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Modèle congé avec offre de renouvellement

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Description courte :

Le bail commercial ne cesse pas au terme du contrat, il obéit à un régime spécial qui lui confère un renouvellement automatique. Toutefois si le propriétaire désire y mettre fin ou renégocier le prix du loyer, il sera tenu de délivrer un congé qui ne peut se faire que par l’intermédiaire d’un huissier de justice.

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Description

Un propriétaire qui souhaite mettre fin à un bail commercial ou éviter une reconduction automatique du contrat qui le lie à son locataire doit nécessairement lui délivrer un congé avec une offre de renouvellement.

A quelles conditions le bailleur peut-il donner congé au locataire d’un local commercial ?

Le congé permet de mettre fin au bail commercial, il peut être délivré par le bailleur ou faire l'objet d'une demande par le preneur.

Dans l’hypothèse où le congé émanerait du bailleur, il y a des conditions à respecter : il ne pourra être donné que par le bailleur lui-même ou son représentant légal, dans un délai bien défini et suivant une procédure stricte.

  • Auteurs

Le congé pour un bail commercial ne peut être délivré que par le bailleur. Si ce dernier n’est pas en mesure de le faire, son représentant légal sera la personne indiquée. Lorsque le bail à été conclu par plusieurs personnes alors il convient de leur délivrer à chacun un congé.

Le bailleur devra justifier de la même capacité que lors de la conclusion du contrat disposée à l’article 1145 du code civil s'il souhaite y mettre fin. Ce n’est toutefois pas valable pour l’usufruitier qui peut délivrer ou même accepter un congé sans besoin d’être représenté.

  • Période

Le bailleur ne pourra donner congé au locataire que :

- A l’expiration d’une période triennale à compter de la signature du contrat : Cette disposition est souvent contournée dans les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° alinéa du III de l'article 231 ter du code général des impôts. Ces baux peuvent comporter des clauses contraires empêchant d’y mettre fin avant le terme prévu. Cette faculté offerte aux parties au contrat est retrouvée à l’article L. 145-4 du code du commerce issue de la loi « Pinel » du 18 juin 2014.

Les baux commerciaux conclus entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme visées à l'article L. 321-1 du code du tourisme sont de 9 ans minimum. Ils ne peuvent donc faire l’objet d’un congé triennal conformément à l’article L. 145-7-1 du code du commerce, issu de la loi du 22 juillet 2009, cette disposition étant d’ordre public.

- A la fin du bail : Le congé pourra être délivré au locataire qu'au terme du bail. Dans les commerciaux, la reconduction du contrat est automatique si le congé n’a pas été donné par le bailleur ou demandé par le locataire.

Dans les 2 cas, qu’il soit délivré 3 ans après la formation du contrat ou à la fin de celui-ci, la notification du congé doit être donnée dans un délai de 6 mois à l’avance. Dans le cas où le congé serait donné à la fin du contrat, le délai pourra être allongé mais pas réduit.

  • Procédure

L’acte par lequel le bailleur délivre un congé à son locataire doit obéir une procédure stricte. Tout vice de procédure ou de forme  pourra être sanctionné par une nullité du congé :

- Le propriétaire doit délivrer un acte extrajudiciaire conformément aux dispositions L.145-9 et L.145-4 du code du commerce issues de la loi Pinel ;

- Le congé doit être assorti d’un motif sérieux et légitime. Lorsqu’il est accompagné d’une offre de renouvellement, la motivation n’est pas obligatoire ;

- Il doit être fait mention que le locataire "qui veut contester le congé doit, soit saisir le tribunal dans un délai de deux ans à compter de la date de notification, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction".

Comment est fixé le prix en cas de congé avec offre de renouvellement ?

Lorsque le locataire accepte le renouvellement du bail commercial à la suite d'un congé donné par son bailleur, le prix est reconduit, à moins que les parties n’en disposent autrement. En effet le bailleur peut proposer un nouveau loyer.

Si les parties ne tombent pas d’accord sur le nouveau montant, elles peuvent saisir la commission départementale en vue d’une conciliation. Le cas contraire, elles peuvent aller devant le président du tribunal de grande instance (article R.145-23 du code du commerce).

Le juge fixe le nouveau loyer sur la base des éléments fournis et peut aussi se rendre sur les lieux ou mandater un expert. Le nouveau bail sera conclu conformément au jugement rendu. Le bailleur, s’il estime que le locataire ne remplit pas les conditions du statut, peut revenir sur son offre de renouvellement.

Les parties disposent d‘un délai de 2 ans à partir de la proposition d’un nouveau loyer pour agir en justice.

Quels sont les effets du renouvellement du bail commercial ?

Le renouvellement d’un bail commercial intervient soit à la fin du contrat, soit à l’issu du congé dans les périodes définies par la loi.

Lorsqu’un congé avec offre de renouvellement a été délivré au preneur, s’il ne répond pas dans le délai imparti, il est réputé avoir accepté, ce qui crée un nouveau bail sous réserve de l'accord des parties sur le nouveau loyer.

Certaines clauses non liées au bail, portant sur le cautionnement ou sur un droit de préférence ne sont pas tacitement reconduites. La durée du nouveau bail sera toujours de 9 ans mais pourra faire l’objet d’une prolongation.

De quels droits bénéficie le locataire ?

Le locataire dispose d’un droit d’option du moment où les parties ne se sont pas encore mises d’accords sur les conditions du nouveau bail. S’il décide de mettre en œuvre ce droit d’option, il perd son droit au bail et doit quitter les lieux.

Il peut notamment l’exercer après le congé avec l'offre de renouvellement du bailleur, s’il estime que le nouveau loyer fixé judiciairement lui semble trop élevé.

Pourquoi délivrer au locataire un congé avec offre de renouvellement ?

Le présent document est un modèle de lettre à télécharger pour donner congé au locataire d’un bail commercial du local qu’il occupe et lui faire une offre de renouvellement. Il permet au bailleur de mettre fin au bail ou de proposer un nouveau prix du loyer.

Une fois téléchargée, il est possible de la modifier et d’y insérer des informations complémentaires.

Comment rédiger une lettre de congé avec offre de renouvellement ?

Le présent document s'établit sous la forme d'une lettre. Elle ne peut être délivrée que par un huissier de justice et comporte tous les éléments nécessaires à la procédure. Il est possible de la télécharger et la modifier une fois le téléchargement de ladite lettre effectué.

Pour cela il est possible :

  • D'insérer des éléments de renseignements au sein des zones de texte réservées à cet effet ;
  • D'intégrer des dispositions complémentaires à celles déjà existantes au sein du document.