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Modele de document et de lettre : Contrat de promotion immobilière (secteur protégé)

Promoteur immobilier, promotion immobilière et contrat : formalités (secteur protégé)


Le contrat de promotion immobilière tel qu'il résulte des articles 1831-1 et suivants du Code civil est un contrat par lequel une personne dite promoteur immobilier s'oblige envers le maître de l'ouvrage, propriétaire d'un terrain ou titulaire d'un droit de construire, à faire procéder à la réalisation d'un programme de construction, pour un certain montant financier.


Le promoteur immobilier est celui qui prend l'initiative du processus de l'offre nouvelle en immobilier. Sa connaissance de la demande, de la disponibilité du foncier, des aspects réglementaires ainsi que des moyens de financement les plus adaptés, en font un des agents majeurs du marché immobilier. Cette combinaison de compétences et cette maîtrise de l'information font de lui un intermédiaire bien placé entre les différentes parties prenantes telles que le maître d'ouvragefinancier,maître d’œuvre ...


Vous trouverez au sein de ce document, un modèle de contrat de promotion immobilière dans le secteur protégé (secteur de construction à usage d'habitation ou mixte).

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CONTRAT DE PROMOTION IMMOBILIERE
(secteur protégé)

Le présent contrat de promotion immobilière est conclu entre :

M. [NOM MAITRE D'OUVRAGE]

d'une part, ci-après dénommé "le Maître de l'ouvrage",

et

M. [NOM PROMOTEUR]

d'autre part, ci-après dénommé "le Promoteur".

Lesquels confirment l'exactitude des indications les concernant telles qu'elles figurent en tête du présent acte.
(Voir note 1 en fin d'acte)

Les parties déclarent en outre :

- ne pas se trouver dans une situation ou soumis à une mesure quelconque de nature à restreindre leur capacité ou leur pouvoir;

- ne pas tomber sous le coup des interdictions prévues par les articles L. 241-3 et L. 241-4 du Code de la construction et de l'habitation.


Titre I. - DEFINITION GENERALE DU CONTRAT


Article premier. - Législation

Le présent contrat est un contrat de promotion immobilière régi par les dispositions générales des articles 1831-1 à 1831-5 du Code civil reproduits sous les numéros L. 221-1 à L. 221-5 du Code de la construction et de l'habitation, l'article L. 221-6 et les dispositions particulières au contrat de promotion immobilière pour la construction d'immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation des articles L. 222-1 à L. 222-7 et R. 222-1 à R. 222-14 du Code de la construction et de l'habitation.

Article 2. - Objet du contrat

Aux termes du présent contrat le Promoteur s'oblige envers le Maître de l'ouvrage à:

- Faire procéder, pour un prix convenu, à la construction d'un immeuble d'habitation ou d'un immeuble à usage professionnel et d'habitation défini à l'article 6 du présent contrat, au moyen de contrats de louage d'ouvrage, au nom et pour le compte du maître de l'ouvrage.

- Procéder ou faire procéder, moyennant une rémunération convenue, à tout ou partie des opérations juridiques, administratives et financières concourant au même objet.

Article 3. - Pouvoirs

Le présent contrat emporte pouvoir pour le Promoteur de conclure les contrats, recevoir les travaux, liquider les marchés et généralement celui d'accomplir, à concurrence du prix global convenu, au nom du Maître de l'ouvrage, tous les actes qu'exige la réalisation du programme, à l'exception des emprunts ou des actes de disposition qui devront faire l'objet d'un mandat spécial.
Conformément aux dispositions de l'article 1831-2, dernier alinéa, du Code civil, le Maître de l'ouvrage est tenu d'exécuter les engagements contractés en son nom par le Promoteur en vertu des pouvoirs que celui-ci tient de la loi ou de la convention.


Titre II. - REALISATION DU PROGRAMME DE CONSTRUCTION


Article 4. - Description du terrain

La construction désignée à l'article 6 ci-après dont la réalisation fait l'objet des présentes sera édifiée aux conditions relatées aux clauses et annexes du présent contrat sur un terrain situé à [ADRESSE TERRAIN],
figurant au cadastre de la commune de [COMMUNE], sous la section [SECTION CADASTRE], numéro [NUMERO CADASTRE], pour une superficie de [SUPERFICIE TERRAIN],
la surface réelle de ce terrain est de [SURFACE TERRAIN] m2.

Option a. - Le Maître de l'ouvrage est propriétaire du terrain :

Le terrain ci-dessus désigné appartient au Maître de l'ouvrage pour avoir été acquis par lui aux termes d'un acte de vente reçu par Me [NOM NOTAIRE], notaire à [VILLE NOTAIRE], le [DATE ACTE DE VENTE].
Une expédition de cet acte a été publiée au Bureau des Hypothèques de [VILLE BUREAU HYPOTHEQUES], le [DATE PUBLICATION ACTE], volume [VOLUME ENREGISTREMENT], numéro [NUMERO DE PUBLICATION].

Une copie de cet acte a été remise au Promoteur.

Le Maître de l'ouvrage déclare qu'il n'a personnellement conféré ni laissé acquérir sur ledit terrain aucune servitude de quelque nature que ce soit et qu'à sa connaissance, ce terrain n'est grevé d'aucune servitude.

Option b. - Le Maître de l'ouvrage a un droit éventuel sur le terrain :

Le Maître de l'ouvrage est bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente portant sur le terrain ci-dessus désigné, consentie par M. [IDENTITE OU DENOMINATION PROMETTANT], promettant, aux termes d'un acte reçu par Me [NOM NOTAIRE], notaire à [VILLE NOTAIRE], le [DATE ACTE DE VENTE].
Une copie de cet acte est demeurée ci-annexée.
Par suite, le présent contrat est conclu sous la condition suspensive de la réalisation de ladite vente dans les conditions fixées ci-après à l'article 19 des présentes.
(Voir note 2 en fin d'acte)

Article 5. - Permis de construire

Option a :

Un permis de construire relatif au terrain sus désigné a été délivré par M. [PERSONNE DELIVRANT PERMIS CONSTR] le [DATE DELIVRANCE PERMIS CONSTR] par arrêté en date du [DATE ARRETE PERMIS CONSTR] et portant le numéro [NUMERO PERMIS CONSTR].
Copie dudit permis de construire est annexée au présent acte.

Option b :

Le Promoteur s'oblige envers le Maître de l'ouvrage à constituer le dossier de demande de permis de construire et s'il y a lieu des autres autorisations administratives et à le déposer auprès de l'autorité compétente avant la date du [DATE LIMITE].
Une copie de la décision administrative valant obtention du permis de construire sera annexée dès délivrance au présent contrat.
Par suite, le présent contrat est conclu sous la condition suspensive de délivrance desdits permis et autorisations dans les conditions fixées ci-après à l'article 19 des présentes.

Article 6. - Description de la construction

Le Promoteur s'oblige envers le Maître de l'ouvrage à faire édifier sur le terrain décrit à l'article 4 du présent contrat, l'immeuble ci-après décrit :

Option a :

Une maison individuelle comportant :

- un rez-de-chaussée comprenant [DESCRIPTION RDC],

- un étage premier et unique étage comprenant [DESCRIPTION ETAGES],

- un garage incorporé,
(Voir note 3 en fin d'acte)

le tout suivant un plan comportant les travaux d'adaptation au sol, les coupes et élévations, les cotes utiles et l'indication des surfaces de chacune des pièces, des dégagements et les dépendances. Le plan comporte en outre les raccordements aux réseaux divers et les éléments d'équipement intérieur ou extérieur qui sont indispensables à l'implantation et à l'utilisation ou à l'habitation de l'immeuble.
Un dessin d'une perspective de l'immeuble est joint au plan. Le plan est demeuré ci-annexé.

Option b :

Un bâtiment à usage professionnel et d'habitation, en façade sur la rue, élevé sur sous-sol d'un rez-de-chaussée et deux étages, comprenant savoir :

- au sous-sol : six caves,

- au rez-de-chaussée : hall d'entrée et deux appartements en façade sur la rue comprenant [DESCRIPTION APPARTEMENTS RDC],

- à chacun des deux étages : deux appartements comprenant [DESCRIPTION APPARTEMENTS ETAGES],
le tout suivant [NBRE PLANS] plans comportant les travaux d'adaptation au sol, les coupes et élévations, les cotes utiles et l'indication des surfaces des parties communes, de chacun des appartements, de chacune des pièces, des dégagements et des dépendances. Les plans comportent en outre les raccordements aux réseaux divers et les éléments d'équipement intérieur ou extérieur qui sont indispensables à l'implantation et à l'utilisation ou à l'habitation de l'immeuble.
Un dessin d'une perspective de l'immeuble est joint aux plans. Les plans sont demeurés ci-annexés.
(Voir notes 4 et 5 en fin d'acte)

Le Promoteur s'engage à souscrire avant l'ouverture du chantier au nom et pour le compte du Maître de l'ouvrage, une assurance garantissant en dehors de toute recherche de responsabilité, le paiement des travaux de réparation des dommages relatifs à l'ouvrage sus décrit conformément à l'article L. 242-1 du Code des assurances.

Article 7. - Caractéristiques techniques et conditions d'exécution

Les caractéristiques techniques et les conditions d'exécution de la construction objet du présent contrat résultent des documents suivants ci-annexés après mention :

- devis descriptifs des marchés,

- cahier des clauses et conditions générales,

- cahier des clauses particulières,

- cahier des charges techniques,

- calendrier général.

Article 8. - Délai

Les travaux commenceront dans le délai de [DELAI EN VIGUEUR] à compter de la réalisation des conditions suspensives fixées à l'article 19 du présent contrat.
Les travaux commenceront en conséquence au plus tard à la date du [DATE D' ECHEANCE].
La durée d'exécution des travaux sera de [NBRE DE MOIS] mois à compter de la date de début des travaux.

Le délai de construction sera prorogé de plein droit :

- en cas de retards imputables au Maître de l'ouvrage,

- de la durée des interruptions pour cas de force majeure.

Dans tous les autres cas, le Promoteur supportera les conséquences financières du dépassement du délai contractuel conformément aux dispositions de l'article R. 222-13 du Code de la construction et de l'habitation.
Le Promoteur s'oblige de plus, pour tout retard non justifié, à verser une indemnité égale à [MONTANT INDEMNITE] du prix convenu (T.T.C.) fixé à l'article 9 du présent contrat par jour de retard.


Titre III. - PRIX.


Article 9. - Prix convenu

Le prix convenu pour l'édification de l'ouvrage défini à l'article 6 du présent contrat a été fixé d'un commun accord entre les parties à :
[PRIX HT] H.T.,
[PRIX TTC] T.T.C..
la TVA est calculée au taux actuel de [TAUX TVA] %, toute modification de ce taux sera répercutée sur le montant du prix mis à la charge du Maître de l'ouvrage.

Ce prix convenu couvre l'ensemble de la réalisation de l'opération du programme de construction, en ce compris le coût de la police d'assurance souscrite par le Promoteur au nom et pour le compte du Maître de l'ouvrage, comme précisé à l'article 6 du présent contrat.
Il ne comprend pas la rémunération du Promoteur fixée à l'article 13 dudit contrat.
Il ne comprend pas non plus les frais et intérêts des emprunts contractés par le Maître de l'ouvrage pour la réalisation dudit programme et qui demeurent, en sus du prix, une charge personnelle de celui-ci.

Préalablement à la signature des contrats et marchés passés pour le compte du Maître de l'ouvrage, le Promoteur est tenu, conformément aux dispositions de l'article R.222-6 du Code de la construction et de l'habitation, de notifier aux cocontractants le prix ci-dessus convenu, non inclus le poste pour imprévus relaté ci-après, et le total des engagements qu'il a déjà pris pour la réalisation de l'immeuble.

Article 10. - Révision du prix

Conformément aux dispositions de l'article R. 222-6 du Code de la construction et de l'habitation, le prix convenu fixé à l'article précédent du présent contrat sera augmenté ou diminué, selon les cas, des sommes résultant du jeu des clauses d'actualisation et de révision prévues dans les contrats et marchés conclus pour la réalisation de l'immeuble.
Le Promoteur s'engage à notifier par lettre recommandée avec demande d'avis de réception au Maître de l'ouvrage les clauses d'actualisation et de révision mentionnées à l'alinéa précédent dès la signature desdits contrats et marchés.

Article 11. - Poste pour imprévus

Les dépenses venant en dépassement du prix convenu fixé à l'article 9 du présent contrat dont la cause résulte des circonstances suivantes:

- cas de force majeure,

- fondations exceptionnelles,

(Voir note 6 en fin d'acte)

s'imputent de plein droit sur le poste pour imprévus, dans les limites de son montant fixé par les parties à [MONTANT].
Le Promoteur doit, en fin d'opération, restituer au Maître de l'ouvrage la totalité des sommes qui auraient été appelées et dont il ne peut pas justifier avoir eu besoin pour exécuter sa mission.

Article 12. - Modalités de règlements

Le Promoteur s'engage à notifier par lettre recommandée avec demande d'avis de réception au Maître de l'ouvrage le montant de chaque contrat, marché ou engagement passé pour son compte.
Les paiements faits en règlement du prix fixé à l'article 9 du présent contrat seront faits en fonction de l'état d'avancement des travaux.
Le Promoteur devra justifier l'état d'avancement des travaux à chaque demande en paiement par la production d'une attestation du maître d' oeuvre.
Conformément aux dispositions de l'article L. 222-5 du Code de la construction et de l'habitation, aucun paiement ne pourra être exigé ni accepté avant la date à laquelle la créance est exigible.

Lesdits paiements sont fixées à :

15% du prix convenu (T.T.C.) à l'achèvement des fondations;

70% dudit prix à la mise hors d'eau (Voir note 7 en fin d'acte) .

Pour application de l'alinéa précédent, le prix s'entend déduction faite de la somme figurant au poste pour imprévus fixée ainsi que ses conditions d'utilisation à l'article 11 du présent contrat.
Le prix sera éventuellement augmenté ou diminué en application des clauses d'actualisation et de révision prévues à l'article 10 dudit contrat.

Le Maître de l'ouvrage s'engage à régler au Promoteur, dans un délai de [DELAI EN VIGUEUR 1], les sommes demandées au titre du prix, selon les modalités susvisées.
En cas de retard de règlement, une pénalité de [INTERET PENALITES DE RETARD] % par mois calculée sur les sommes à régler sera due par le Maître de l'ouvrage, sans mise en demeure préalable.
Celle-ci sera payable au plus tard à l'achèvement de l'ouvrage.


Titre IV. - REMUNERATION


Article 13. - Rémunération convenue

La rémunération du Promoteur pour ses soins, peines et débours est fixée d'un commun accord entre les parties à

Option a :

la somme de [MONTANT REMUNERATION HT] Euros.

Option b :

Au pourcentage au taux de [% MONTANT REMUNERATION A SIGNATURE CONTRAT] % du montant du prix convenu (T.T.C.) fixé à l'article 9 du présent contrat.

Article 14. - Modalités de règlement

Les paiements faits en règlement de la rémunération prévue à l'article 13 du présent contrat ont été fixés à :

25% de la rémunération à la signature du présent contrat (Voir note 8 en fin d'acte) ;

50% à la mise hors d'eau;

70% à l'achèvement des travaux d'équipements, de plomberie, de menuiserie et de chauffage;

90% à la livraison du bâtiment au Maître de l'ouvrage (Voir note 9 en fin d'acte) .

Le solde sera consigné par le Maître de l'ouvrage lors de la livraison, à moins que le promoteur ne fournisse pour le montant égal la caution personnelle et solidaire d'une banque, d'un établissement financier habilité, d'une entreprise d'assurance agréée à cet effet ou d'une société de caution mutuelle constituée conformément aux dispositions de la loi du 13 mars 1917.
Il sera payable à l'achèvement de la mission du Promoteur, tel que cet achèvement est défini à l'article 1831-4 du Code civil.

Le Maître de l'ouvrage s'engage à régler au Promoteur, dans un délai de [DELAI EN VIGUEUR 2], les sommes demandées au titre de la rémunération, selon les modalités susvisées.
En cas de retard de règlement, une pénalité de [INTERET PENALITES DE RETARD] % par mois calculée sur les sommes à régler sera due par le Maître de l'ouvrage, sans mise en demeure préalable.
Celle-ci sera payable au plus tard à l'achèvement de la mission du Promoteur.

Le Promoteur déclare que, conformément aux dispositions de l'article L. 222-5 du Code de la construction et de l'habitation, il n'a accepté avant ce jour du Maître de l'ouvrage aucune somme ou dépôt de quelque nature que ce soit.


Titre V. - FINANCEMENT


Article 15.- Financement de l'opération de construction

Le Maître de l'ouvrage déclare financer le paiement du prix et de la rémunération ci-dessus fixés au moyen (Voir note 10 en fin d'acte) :

Option a :

- de deniers personnels pour un montant de [MONTANT 2],

- d'un ou plusieurs prêts d'un montant total de [MONTANT 3], pour une durée de [DUREE], au taux de [TAUX PRÊT].

Par suite le présent contrat est conclu sous la condition suspensive d'obtention desdits prêts dans les conditions définies à l'article 17 de la loi n. 79-596 du 13 juillet 1979 et celles fixées ci-après à l'article 19 des présentes.

Option b :

de deniers personnels pour la totalité du financement de la réalisation du programme de construction.
Conformément aux dispositions de l'article 18 de la loi du 13 juillet 1979, le Maître de l'ouvrage déclare que : [DECLARATIONS] (mention manuscrite suivante : "Je déclare que le prix convenu sera payé sans l'aide d'aucun prêt et je reconnais avoir été informé que si je recours néanmoins à un prêt, je ne pourrai me prévaloir des dispositions de la loi du 13 juillet 1979 relative à l'information et à la protection des acquéreurs dans le domaine immobilier").


Titre VI. - GARANTIES


Article 16. - Garanties des vices pouvant affecter la construction

Le Promoteur est tenu des obligations résultant des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du Code civil.
Les durées de ces garanties sont fixées aux articles 1792-3 et 2270 du Code civil.
Le Promoteur déclare à cet égard qu'il a souscrit une police d'assurance auprès de [NOM ASSURANCE], [ADRESSE ASSURANCE], n° [NUMERO ASSURANCE] le [DATE SOUSCRIPTION], garantissant les dommages visés aux articles 1792 et 1792-2 du Code civil et résultant de son fait tel qu'il est précisé à l'article L. 111-29 du Code de la construction et de l'habitation.

Article 17. - Garantie des obligations des intervenants à l'opération de construction

Le Promoteur s'oblige envers le Maître de l'ouvrage, qui accepte, à se porter garant des obligations mises à la charge des personnes avec lesquelles il a traité au nom du Maître de l'ouvrage.
Cette garantie ne prend pas fin à l'achèvement de la mission du Promoteur mais se prolonge tant que les personnes garanties sont obligées envers le Maître de l'ouvrage.

Article 18. - Garantie de non-dépassement du prix

Le Promoteur s'oblige envers le Maître de l'ouvrage, qui accepte, à prendre à sa charge toute somme excédant le prix convenu fixé à l'article 9 du présent contrat et dont l'origine ne peut être imputée à un cas de force majeure où au maître de l'ouvrage, étant entendu que :

- le prix convenu est celui indiqué toute taxe comprise, révisé selon les conditions prévues à l'article 10 dudit contrat;

- le Promoteur est en droit de déduire des sommes dues au Maître de l'ouvrage celles qui relèvent naturellement, et dans les conditions prévues à l'article 11 du présent contrat, du poste pour imprévus;

- il est convenu d'un commun accord entre les parties que l'obligation sus décrite du Promoteur porte sur un montant global et après compensation éventuelle entre des différents postes qui composent ledit prix.

La garantie de non-dépassement du prix prend fin à l'issue de la mission du Promoteur fixée à l'article 23 du présent contrat.

Conformément aux dispositions de l'article R. 222-9 du Code de la construction et de l'habitation, le Promoteur a conclu avec [NOM ETABLISSEMENT] une convention aux termes de laquelle cet établissement s'oblige solidairement avec lui, envers le Maître de l'ouvrage, qui accepte, à payer lesdites sommes.
Une copie de cette convention est demeurée ci-annexée.
(Voir note 11 en fin d'acte)


Titre VII. - CONDITIONS SUSPENSIVES ET RESOLUTOIRES


Article 19. - Conditions suspensives

Le présent contrat est conclu sous les conditions suspensives suivantes :
(selon les options retenues)

- la réalisation de la promesse de vente du terrain décrite à l'article 4 du présent contrat et régularisation par le Maître de l'ouvrage de la vente dudit terrain par acte authentique,

- la délivrance du permis de construire et des autorisations administratives comme précisé à l'article 5 des présentes,

- l'obtention du ou des prêts définis à l'article 15 des présentes.

La réalisation de la condition suspensive devra être notifiée sans délai par la partie qui en a la charge à l'autre partie signataire du présent contrat.
Les parties conviennent que les conditions suspensives devront être réalisées au plus tard à la date du [DATE LIMITE 2] (Voir note 12 en fin d'acte) .
En conséquence, si une ou plusieurs de ces conditions ne se réalisent pas avant la date convenue ci-dessus, le contrat sera caduc de plein droit et les sommes versées par le Maître de l'ouvrage lui seront restituées immédiatement et intégralement.

Article 20. - Conditions résolutoires

En cas de non-exécution par le Maître de l'ouvrage de son obligation de versement des échéances du prix ou de la rémunération dans les délais convenus, le présent contrat ne pourra être résolu de plein droit par le Promoteur qu'un mois après une mise en demeure faite au Maître de l'ouvrage par lettre recommandée avec demande d'avis de réception restée infructueuse, conformément aux dispositions de l'article L. 222-4 du Code de la construction et de l'habitation.
Un délai de grâce peut être demandé en justice par le Maître de l'ouvrage dans les conditions prévues à l'article 1244-1 du Code civil.

Conformément aux dispositions de la loi n. 89-1010 du 31 décembre 1989, le Maître de l'ouvrage peut dénoncer par lettre recommandée avec demande d'avis de réception le présent contrat dans les sept jours qui suivent la réception du présent acte signé des deux parties, envoyé par le Promoteur au Maître de l'ouvrage par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
Les sommes versées lui seront immédiatement et intégralement remboursées sans retenue ni pénalités (Voir note 13 en fin d'acte) .


Titre VIII . - LA CESSION DU CONTRAT


Article 21. - Cession des droits du Maître de l'ouvrage

Le Maître de l'ouvrage pourra céder les droits qu'il tient du présent contrat avant l'achèvement du programme de construction.
Le cessionnaire lui sera alors substitué de plein droit, activement et passivement, dans l'ensemble du contrat.
Le cédant sera garant de l'exécution des obligations mises à la charge du Maître de l'ouvrage par le présent contrat.
Les mandats spéciaux donnés au Promoteur se poursuivront entre celui-ci et le cessionnaire.


Article 22. - Cession des droits du Promoteur

Le Promoteur ne pourra se substituer un tiers dans l'exécution des obligations qu'il supporte aux termes du présent contrat envers le Maître de l'ouvrage sans l'accord de celui-ci, manifesté par son acceptation dans l'acte de cession.


Titre IX. - FIN DU CONTRAT


Article 23. - Fin de la mission du Promoteur

Conformément aux dispositions de l'article 1831-4 du Code civil, la mission du Promoteur ne s'achève qu'après la livraison de l'ouvrage et l'arrêt définitif des comptes de construction entre le Promoteur et le Maître de l'ouvrage, le tout sans préjudicier aux actions en responsabilité qui peuvent appartenir au Maître de l'ouvrage contre le Promoteur.

Le règlement judiciaire ou la liquidation des biens des parties n'entraîne pas de plein droit la résiliation du contrat.

Article 24.- Livraison de l'ouvrage

Après l'achèvement des travaux et sous réserve que le Maître de l'ouvrage ait acquitté ses obligation de paiement du prix et de la rémunération dans les conditions fixées aux articles 9 et 13 du présent contrat, le Promoteur propose au Maître de l'ouvrage par lettre recommandée avec demande d'avis de réception la date de livraison des travaux.
A l'issue de cette visite, un procès-verbal de livraison est dressé contradictoirement entre les parties.
Le procès-verbal fait état des réserves éventuelles du Maître de l'ouvrage.
En cas de réserves le procès-verbal énonce si le Maître de l'ouvrage prend livraison, sans préjudice de ses droits et actions ou refuse la livraison.

L'ouvrage est réputé livré aux termes de l'article R. 222-14 du Code de la construction et de l'habitation, lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'ouvrage faisant l'objet du contrat de promotion immobilière; pour l'appréciation de la livraison, les défauts de conformité avec les prévisions dudit contrat ne sont pas pris en considération lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus indiqués impropres à leur utilisation.

Article 25. - Arrêté des comptes

Le Promoteur présente au Maître de l'ouvrage les comptes de construction et tient à sa disposition les pièces justificatives.
L'approbation des comptes constitue l'arrêté définitif des comptes.
Le Promoteur est redevable envers le Maître de l'ouvrage des sommes appelées et non utilisées pour l'exercice de sa mission.


TITRE X. - DIVERS


Article 26. - Dépôt du contrat au rang des minutes d'un notaire

Les parties s'obligent à déposer sans délai le présent contrat au rang des minutes de Me [NOM NOTAIRE 2], notaire à [VILLE NOTAIRE 2], avec reconnaissance d'écriture et de signature.
Les frais résultant de ce dépôt, et éventuellement, les frais de publicité au fichier immobilier, sont à la charge du Promoteur.

Article 27. - Election de domicile

Pour l'exécution du présent et de ses suites, les parties élisent domicile en leurs demeures respectives indiquées ci-dessus.
En cas de contestation, les tribunaux de [TRIBUNAL COMPETENT] seront seuls compétents.

Article 28. - Enregistrement

Les frais et droits d'enregistrement du présent contrat sont à la charge du Promoteur.

Fait à [VILLE DOCUMENT]
Le [DATE SIGNATURE CONTRAT]
En [NBRE EXEMPLAIRE].


1 - L'article 1831-3, dernier alinéa, du Code civil subordonne l'opposabilité aux tiers du contrat de promotion immobilière à la mention qui en est faite au fichier immobilier. Cela conduit en pratique ledit contrat passé par acte sous seing privé a être déposé au rang des minutes d'un notaire. Les parties doivent donc, sous peine de voir la formalité rejetée, suivre scrupuleusement les dispositions des articles 5, 6 et 7 du décret n. 55-22 du 4 janvier 1955 relatifs à la désignation des parties et des immeubles des actes sujets à publicité.

2 - Le contrat de promotion immobilière peut être conclu, sous condition suspensive, alors même que le maître de l'ouvrage n'a sur le terrain devant supporter la construction qu'un droit éventuel de propriété (ou de construire). L'absence des énonciations relatives à la situation et la contenance du terrain est sanctionnée, en secteur protégé, par la nullité du contrat (CCH, art. L. 222-3). Ainsi, le contrat de promotion immobilière ne peut être conclu par un maître de l'ouvrage titulaire d'une promesse de vente que si le terrain est identifié et localisé (V. en ce sens, dans le cadre du contrat de construction d'une maison individuelle : Paris, 26 sept. 1989 : D. 1989, IR, 261).
Dans le cadre d'une promesse unilatérale de vente et si l'option n'a pas encore été levée par le bénéficiaire, nous pensons qu'il est possible de conclure sous condition suspensive le contrat de promotion immobilière, dès lors que les circonstances de la levée de l'option de la promesse font que celle-ci ne puisse être considérée comme purement potestative.

3 - La loi n. 90.1129 du 19 décembre 1990 soumet la construction d'un immeuble à usage d'habitation ou mixte ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l'ouvrage, avec ou sans fourniture du plan, au régime spécifique des articles L. 231-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation. Une telle opération peut cependant relever du contrat de promotion immobilière si le promoteur assume l'intégralité des tâches administratives, juridiques et financières pour le compte et au nom du maître de l'ouvrage et s'il n'intervient pas directement à l'édification de la construction (sur la question V. Hugot et Sizaire, "Le contrat de construction d'une maison individuelle" , ed. Litec, n.s 86 et 294; Saint-Alary Houin, "Champ d'application de la loi du 19 décembre 1990" : RDI 1991, p. 143).

4 - L'article L. 242-1 du Code de la construction et de l'habitation précise que : "Pour l'application des articles L. 212-10, L. 213-1 et L. 222-1, un immeuble collectif est considéré comme à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation lorsque 10% au moins de sa superficie est affectée à de tels usages".

5 - Est nul le contrat ne comportant pas à sa signature en annexe les plans et documents précisés à l'article R. -5 5 du Code de la construction et de l'habitation (Cass. civ. 3e, 3 juin 1980 : JCP 81, éd. N, Prat 8007).

6 - Ms Malinvaud et Jestaz notent que "on peut considérer comme imprévue l'obligation de procéder à des travaux confortatifs en vue de prévenir les désordres pouvant affecter l'immeuble contigu. La notion d'imprévu s'étend encore, selon toute probabilité, aux forces majeures extérieures telles que l'ouragan ou la grève générale. En revanche il paraît douteux qu'elle s'applique au cas de grève particulière ou d'intempérie ordinaire. Enfin elle ne comprend certainement ni les faillites d'entrepreneur, puisque le promoteur est garant des locateurs d'ouvrage, ni les variations de la conjoncture, lesquelles peuvent être prévues au moyen d'une indexation du prix" (Droit de la promotion immobilière, Dalloz, 5e édition, n. 512).

7 - Une question d'une importance pratique considérable se pose au sujet de l'interprétation de l'article R. 222-7 du Code de la construction et de l'habitation. Une partie de la doctrine (V. en ce sens Meysson et Tirard : J.-Cl construction, Fasc. n.143 et s.) estime, à la lecture dudit texte, que les parties jouissent d'une certaine liberté dans l'échelonnement des versements, et qu'elles peuvent, dans les limites des plafonds fixés par la loi, prévoir au contrat des versements intermédiaires (un versement de 30% du prix à l'achèvement des murs par exemple).Ms Cornille et Raffray constatent cependant (V. "l'échelonnement des paiements du prix dans les contrats de construction du secteur protégé" : JCP 86 ed. N., I, 109) que dans le cadre du contrat de construction d'une maison individuelle, et en application d'un texte rédigé de façon semblable (CCH, art. R. 231-15 et R. 231-8), la Cour de cassation a condamné la pratique des versements intermédiaires entre les plafonds prévus (RDI 1984, p. 428, chron. Groslière et Jestaz) et que la solution est "très directement transposable" au contrat de promotion immobilière. A défaut de toute décision des tribunaux en cette matière et sans vouloir trancher cette controverse doctrinale, nous recommandons aux parties du contrat, eu égard aux sanctions pénales des articles L. 241-1 et L. 241-3 du CCH susceptibles de s'appliquer, de respecter littéralement les échéances prévues par l'article R. 222-7 sans y ajouter des versements intermédiaires.
810% dans le cas où les études préliminaires ont fait l'objet d'un contrat distinct.

9 - Pour les mêmes raisons que celles invoquées à l'occasion des paiements échelonnés du prix, il préférable de ne pas prévoir de versements intermédiaires aux plafonds fixés à l'article R. 222-8 du Code de la construction et de l'habitation.

10 - Dans l'hypothèse où l'opération de construction rentre dans le champ d'application de la loi n. 79-596 du 13 juillet 1979 relative à l'information et à la protection des emprunteurs dans le domaine immobilier.

11 - Le promoteur n'est pas tenu de fournir la garantie de l'article R. 222-9 lorsqu'il répond cumulativement aux conditions énoncées à l'article R. 222-11 du Code de la construction et de l'habitation.

12 - Dans l'hypothèse où le contrat de promotion immobilière entre dans le champ d'application de la loi du 13 juillet 1979, la durée de validité de la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts ne peut être inférieure à un mois (loi du 13 juillet 1979, art. 17).

13 - Dans l'hypothèse où le présent contrat entre dans le champ d'application de la loi n. 89-1010 du 31 décembre 1989 relative à la prévention et au règlement des difficultés liées au surendettement des particuliers et des familles (V. Hugot, "Démarchage, délai de réflexion et de rétractation et contrats relatifs à la construction et à la commercialisation des biens immobiliers" : JCP 90, éd. N, Prat. 1209)

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Contrat de promotion immobilière (secteur protégé).

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