Statuts de Société Civile Immobilière (SCI)

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Vous souhaitez rédiger les statuts de votre société civile immobilière ? Ce document juridique modifiable et personnalisable permet de définir les modalités de gestion commune ainsi que les règles et obligations d’une SCI.

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La société civile immobilière, dite « SCI » est une société par laquelle les associés décident de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers afin d'en partager les bénéfices tout en contribuant aux pertes. Elle vise également à optimiser la gérance d'un parc immobilier à travers certaines dispositions spécifiques en la matière.

La création d’un tel type de société peut permettre de faciliter la gestion d'un patrimoine immobilier et d'en préparer la transmission tout en optimisant les obligations juridiques et fiscales. En outre, la société civile immobilière peut permettre de contourner les blocages de l'indivision. En effet, lorsque plusieurs personnes se retrouvent propriétaires d'un même bien, en indivision, la prise de décision à l'unanimité peut poser problème. La SCI permet donc de surmonter cet obstacle puisque les désaccords entre associés ne s'opposent pas à la prise de décision émanant du dirigeant désigné.

La SCI présente certains avantages dans ses dispositions, notamment vis à vis des créanciers. Ceux ci ne pourront poursuivre l'un des associés qu'après avoir tenté vainement d'obtenir gain de cause auprès de la société elle même. La société fait donc écran au droit des créanciers, tant que celle ci peut surmonter les dettes. Il en va de même pour les créanciers de dettes sociales.

Deux personnes suffisent à la création d'une société civile immobilière, ils deviendront le cas échéant associés une fois la SCI créée et seront propriétaires du bien concerné, ils en auront la totale gérance. Les associés peuvent opter pour une imposition au titre de l'impôt sur le revenu ou de l'impôt sur les sociétés.

Les statuts d'une société, obligatoirement sous forme de dispositions écrites, ont un rôle primordial pour l'entreprise. En effet, ils permettent de régir les différents rapports entre associés, mais aussi à l'égard des tiers, à raison d'un rôle d'information pour ces derniers. L'importance de la prise de décision par un associé repose sur le montant de ses apports à la SCI. Les statuts restent bien évidemment modifiables par les associés, le cas échéant lorsque ces modifications sont à l'ordre du jour dans l'organisation d'une Assemblée générale extraordinaire. Ces statuts permettent aussi définir le mode de fonctionnement de l'entreprise, ainsi que ses principales caractéristiques. Si une modification des statuts doit intervenir, ceux ci définissent quelles seront les conditions de modification, décision collective extraordinaire pris en assemblée générale notamment.

Les SCI peuvent comporter certaines particularités selon la provenance des fonds. En cas d'apports de biens communs ou d'acquisition de parts au moyen de fonds communs, le conjoint de l'apporteur ou de l'acquéreur peut notifier son intention de devenir personnellement associé pour la moitié des parts souscrites ou acquises. La disposition vise à préserver les fonds communs puisqu'ils sont pour partie sous la propriété du conjoint, son consentement est même nécessaire lorsque l'époux apporteur réalise l'apport d'un immeuble ou d'un fonds de commerce notamment, conformément aux dispositions de l'article 1832-2 du Code Civil. En cas de clause d'agrément, si le conjoint est refusé, l'époux apporteur restera associé à concurrence de la totalité des parts acquises grâce à l'apport. La SCI n'organise cependant pas la succession, les héritiers peuvent se voir attribuer un bien immobilier en indivision si la succession n'est pas organisée. les héritiers n'acquièrent cependant pas de droit les parts des défunts. Les héritiers sont soumis, au même titre qu'un potentiel candidat à l'entrée dans le capital, à l'agrément ou l'acceptation de chacun des associés afin qu'ils deviennent copropriétaires indivis ; selon les dispositions des statuts elle devra être à l'ordre du jour d'une assemblée générale extraordinaire. En tant que copropriétaires indivis, les dispositions de l'article 1844 du Code Civil prévoient que ceux ci seront représentés par un mandataire.

Lors de la dissolution de votre société civile immobilière, il y aura un partage des biens inscrits à l’actif de la SCI. De ce fait, celà équivaut fiscalement à une cession, et donc une imposition des plus-values immobilières éventuellement réalisées. Les statuts régissent le bon fonctionnement de la SCI, certaines clauses doivent y être insérées comme celles relatives à l'étendue du mandat du gérant, aux règles de majorité, aux agréments en cas d'entrée dans la société, etc. Après avoir rédigé les statuts, il conviendra de publier les informations essentielles dans un journal d'annonces légales et d'immatriculer la société civile immobilière auprès du centre de formalités des entreprises (CFE).

La gérance accomplit toutes les formalités nécessaires à la publication des résultats de la SCI, elle concerne en outre tout ce qui attrait aux résultats à la fin de chaque exercice comptable. La gérance devra dresser à la fin de chaque exercice un inventaire des différents actifs et du passif existant à l'heure actuelle. C'est donc naturellement la gérance qui va consulter chaque associé pour obtenir leur accord pour la cession de la SCI. Les dispositions inscrites dans les statuts lors de la constitution de la SCI bénéficient d'une certaine liberté de rédaction, celles ci peuvent donc être plus ou moins restrictives selon la volonté des associés. Une décision collective extraordinaire devra intervenir pour des modifications conséquentes, l'augmentation du capital de la société par exemple.

Les fonctions de gérant cessent par son décès, son incapacité civile, sa déconfiture, la liquidation ou le redressement judiciaire de ses biens, sa faillite personnelle, sa révocation ou sa démission. Il faut également prévoir les modalités de dissolution en cas de redressement ou liquidation judiciaire s'il y a lieu Le gérant peut également démissionner mais cette décision devra en tout état de cause demander l'avis des associés afin que ceux ci prévoient son remplacement.

Où déposer et procéder à l'enregistrement des statuts pour monter la SCI ?

Les statuts de la SCI constatant l'apport d'un bien immobilier par une personne physique devront obligatoirement revêtir la forme authentique, c'est-à-dire être établis par un notaire. Les statuts constatant l'apport d'un bien immobilier par une personne morale pourront s'effectuer le cas échéant aux termes de statuts rédigés sous seing privé, à condition toutefois, que le procès-verbal de la société associée apporteuse de biens ou de droits immobiliers à la SCI soit déposé au rang des minutes d'un notaire. Dans tous les cas, un avis de constitution de la SCI doit être publié dans un journal d'annonces légales situé dans le département du siège social de la SCI, elle même immatriculée au registre du commerce et des sociétés auprès du greffe du tribunal de commerce. Il faut également fournir au service des impôts deux originaux signés des présents statuts, qui les enregistre dans le délai d'un mois à compter de leur signature. Si une modification des statuts intervient ultérieurement, elle devra également faire l'objet d'une publication, celles ci pouvant faire l'objet d'une décision collective extraordinaire. Elles ne seront opposables aux tiers qu'avec l'accomplissement de ces formalités.

Vous souhaitez créer une société civile immobilière (SCI) ? Il est indispensable et obligatoire de procéder à la rédaction des statuts de votre SCI. Les statuts de SCI doivent impérativement être rédigés par écrit et être conformes aux dispositions légales.

Si la rédaction des statuts est assez libre, il est toutefois important d’y insérer certaines clauses, d’où la nécessité de se baser sur un modèle rédigé par un professionnel du droit, leur rédaction pouvant s’avérer délicate.

Le modèle proposé en téléchargement, rédigé par un avocat, vous facilite ainsi la rédaction de vos statuts de la SCI en vous assurant de ne faire aucune erreur lors de leur élaboration.

A savoir : Notre site vous propose différents types de statuts d'entreprise, notamment les suivants :

- les statuts d'une société coopérative d'attribution ;

- les statuts d'une société civile immobilière de construction-vente ;

- les statuts d'une société coopérative de vente.

Les statuts de société civile immobilière proposés en téléchargement sont rédigés par un professionnel du droit et peuvent être utilisés tels quels et complétés par les parties souhaitant s’associer.

Il doit être établi par écrit en plusieurs exemplaires selon le nombre de parties concernées et doit être conforme aux dispositions légales.

Pour cela, vous pouvez télécharger ce modèle conforme aux dispositions légales et dans lequel il faudra notamment mentionner les éléments suivants :

  • La forme choisie par les soussignés pour la société constituée, à savoir une société civile immobilière notamment régie par les dispositions des articles 1832 à 1870-1 du code civil, le décret n° 78-704 du 3 juillet 1978.

  • L’objet de la société notamment l'acquisition, la prise à bail, la gestion, la location et l'administration de tous biens mobiliers et immobiliers et toute opération financière s’y rattachant.

  • La désignation précise des biens gérés par la société civile immobilière.

  • La dénomination sociale choisie pour la société civile immobilière.

  • L’adresse du siège sociale de la société civile immobilière.

  • La durée de la société fixée à compter de son immatriculation au Registre du commerce et des Sociétés.

  • Le détail des apports en numéraire et en nature des soussignés apportés à la société. La valeur des apports est, sans accord entre les associés, fixée par un expert, désigné par les parties ou par ordonnance du président du tribunal de grande instance statuant en référé et sans recours possible.

  • Les déclarations des conjoints des apporteurs qui ont soussignés pour le cas où leur intervention est nécessaire, notamment en présence de biens communs ainsi que les modalités de rémunération des apports.

  • Toutes les précisions relatives à la constitution du capital social de la société civile immobilière, sans que la loi ne fixe un montant minimum concernant les SCI. En outre les modalités d'augmentation du capital, leur provenance, par exemple en compensation avec des créances ou encore par incorporation des réserves. Les modalités de réduction du capital doivent également être soulignées, rachat des parts avec remboursement de la valeur ou échange avec de nouvelles parts sociales d'un montant identique aux anciennes, etc. A savoir que les parts sociales ne peuvent constituer des titres négociables.

  • La clause relative aux comptes courants d’associés.

  • Les modalités de répartition des parts sociales de la société civile immobilière.

  • Les modalités de gérance de la société civile immobilière en termes de nomination et de pouvoirs de(s) associé(s) gérant(s).

  • Les conditions d’adoption des décisions collectives, voir les dispositions des articles précités afin de discerner les différentes modalités de vote selon la qualité (mandataires par exemple).

  • La précision de la durée de l’exercice sociale (durant 12 mois et se déroulant du 1er janvier au 31 décembre de chaque année sauf en ce qui concerne le premier exercice exceptionnellement).

  • Les modalités de présentation des comptes.

  • Les modalités d’affectation des résultats.

  • Les modalités de dissolution, anticipée ou non, en cas de redressement judiciaire ou liquidation s'il y a lieu ou encore partage de la société civile immobilière, tout en gardant les dispositions des articles précités en connaissance de cause.

  • La date de jouissance de la personnalité morale par la société civile immobilière.

  • La délégation de pouvoirs au gérant de la société civile immobilière pour l’ensemble des actes nécessaires.

  • La date et le lieu d’établissement des présents statuts.

  • Le nombre d’exemplaires originaux établis.

Exemple type de statuts de SCI à télécharger

S'inspirer de modèles de statuts existants et rédigés par des experts juridiques est souvent la bonne marche à suivre. Nous vous proposons donc de simplifier la création de votre SCI, et la rédaction de ses statuts en téléchargeant notre modèle de statuts de SCI.

Une fois téléchargé au format Word, vous pourrez le personnaliser et y ajouter les spécificités de votre société civile immobilière.

Sommaire

Article 1 : Forme et objet social

Article 2 : Dénomination

Article 3 : Siège social

Article 4 : Durée

Article 5 : Apports

Article 6 : Situation des conjoints des apporteurs

Article 7 : Capital social

Article 8 : Compte courant

Article 9 : Cession de parts sociales

Article 10 : Gérance

Article 11 : Décisions et assemblées générales

Article 12 : Exercice

Article 13 : Bénéfices

Article 14 : Liquidation

Article 15 : Contestations

Article 16 : Personnalité morale

Article 17 : Pouvoirs