Statuts de Société Civile Immobilière de Construction-Vente (SCCV)
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Qu'est-ce qu'une SCI construction-vente et quels sont ses statuts ?

Définition 

C'est un type particulier de société civile immobilière qui est caractérisée par son objet social. Elle est généralement créée dans le but de construire puis de revendre un ou plusieurs immeubles. Ce type de société est composé de deux ou plusieurs personnes, et de par sa forme juridique particulière, bénéficie d'un régime fiscal spécifique favorable, en application de l'article 1655 ter du Code Général des Impôts. La SCICV est régie par les articles L211-1 à L221-4 du Code de la Construction et de l'Habitation. 

Bien qu'elles se ressemblent, la Société Civile Immobilière classique et la SCI construction-vente sont bien différentes, dû aux spécificités de la SCICV. En effet, il n'est pas possible pour une SCICV d'être créé dans le but de gérer un patrimoine immobilier détenu en commun. 

Objet social et but de la SCI construction-vente

L'objet social dans le SCICV est primordial, il est impératif que celui-ci soit la construction d'immeubles dans le but de le vendre ensuite. L'objet peut également être parmi les suivants : 

  • L’acquisition d’un terrain afin d’y construire des immeubles
  • L’achat d’un immeuble dans le but de le démolir et d’édifier de nouvelles constructions
  • La conclusion d’un bail à construction
  • La transformation ou la rénovation d’immeubles anciens. 

L'objet social de la société entraîne des conséquences pour les associés, qui ne peuvent pas se voir attribuer les immeubles que la société a construits, ni se partager les immeubles invendus. Si, en tant qu'associé, vous voulez bénéficier de l'attribution de l'immeuble que votre société a construite ou récupérer les immeubles invendus de votre société, il est préférable alors de se tourner vers une SCI d'attribution. 

Dans la même thématique : la SCI dédiée à la vente d'immeuble

Comment fonctionne une SCI de construction-vente ?

La SCI de construction-vente opère avec flexibilité, sans exigences spécifiques. Les décisions collectives sont prises lors des assemblées générales (ordinaires ou extraordinaires) ou par le biais de consultations écrites. La direction de la société est confiée à un ou plusieurs gérants.

Sur le plan fiscal, la société relève du régime des sociétés de personnes, ce qui implique que chaque associé est imposé individuellement en fonction de sa part dans la société.

L'administration de la société civile de construction-vente est assurée par un ou plusieurs gérants, désignés dans les statuts ou par un acte séparé (recommandé). Les règles de droit commun s'appliquent par la suite. Il est à noter qu'aucune charge sociale n'est due en l'absence de rémunération.

Quels sont les avantages fiscaux de la SCI construction-vente ?

Comme précisé plus haut, la société civile de construction-vente est soumise au régime fiscal de l'impôt sur le revenu et elle est donc considérée comme fiscalement transparente. Ainsi, chacun des associés de la société civile de construction-vente sera imposé personnellement et conformément à son régime fiscal dont il dépend. Un associé personne physique sera imposé sur ses bénéfices sur le régime fiscal de l'Impôt sur le Revenus (IR) conformément à la catégorie des BIC ou des Plus-values, tandis que l'associé personne morale sera imposé sur l'Impôt sur les Sociétés (IS).

De plus, la plus-value de l'immeuble de la société peut être exonérée d'impôts si la valeur du bien n'excède pas 15 000€, si le bien est vendu à un organisme de logements sociaux ou à une collectivité locale, lorsqu’un des associés occupe le bien au titre de sa résidence principale ou encore lorsque la cession est réalisée dans le cadre d’opérations de remembrements urbains ou ruraux. 

Taux de TVA réduits pour la construction ou la revente

Les opérations de ventes d'immeubles au sein d'une société civile de construction-vente (SCCV) sont effectivement assujetties au paiement de la TVA (taxes sur la valeur ajoutée). De manière générale la TVA étant due est de 20%, cependant il existe plusieurs exceptions prévues par le législateur.

Crédits d'impôt lors de la construction

Il est en effet possible de bénéficier de crédits d'impôt lors de la construction d'un immeuble dans le cadre d'une société civile immobilière construction-vente selon certaines conditions. 

SI La SCI en question réalise des travaux de recherche et développement dans le domaine de la construction, elle peut alors bénéficier du crédit d'impôt recherche (CIR). Ce crédit d'impôt vise à encourager l'innovation et la recherche scientifique.

Si la SCI construit un immeuble respectant des normes énergétiques spécifiques, la SCI peut alors prétendre au Crédit d'Impôt Transition Énergétique. Ce crédit d'impôt a pour objectif d'encourager les travaux favorisant la performance énergétique et l'utilisation des énergies renouvelables.

Si la SCI construit des logements destinés à être loués dans le secteur social, elle peut bénéficier du Crédit d'Impôt pour la Construction de Logements Sociaux (CICLS). Ce crédit d'impôt encourage la construction de logements sociaux afin de répondre aux besoins de logement abordable.
Et enfin si la SCI décide de construire des immeubles qui sont destinés à la location, ces constructions peuvent être éligible au Crédit d'Impôt pour les Investissements Locatifs (CIIL). Ce crédit d'impôt encourage les investissements dans des logements destinés à la location et répondant à certaines conditions.

Il existe également des statuts de SCI pour la gestion locative.

Durée

Tout comme une SCI classique, ce sont les associés qui déterminent dans les statuts la durée de vie de la société. Si aucune durée de vie n'est déterminée, alors celle-ci sera limitée à 99 années. 

Quels sont les avantages de la formation d'une SCI construction-vente ?

 Avantages

Un des principaux avantages de la SCI construction-vente est la simplification de la gestion du projet immobilier. Les décisions sont prises collectivement par les associés, ce qui facilite la coordination et évite les conflits potentiels. De plus, la SCI peut embaucher un gérant pour superviser les opérations quotidiennes, ce qui allège la charge de travail des associés. La création d'une SCICV offre une flexibilité financière. Les associés peuvent décider de la répartition des parts sociales et des bénéfices en fonction de leurs apports respectifs. Cela permet d'adapter la structure financière aux besoins spécifiques du projet immobilier.

La transmission et l'héritage dans les SCICV sont aussi des avantages à prendre en compte car les parts sociales de la SCI peuvent être transmises plus facilement aux héritiers, évitant ainsi les complications souvent associées à la transmission d'un bien immobilier en direct.

Enfin, comme précisé dans les parties précédentes, lors de constructions d'immeubles dans le cadre de la création d'une SCICV, il est possible de bénéficier d'avantages financiers comme des crédits d'impôts, les banques sont généralement plus enclines à accorder des prêts à une société constituée en SCI, car elles considèrent que la responsabilité est partagée entre les associés. 

Responsabilité limitée

En effet les associés d'une SCI construction vente, tout comme les associés d'une SCI classique, possèdent une responsabilité limitée. Leur responsabilité financière est limitée au montant de leurs apports dans la société, ce qui protège leurs biens personnels en cas de dettes ou de litiges.

Quelle est la procédure pour créer une SCI construction-vente ?

Les principales clauses à intégrer

Il n'y a que très peu de différence entre les statuts d'une SCI classique et les statuts d'une SCI construction-vente. Mais certains articles sont obligatoirement présents dans le deuxième, afin de différencier ces deux formes juridiques. 

Le plus important est la détermination de l'objet de la société qui doit être en rapport avec la construction d'un ou plusieurs immeubles et la revente de celui-ci ou ceux-ci. L'objet de la société doit être clairement écrit dans les statuts et ne peut pas être divers contrairement à la SCI classique. La seconde clause à intégrer est celle concernant la défaillance d'un associé. Il y a également un article à ne pas oublier, c'est l'article concernant la construction de l'immeuble. Enfin, on peut rajouter la clause sur l'affectation des bénéfices entre associés, mais qui, pour cette clause, est plus commune aux autres SCI

Les documents requis pour la création d'une SCI construction-vente

En premier lieu, de manière évidente, les documents principaux nécessaires à la création d'une SCI sont les statuts. Ce sont ces documents qui vont dresser le squelette de votre société et qui vont définir les règles. Les justificatifs d'identité des différents associés seront demandés afin de vérifier leur identité. 

Dans une SCI construction-vente, il y a également une partie constructive, des autorisations administratives de construction vous seront également nécessaires, comme des permis de construire par exemple. 

Enfin, il est important de tenir une comptabilité précise de toutes les opérations financières de la SCI. Vous devrez peut-être fournir des documents comptables, tels que des relevés bancaires, des bilans, des comptes de résultat, etc.

À découvrir également : la Société Civile Coopérative de Construction (SCCC)

Quelles sont les obligations légales des associés d'une SCI construction-vente ?

Respect des obligations légales et comptables

Cela peut sembler évident pour certains, mais il est important de rappeler que les associés se doivent de respecter les statuts tout au long de leur activité dans la société. Les statuts établissent les règles de fonctionnement de la société, définissent les droits et obligations des associés, les modalités de prise de décision, etc. Il est important de se conformer aux dispositions des statuts et de ne pas agir de manière contraire à leurs prescriptions. Les associés doivent également respecter leurs engagements en matière d'apports au capital social de la SCI. Les apports peuvent être en numéraire (argent), en nature (biens immobiliers) ou en industrie (compétences, travail). Les associés doivent respecter les modalités convenues pour leurs apports et veiller à la réalisation des apports promis. Enfin, les associés doivent se conformer aux lois et aux réglementations en vigueur dans le cadre de l'activité de construction-vente de la SCI. Cela peut inclure l'obtention des autorisations administratives nécessaires, le respect des normes de construction, le respect des règles fiscales et comptables, etc.

Assemblée générale et stratégie de développement

C'est lors des assemblées générales que les décisions sur la stratégie de l'entreprise sont prises. Chaque associé a le droit de participer aux décisions importantes concernant la SCI. Cela inclut les décisions relatives à l'acquisition de biens immobiliers, aux travaux de construction, à la vente des biens, etc. Les associés doivent participer à ces assemblées générales, exercer leur droit de vote et respecter les décisions prises collectivement.

Dissolution et liquidation de la SCI

Lorsqu'il s'agit de mettre fin à la SCI construction-vente, les associés se réunissent pour prendre une décision en accord avec les dispositions de leurs statuts. Cette décision peut être prise à l'unanimité des associés ou selon les procédures spécifiques prévues dans les statuts. Il est primordial de suivre scrupuleusement les démarches légales et contractuelles lors de cette décision de dissolution.

Suite à la décision de dissolution, la SCI entame une phase de liquidation. Pendant cette période, les associés veillent à régler les affaires en cours, à liquider les actifs de la société, à rembourser les éventuelles dettes et à répartir les biens entre les associés selon leurs droits respectifs. La liquidation peut être gérée directement par les associés ou confiée à un liquidateur désigné dans les statuts ou lors de la décision de dissolution.

Une fois les dettes remboursées et les actifs liquidés, les associés doivent procéder à la répartition des actifs restants de la SCI. La répartition se fait en fonction des droits de chaque associé tels que prévus dans les statuts ou selon un accord spécifique entre les associés.

Sommaire

Article 1 : Forme

Article 2 : Objet social

Article 3 : Dénomination sociale

Article 4 : Siège social

Article 5 : Durée, prorogation, dissolution

Article 6 : Apports

Article 7 : Capital social

Article 8 : Augmentation de capital

Article 9 : Titres, certificats, registre

Article 10 : Droits aux bénéfices

Article 11 : Droit de retrait

Article 12 : Indivisibilité des parts et permanence des droits et obligations correspondants

Article 13 : Parts sociales

Article 14 : Construction

Article 15 : Défaillance d'un associé

Article 16 : Gérance

Article 17 : Décisions collectives et assemblées générales

Article 18 : Exercice social

Article 19 : Présentation des comptes

Article 20 : Affectation des résultats

Article 21 : Dissolution - liquidation - partage

Article 22 : Personnalité morale

Article 23 : Contestations

Article 24 : Élection de domicile

Article 26 : Pouvoirs