Statuts de Société Civile Coopérative de Construction (SCCC)

Qu'est-ce qu'une Société Civile Coopérative de Construction ? 

Définition et caractéristiques essentielles

Une société civile coopérative est avant tout une forme particulière de société qui est dérogatoire au droit commun. Différente de la SCI classique, cette société a pour objet la construction, notamment d'immeubles dans le but de leur division en lots, ou encore des opérations de construction d'un ensemble de maisons individuelles à usage d'habitation. Ce type de société est soumis aux articles L 213-1 et suivants du Code de la Construction et de l'Habitation. Ces formes de société sont dérogatoires du droit commun.

En effet, ces sociétés ont pour objet la gestion mais aussi l'entretien des immeubles et ce jusqu'à la mise en place d'une organisation différente. Ces sociétés sont régies par la loi n° 47-1775 du 10 septembre 1947 concernant le statut de la coopération. Une SCCC agit donc comme un réseau rassemblant plusieurs professionnels de la construction. Les partenaires d’une SCCC sont en général des promoteurs, des opérateurs immobiliers, des architectes, des concessionnaires, des constructeurs et des assureurs.

L'objet d'une société coopérative pour des opérations de construction est limité à l'édification d'immeubles qui sont compris dans un même programme. Ces programmes comportent une ou différentes tranches d'un ensemble immobilier. Chacun de ces ensembles aura un règlements de copropriété  différent qui devra être connu des associés. Le règlement de copropriété encadre les règles de fonctionnement d'un immeuble qui s'impose aux locataires et copropriétaires de l'immeuble.

Voir aussi : Qu'est-ce qu'une SCI ?

Les avantages d'une SCCC

Une société civile coopérative de construction (SCCC) est une forme juridique qui permet à des particuliers de mettre en commun leurs moyens financiers pour réaliser un projet immobilier, principalement dans un but d'investissement locatif. Elle permet de réduire les risques financiers et organisationnels des personnes impliquées, grâce à des mécanismes de mutualisation. La SCCC présente de nombreux avantages pour ses membres notamment, une division des risques entre les membres : il s'agit de partager les risques liés à l'investissement, notamment la responsabilité pour le paiement des traites. Les membres ont également l'opportunité de mutualiser leurs moyens financiers, ce qui permet d'accroître leur capacité d'investissement au-delà de leur seule capacité personnelle.

De plus, elle permet un fonctionnement plus économique et plus efficace : les coûts liés à la gestion de l'investissement couverts par la SCCC sont répartis entre les membres de sorte que les coûts de gestion par chaque membre sont nettement inférieurs à ceux qu'il aurait à supporter s'il était le propriétaire unique de l'investissement.

Ensuite, il y a la participation des membres à la SCCC qui peut être adaptée dynamiquement, ce qui permet une plus grande flexibilité pour répondre aux besoins de chacun. En outre, un principal avantage de la SCCC est que les membres peuvent en faire sortir à tout moment tout ou partie de leur contribution, sans entraîner le remboursement des autres membres.

En somme, la SCCC représente un moyen intéressant de consolider les investissements immobiliers des particuliers sans les exposer à des risques trop élevés. Elle constitue donc une solution intéressante et pratique pour réaliser des projets immobiliers collectifs.

Quels sont les obligations des copropriétaires d'une SCCC immobilière ? 

Responsabilités et obligations des copropriétaires

Les membres de la SCCC sont soumis à plusieurs obligations.

Tout d'abord, les membres doivent obligatoirement apporter leurs fonds aux besoins prévus par le projet immobilier. De plus, les membres sont tenus de verser les cotisations et les charges prévues par les statuts de la SCCC. Les membres s'engagent également à participer aux réunions des copropriétaires et à prendre part aux décisions collectives. Cela signifie qu'ils doivent voter pour approuver tous les actes portant atteinte à l'intérêt de la SCCC, tels que la mise en place d'un établissement bancaire ou d'autres obligations contractuelles. Les membres doivent contribuer aussi à la bonne gestion de la copropriété en réglant leurs cotisations et en respectant les règles.

Enfin, les membres doivent participer aux travaux d'entretien et de rénovation de leur copropriété. Les copropriétaires sont tenus de régler leurs charges courantes en temps et en heure, et de participer aux actions de maintenance et d'amélioration de la copropriété.

Droits des associés

Les droits des associés d'une SCCC découlent des statuts de la SCCC et régissent leur participation à l'administration et à la gestion de la société. Les associés ont généralement le droit de participer aux réunions des copropriétaires et d'assister aux délibérations relatives à l'intérêt commun. Ils ont le droit de voter et de prendre part aux décisions qui concernent l'intérêt de la société. Les associés ont également le droit de connaître les actions mises en œuvre au nom de la SCCC et d'exercer leur contrôle.

Par ailleurs, les associés ont également le droit de participer aux bénéfices et de participer aux gains bénéficiés par la société. Chaque associé détient en outre le droit de propriété exclusive de tout ou partie des biens qui font partie des actifs restants de la société.

Quant à la cession de parts, elle reste relativement rare dans ce type de société.

Quels documents sont nécessaires à la création d’une SCCC ?

Étapes pour créer une SCCC

Pour créer une société civile coopérative de construction, vous devez rédiger les statuts de la société. Les statuts régissent l'organisation et le fonctionnement de la SCCC, et sont des documents législatifs qui définissent le cadre juridique de la copropriété. 

Outre des statuts, l'autre document principal nécessaire à la création d'une SCCC est la déclaration de copropriété. La déclaration de copropriété est un document légal qui décrit les droits et les obligations de chaque copropriétaire ainsi que le mode de fonctionnement de la copropriété.

De plus, il est conseillé de disposer aussi d'un règlement de copropriété. Le règlement de copropriété sert à définir les règles et les normes de fonctionnement et de gestion de la copropriété et à mettre en place un mécanisme de résolution des conflits entre les copropriétaires.

À découvrir aussi :

• la SCI de location,
• le modèle de statuts de Société Civile de Construction-Vente.

Quels sont les problèmes les plus courants ?

Coûts et charges des associés

Premièrement, les finances de la société sont souvent compliquées à gérer. Comme la société coopérative se compose de plusieurs actionnaires qui ont des intérêts et des responsabilités partagées, il peut être délicat de répartir les actifs et les obligations parmi les membres et de déterminer des investissements appropriés.

Problèmes de gestion et de gouvernance

Deuxièmement, le contrôle est souvent difficile à exercer au sein d’une société coopérative. Le fait que les membres détiennent tous une part des actifs partagés et qu'ils sont tous considérés comme étant des actionnaires peut entraîner des conflits entre les intérêts à court et à long terme et entre les intérêts individuels et collectifs.

Troisièmement, l'évaluation et la transmission desdits actifs partagés peut s'avérer complexe. La société peut même faire face à la possibilité d'avoir à distribuer des actifs à la place de verser des dividendes.

Enfin, la responsabilité et le leadership peuvent être problématiques. Dans la mesure où les membres de la coopérative disposent de droits et de responsabilités limités, il peut être difficile de déterminer qui est responsable des décisions prises. De plus, le manque de directives claires peut entraîner un manque de motivation aux changements ou à l'adaptation de nouvelles pratiques.

À voir aussi : le modèle de statuts de SCI relatif à la vente d'immeuble