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Modele de document et de lettre : Comment céder son bail

Cession d'un bail commercial : formalités


Le bail commercial contient généralement des clauses susceptibles d'avoir une incidence sur la cession. Le locataire doit donc rechercher dans son contrat toutes les clauses relatives à la cession.


Néanmoins, si la commune où sont situés les lieux loués a délimité un périmètre de sauvegarde du commerce de proximité, elle a la possibilité de préempter le fonds ou le droit au bail en cas de cession.


Le Code de commerce ne prévoit pas de condition de forme concernant la cession du droit de bail. En revanche le bail lui-même peut prévoir des dispositions particulières en imposant par exemple que l'acte de cession soit rédigé par un notaire ou encore par le mandataire du propriétaire.


Il est à noter qu'il est fortement recommandé de formaliser la cession par une convention indiquant à minima les conditions du bail, le montant du prix de vente et les modalités de paiement. Cependant, en cas de paiement comptant il est préférable de prévoir un mode de paiement sécurisé comme un chèque certifié par le banquier du cessionnaire.


En cas de paiement à terme, il est recommandé au vendeur de prendre une garantie de paiement telle que le nantissement. En sus des formalités éventuelles exigées par le contrat de bail et celles afférentes au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers, les parties doivent accomplir deux autres formalités. La première est à destination du propriétaire tandis que la seconde est à destination du bureau d'enregistrement tel que le service des impôts.


Vous trouverez au sein de ce document, une fiche explicative présentant la totalité des formalités concernant la cession d'un bail commercial.

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COMMENT CÉDER SON BAIL ?
Avant d’envisager de céder son bail, le locataire doit vérifier que le contrat de bail ne prévoit pas de dispositions écrites susceptibles de restreindre ses droits ou de l’obliger à respecter un formalisme particulier. Il devra ensuite rédiger un acte écrit de cession et procéder ensuite à différentes formalités.
I. VÉRIFICATIONS PRÉALABLES À EFFECTUER
Le locataire devra rechercher dans son contrat de bail les clauses qui peuvent avoir une incidence sur la cession. Son attention devra notamment être attirée par les clauses suivantes.
A. Clause interdisant la cession du bail en dehors de la vente du fonds de commerce
Deux cas peuvent se présenter :
- soit la clause existe, le locataire doit alors négocier avec le propriétaire pour obtenir son autorisation de céder le bail seul ;
- soit la clause n’existe pas, le locataire est alors autorisé à céder son bail en dehors de son fonds de commerce.
Attention : cette clause peut être rédigée de plusieurs manières. À titre d’exemple, les tribunaux ont interprété comme interdisant la cession du bail en dehors du fonds, la clause suivante “ Vous ne pourrez céder votre droit au bail, en tout ou en partie, qu’à un successeur dans le commerce ”.
B. Clause concernant la ou les activités autorisées dans les locaux loués
L’activité envisagée par le repreneur du bail doit être mentionnée dans le contrat de bail. Cette mention peut être expresse ou implicite (bail « tous commerces »).
À défaut, le locataire devra négocier avec le propriétaire pour obtenir de ce dernier une autorisation de déspécialisation du bail au profit de son repreneur.
Remarque:
si le locataire fait valoir ses droits à la retraite ou à une pension d’invalidité, il pourra bénéficier d’un régime dérogatoire (voir la fiche « Le départ à la retraite du locataire ».
Attention : en cas de cession du seul bail dans la dernière période triennale, le repreneur ne pourra pas justifier de trois ans d’exploitation de son fonds pour obtenir le droit au renouvellement de son bail.
C. Clause d’agrément de la personne du repreneur
Cette clause a pour objet de soumettre la cession du bail à l’agrément préalable de l’acquéreur par le propriétaire. Elle ne doit pas autoriser pour autant le propriétaire à refuser l’acquéreur sans raison valable.
D. Clause imposant un formalisme particulier
Plusieurs types de clauses peuvent exister dans le bail. Par exemple, une disposition peut obliger le locataire à effectuer la cession de son bail, en présence du propriétaire, devant un notaire déterminé.
E. Clause de garantie solidaire du paiement des loyers
Elle a pour objet de permettre au propriétaire de poursuivre le vendeur du bail en recouvrement des loyers impayés par le repreneur.
II. CONTRAT DE CESSION
Par la vente de son bail, le cédant s’engage à garantir l’existence du droit cédé. En contrepartie, le cessionnaire s’engage à payer le prix prévu pour la cession. Un contrat écrit prévoit les modalités d’exécution de ces principales obligations.
A. Garantir l’existence du bail
Au moment de la cession, le cédant doit garantir à l’acquéreur l’existence du bail vendu, c’est-à-dire que le contrat de bail n’a pas été résolu par le propriétaire.
B. Paiement du prix
Le prix peut être stipulé dans l’acte de cession payable comptant ou à terme.
Remarques:
en cas de paiement comptant, il est utile de prévoir un mode de paiement sécurisé tel un chèque certifié par le banquier de l’acheteur ; en cas de paiement à terme, il est recommandé de prendre une garantie de
paiement telle le nantissement du fonds de commerce.
Attention : le contrat de cession du bail peut prévoir d’autres types de mentions (se référer à des modèles de cession de bail, vendus dans les librairies
spécialisées).
III. FORMALITÉS DE LA CESSION
Outre les modifications afférentes à l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés (voir le centre de formalités des entreprises), les parties doivent effectuer plus particulièrement deux formalités : l’une s’adressant au propriétaire, l’autre au bureau d’enregistrement.
A. Formalité destinée au propriétaire
Pour rendre la cession du bail opposable au propriétaire des murs, il faut respecter l’une des deux formalités énoncées à l’article 1690 du Code civil, c’est à-dire :
- soit notification de la cession au propriétaire par un acte d’huissier ;
- soit acceptation de la cession par le propriétaire dans un acte notarié.
À noter : la notification au bailleur portera sur la cession du bail et du dépôt de garantie.
B. Enregistrement de l’acte de cession
L’acte de cession du bail doit être enregistré, dans un délai d’un mois, auprès de la recette des impôts du lieu de situation du local loué. À cette occasion, des droits sont appliqués au taux de 4,80 % sur la fraction du prix supérieure à 23 000 euros.
À défaut de mention contraire dans l’acte de cession, les droits d’enregistrement sont à la charge de l’acquéreur.
IV. IMPOSITION DU VENDEUR
Il faut distinguer suivant que le vendeur est un entrepreneur individuel ou une société.
Si le vendeur est un entrepreneur individuel, le taux d'imposition va varier suivant la durée de détention du bail (voir fiche Nature et montant des plus et moins-values professionnelles) Cependant, il peut bénéficier d'un régime d'exonération de plus-value s'il réunit certaines conditions (voir fiche Exonération des plus-values des petites entreprises).
Si le vendeur est une société soumise à l'impôt sur les sociétés, quel que soit la durée de détention, la plus-value est imposable dans le cadre de sa déclaration des résultats de l'exercice de cession au taux d'imposition de droit commun (taux normal de 33,33 % ou taux réduit de 15% pour les PME répondant à certaines conditions).

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Comment céder son bail

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Référence docu6010