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Comment évaluer un fond de commerce

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Évaluation d'un fond de commerce : formalités

La fixation du prix d'un fond de commerce résulte d'un accord négocié entre le vendeur et l'acheteur basé sur la valeur du fonds de commerce estimée en prenant compte du montant de chacun des éléments d'exploitation. Ces actifs comprennent la clientèle, le droit au bail, le nom commercial, l'enseigne, les brevets et marques de fabrique.

Afin d'estimer le droit au bail, il est nécessaire de soustraire le montant du loyer payé à la valeur locative de marché pour le local en question. Ce résultat est ensuite multiplié par un coefficient d'emplacement pouvant varier entre 1 et 12. Il est à noter qu'en tout état de cause, la valeur minimale du fonds de commerce doit correspondre à la valeur du bail.

Il est important de distinguer la valeur des actifs corporels immobilisés, matériels et outillages, des actifs circulants, marchandises.

L'estimation du matériel et de l'outillage se réalise sur la valeur nette comptable. Si cette dernière est nulle ou insignifiante par rapport au bon état des actifs en cause, il faudra prendre en compte leur valeur vénale qui sera déterminée par le marché.

Le stock des marchandises devra aussi faire l'objet d'une estimation distincte qui devra tenir compte de l'importance et de la vitesse de rotation du stock. Par conséquent, les marchandises en stock depuis un certain temps se verront appliquées une décote dont le taux sera fixé suivant la nature de la marchandise en question, et sa durée de stockage. Il est à noter qu'il sera recommandé de s'assurer de l'importance du stock de marchandises correspondant à une quantité normale compte tenu de l'activité de l'exploitant. A défaut, une décote devra être pratiquée si l'écoulement des marchandises s'avèrait difficile.

Vous trouverez au sein de ce document, une fiche explicative rappelant toutes les formalités concernant et méthodes concernant l'évaluation d'un fond de commerce.

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COMMENT ÉVALUER UN FONDS DE COMMERCE ?
Il existe plusieurs méthodes pour évaluer la valeur d’un fonds de commerce.
Chacune des parties va choisir la méthode la plus favorable à ses intérêts, la fixation du prix définitif résultant de la négociation.
I. DÉFINITION D’UN FONDS DE COMMERCE
Le fonds de commerce est un bien meuble qui se compose à la fois d’éléments corporels (le mobilier, le matériel et l’outillage, les marchandises) et incorporels (la clientèle, le droit au bail, le nom commercial, l’enseigne ou le nom commercial, les brevets et marques de fabrique, etc.).
Cependant, le stock n’est généralement pas compris dans la valeur du fonds et doit faire l’objet d’une évaluation distincte lors de la cession. Sont également exclus : les dettes, les créances, les biens immobiliers.
A. Méthodes d’évaluation du fonds de commerce
1. Remarques préalables
- Les méthodes présentées ci-dessous doivent être utilisées avec précaution car elles permettent uniquement une première approche de la valeur du bien, à corriger en intégrant des éléments propres au fonds de commerce (conditions du bail, emplacement du commerce, facteurs inhérents à l’activité commerciale, etc.).
- Les pourcentages et les coefficients évoqués ci-après correspondent à une observation des pratiques du marché. Ils oscillent en fonction de la nature du fonds objet de l’évaluation. Les barèmes les plus élevés s’appliquent aux fonds localisés dans des zones attractives ou dont les locaux sont spacieux et en bon
état et, à l’inverse, les barèmes les plus bas aux fonds localisés dans une rue peu commerçante ou dont les locaux sont en mauvais état.
- Enfin, les pourcentages et les coefficients ne sont plus utilisés quand le chiffre d’affaires annuel dépasse un plafond variant selon la nature de l’activité commerciale. Dans tous les cas, il convient de se référer aux usages de la profession.
B. Méthodes d’évaluation
1. Méthodes les plus fréquemment utilisées
a) Évaluation par le chiffre d’affaires
Cette méthode, couramment utilisée par les experts et les tribunaux, consiste à dégager le chiffre d’affaires annuel moyen sur la base des trois dernières années d’exploitation et à lui appliquer un pourcentage variable en fonction de la nature du commerce considéré (généralement compris entre 40 et 100).
Le chiffre d’affaires à prendre en compte s’entend toutes taxes comprises. Il ne tient pas compte de la valeur des marchandises qui doivent faire l’objet d’une évaluation distincte.
b) Évaluation par les bénéfices
Il s’agit de considérer le bénéfice annuel moyen tel qu’il résulte des bénéfices comptabilisés dans les trois dernières années et à le multiplier par un coefficient déduit d’une observation objective du marché. Ce coefficient peut varier entre 1 et 8 selon la localisation et la nature du fonds de commerce à vendre.
Néanmoins, il est quasiment toujours compris entre 3 et 5.
Le bénéfice retenu correspond, en principe, à celui déclaré fiscalement. Il peut être réévalué en intégrant des éléments déductibles comptablement (notamment la rémunération du dirigeant et les charges sociales, les amortissements, les intérêts et agios d’emprunts).
2. Autres méthodes
Hormis les deux méthodes supra, il existe d’autres moyens pour dégager la valeur d’un fonds de commerce. L’évaluation peut, par exemple, être déterminée en fonction du loyer du local commercial, du prix au mètre carré ou de la redevance de gérance libre lorsque le fonds a été mis en location-gérance.
Une autre technique réside dans la comparaison avec les prix pratiqués sur le marché pour la même catégorie de fonds, notamment à partir des critères suivants :
- le secteur d’activité ;
- le volume d’affaires ;
- l’emplacement commercial ;
- la surface et l’état des locaux, etc.