Statuts de Société Civile Immobilière (SCI)

Qu'est-ce qu'une Société Civile Immobilière ?

Une Société Civile Immobilière (SCI) est une forme juridique d'entreprise qui a pour principal objet la détention et la gestion d'un patrimoine immobilier. Elle permet à plusieurs personnes de regrouper leurs ressources financières pour acquérir et administrer des biens immobiliers, tels que des immeubles résidentiels, des locaux commerciaux ou des terrains.

Il est important de préciser que la SCI est généralement utilisée à des fins patrimoniales, familiales ou pour des activités immobilières non commerciales. Elle est soumise à des obligations légales et administratives, telles que la tenue de comptes annuels, la déclaration des revenus fonciers et le respect des règles de gouvernance fixées par les statuts. 

Quels sont les principaux éléments à prendre en compte lors de la création d'une SCI ?

Dans le but de créer une SCI, il est important en premier lieu de déterminer l'objectif de la société et le projet immobilier que vous souhaitez réaliser. Identifiez les biens immobiliers à acquérir et les activités envisagées. 

Afin de définir les règles de fonctionnement de la société, il est obligatoire de rédiger les statuts, avec des parties concernant la gouvernance, la prise de décision, la répartition du bénéfice et autre. 

Enfin, il faudra accomplir les formalités administratives nécessaires à la création de votre entreprise. 

Quels sont les statuts personnels et les statuts capitaux ?

Les statuts personnels d'une SCI se réfèrent aux règles et aux dispositions qui régissent les relations entre les associés de la société. Ces statuts établissent les droits et les obligations des associés, ainsi que les modalités de leur participation à la gestion de la SCI. De l'autre côté, les statuts capitaux d'une SCI se rapportent aux règles et aux dispositions qui régissent le capital social de la société. Ces statuts déterminent les modalités de constitution du capital social, les conditions d'augmentation ou de réduction du capital, ainsi que les droits et les obligations des associés en relation avec le capital.

La forme choisie par les soussignés pour la société constituée, à savoir une société civile immobilière est régie par les dispositions des articles 1832 à 1870-1 du code civil, le décret n° 78-704 du 3 juillet 1978.

Comment choisir le type de SCI ?

Il existe différents types de SCI, il est donc important de définir laquelle est la mieux adaptée à votre situation, même si les statuts restent inchangés selon le type de SCI. 

Si vous souhaitez réaliser un investissement immobilier en collaboration, gérer les biens et les louer ensemble, vous pouvez opter pour une forme juridique unique, telle que la SCI de gestion. Cette option vous permettra de bénéficier d'une structure adaptée à vos besoins spécifiques.

Si votre objectif est de faciliter la transmission de votre patrimoine à vos proches et de bénéficier d'une exonération des droits de succession, la création d'une SCI familiale offre une solution personnalisée et avantageuse.

Dans le cas où vous souhaiteriez acquérir un bien immobilier et le diviser en plusieurs lots sans rencontrer les problèmes liés à l'indivision, la mise en place d'une SCI d'attribution s'avère être une option pertinente et sécurisée.

Si votre projet est plutôt axé sur l'investissement commun dans une résidence secondaire afin de réduire les coûts, la création d'une SCI de jouissance à temps partagé est une alternative adaptée à vos attentes.

Si vous souhaitez acquérir un bien dans le but de le faire louer par la suite afin d'en tirer des revenus locatifs, alors une SCI de location conviendra sûrement à votre projet. 

Il y a également la SCI coopérative de construction, qui est généralement créé dans le but de construire des immeubles dans le but de leur division en lots, ou encore des opérations de construction d'un ensemble de maisons individuelles à usage d'habitation

Enfin, si vous êtes un professionnel du secteur immobilier et que vous envisagez d'acquérir un terrain pour y construire un bien, le revendre et réaliser des bénéfices, la constitution d'une SCI de construction-vente vous offre une structure juridique appropriée pour mener à bien ce type de projet.

Comment créer une SCI ?

Comprendre les différentes étapes de la création d'une SCI

Les grandes étapes de la création d'une SCI peuvent se décomposer ainsi: 

• définition du projet immobilier
• rédaction des statuts
• apport et capital social
• signatures des statuts 
• ouverture d'un compte bancaire au nom de la SCI 
• Tenue des assemblées générales 

Choisir le capital de la SCI et le montant des apports

Les associés doivent effectuer des apports en numéraire (argent) et/ou en nature (biens immobiliers) à la SCI. Ces apports constituent le capital social de la société. Les modalités d'évaluation des apports doivent être définies dans les statuts.

Rédiger des statuts constitutifs et déposer les documents au CFE

Les statuts de la SCI sont un document essentiel qui définit les règles de fonctionnement de la société. Ils doivent être rédigés en conformité avec la législation en vigueur et contenir des informations telles que le nom de la société, l'objet social, la répartition des parts sociales, les modalités de prise de décision, etc. Il est recommandé de faire appel à un professionnel du droit pour rédiger les statuts de manière adéquate.

Ouvrir un compte bancaire et effectuer l'enregistrement de la SCI

Les statuts de la SCI doivent être signés par tous les associés. Ensuite, différentes formalités administratives doivent être accomplies, telles que l'enregistrement des statuts auprès du service des impôts, la publication d'une annonce légale dans un journal habilité, et l'immatriculation de la SCI au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Il est également nécessaire d'ouvrir un compte bancaire au nom de la SCI afin de gérer les transactions financières de la société.

Quels sont les avantages et les inconvénients d'une SCI ?

Les avantages d'une SCI

Ce type de structure offre de nombreux avantages, notamment en matière de gestion et de transmission du patrimoine immobilier. En effet, la SCI permet la mise en commun des moyens financiers des associés, facilitant ainsi l'acquisition de biens immobiliers de grande envergure ou la diversification des investissements.

La SCI offre également une grande flexibilité, car les statuts peuvent être adaptés aux besoins spécifiques des associés. Par exemple, il est possible de prévoir des règles de fonctionnement précises, de définir les modalités de cession des parts sociales, ou encore de prévoir des clauses de protection des intérêts des associés.

Les inconvénients d'une SCI

Le principal inconvénient d'une société de capitaux immobiliers est la responsabilité solidaire des associés, c'est-à-dire que les associés peuvent être tenus responsables des dettes et des engagements de la société de manière solidaire, ce qui signifie que chacun des associés peut être tenu responsable de l'intégralité des dettes de la SCI, même si elles ont été contractées par un autre associé. 

Ce sont les statuts qui établissent les règles de fonctionnement de la société, ainsi il peut être difficile de les modifier après cela, créant ainsi une certaine rigidité. 

De plus la SCI peut demander plus de complexité par rapport à la propriété d'un bien immobilier. Les formalités et responsabilités sont plus importantes, entrainant des délais plus longs et des procédures plus contraignantes. 

Quelle est la fiscalité applicable aux SCI ?

Les SCI peuvent suivre des régimes fiscaux différents en fonction de leur objectif. Si la SCI exerce une activité commerciale de location meublée, elle sera soumise à l'impôt sur les sociétés. Si elle exerce une activité de location nue de biens immobiliers, elle est généralement soumise au régime des revenus fonciers. Les revenus locatifs perçus par la SCI sont alors imposés comme des revenus fonciers au nom de la société et sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Les associés de la SCI sont ensuite imposés sur leur part de revenus distribués ou mis en compte courant.

La SCI est redevable de la taxe foncière sur les biens qu'elle détient. Si un de ces biens est mis en location, le locataire sera aussi redevable de la taxe d'habitation. 

Les informations à fournir à l'administration fiscale

Les principales informations à fournir à l'administration fiscale sont multiples. Il y a tout d'abord le formulaire de création de société, tel que le formulaire M0 ou le formulaire Cerfa 11680, qui est utilisé pour déclarer la création d'une société auprès du Centre de Formalités des Entreprises (CFE) compétent. Ce formulaire comprend des informations générales sur la société, telles que le nom de la SCI, l'adresse du siège social, l'objet social, la répartition des parts sociales. Ensuite, il y a les statuts déjà évoqués plus haut, la déclaration d'option fiscale, qui permet d'établir quel type de fiscalité vous préférez suivre, la liste des associés de la SCI et enfin la déclaration des bénéficiaires effectifs. Les bénéficiaires effectifs sont les personnes physiques qui détiennent, directement ou indirectement, le contrôle de la société. Cette déclaration vise à lutter contre le blanchiment d'argent et la fraude fiscale.

Quels sont les éléments à prendre en compte pour modifier un statut de SCI ?

Comprendre les raisons pour lesquelles il peut être nécessaire de modifier un statut de SCI

Il est envisageable de procéder à la modification des statuts d'une Société Civile Immobilière, à condition que ladite modification ait été approuvée lors d'un vote à une assemblée générale (qu'elle soit annuelle ou extraordinaire) à l'unanimité, à moins que les statuts ne prévoient le contraire.

La modification des statuts peut donc englober les aspects suivants :

• Le changement de dénomination sociale.
• Le changement du siège social.
• La modification de l'objet social, telle que la transformation en SCI familiale, de gestion, construction-vente, d'attribution, etc.
• L'ajustement de la durée de vie de la société (actuellement fixée à 99 ans).
• L'actualisation des informations concernant les gérants.
• La modification du montant du capital social : si la modification des statuts est motivée par une augmentation ou une diminution du capital social de l'entreprise, il est essentiel d'inclure le nouveau montant du capital dans les statuts afin de permettre une répartition adéquate. Dans ce cas, l'assistance d'un professionnel peut s'avérer utile, en fonction de la nature fixe ou variable du capital social de la SCI.
• Les ajustements des clauses statutaires.

Quels sont les documents à fournir pour effectuer une modification ?

Il est primordial d'informer le service des impôts de toute modification des statuts de la SCI, notamment en cas de transformation de sa forme sociale. Une telle modification peut avoir des implications sur la fiscalité de l'entreprise, et il peut être judicieux de solliciter les conseils d'un expert dans ce domaine. 

Lorsqu'une modification est apportée aux statuts, il est impératif de publier un avis dans un journal d'annonces légales (JAL) si ladite modification concerne une mention obligatoire requise pour l'immatriculation de la Société Civile Immobilière, telle que la dénomination sociale ou le capital social.

Cependant, d'autres modifications telles que le nombre de gérants ou le changement de date de clôture de l'exercice ne nécessitent pas de publicité.

Il est essentiel de noter que certaines modifications des statuts d'une SCI doivent être soumises à une inscription modificative auprès du Tribunal de Commerce dans un délai d'un mois. Pour ce faire, le procès-verbal de l'assemblée générale ainsi que deux exemplaires des nouveaux statuts doivent être transmis au greffe du Tribunal de Commerce.

Par ailleurs, le gérant de la SCI est tenu de déposer, dans le même délai d'un mois, une demande d'inscription modificative au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), qui sera ensuite enregistrée sur le site du Guichet unique.

Les statuts d'une SCI sont soumis à une inscription au Bulletin Officiel des Annonces Civiles et Commerciales (BODACC). Par conséquent, toute modification des statuts devra également faire l'objet d'une publication au BODACC.

Comment dissoudre une SCI ?

Comprendre les étapes à suivre pour dissoudre une SCI

Lors de la dissolution de votre société civile immobilière, il y aura un partage des biens inscrits à l’actif de la SCI. De ce fait, cela équivaut fiscalement à une cession, et donc une imposition des plus-values immobilières éventuellement réalisées. Les statuts régissent le bon fonctionnement de la SCI, certaines clauses doivent y être insérées comme celles relatives à l'étendue du mandat du gérant, aux règles de majorité, aux agréments en cas d'entrée dans la société, etc. Après avoir rédigé les statuts, il conviendra de publier les informations essentielles dans un journal d'annonces légales et d'immatriculer la société civile immobilière auprès du centre de formalités des entreprises (CFE).

Quels sont les documents à fournir pour effectuer la dissolution ?

La gérance accomplit toutes les formalités nécessaires à la publication des résultats de la SCI, elle concerne en outre tout ce qui est en rapport avec les résultats à la fin de chaque exercice comptable. La gérance devra dresser à la fin de chaque exercice un inventaire des différents actifs et du passif existant à l'heure actuelle. C'est donc naturellement la gérance qui va consulter chaque associé pour obtenir leur accord pour la cession de la SCI. Les dispositions inscrites dans les statuts lors de la constitution de la SCI bénéficient d'une certaine liberté de rédaction, celles-ci peuvent donc être plus ou moins restrictives selon la volonté des associés. Une décision collective extraordinaire devra intervenir pour des modifications conséquentes, l'augmentation du capital de la société par exemple.

Comment effectuer l'enregistrement de la dissolution ?

Pour enregistrer la dissolution d'une SCI, vous devez tenir une assemblée générale extraordinaire pour décider de la dissolution, publier un avis de dissolution dans un journal d'annonces légales, liquider la SCI, préparer un dossier de dissolution avec les documents nécessaires, déposer le dossier auprès du CFE ou du greffe du Tribunal de Commerce, payer les frais d'enregistrement et obtenir un certificat de dissolution. 

Notre modèle de statuts de SCI

Exemple type de statuts de SCI à télécharger

S'inspirer de modèles de statuts existants et rédigés par des experts juridiques est souvent la bonne marche à suivre. Nous vous proposons donc de simplifier la création de votre SCI, et la rédaction de ses statuts en téléchargeant notre modèle de statuts de SCI.

Une fois téléchargé au format Word, vous pourrez le personnaliser et y ajouter les spécificités de votre société civile immobilière.