AR, le président du conseil syndical, ou à défaut, chaque copropriétaire en indiquant les motifs légitimes de sa décision. Il devra également convoquer l’assemblée générale des copropriétaires afin de voir désigner un nouveau syndic.

La rémunération du syndic est fixée librement par l’assemblée générale, elle fait partie des charges communes.

B – MISSION D'EXÉCUTION DU SYNDIC

Le syndic assure l’exécution des délibérations de l’assemblée générale des copropriétaires.

Il assure l’exécution des dispositions du règlement de copropriété. En cas d’infraction, il met en demeure les copropriétaires de respecter le règlement.

Il peut agir en justice ainsi qu’il sera précisé plus loin.

L’assemblée générale doit donner son accord afin d’autoriser le syndic à déléguer ses pouvoirs pour une durée déterminée si besoin.

C – MISSION D'ADMINISTRATION DU SYNDIC

Le syndic est investi d’un pouvoir d’administration courante, de conservation et d’entretien de l’immeuble.

En cas d’urgence, le syndic peut faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et demander le versement d’une provision qui ne peut excéder le tiers du devis estimatif des travaux, après avis du conseil syndical s’il existe.

Toutefois, il doit en informer les copropriétaires et convoquer immédiatement une assemblée générale extraordinaire.

Le syndic peut engager et congédier le personnel du syndicat et fixer les conditions de son contrat de travail. Toutefois, l’assemblée générale a seule qualité pour fixer le nombre et la catégorie des emplois.

Le syndic établit et tient à jour une liste de tous les copropriétaires avec l’indication des lots qui leur appartiennent, ainsi que de tous les titulaires des droits visés supra.

Il mentionne leur état-civil et leur domicile réel ou élu.

Le syndic détient les archives du syndicat, notamment une expédition ou une copie des actes énumérés aux articles 1er à 3 du décret du 17 mars 1967, ainsi que toutes conventions, pièces, correspondances, plans, registres, documents et décisions de justice relatifs à l’immeuble et au syndicat. Il détient, en particulier, les registres contenant les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires et les pièces annexes.

Il délivre des copies ou extraits qu’il certifie conformes, de ces procès-verbaux.

D – GESTION DE LA TRÉSORERIE DU SYNDICAT

Le syndic tient la comptabilité du syndicat, laquelle doit faire apparaître la position créditrice ou débitrice de chaque copropriétaire ainsi que la situation de trésorerie du syndicat. Il prépare le budget prévisionnel qui sera soumis à l’assemblée générale.

Il prépare également tous les ans pour l’assemblée générale un bilan des comptes du syndicat et de sa trésorerie, ainsi qu’un rapport sur la gestion de l’immeuble.

Le syndic pourra exiger le paiement des avances et provisions prévues.

Il devra ouvrir un compte bancaire ou postal au nom du syndicat et pourra sous sa signature effectuer toutes opérations au nom du syndicat.

Dans le cas où l’immeuble serait administré par un syndic non professionnel, ce dernier devra ouvrir un compte séparé de son compte personnel au nom du syndicat.

E – ACTIONS EN JUSTICE

Le syndic représente le syndicat en justice, tant en qualité de demandeur que de défendeur.

Il ne pourra toutefois engager une action en justice sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Mais cette autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en œuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires et les actions en référé, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Dans tous les cas, le syndic doit rendre compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

F – LIMITATION DES POUVOIRS DE SYNDIC

Le syndic ne peut se faire substituer, mais il peut, à l’occasion de l’exécution de sa mission, se faire représenter par l’un de ses préposés.

L’assemblée générale peut, en outre, à la majorité requise, autoriser une délégation de pouvoir à des fins déterminées.

Toute convention entre le syndicat et le syndic, ses préposés parents et alliés jusqu’au 3e degré inclus, ou ceux de son conjoint au même degré, doit être spécialement autorisée par une décision de l’assemblée générale.

Il en est de même des conventions entre le syndicat et une entreprise dont les personnes ci-dessous visées sont propriétaires ou associées ou dans lesquelles elles exercent les fonctions de gérant, administrateur, directeur, salarié ou préposé.

Article 30 – LE CONSEIL SYNDICAL

A – RÔLE DU CONSEIL SYNDICAL

Le conseil syndical est un organe de liaison entre l’assemblée générale des copropriétaires et le syndic.

Son institution est obligatoire sauf cas particuliers précisés.

Son but est d’assister et de contrôler le syndic et il a en outre un rôle consultatif.

B – CONSTITUTION DU CONSEIL SYNDICAL

Le conseil syndical est composé de (nombre) membres. Ils sont désignés par l’assemblée générale parmi les copropriétaires, les associés des sociétés d’attribution, les accédants ou les acquéreurs à terme, définissant la location-accession à la propriété immobilière, leur conjoint ou leurs représentants légaux. Le syndic, son conjoint et ses préposés ne peuvent être membres du conseil syndical.

Les membres du conseil syndical sont élus pour 3 ans et les membres du conseil sont rééligibles à l’issue de cette période.

Le conseil syndical élit son président parmi ses membres et à la majorité de ses membres.

L’assemblée générale peut également être l’occasion d’effectuer la nomination des membres suppléants qui seront sous mandats pour la même période que le membre titulaire représenté.

Les fonctions de président ou de membre du conseil syndical ne sont pas rémunérées mais ils doivent être défrayés de leurs débours dûment justifiés.

C – FONCTIONNEMENT DU CONSEIL SYNDICAL

Le conseil syndical se réunit au moins une fois tous les six mois.

Les convocations sont adressées par lettre recommandée AR du président 8 jours à l’avance et contiennent l’ordre du jour. Copie en est transmise au syndic qui peut assister aux réunions avec voix consultative.

Le conseil peut se faire assister de tout technicien de son choix, dont les honoraires sont payées par le syndic.

D – MISSION DU CONSEIL SYNDICAL

Le conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.

Il contrôle la gestion du syndic, en particulier la comptabilité du syndicat, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés les marchés et tout autre contrat, ainsi que l’élaboration du budget prévisionnel.

L’assemblée générale, statuant à la majorité, arrête le montant des marchés et des contrats nécessitant la consultation du conseil syndical.

Le conseil syndical peut mandater un ou plusieurs de ses membres pour prendre connaissance et copie, auprès du syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et plus généralement à l’administration du syndicat de la copropriété.

Il reçoit en outre, sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat.

Enfin, le conseil syndical est tenu de présenter chaque année un rapport à l’assemblée générale sur son activité au cours de l’exercice écoulé et l’exécution des missions ou délégations que l’assemblée aurait pu lui donner.

Pour effectuer sa mission, le conseil syndical peut :

Prendre conseil auprès de la, ou des, personnes de son choix ;

Demander un avis technique à un professionnel pour une question particulière ;

Donner son avis, que ce soit au syndic ou à l’assemblée générale, concernant les questions sur lesquelles il s’est lui-même saisit ou pour lesquelles il aura été consulté ;

Arrêter un montant de travaux quand le syndic doit demander son avis, un montant qui sera voté en assemblée générale, à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Les dépenses créées pour l'exécution de la mission du conseil syndical sont supportées par le syndicat et payées par le syndic. Elles représentent des dépenses courantes d'administration. (Décret 27 mai 2004 - article 16)

E – CAS PARTICULIER DE NON-EXISTENCE D'UN CONSEIL SYNDICAL

La décision peut être prise par l’assemblée générale de ne pas créer de conseil syndical par un vote à la majorité de l’article 26.

Par ailleurs, lorsque l’assemblée générale ne parvient pas, faute de candidats ou faute de majorité à élire un conseil syndical, le procès-verbal qui en fait explicitement mention est notifié dans le délai d’un mois à tous les copropriétaires. Le juge saisi par un ou plusieurs copropriétaires ou par le syndic peut alors désigner les membres du conseil syndical ou constater l’impossibilité d’en instituer un.

Section IX – ASSURANCES

Article 31 – ASSURANCE COLLECTIVE DU SYNDICAT

Le syndicat sera assuré contre :

L’incendie, la foudre, les explosions, les dégâts causés par l’électricité ou le gaz, les dégâts des eaux, le gel, les catastrophes naturelles ;

Le recours des voisins et le recours des locataires et occupants ;

La responsabilité civile pour dommages causés aux tiers par les parties communes et éléments d’équipement communs de l’immeuble, ou par les personnes dont le syndicat est responsable et par les objets placés sous sa garde.

À cette fin, le syndic souscrira une police d’assurance appelée « multirisques immeuble » couvrant tant les parties communes que privatives de l’immeuble et ce en accord avec l’assemblée générale réunie à cet effet.

La loi impose au syndicat de copropriétaire d’être couvert en responsabilité civile.

Étant précisé au contrat que les copropriétaires seront considérés comme des tiers entre eux mais aussi vis-à-vis du syndicat.

Article 32 – ASSURANCE PERSONNELLE DES COPROPRIÉTAIRES

Chaque copropriétaire sera tenu d’assurer, en ce qui concerne son lot privatif, le mobilier y contenu et le recours des voisins contre l’incendie, les accidents ou explosions dus au gaz ou à l’électricité et le dégât des eaux.

Le copropriétaire bailleur devra lui souscrire une assurance propriétaire non occupant

Il devra imposer à ses locataires ou occupants l’obligation d’être assuré contre les risques locatifs et leur responsabilité civile. Ces assurances devront être souscrites auprès de compagnies solvables et le syndic pourra en demander justification ainsi que du paiement des primes.

Article 33 – SORT DES INDEMNITÉS DE SINISTRE

En cas de sinistre, les indemnités allouées par la ou les compagnies d’assurance seront encaissées par le syndic en présence d’un des copropriétaires désignés par l’assemblée générale, lequel syndic devra en effectuer les dépôts dans une banque ou un établissement financier.

Sous réserve des droits des créanciers inscrits, les indemnités seront affectées aux réparations et reconstruction des parties sinistrées. Toutefois, en cas où il serait décidé par l’assemblée générale de ne pas réparer ou reconstruire, lesdites indemnités seront réparties entre les copropriétaires selon la même clé de répartition que les travaux qui ont été effectués.

Section X – AMÉLIORATION, ADDITIONS DE LOCAUX, SURÉLÉVATION, RECONSTRUCTION

Article 34 – AMÉLIORATIONS

L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25, peut, à condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux.

Lorsqu’une résolution portant sur des travaux d'amélioration n'a pas obtenu la majorité absolue, elle peut faire l'objet d'un second vote au cours de la même assemblée si elle a obtenu au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires. Au cours de ce deuxième vote, il lui suffit de recueillir la majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance pour être adoptée.

L’assemblée fixe alors, à la même majorité, la répartition du coût des travaux et de la charge des indemnités prévues à l’article 36 ci-après, en proportion des avantages qui résulteront des travaux envisagés pour chacun des copropriétaires, sauf à tenir compte de l’accord de certains d’entre eux pour supporter une part de dépenses plus élevée.

Elle fixe, à la même majorité, la répartition des dépenses de fonctionnement, d’entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés.

Les copropriétaires qui n'ont pas donné leur accord à la décision de travaux peuvent obtenir un échelonnement des paiements sur dix ans. Il s'agit des copropriétaires opposants ou abstentionnistes et des copropriétaires absents et non représentés. La demande de cet échelonnement doit être notifiée au syndic dans un délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal de l’assemblée générale ayant décidé des travaux concernés. Les copropriétaires doivent donc en faire la demande soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par télécopie avec récépissé adressé au syndic. Le copropriétaire qui paie les travaux de manière échelonnée verse chaque année un dixième de sa quote-part. Si la copropriété a emprunté pour financer les travaux, les annuités incluent les intérêts d'emprunt.

En revanche, si le syndicat n'a pas contracté d'emprunt, le copropriétaire verse chaque année un dixième de sa quote-part augmentée du taux de l'intérêt légal de l'année en cours.

Toutefois, les sommes visées au précédent alinéa deviennent immédiatement exigibles lors de la première mutation entre vifs du lot de l’intéressé, même si cette mutation est réalisée par voie d’apport en société.

Les dispositions qui précèdent ne sont pas applicables lorsqu’il s’agit de travaux imposés par le respect d’obligations légales ou réglementaires.

Lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu’il est possible d’en réserver l’usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu’en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée.

Si les circonstances l’exigent, et à condition que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n’en soient pas altérées de manière durable, aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l’exécution même à l’intérieur de ses parties privatives des travaux régulièrement et expressément décidés par l’assemblée générale.

Les travaux entraînant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires au moins 8 jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des lieux.

Les décisions prévues à l'article 34 ci-dessus ne sont pas opposable au copropriétaire opposant qui a, dans le délai prévu, saisi le tribunal judiciaire en vue de faire reconnaître que l’amélioration décidée présente un caractère somptuaire eu égard à l’état, aux caractéristiques et à la destination de l’immeuble.

Sous réserve des dispositions du paragraphe qui précède, la décision prise oblige les copropriétaires à participer, dans les proportions fixées par l’assemblée, au paiement des travaux, à la charge des indemnités prévues, ainsi qu’aux dépenses de fonctionnement, d’administration, d’entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés.

Article 35 – SURÉLÉVATION ET ADDITION DE CONSTRUCTION

C’est le syndicat des copropriétaires qui est titulaire du droit de surélévation. Si la copropriété comprend plusieurs bâtiments, le Règlement de copropriété peut attribuer le droit de surélever aux parties communes spéciales.

Le syndicat des copropriétaires, en principe titulaire du droit de surélévation, peut décider d’assurer lui-même les travaux de surélévation ou préférer céder le droit de surélévation à un promoteur ou un copropriétaire.

Lorsque le syndicat souhaite céder le droit de surélévation à un tiers, il doit, avant toute cession, purger le droit de priorité accordé aux copropriétaires dont les locaux sont situés en dessous des locaux à créer.

La surélévation suppose trois conditions, il faut :

• Une construction en dur

• Avec une prolongation verticale des façades

• Et un rehaussement de la toiture

La surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise à la majorité prévue à l'article 26.

L’article 35 de la loi du 10 juillet 1965 stipule que la décision d’aliénation aux mêmes fins du droit de surélever un immeuble existant requiert la majorité que prévoit l’article 26.

Cependant, quand le bâtiment se situe dans un périmètre au niveau duquel un droit de préemption urbain en exécution de l’article L. 211-1 du code de l’urbanisme est institué, la décision d’aliénation du droit de surélévation se prend à la majorité des voix de l’ensemble des copropriétaires. Dans le cas où l’immeuble a de nombreux bâtiments, cette décision doit être prise après une confirmation donnée par l’assemblée exclusive des copropriétaires des lots qui composent le bâtiment à surélever.

Droit de priorité

La loi ALUR du 24 mars 2014 modifiée depuis le 1er juin 2020, a institué un droit de priorité aux seuls copropriétaires du dernier étage dont les lots sont situés en tout ou partie sous les locaux construits après surélévation, lorsque le syndicat souhaite procéder à la vente des nouveaux locaux privatifs créés à la suite de la surélévation (article 35 de la loi du 10 juillet 1965).

Préalablement à la conclusion de toute vente, le syndic devra notifier à chacun des copropriétaires du dernier étage concernés, l’intention du syndicat de ventre le local privatif.

Cette notification vaut offre de vente de sorte que le syndic doit indiquer précisément le prix et les conditions de la vente.

L’offre de vente aura une durée de validité de deux mois à compter de sa notification.

Ce n’est qu’en cas de refus explicite ou de silence supérieur à deux mois, que le syndicat pourra proposer à la vente les locaux privatifs aux tiers.

Lots transitoires

Il est désormais obligatoire de constituer des lots transitoires de surélévation (article 37-1 de la loi du 10 juillet 1965).

Le lot transitoire de surélévation a vocation à accueillir la surélévation de l’immeuble à usage d’habitation.

Il s’agit d’un lot de copropriété à part entière, composé de :

• une partie privative constituée du droit de surélever ;

• une quote-part de parties communes.

La création et la consistance du lot transitoire doivent être prévues dans le règlement de copropriété.

Lorsque le titulaire du lot transitoire entendra procéder aux constructions, il ne sera pas tenu de solliciter l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Article 36 – RÉPARATION DU PRÉJUDICE SUBI PAR CERTAINS COPROPRIÉTAIRES

Les copropriétaires qui subiraient un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, ont droit à une indemnité à la charge de l’ensemble des copropriétaires et qui sera répartie selon la proportion initiale de leurs droits dans les parties communes.

Article 37 – CONVENTIONS PARTICULIERES

Toute convention par laquelle un propriétaire ou un tiers se réserve l'exercice de l'un des droits accessoires visés à l'article 3 de la Loi du 10 juillet 1965 autre que le droit de mitoyenneté, devient caduque si ce droit n'a pas été exercé dans les dix années qui suivent ladite convention.

Si la convention est antérieure à la promulgation de la Loi du 10 juillet 1965, le délai de dix ans court de ladite promulgation.

Avant l'expiration de ce délai, le syndicat peut, statuant à la majorité prévue à l'article 25, s'opposer à l'exercice de ce droit, sauf à en indemniser le titulaire dans le cas où ce dernier justifie que la réserve du droit comportait une contrepartie à sa charge.

Toute convention postérieure à la promulgation de la Loi du 10 juillet 1965, et comportant réserve de l'un des droits visés ci-dessus, doit indiquer, à peine de nullité, l'importance et la consistance des locaux à construire et les modifications que leur exécution entraînerait dans les droits et charges des copropriétaires.

Article 38 – RECONSTRUCTION

En cas de destruction totale ou partielle de l’un des bâtiments de l’immeuble, l’assemblée générale des copropriétaires dont les lots composent le bâtiment sinistré peut décider, à la majorité des voix de ces copropriétaires, soit de reconstruire ou réparer, soit de ne pas le faire.

Cependant, si la destruction affecte moins de la moitié du bâtiment, la remise en état est obligatoire si la majorité des copropriétaires sinistrés la demande.

Si la destruction totale ou partielle ne concerne qu’un ou plusieurs éléments d’équipement communs (par ex. un ascenseur) la réparation ou la reconstitution sera obligatoire pour le syndicat, sauf si l’unanimité des intéressés par l’utilisation de cet élément d’équipement se prononce en faveur de sa suppression.

En toute hypothèse, les copropriétaires qui participaient à l’entretien des bâtiments ou éléments d’équipement seront tenus de participer dans les mêmes proportions et suivant les mêmes règles aux dépenses des travaux.

En cas d’amélioration ou d’addition par rapport à l’état antérieur, celles-ci devront faire l’objet d’une décision préalable de l’assemblée générale. Les mêmes règles s’appliqueront en ce qui concerne la répartition du coût des travaux.

En toute hypothèse, les indemnités représentatives des constructions ou éléments d’équipement détruits sont, sous réserve des droits des créanciers inscrits, affectés par priorité à la reconstruction.

Si la décision est prise dans les conditions prévues ci-dessus, de ne pas remettre en état le bâtiment sinistré, il est procédé à la liquidation des droits dans la copropriété et à l’indemnisation de ceux des copropriétaires dont le lot n’est pas reconstitué.

S’il s’agit d’un ou plusieurs éléments d’équipement, la répartition des indemnités se fera selon les mêmes règles et proportions que celles qui présidaient à la répartition des frais d’entretien du ou desdits éléments d’équipement.

Section XI – DIAGNOSTICS IMMOBILIERS

Article 39 – DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE COLLECTIF

À compter du 1er janvier 2024, conformément à la loi Climat et résilience de 2021, chaque copropriété doit réaliser un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) collectif. Cette obligation s'applique à tous les bâtiments de copropriété dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 2023. Ce processus est progressivement mis en place selon le nombre de lots dans la copropriété : dès le 1er janvier 2024 pour les copropriétés comptant plus de 200 lots, puis le 1er janvier 2025 pour celles comprenant entre 50 et 100 lots, et enfin le 1er janvier 2026 pour les petites copropriétés de moins de 50 lots.

La mise à jour ou le renouvellement du DPE collectif doit être effectué tous les 10 ans à partir de sa réalisation initiale, sauf si celui-ci a été établi après le 1er juillet 2021 et que la note attribuée à l'immeuble est A, B ou C.

Article 40 – DIAGNOSTIC TECHNIQUE GLOBAL (DTG)

Le Diagnostic Technique Global (DTG) est un document visant à informer les copropriétaires sur l'état technique global de l'immeuble ainsi que sur les travaux nécessaires à sa conservation, son entretien ou son amélioration.

Le contenu du DTG sera présenté à la première assemblée générale des copropriétaires qui suit sa réalisation ou sa révision.

L'assemblée générale des copropriétaires peut décider, à la majorité simple, de faire réaliser un DTG, bien que cette démarche ne soit pas obligatoire.

En cas de réalisation d'un DTG, le syndicat de copropriétaires est exempté de l'obligation de mettre en place un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) à condition que le DTG indique l'absence de besoin en travaux pour les 10 années suivant son établissement.

L’élaboration d’un diagnostic technique global est obligatoire dans certains cas :

Le DTG est obligatoire pour tout immeuble de plus de 10 ans faisant l'objet d'une mise en copropriété, notamment lorsqu'un immeuble est nouvellement divisé en plusieurs lots privatifs et communs.

Les autorités administratives peuvent requérir du syndic la présentation du DTG lorsque l'immeuble présente des désordres, tels que l'insalubrité ou un risque pour la sécurité, afin de vérifier l'état d'usage et de sécurité des parties communes.

Section XII – DISPOSITIONS DIVERSES

Article 41 – PLAN PURIANNUEL DE TRAVAUX (PPT)

À l'issue d'un délai de quinze ans à partir de la réception des travaux de construction de l'immeuble, un projet de plan pluriannuel de travaux est élaboré pour les immeubles à usage partiel ou total d'habitation, conformément à la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 régissant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Ce projet doit être mis à jour tous les dix ans.

Le projet de plan pluriannuel de travaux comprend les éléments suivants :

Une énumération des travaux nécessaires à la préservation de l'immeuble, à la garantie de la santé et de la sécurité des résidents, à l'optimisation de la consommation énergétique et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre.

Une estimation du niveau de performance, tel que défini par l'article L. 173-1-1 du Code de la construction et de l'habitation, que les travaux envisagés permettent d'atteindre.

Une évaluation sommaire du coût de ces travaux ainsi que leur ordre de priorité.

Une proposition d'échéancier pour les travaux jugés nécessaires au cours des dix années suivantes.

Le syndic est chargé d'inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires les modalités d'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux, lesquelles sont soumises au vote à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.

Les travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux, ainsi que leur échéancier, et le cas échéant, ceux indiqués dans le diagnostic technique global, sont intégrés dans le carnet d'entretien de l'immeuble.

Le projet de plan pluriannuel de travaux est présenté lors de la première assemblée générale des copropriétaires qui suit son élaboration ou sa révision. Si ce projet révèle la nécessité de réaliser des travaux au cours des dix prochaines années, le syndic inscrit à l'ordre du jour de cette assemblée générale la question de l'adoption de tout ou partie du projet de plan pluriannuel de travaux, soumise au vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Suite aux décisions prises lors de ladite assemblée générale, le syndic inscrit à l'ordre du jour de chaque assemblée générale convoquée pour l'approbation des comptes, soit la question de l'adoption de tout ou partie du projet de plan pluriannuel de travaux si celui-ci n'a pas été adopté, soit les décisions relatives à la mise en œuvre de l'échéancier du plan pluriannuel de travaux adopté.

Le projet de plan pluriannuel de travaux doit être établi par une personne disposant des compétences et des garanties précisées par Décret.

Conformément à l’article 14-2 4° de la Loi n°65-557 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, si le diagnostic technique global ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des dix années qui suivent son élaboration, le syndicat est dispensé de l'obligation d'élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux. 

Article 42 – FONDS DE TRAVAUX

Un fonds de travaux est établi au sein de la copropriété, il constitue une réserve financière destinée à couvrir certaines dépenses liées à l’immeuble.

L’élaboration du PPT et les travaux de rénovation qui en découlent sont financés par le syndicat des copropriétaires à travers le fonds de travaux. En plus d’être supérieures ou égales à 5 % du budget prévisionnel de l’année, les cotisations doivent impérativement représenter au moins 2,5 % du montant total des travaux du PPT.

S’ils ne sont pas contraints d’adopter un plan pluriannuel de travaux, les bâtiments âgés de 5 à 15 ans restent néanmoins soumis à l’obligation de fonds de travaux de la loi Alur.

Conformément à l’article 14-2-1 de la Loi n°65-557 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ces dépenses incluent :

Les dépenses résultant de l'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné, et le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l'article L. 731-1 du Code de la construction et de l'habitation.

Les dépenses résultant de la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale des copropriétaires.

Les dépenses résultant des travaux décidés par le syndic en cas d'urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l'article 18 de la Loi n°65-557 1965.

Les dépenses résultant des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d'économies d'énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Depuis la mise en application de la Loi Climat et Résilience du 22 août 2021 au 1er janvier 2023 puis au 1er janvier 2024 tous les immeubles en copropriété de plus de 51 lots sont tenus de constituer un fonds de travaux. De même à partir du 1er janvier 2025, cette obligation s'appliquera aux petites copropriétés comptant moins de 51 lots.

Lors de l'assemblée générale des copropriétaires, il est possible de décider d'utiliser tout ou partie du fonds de travaux pour les dépenses prévues. Cette résolution peut être adoptée par un vote nécessitant la même majorité que celle exigée pour les dépenses concernées.

Commentaire : À noter que les copropriétés suivantes restent dispensées de mettre en place un fonds Alur :Lorsque l’immeuble comporte moins de 10 lots, alors le syndicat des copropriétaires peut décider à l’unanimité de ne pas constituer un fonds de travaux,Lorsque le DTG a été réalisé et qu’il ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les 10 prochaines années. Dans ce cas, le syndicat est dispensé de cette obligation pendant la durée de validité du diagnostic.

Article 43 – MODIFICATION DU REGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ

Le présent règlement de copropriété pourra être modifié par l’assemblée générale dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.

Une telle modification ne pourra être décidée qu’à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.

Par contre, l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance telles qu’elles résultent du présent règlement.

Le présent règlement de copropriété est opposable à l’ensemble des copropriétaires et à leurs ayants droit, à partir du jour de sa publication au fichier immobilier (conservation des hypothèques). A défaut, le règlement et ses éventuels modificatifs sont opposables au titulaire de droits ou à l'acquéreur, dès lors qu'il a eu connaissance de ce dernier (et des obligations en découlant) et qu’il y a adhéré. (Décret du 17 mars 1967 - article 4)

Article 44 – LITIGES

Sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de cinq ans sauf pour les charges ou faits remontant à avant la Loi ELAN.

Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic.

En cas de modification par l’assemblée générale des bases de répartition des charges dans les cas où cette faculté lui est reconnue par la présente loi, le tribunal judiciaire, saisi par un copropriétaire, dans le délai prévu ci-dessus, d’une contestation relative à cette modification, pourra, si l’action est reconnue fondée, procéder à la nouvelle répartition.

Dans le cas d’appropriation de parties communes, la prescription est de 30 ans.

Article 45 – PUBLICITÉ FONCIERE

Le présent règlement de copropriété sera publié conformément aux dispositions légales concernant la publicité foncière au bureau des hypothèques de (ville).

Il en sera de même en cas de modifications ultérieures apportées au présent règlement.

Article 46 – ÉLECTION DE DOMICILE

Pour l’application du présent règlement de copropriété, domicile est élu dans l’immeuble objet des présentes, pour chacun des copropriétaires, à défaut de notifications par lui faite au syndic d’élection de domicile dans l’arrondissement judiciaire où est situé l’immeuble.

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