Promesse d’affectation hypothécaire

La promesse d'affectation hypothécaire, aussi connue sous le nom de promesse d'hypothèque, est un contrat crucial en matière de financement immobilier. Par cette promesse, le propriétaire d'un bien immobilier s'engage à hypothéquer son bien à la demande de la banque, en cas de défaillance du prêt. Ce document, souvent rédigé par un notaire, peut être un outil précieux pour sécuriser un crédit logement ou un prêt relais. Cependant, son coût et ses modalités nécessitent une compréhension claire. Découvrez comment rédiger ce document et quel modèle suivre.

Qu'est-ce qu'une promesse d'affectation hypothécaire ?

La promesse d’affectation hypothécaire ou promesse d’hypothèque, est une opération juridique par laquelle un propriétaire d’un bien immobilier s’engage à hypothéquer son bien à la demande de son créancier, souvent une banque. Ce modèle est un acte sous seing privé conclu entre les parties.

Outre la caution ou le privilège, la promesse d’hypothèque est une garantie pour la banque ou l'établissement de crédit qui accorde un prêt. En effet, l’emprunteur, propriétaire du bien immobilier, peut promettre de placer en hypothèque son bien au prêteur en garantie de remboursement du prêt. En cas de défaut de paiement de l’emprunteur, si aucune solution à l’amiable n’est convenue entre les parties, le créancier peut alors saisir le bien immobilier placé en hypothèque.

Ce type de promesse est régulièrement utilisé dans le cadre de « prêts relais » : Cela permet à l’emprunteur d’acheter un bien immobilier avant même qu’il n’ait reçu le prix de la vente de son ancienne propriété revendue, souvent dans le cadre d’un changement de résidence principale. L’emprunteur promet la vente de son ancien bien pour garantir le prêt couvrant l’avance consentie à l’achat du nouveau bien par la banque.

Il est à noter que l’inscription hypothécaire ne peut excéder 50 ans et que son effet prend fin à l’issue du remboursement complet du prêt (il pourra être possible de rembourser le prêt de manière anticipée dans certains cas).

Pourquoi rédiger une promesse d’affectation hypothécaire ?

La promesse d’affectation hypothécaire est une garantie traditionnelle, avec les cautions, de nature à rassurer le créancier. En ce sens, la possibilité de saisir le bien immobilier pour le revendre incite d’avantage les établissements de crédit à octroyer des prêts.

Pour l’emprunteur, cet acte n’exige pas de formalité payante supplémentaire.

Comment rédiger une promesse d’affectation hypothécaire sous seing privé sans notaire ?

Afin de rédiger une promesse d’affectation hypothécaire, il vous faudra respecter la réglementation spécifique.

Pour ce faire, vous pouvez télécharger le modèle suivant dans lequel les éléments ci-dessous devront nécessairement apparaître :

• Le nom de l’emprunteur (débiteur) ou le nom, la forme juridique, le montant du capital social, l’adresse du siège social, la ville d’immatriculation au Registre des Commerces et des Sociétés, le numéro d’immatriculation au RCS de la société débitrice. Le cas échéant le nom du notaire, sa ville d’exercice et la date de signature de l’acte constitutif des statuts de la société ;

• Le nom du représentant de la société, sa profession, son adresse, sa qualité vis-à-vis de la société, la durée de son mandat et la date de l’assemblée générale l’ayant nommé ;

• Le nom de la société (créancière) à laquelle la promesse est faite (souvent un établissement de crédit) ;

• La date, le lieu, la date d’enregistrement, le montant, la durée et les taux d’intérêts du prêt consenti par la société créancière pour lequel la promesse fait office de garantie ;

• La désignation du bien livré, promis comme devant faire l’objet d’une affectation hypothécaire ;

• La propriété du bien immobilier avec le nom, le lieu du notaire l’ayant établie ;

• La date d’acquisition du bien immobilier par l’emprunteur ;

• Le cas échéant, le nom des éventuels occupants ou locataires du bien immobilier ;

• Le nom, le lieu d’exercice du notaire que l’emprunteur s’engage à saisir pour constituer l’acte d’hypothèque ;

• L’adresse d’exécution de la promesse ;

• Le lieu, la date de signature ;

• Le nombre d’exemplaires ;

• La signature des parties ;

• La mention manuscrite de l’emprunteur débiteur contenant la mention de la créance (du prêt), les taux d’intérêts ainsi que sa durée.

Quand prend effet une hypothèque ? 

L'effet d'une hypothèque commence à partir du moment où elle est inscrite au fichier immobilier. Cette inscription donne à l'hypothèque un effet opposable à tous, c'est-à-dire qu'elle est reconnue par tous et que personne ne peut ignorer son existence. Elle devient alors une garantie pour le prêteur qui peut, en cas de défaut de paiement de l'emprunteur, faire vendre le bien hypothéqué pour se rembourser.

Néanmoins, il faut noter que l'inscription ne se fait pas automatiquement. En effet, elle doit être réalisée par un notaire qui se charge de la rédaction de l'acte d'hypothèque, de sa signature et de sa publication. Une fois ces étapes franchies, l'hypothèque prend effet.

Quel est le prix et les frais qui accompagnent une hypothèque ?

Lors d'une hypothèque, l'emprunteur devra payer certains frais. En effet, la publication de l'acte d'hypothèque devant un notaire a un certain coût, dont le droit d'enregistrement est de 125 euros et la taxe de publicité foncière calculée proportionnellement grâce à un taux prévu par la loi. Il y aura d'autres frais, tels que la contribution de sécurité immobilière, des frais de notaire supplémentaires, etc.

Quelle est la différence entre un privilège de prêteur de deniers (PPD) et une hypothèque ?

Le privilège de prêteur de deniers permet au prêteur d'avoir une garantie d'être remboursé si l'emprunteur ne paie pas ses mensualités. Ainsi, le prêteur sera privilégié et sera prioritaire sur les autres créanciers de l'emprunteur. Ce type de garantie permet alors au prêteur d'avoir une priorité dans le remboursement. La différence importante avec l'hypothèque, c'est qu'il y a moins de formalités de publicité et ainsi un coût moindre.

C'est quoi un mandat hypothécaire ?

Le mandat hypothécaire permet à la banque à qui il est consentie, de prendre à n'importe quel moment une hypothèque sur un immeuble, et ce, pendant toute la durée du crédit. Cette méthode permet à la banque d'avoir une garantie notamment en cas de non paiement des mensualités par l'emprunteur.

Modèle/Exemple de promesse d'affectation hypothécaire 

Nous proposons un modèle/exemple de promesse d'affectation hypothécaire annoté, téléchargeable et modifiable afin de permettre aux parties non-juristes de rédiger un tel document avec confiance.

Le présent document s'établit sous la forme d'un modèle-type. Une fois le document téléchargé, il est possible de le modifier en :

• Insérant les renseignements nécessaires au sein des zones réservées à cet effet ;
• Intégrant des dispositions complémentaires à celles déjà existantes au sein du document.