Demande de révision triennale d’un loyer de bail commercial au locataire

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Description courte :

Le présent modèle de document juridique dresse un modèle-type de lettre rédigée à l'occasion de la révision triennale du loyer d'un bail commercial. Comme il s'agit d'un exemple de lettre, le rédacteur est libre d'apporter les éléments de modification de son choix.

Le document auquel il est question présente un exemple de trame à suivre pour rédiger une lettre à l'attention du locataire, et portant révision triennale du bail commercial auquel il avait consenti avec le bailleur.

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Un bail commercial peut être défini comme étant le contrat par lequel une personne dite le bailleur (particulier ou professionnel), loue un local à un commerçant, un industriel ou un artisan, dit le preneur, afin que ce dernier puisse y exercer une activité commerciale. Certaines activités professionnelles, par exemple les professions libérales, n'entrent pas toujours dans le champ d'application de ce bail et sont soumises à d'autres baux, comme le bail professionnel.

Le contrat de bail commercial se caractérise par la mise en jouissance du local par le bailleur et le paiement par le preneur. Les conventions de longue durée ainsi que les conventions à courte durée ne sont pas concernées par le statut des baux commerciaux.

Ce contrat de location est également appelé bail 3-6-9, faisant référence à sa durée. Le contrat de bail est conclu pour une durée minimale de 9 ans (sauf pour les locations saisonnières ou les baux dérogatoires).

Le loyer peut être révisé à la demande du locataire ou du bailleur après 3, 6 ou 9 ans, selon des conditions particulières, ils sont tenus de respecter la période triennale. Cette révision triennale n’a pas besoin d’avoir été prévue dans les statuts pour être effective, elle est automatique. Cependant il sera plus sécurisant de prévoir les modalités de révision triennale au sein d'une clause prévue à cet effet.

Il est à noter que la demande de révision peut toutefois valablement intervenir, passé ce délai de 3 ans. Le retard aura simplement pour effet de reporter d'autant la date à laquelle la prochaine demande de révision triennale pourra être notifiée.

La demande de révision triennale doit être signifiée par acte d'huissier ou adressée pas lettre recommandée avec accusé de réception. Elle doit obligatoirement préciser le montant du loyer révisé. L'acceptation de la demande triennale par le locataire ou une décision du juge des loyers est indispensable afin que la révision puisse s'appliquer.

La lettre de demande de révision triennale du loyer d’un bail commercial peut être utilisée telle quelle par un bailleur. Elle doit être établie par écrit et adressée au locataire. Un locataire ou un bailleur peut demander la révision du loyer du bail commercial. Pour ce faire, il doit s’assurer que le locataire est entré en jouissance il y a trois ans minimum.

Une fois la période de 3 ans expirée, il est possible pour le locataire ou le bailleur de signifier une demande par acte d’huissier ou encore en adressant une lettre recommandée avec accusé de réception à l’autre partie, en précisant le montant du nouveau loyer. La date d'expédition de la lettre recommandée constitue également le point de départ de la nouvelle période de 3 ans jusqu'à l'expiration de laquelle la révision pourra être demandée à nouveau.

La lettre devra comporter des mentions essentielles telles que :

  • Le nom ou la dénomination des parties (Bailleur et Locataire) ;
  • L'objet : la révision triennale du loyer du bail commercial ;
  • La désignation et la destination des lieux ;
  • La fixation du loyer en cours, et le prix du loyer après la révision ainsi que l'indice appliqué conformément à la clause ou aux dispositions conventionnelles ou légales de révision ;
  • Etc.

Un locataire ou un bailleur peut demander la révision du loyer du bail commercial au bout de 3 ans de jouissance du locataire : c’est la révision triennale. Si la demande de révision est faite avant cette période, elle est nulle.

Quel est l'indice de révision du loyer d'un bail commercial ?

Le loyer commercial est par principe plafonné, et celui-ci est prévu par l'indexation de l’Insee (L'Institut national de la statistiques et des études économiques) qui publie à chaque trimestre l'indice des loyers commerciaux (ILC). Par exemple, pour le premier trimestre 2021, l'ILC est fixé à 116,73 correspondant à une augmentation de 0,43% par an. Cette indexation concerne les activités commerciales ou artisanales. En revanche, pour les autres activités il faudra se référer à l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). Il faudra ainsi regarder la variation de cet indice lors de la révision, qui modifie l'indice de l'année précédente.

Quand peut-on déplafonner un loyer commercial ?

Par principe, le loyer commercial est plafonné et devra respecter l'indexation prévue par la loi. Cependant il existe des cas où le bailleur pourra réaliser un déplafonnement du loyer et ainsi le fixer librement. Par exemple, l'article L.145-34 du Code de commerce prévoit la possibilité pour le bailleur de déplafonner le loyer dans le cas d'une modification notables des facteurs locaux de commercialité (prévus à l'article L.145-6 du Code de commerce).

Le déplafonnement pourra intervenir dans le cas d'une déspécialisation du bail commercial, c'est à dire un changement de son activité. Il existe également la possibilité pour les parties de prévoir une clause de déplafonnement de loyer, à laquelle l'acceptation du locataire sera nécessaire.

Exemple de modèle de demande de révision triennale de loyer à télécharger en ligne

Cet exemple de lettre en téléchargement facilite ainsi la rédaction d’une demande de révision triennale par le bailleur, à adresser au locataire, en vous assurant de n’oublier aucune information nécessaire ou de ne faire aucune erreur. Ainsi, tout sera clair pour le bailleur comme pour le locataire, afin d’éviter tout problème par la suite.

Le présent document juridique s'établit sous la forme d'une lettre rédigée au locataire du local commercial auquel il est question. Il est indiqué que la lettre est envoyée sous forme de LRAR (lettre recommandée avec accusé de réception).

Vous trouverez au sein de notre site d'autres documents relatifs au contrat de bail commercial tel que le contrat de bail commercial (bail précaire), ou encore l'autorisation de cession du droit au bail.