Contrat de bail à construction

Définition bail à construction

Le bail à construction est un document écrit par lequel le preneur du bail s’engage auprès d’un bailleur à ériger une construction sur le terrain du bailleur. De cette responsabilité, découle l'obligation pour le locataire de prendre l'engagement de préserver et d'entretenir le bien pendant toute la période du bail.

Le bailleur profite des améliorations faites pendant la durée du bail par le preneur. Dans la mesure où le bail concerne la construction d’un immeuble au sens juridique du terme, ou un bien non-susceptible d’être déplacé, les éventuels conflits qui pourraient survenir seront attachés à la compétence du Tribunal judiciaire du lieu où se situe l’immeuble.

Le bail à construction est régi aux articles L251-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation. L'article L251-1 du Code de la construction et de l’habitation dispose en effet en son chapitre 1er intitulé “bail à construction” :

“Constitue un bail à construction le bail par lequel le preneur s'engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d'entretien pendant toute la durée du bail.

Le bail à construction est consenti par ceux qui ont le droit d'aliéner et dans les mêmes conditions et formes. [...]"

Les dispositions liées au bail à construction sont disponibles sur le site web officiel du gouvernement français pour la diffusion des textes législatifs et réglementaires en cliquant ici.

Quelle est la fiscalité d'un bail à construction : TVA, imposition, etc. ?

De manière générale, le bail à construction est exonéré du paiement de la TVA. En revanche, le preneur devra payer la taxe foncière et le bailleur sera redevable d'un impôt sur les loyers qu'il perçoit. Lorsque ce dernier est un particulier, il sera imposé dans la catégorie des revenus fonciers (possibilité d'application du taux de déduction d'impôt calculé par année de bail), ou si c'est une entreprise selon la catégorie des bénéfices professionnels à l'IR ou alors à l'IS.

Quelle différence avec le bail emphytéotique ?

La différence principale entre le bail emphytéotique et le bail à construction réside dans le fait que le premier n'impose pas au preneur de réaliser des constructions lors de l'exécution du contrat.

Quelle est la durée d'un bail à construction ?

Selon l'article L.251-1 du Code de la construction et de l'habitation, la durée du bail à construction est établie à un minimum de 18 ans et à un maximum de 99 ans.

Comment rédiger un bail à construction et qui peut le faire ?

Le bail à construction concerne l’édifice d’un immeuble au sens juridique du terme. La construction d’immeuble étant encadrée par la loi de manière stricte, il est nécessaire que les éléments qui impliquent la validité du contrat soient présents.

En ce sens, doivent nécessairement figurer sur le bail à construction :

• L’identité complète du bailleur et du preneur du bail ;

• L’identification exacte du terrain à construire et des modalités de construction ;

• La désignation du terrain ;

• La mention de l’origine de la propriété du terrain ;

• L’état du terrain au moment de la signature du bail ;

• Les modalités de la réalisation de l’opération de construction ;

• Les droits réels immobiliers qui concernent le bien y compris les servitudes ;

• Les modalités de l’usage et de l’entretien qui seront liées à la construction ;

• La mention des assurances et de la responsabilité ;

• Les charges et impôts liés au bail ;

• Les modalités de la réalisation de l’opération de construction ;

• Les droits de visite qui seront attribués au bailleur ;

• Les modalités de droit de cession liées au bailleur ;

• Le montant et le paiement des loyers ;

• La révision du loyer et ses modalités à prévoir ;

• La durée du bail ; et les modalités de résiliation à prévoir ;

• La fin du bail et le retour des constructions au bailleur propriétaire ;

• Les divers éléments à prévoir liés à la juridiction compétente, la publicité foncière liée au bâtiment, la déclaration fiscale qu’elle implique et l’imputabilité des frais de gestion ;

• La signature des parties, ainsi que la mention du nombre d’exemplaires du bail à la disposition des parties.

Le bail à construction était initialement régi par la Loi du 16 décembre 1964 et a été modernisé début 2007 par plusieurs textes législatifs, notamment la Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 et la Loi n°2007-290 du 5 mars 2007.

Le type de bail à construction diffère du bail classique dans la mesure où il a la capacité d’aliéner et de transférer la propriété du bien. Cela signifie que le bail à construction peut régir la modification de la propriété du bien immeuble.

Pourquoi rédiger un bail à construction ?

Le bail à construction encadre une situation juridique qui doit nécessairement être rédigée par écrit afin d’être valablement formée et il doit contenir des mentions obligatoires afin d’être en adéquation avec la loi.

S’inspirer d’un modèle écrit est dès lors nécessaire, afin de n’omettre aucune mention et d’avoir un contenu complet.

Le bail à construction peut être un écrit conclu sous signature privé ou par acte authentique. C’est-à-dire qu’il peut aussi bien être rédigé par les parties que par le Notaire. Néanmoins, s’il est rédigé par les parties elles-mêmes, il est nécessaire de savoir qu’il devra être déposé au rang des minutes d’un Notaire, ce qui signifie que l’acte, une fois signé par les parties, devra être enregistré par un notaire.

Il est indispensable et obligatoire de rédiger un écrit conforme. En effet, le bail matérialise les droits et les obligations du bailleur et du preneur. Le bail étant un engagement de longue durée, il est nécessaire que le contrat encadre clairement les relations entre les cocontractants.

Cet exemple type de bail à construction en téléchargement facilite ainsi la mise en place du contrat, en vous assurant de n'oublier aucune information obligatoire ou de ne faire aucune erreur lors de son élaboration. Ainsi, tout sera clair pour vous comme pour le futur cocontractant, afin d'éviter tout problème par la suite.

Comment fixer et calculer le loyer d'un bail à construction ?

Il s'agit d'une liberté contractuelle pour les parties lors de la détermination du loyer. Toutefois, il est impératif que le montant convenu ne soit ni dérisoire ni vil. Les parties engagées dans un contrat de bail à construction doivent inclure toutes les modalités relatives à la fixation du prix et au règlement de ce loyer au sein des clauses contractuelles.

Comment mettre fin et résilier le bail à construction ?

Différents cas de résiliation : arrivée du terme, achat ou résiliation

Le bail à construction pourra être résilié selon différents cas. Soit à l'arrivée du terme fixé par les parties, soit par résiliation par l'une des parties ou alors lorsque le contrat prévoit une possibilité d'achat à la conclusion de la vente par le preneur et le bailleur. Cette conclusion de la vente pourra s'accompagner du paiement d'un supplément de loyer par le preneur.

Notre modèle de document 

Exemple de modèle de bail à construction à télécharger au format Word 

Ce document présente un modèle de bail à construction pré rempli et personnalisable disponible en téléchargement. Il contient l'ensemble des informations nécessaires à son élaboration et comprend également des commentaires de notre équipe de juristes afin de vous guider tout au long de sa rédaction.