Opposition par un copropriétaire à l’exécution de travaux non autorisés

Quels travaux nécessitent l'accord de la copropriété ?

Lorsqu'il est question de réglementation en matière de travaux de copropriété, il est important de distinguer les travaux réalisés dans son propre appartement, donc dans les parties privatives qui désignent les lots dont les copropriétaires ont l'usage exclusif et sur des parties n’appartenant pas à la structure de l’immeuble (murs porteurs, planchers, plafonds) et ceux réalisés sur les parties communes, explicitement mentionnées dans le règlement de copropriété, il peut s'agir des couloirs, du hall d'entrée, de l'ascenseur, des escaliers, de la structure principale de l'immeuble, etc. Dans la première hypothèse, les travaux réalisés sur les parties privatives doivent respecter certaines conditions. En effet, aucune dérogation aux points suivants ne pourra être admise, à savoir :

• Les travaux ne doivent pas porter atteinte à l'aspect extérieur de l'immeuble ;
• Le règlement de la copropriété doit être respecté ;
• Aucune nuisance ne doit être causée aux copropriétaires.

De ce fait, dans le cas où les travaux ne respecteraient pas les conditions précitées, l'assemblée générale devra être consultée par le syndic, ou dans certains cas par le Tribunal compétent en la matière.

Une autorisation est également nécessaire lorsque les travaux sont effectués par le copropriétaire sur les parties communes, telles que les parties du bâtiment (couloirs, chaudière individuelle, canalisation, garde-corps) et les terrains (constructions dans un jardin, parcs, création d'une véranda) affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires, ainsi que sur l'aspect extérieur de l'immeuble, comme le changement de fenêtres, la pose de volets ou la fermeture d'un balcon.

Cette autorisation doit être acquise par le biais d'un vote lors d'une assemblée générale des copropriétaires. Les règles de vote peuvent varier en fonction de la nature spécifique des travaux envisagés.

En cas de réalisation de travaux sans le passage par un vote en assemblée générale, le syndicat des copropriétaires a le droit d'exiger que le copropriétaire procède à la remise en état des lieux à ses propres frais.

Quelle est la réglementation en matière de travaux de copropriété (jurisprudence, Législation) ?

Dans le cas de travaux réalisés sur les parties communes, un vote des membres de la copropriété sera rendu nécessaire. Lorsqu'il est question de travaux sur les parties communes, c'est l'article 25 de la Loi du 10 juillet 1965 qui vient régir les conditions de mise en œuvre en matière de vote. Ainsi, les copropriétaires souhaitant réaliser des travaux affectant les parties communes doivent obtenir l'accord de l'assemblée générale. La majorité requise est celle donnée par l'article 25 de la Loi précitée, il est question d'une majorité des voix de tous les copropriétaires.

Toutefois, dans une décision de justice (CA Paris, pôle 4  ch. 2, 15 mai 2019, n° 17/05004), les juges précisent que « L’assemblée générale peut autoriser les travaux a posteriori, soit explicitement, soit implicitement »

Cette règle s'applique également pour les travaux ne relevant pas des cas d'urgence réalisés par le syndic. L'article 18 de la Loi du 10 juillet 1965 prévoit une exception : le syndic est responsable de l'administration, de la préservation et de l'entretien de l'immeuble. En cas d'urgence, il a le droit d'initier, de sa propre initiative, des travaux nécessaires pour protéger l'immeuble. Dans cette situation précise, l'autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires n'est pas requise. Cependant, lors de la prochaine assemblée générale, les travaux devront être validés.

Pour rappel : les travaux effectués en l'absence du vote des copropriétaires, ou encore en cas de non-respect du refus de l'un des copropriétaires, seront considérés comme illégaux.

Comment s'opposer à des travaux non autorisés dans une copropriété ?

Pour vous opposer à des travaux réalisés sans autorisation dans une copropriété vous devrez dans un premier temps vous assurez que les travaux n'ont pas été autorisés et violent le règlement de la copropriété. Pour cela, il vous faudra consulter le règlement de copropriété et les procès-verbaux des assemblées générales.

Ensuite, il est nécessaire de prendre contact avec le syndicat de copropriété. Pour cela, vous pouvez utiliser notre modèle de lettre afin d'informer le syndicat de la situation. En utilisant ce modèle, vous serez en mesure de fournir les détails concernant les travaux non autorisés et de demander les mesures appropriées.

Quelle sanction pour le non-respect du règlement de copropriété ?

Sanctions en cas de réalisation de travaux sur les parties communes sans autorisation : 

Lorsqu'un copropriétaire envisage d'effectuer des travaux impactant les "parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble", l'article 25 b de la Loi du 10 juillet 1965 dispose que ces travaux ne peuvent pas être entrepris librement par le copropriétaire. Ainsi, avant d'entreprendre des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, les copropriétaires doivent solliciter l'autorisation lors d'une assemblée générale. Toute autre forme d'approbation serait sans effet. La délivrance exclusive de cette autorisation relève de la compétence de l'assemblée générale.

Par conséquent, toute réalisation de travaux sans l'accord préalable de l'assemblée générale est considérée comme non-conforme. Dans cette situation, le syndicat des copropriétaires est habilité à recourir au Tribunal judiciaire pour demander la démolition en vue de rétablir l'état initial des lieux ce qui pourrait contraindre le copropriétaire à remettre les lieux dans leur état d'origine.

Quel est le délai pour demander la démolition de travaux irréguliers ?

Conformément à l'article 42 alinéa 1 de la Loi de 1965, l'action doit être initiée dans les 10 ans suivant la réalisation des travaux effectués de manière irrégulière. 

Au-delà de cette période de 10 ans, le Syndic ou tout autre copropriétaire ne sera plus en mesure de requérir du copropriétaire concerné de remettre les lieux dans leur état d'origine.

Notre modèle de document 

Modèle de lettre type d'opposition par un copropriétaire à l'exécution de travaux non autorisés à télécharger au format Word 

Notre modèle de document, accessible en téléchargement, vous assistera dans la rédaction d'une lettre d'opposition concernant des travaux non autorisés. Conçu pour un copropriétaire souhaitant informer le syndicat des copropriétaires, de travaux effectués sans accord, ce modèle de lettre est présenté sous la forme d'un courrier recommandé avec avis de réception, que vous pouvez personnaliser en fonction des faits spécifiques à votre situation.